如何加强房地产开发企业全面预算管理体系的构建

张玉梅

（常州远弘置业有限公司，江苏 常州 213000）

现阶段，国内经济大发展，国家化程度日益完善，房地产开发企业自身要受到更加严苛的市场竞争，面对的压力越来越大，在项目运行过程中，需要应对市场环境的变化和国家政策的调整，同时也要加强企业内部风险管理。房地产作为资金需求大且密集的企业，需要有效规避和控制各类风险，加强资金的管理。全面预算管理体系的构建，能够有效提升企业经营管理能力，优化企业自身内部各项不良影响要素，确保其能够更好地落实相关工程项目。

一、全面预算管理概述

（一）全面预算管理的模式分析

全面预算管理作为企业对内部控制的一个重要方式，对企业的发展发挥了重要的作用。对于不同类型的企业，采用的预算管理模式也不同。企业在不同的发展阶段，依据企业战略目标和经营模式在预算管理上也会存在差异。对于全面预算管理模式，主要分为四种模式：

1．资本预算模式。该模式主要是对企业资金支出的管控，这一模式主要适用于急需大量投资的企业，或是处于研发新产品阶段的企业。

2．销售预算模式。这类模式的核心在于采用预算基本法，实施企业营销的目标，以此让企业的产品能够迅速占领市场，这种预算管理模式适用于市场成长期的企业。

3．成本预算模式。主要是通过成本控制加强对预算管理，在这种模式下，成本因素的变化对企业的经营效益能力产生直接的影响，适用于市场处于成熟期的企业。

4．现金流模式。该模式主要是利用现金进行预算，现金流量作为企业运营管理的主要内容，是保障企业正常运转的基础。这类模式基本上适合所有开展全面预算管理的企业。

（二）全面预算管理的原则

1．全面预算管理的目标必须服从企业的战略目标

全面预算管理对企业未来计划发展制定了中期、长期目标，且对每个目标的实现都制定了短期计划。可以说，全面预算管理是企业的一个战略规划和结果评估。企业的发展所实施的全面管理活动都要基于战略目标为导向，为达成战略目标积极服从。所以，对于全面预算管理目标来说就要绝对地将企业战略目标放在首位进行服从，充分考虑市场变化和企业内部因素，在企业战略目标的指引下，进行预算管理活动。

2．全面预算要求实现企业预算的“全面，全员，全过程”管理

企业在生产经营活动过程中，为实现企业战略目标，整个预算管理的每个环节需要监测各活动的展开，尤其是对预算管理执行的监测，在每一项预算执行措施中，均需要监测预算执行的结果，并通过分析和评估。全面预算管理是必须对企业生产和经营管理中心所有节点进行控制，全面响应，实现一系列目标的实现，进而达到企业总体战略目标的实现。在预算管理中需要企业所有员工进行参与，包含企业管理者、负责人和全部员工，实施对企业提前预算、预算执行、预算分析和评估的全过程管理。

3．全面预算管理需要应对外部环境变化

市场外部环境不是一成不变的，而是动态发展的，对企业来说平稳长久的发展，关键在于能够对外部变化做出及时、有效的反应。企业预算管理不是固定的财务指标，而是对企业生产和经营发展过程中各个节点进行有效控制，实现全面管理，以企业总体战略目标作为指导，对市场变化做出及时、准确的反应，实现企业长期稳定的发展。

二、房地产开发企业开展全面预算管理的特点

（一）以现金流量预算为基础

房地产开发企业的营运资金主要来源于银行等金融机构的贷款，房地产作为资金需求大且密集的企业，贷款数额也是庞大的，只有这样才能使得企业资金链正常运转，满足企业的运行和发展。现金流量是房地产开发企业的经营和发展的关键所在，如果现金流量缺乏良好的运行，则直接影响企业的整体运转。因此，房地产开发企业开展全面预算管理工作是以现金流预算为基础的。

（二）以工程项目预算为核心

房地产开发企业经营发展管理中，工程项目施工周期长、不可控因素多是房地产开发企业项目中最显著的一个特征。工程项目成本其特点是复杂化、难控性、庞大性，如此确立了工程项目预算的重要性以及核心性。因此，房地产开发企业主要以项目完工进度作为监控的主要内容，实现对成本和利润的核算。

（三）具有较强的预算整体性

全面预算管理涉及内容广泛，不仅包含企业生产方面的内容，同时还包含了供销、人力、财力等方面的预算。全面预算能够对企业的管理和监控实施全方位的动态管控，使得事前、事中、事后各项生产经营活动得到有效管理，具有较强的整体性。全面预算管理编制包括企业的投资、财务、经营等一系列活动内容，这要求企业管理人员和员工能够各司其职、各负其责，认真贯彻全面预算管理。

（四）受上下游企业的影响较大

房地产开发企业对比于自身的生产管理与经营，基于产业链视角来说，涉及的上下游产业超过五十多个行业，包含建材行业、建筑与装修行业、建筑设计行业、园林建设、税务管理等各项内容。因此，房地产开发企业需要对内外部资源进行整合，实现统一协调管理，在企业进行全面预算管理中，必须要考虑房地产开发企业中的影响因素。

（五）国家政策将对预算管理产生巨大影响

房地产开发企业受国家政策影响是巨大的，该行业的发展关系着国民经济发展，如国家在2016年取消了限购政策，使得房地产市场发展迅猛，也为房地产行业带来了新的发展机遇。可见，国家政策变化直接影响了房地产开发企业发展趋势，因此房地产开发企业预算管理必须要依据政策变动进行有效梳理和整合。

三、房地产开发企业实行全面预算管理存在的问题

（一）预算目标与战略发展目标脱节

房地产开发企业并没有注重全面预算管理，在制定全面预算管理目标时，并没有结合企业战略发展目标。一些房地产开发企业管理者仅将其看作是财务部门的部分工作内容，企业其他部门在配合度和参与度上并不积极，各部门员工缺乏全局观念，预算管理范围狭窄，对于预算计划忽视了企业中长期的规划。

在实际工作中，很多房地产开发企业并没有将预算管理目标与战略发展目标相结合，导致在具体的预算管理目标执行中，存在着目标不具体等问题。这主要是因为企业管理者对企业发展缺乏深入思考，对预算管理和战略安排综合性考虑较少。很多房地产开发企业仍套用传统的预算管理方式，不能根据项目的变动及时更新调整，预算管理工作弹性不足，这就使得预算管理工作执行和战略发展目标容易脱节。

（二）缺乏完善的预算管理组织结构

现阶段，房地产开发企业构建起全面预算管理，面临的最大问题就是没有健全的预算管理组织机制，造成该方面的责任分工并不清晰，没有具体的制度执行规范，不利于预算管理工作的顺利展开。大部分房地产开发企业开展预算管理工作大多数通过财务部门进行的，并未设置专门的负责人员担任企业日常预算管理工作。企业员工在预算编制中参与度非常低，主要是执行上级下达的任务。企业对于预算管理工作的审批由企业高层决定，长期而言不利于企业实施全面预算管理。由此可见，房地产开发企业在设置预算管理组织结构中不完善，预算审批集权化，对于预算执行无法从全局观进行优化，缺乏有效的反馈，全面预算动态管理受到阻碍。

（三）预算编制缺乏精准性

房地产开发企业在制定预算编制中会消耗量大的人力、财力和资源，由于企业正处于内外部环境不断变化的过程中，因此，企业也需要对内部预算编制和流程进行优化，如果预算管理制度僵化，企业在经营中也会面临危机。

房地产开发企业与其他行业不同，在发展过程中会受到上下游企业、国家宏观政策调控的影响，因此，企业应不断提高自身应对内外环境的能力，充分衡量全面预算管理的构建过程中遇到的各类影响因素。目前来看，大部分的房地产开发企业在预算编制制定上较为粗糙，缺乏精准性，导致房地产企业实际发展成本和预算计划存在差异，预算编制的准确性不足，那么会直接影响预算数据信息，也无法反映真实有效的数据信息。

四、完善房地产开发企业全面预算管理的有效对策

（一）全面实现预算目标与发展战略相结合

全面预算管理侧重于“全参与、全方位、全过程控制”的新型管理模式。第一点，需要房地产企业管理层认知明确，了解其作用，提高其在企业内部的普及工作，倡导各个部门之间做好有效配合落实好全面预算管理工作。

第二点，因为房地产的各项开发项目相对周期比较长，回笼资金相对较慢，整个过程会掺杂较多的变动因素，所以，在项目前期需要做足功夫，不仅要考虑到企业内部因素的影响，还需要对外部市场、宏观经济的影响进行分析。企业应收集项目投融资、供应商、材料价格、税收政策、各类业务和财务经营数据等资料，构建数据预算模型，合理测算房地产企业相关的项目进行开发的收入与成本，订立确切的战略目标，达成全面预算管理的目标与战略发展规划相统一，将两者结合起来考虑，并且能够依据外部环境因素调整和优化工作，保障全面预算管理目标的实现。

第三点，房地产企业应转变管理方式和管理理念，加强对全面预算管理的执行，提升房地产开发企业对资金的有效管控，对预算管理目标进行分解细化，下放到相应部门和每个员工身上，以目标为导向来实施企业预算管理工作，提升各部门之间的协调和配合，促进预算管理计划与企业战略目标的实现。

（二）构建完善的预算管理组织体系，有力推动预算管理的执行

1．科学编制全面预算

房地产开发企业进行全面的预算编制工作，就应拓宽编制范围，基于当前编制预算的基础上，应从不同部门的业务与职能上的实际情况出发，进行预算计划的编制，之后部门领导与预算管理委员会对编制内容展开有效审核，并对结果展开调整与优化，而后通过财务部门按照不同部门所编制的预算来明确企业总体的年度预算，制定完成下发到企业内部部门，并按照预算计划执行。在编制预算过程中，应增强适用性有一定的动态性，从企业自身支出项目、业务的特性出发，保障计划和现实发展相一致，降低后续执行时的偏差，确保执行预算目标到位。

2．建立预算执行分析和监管机制

提高房地产开发企业有效管控和落实预算是预算管理组织体系建设的关键性内容，企业财务部门需要定期对企业内部的所有部门进行组织分析落实预算的报告会，其间需要部门汇报执行的情况，制定预算纠偏方案，督促相关部门对预算的调整，实现预算的目标。如对于企业常规性的费用支出，可采取总量控制方式，保障预算总额一定的情况下，弹性管理全部预算支出，落实好预算计划。当出现重大预算项目或固定预算时，如岗位人员薪资、项目资金的支出等，设置预算支出预警额度，如超出预算需给上级预警，同时运用针对性举措，防范出现超预算的情况。

3．强化预算绩效考核评价

房地产企业开发构建起完善的全面预算管理组织机制，要从预算工作特性的实际出发展开相应设计，强化考核评价体系建设，如项目投资成本预算与实际工期进度状况、目标达成和项目完成状况展开评价考核。

对此，企业管理部门应做好日常管理预算的合规性考核、计划。而销售部门应做好销售收入回款率、达标情况进行考核。对于预算绩效考核应引入一些非财务性的动态指标，如企业内部人员对预算计划的认可度等，保障预算绩效考核的引导性和规范性，提升预算管理的效果。

此外，企业要充分利用预算绩效考核结果，将考评结果与各部门具体绩效考核薪资关联，进而对企业内部部门和所有员工起到一定的调动作用，如此更好地配合和执行预算管理工作，形成预算闭环管理，实现全面预算管理体系的持续改进。

（三）进一步提高预算编制精准性

为提升房地产开发企业预算编制的专业度和精准性，企业应依据经营管理情况不断调整和优化。全面预算管理对于企业资金管理和工程进度控制有着严格的要求，是实现企业经营管理各个环节上下串联的重要内容。进一步提升企业预算编制的精准性。

首先，房地产开发企业需要结合经营发展的特点、国家政策等规定制定出适应企业发展的预算编制方式，提升预算管理的价值，避免企业资源的浪费。

其次，通过优化预算编制流程，提升企业在预算编制上的精准度。预算目标的实现，其主要还在于预算执行是否落实到位，预算执行是否有效。因此，提升房地产开发企业各部门员工对预算工作的参与度，优化预算编制，对预算编制的执行和效果有着重要的意义。

最后，房地产开发企业在发展企业和盈利过程中，需要进一步履行社会责任，提升企业在社会上的知名度，强化其自身的经营价值。

五、结束语

国内市场经济得到了进一步发展，这有益于促进房地产企业的生存与发展，加强健全和完善构建房地产开发企业的全面预算管理机制，是确保其资源得以有效运用的重要举措。房地产开发企业的预算管理，需要从企业自身组织架构出发，实现企业全面预算管理目标与战略发展目标集合，构建完善科学的预算管理体系，保障全面预算管理的有序展开，对预算执行进行全面监督和管控，提升企业管理效率。