新常态下房地产企业财务管理转型实践探索

施云燕

（福清锦绣置业有限公司，福建 福清 350300）

如今社会的不断进步 使人们的生活质量变得越来越好，让人们的生活产生了较为明显的变化，也使人们对于自身的居住条件产生了更加强烈的要求。房地产企业作为提供住房的基础性行业，社会对其发展也产生了更高的要求，需要房地产企业在发展的过程中付出更多的努力，做出更大的变革，尽量营造良好的发展环境和氛围，为人们提供更好的住房条件。但在房地产企业的发展和转变的过程中，会出现很多的问题，影响到房地产企业的进步速度，比如说在财务管理环节，可能会由于人员管理意识缺乏，以及财务管理制度体系的不完善，还有其中的动态管理效果不足，导致财务管理的效果并不是十分理想，也难以为房地产企业的正确决策提供科学合理的参考依据。本文针对新常态下房地产企业财务管理转型问题进行的实践探索和研究，具有重要参考意义。

一、房地产行业发展现状

（一）发展呈多元化趋势

如今房地产企业在发展的过程中普遍面临着资金链断裂以及融资难度增加的问题，还有土地成本增加、行业竞争变大的压力，导致房地产企业迫切需要调整自己的生产经营模式，变革财务管理体系。而处于转型阶段的房地产企业本身在经营管理的过程中就体现出多元化的特点，尤其是企业中的财务以及业务工作都体现出了多元化的发展效果。另外很多房地产企业在发展的过程中会采取园区运营模式针对各项业务进行管理。在这种背景下，企业中的管理内容也变得更加丰富多样，同时其财务核算的模式也理应进行改变。而针对不同阶段的房地产企业财务管理的内容要适用不同的核算标准，让房地产企业的业务模式得到进一步的转型和优化。在房地产企业转型发展的过程中，财务管理是其中比较重要的内容，这项管理工作不但能够促进房地产企业的顺利稳定发展，也能够让企业中的各项资源得到合理的调动以及优化配置，为房地产企业实现生产经营管理的目标奠定更好的基础，提供更丰富的支持，使企业发展目标顺利实现。

（二）市场竞争力增加

如今社会经济的发展以及国际市场的变化，让很多房地产在发展和建设的过程中暴露出了明显的问题，包括他们的内部管理模式陈旧复杂以及竞争力下降等。这些问题的存在都会影响到房地产企业发展的脚步和速度，其当前面临着比较复杂的市场竞争环境，需要房地产在生产经营的过程中自觉做出改变，突破传统的思维方式，并寻找更新的发展道路，采取科学的方法提升企业的经营管理质量，使房地产企业在激烈的市场竞争中占据更有利的地位。财务管理本身是房地产企业生产经营管理中的重要内容，理所当然要适应当前社会发展的形式，为房地产企业的稳定发展奠定更好的基础。

（三）盈利模式在转变

当前房地产企业在生产经营管理的过程中做出了更多的努力，相应的盈利模式也会随着经营发展方式的变化而产生改变。房地产已经不再适用企业依靠传统的土地增值盈利模式，其不断缩小了房地产的获利空间。当前房地产企业在利润获取方面需要进一步提升土地的运作能力，促进房产的创新。另外是房地产行业的竞争变得越来越激烈，如果仅仅依靠土地增值的方式以及房价上涨来获取利润，就会导致产业的发展变得异常困难，在房地产行业建设的过程中，就需要采取精细化的发展模式去提高利润水平。此外是当前我国宏观政策环境的变化对房地产企业的发展带来了很大的影响，企业实现生产经营发展模式需要由传统的粗放型模式向精细化模式进行转变，让房地产企业盈利水平得到提升。

二、房地产财务管理中的问题

（一）财务管理意识不足

首先，是房地产企业中的经营管理者对于财务管理工作的认识不足，其认知可能还停留在基础的日常报销以及核算，还有付款，记账，财务报表的编制等环节，这些工作实际上都是一些针对财务会计事项的事后处理工作，而没有真正让房地产企业中的财务管理工作人员参与到企业的生产经营过程中，使财务人员的价值无法得到充分的发挥；其次，是如今房地产企业中其他职能部门的工作人员认为财务管理工作的开展和他们的工作内容无关，导致在财务管理部门的工作人员组织开展相应的管理工作时，无法得到其他部门的密切配合以及支持，让很多获得的数据存在时效性以及准确性方面不足的问题。因此房地产企业的财务管理工作的开展效果并不是十分理想和完善，致使房地产企业中的资金计划安排以及实际的工作情况中消耗的资金产生较大的偏差，企业资本管理问题颇多，阻碍了企业财务管理工作开展。

（二）财务管理制度不足

针对房地产企业来说，组织开展内部管理工作时要有明确的工作重点，就是要针对房地产项目的开发建设以及运营的销售进行相应的管理，形成一体化的管理模式，但是在这个过程中忽视了建设完善的房地产企业财务管理制度体系。比如说，房地产企业中的财务管理部门并没有根据实际的财务管理需求去规范制度体系，明确管理的行为以及流程。在财务管理工作中的工作内容可能只集中在了基础的财务数据传输以及数据的核算，还有成本的控制管理、纳税申报等基础的功能上，只能简单地沿用传统的财务管理模式和制度，并没有建立形成和房地产企业的自身情况更加匹配的内部财务管理制度体系和流程，也没有规范其中的行为。导致工作人员在开展财务管理工作时缺乏应有的参考依据，难以达到内部财务管理的科学化目标。此外是有些房地产企业建立了科学化的财务管理制度体系。但是这种制度体系却太过于表面化及缺少执行力，也难以发挥出财务管理工作在企业生产经营过程中的重要价值和作用，严重影响了地产企业的财务管理行为。

（三）缺乏财务筹划管理

很多房地产企业在组织开展财务管理的工作时，无法按照企业未来的经营筹划模式进行相应的财务计划设定。因此导致后续房地产企业在开展财务管理工作时缺乏明确的方向以及动力，也会导致在财务管理工作中存在太多的主观猜测，让财务管理模式处于被动开展的局面；难以针对房地产企业中的各项成本和资金进行合理的规划，导致企业财务管理的职能价值无法得到充分的体现和发挥；因此而阻碍了房地产企业长远发展的目标实现，更会影响到财务管理的最终成效。

（四）缺乏财务动态管理

如今有一些房地产企业在发展的过程中，针对财务管理方面的事项并没有进行长远的考虑，也没有针对不同的工程项目进度计划以及前期的预算进行科学合理的规定，在项目开展的过程中没有加强对成本以及资金流等多个方面的把控。虽然在事后对项目成本进行了考核和分析，也取得了一定的成果，能够挽回一些不必要的现金流出。但是这对于财务管理的目标实现来讲，必然是失败的，在促进房地产企业长期稳定发展的过程中，也难以产生应有的价值和作用。

三、新常态下房地产企业财务管理转型实践策略

（一）提高财务管理意识

实际中，房地产企业在生产经营管理时体现出计划性较强以及复杂性较大的特点，需要相应的财务管理工作人员在实际经营管理环节发挥各自的职能，并通过针对企业资本的效益管理来达到企业风险和收益管控的重要目标。

在这个过程中，要树立房地产企业的财务管理意识，首先是要求房地产企业中的经营管理人员能够明确财务管理工作对于企业发展产生重要影响，了解财务管理体系的核心地位，让经营管理者以身作则地去强化管理，引导管理，让财务人员的作用得到充分的发挥。

其次是要求房地产企业中负责财务管理工作的人员也能够积极参与到各类型的财务管理事务培训过程中，让自己积累的财务知识更加丰富，知识结构更加完善，为财务管理工作的开展创造有利的条件。

最后还需要针对房地产企业中的财务管理工作人员进行各类型财务知识和业务流程的培训，了解在培训过程中存在的问题，并对其进行解决保证人员培训的效果，为后续财务管理工作的开展奠定良好的基础。此外，还需要针对财务管理的作用进行适当的宣传，让房地产企业中的每一个部门都能够参与到财务管理的过程中，主动去配合相关方面的工作，使企业整体财务意识水平得到提升[1]。

（二）完善财务管理制度

实际中，可能会由于房地产企业管理者的不重视，导致房地产企业财务管理制度的建设比较松散，也会让企业中的员工缺乏精神气，那么就需要房地产企业的管理者能够提供一个更加完整的管理制度体系。从最初的项目预算到项目的施工，再到最终的项目完成，其中都需要涉及，并让这种财务管理制度体系尽量体现出全面性的效果，帮助企业规避发展过程中产生的风险。由于企业中所有的人都会存在惰性，那么就需要企业的管理者在其中发挥相应的作用，做好监督工作，防止财务管理人员为了满足一己私利而做出偷税漏税或者是中饱私囊的问题。在房地产企业财务授权机构的建设方面也需要体现出完善性，要为员工提供适当的奖励，使每一个部门和财务管理部门之间相互配合开展工作，让房地产企业的财务管理制度建设更完善，使财务管理工作的开展更规范，最终促进房地产企业财务管理转型目标的实现[2]。

（三）全面实施预算管理

房地产企业中的全面预算管理是实现财务管理转型的有效工具和思路，同时也是房地产企业针对资源进行合理配置，实现成本管理目标的有效方法，因此需要房地产企业基于战略目标的导向和前提下，明确全面预算管理的目标，制定出全面预算管理的流程和方案，并且根据预算管理的目标开展相应的管理工作。这就需要房地产企业中的财务管理部门在制定全面预算管理体系时，根据自身所处的行业情况，结合自身的行业特点，将项目的预算作为重要的基础。根据项目的开发进度以及建设的周期对成本费用以及项目的收入等多个方面的内容进行详细的预算，使之深入贯彻和落实在房地产企业开发建设的整个过程，最终形成一种整体预算的模式。也正是通过对所有的项目量进行的预算汇总，形成专用的年度预算体系，还可以根据企业发展的战略目标和企业的实际情况对预算的内容进行合理的调整，让预算的制度体系和实际情况更加匹配，这就让房地产企业中的全面预算管理体现出动态性的特点。通过针对房地产项目开发过程中的合同成本以及非合同成本，还有各项待发生成本进行合理的管控，能够将不同环节的成本控制在科学的范围内，达到控制总成本的目标[3]。

（四）加强财务资金管理

针对房地产企业来说，资金的管理工作对于成本管理目标的实现具有同样重要作用。房地产企业中的应收款项形成主要是来自他们应收的房屋销售款项，而针对房屋销售款项的追收，则需要建立更加严谨的、完整的、有效的制度体系。财务工作人员针对销售业务进行收款管理时，要严格按照系统的销售款项的流程来开展，销售房屋的收入要根据合同或者是协议的规定，在确认金额并收款之后开具专用的发票。加强房地产企业的财务资金管理，还需要根据审批通过的资金计划以及付款审批单去完成资金的统一调度以及付款的安排，房地产企业的总部财务部门需要对各项目中的资金情况进行科学的平衡和调整，让资金的使用效率达到最大化的目标。同时也可以根据资金需求的紧急情况以及项目对于资金使用的重要程度来完成付款的任务，构建良好的资金支付环境，让房地产企业的财务资金管理目标顺利实现[4]。

四、结束语

总而言之，房地产企业的发展是一条比较长久而复杂的道路。在企业的发展过程中要实现长远发展的目标，就需要加强财务管理工作，并针对企业的运营模式进行深入的分析，帮助房地产企业制定出更加科学合理的财务决策内容，规范财务管理的流程，明确财务管理的目标，及时发现财务管理工作中存在的问题，对其进行解决，促进房地产企业财务管理转型目标的实现。本文分析了房地产行业如今呈现出多元化发展趋势以及市场竞争力增加还有盈利模式在转变的现状及在此基础上提出了在房地产财务管理过程中存在的一些关键问题，包括财务管理的意识，还有制度以及动态管理方面缺乏的问题，进一步提出在新常态下开展和实现房地产企业财务管理转型的有效策略，包括提高企业财务管理的意识，完善企业财务管理的制度，实施全面预算管理的内容，有利于帮助房地产企业在激烈的市场竞争中占据更稳定的地位。