土地资源配置对房地产市场经济均衡发展的影响研究

董娉 威海市文登区自然资源局

房地产市场是否能够稳定运行，与广大人民群众的生活质量存在密切的关系。土地资源的合理配置在城市化进程中发挥着重要助推力的作用，其直接关系到国民经济的发展水平，能够有效推动房地产市场均衡发展。当前房地产市场的经济发展水平呈现出不断上升的趋势，所以通过对土地资源的配置要素进行深入分析，合理调整现代城市的用地制度，让土地资源的利用效率得到最大限度的提升，便能够有效保证房地产市场的供需平衡，以此推动房地产市场健康稳定的发展[1]。

一、土地资源配置要素

通过站在不同的角度来对土地资源配置的要素进行统筹分析，其具体涉及土地利用的位置、土地利用的总体数量和土地利用的方式、土地开发的时间等几个方面。通过对当前房地产市场运行过程中的商品房用地和土地储备数量进行全面分析，再立足于土地资源的供应时机、供应结构，以此来优化土地资源配置。

当前管理土地储备具体指的是以合理的途径来获得土地资源，这些土地资源是经过地方政府审批的；土地供应主要是对现代市场经济的发展态势进行深入分析，让可供应的土地数量更好地满足当前政府的建设要求；土地储备数则主要指的是可供调配土地资源的总数量；土地供应时机具体指的是政府通过对市场运行的实际情况进行深入分析，再挑选土地资源投入到市场发展中的时间[2]。

二、房地产市场经济状况

我国的国土范围虽然非常辽阔，但人口数量较多，所以导致人均所占的土地面积较少。我国虽然20世纪的初期阶段中便制定了土地公有政策，即根据土地政策进行土地调控和转让，深化住宅制度改革，逐步形成了当前的房地产市场，但是中国土地市场仍处于初始阶段，土地资源配置仍存在许多问题，如一些地区的土地非法转让、随意进行土地利用规划、土地供给结构不合理、商品房空置率高等，且国家针对土地管理方面的法律法规还不够完善、调控机制不均衡，这样便导致房地产市场经济在不断运行的过程中出现了不均衡的状态[3]。因此，房地产市场要想稳定发展，便需要保证房价处于稳定的状态，合理地利用土地资源，有效降低因土地资源供应变动而导致房地产价格出现波动，这样便能够推动现代城市与市场经济稳定健康的发展。

我国当前所推行的土地制度具体涉及土地收购、土地储备和土地供应三个方面。其中，关于用地方式的分配供应主要是通过招标、拍卖和挂牌出让国有建设用地使用权的形式进行。这种市场供应形式有助于合理化配置土地资源，减少土地资源流失的情况，有助于增加地方的经济收入，有效提升土地利用的效率。然而，这种土地资源配置的方式在对市场运行带来影响的同时也有一定的不足，有开发商通过招拍挂的方式取得土地资源后不开发或者圈地建设，从而出现“囤地”的现象。当地价升高的时候再进行修建，让房价飞涨，从而让整个房地产市场经济呈现出恶性循环的局面[4]。

通过全面了解房地产市场在不断发展中受到土地资源配置的影响，所以需要通过对土地资源进行合理调配，这样才能够推动房地产市场经济更加稳定健康的发展。尤其是在现代社会经济快速发展的背景下，房地产市场对土地的需求以及土地供应范围发生了巨大变化。征用农耕地和回收存量的土地是我国当前土地供应的重要形式，但这不会一直持续。广大农民生活的重要源泉是土地供应，如政府无止境的征收农用地，则会在一定程度上威胁农用土地配置的安全性[5]。随着当前土地交易价格逐步提升，对土地资源的需求依然非常大，而当前的土地资源供应却无法满足需求，让房地产市场的发展受到严重影响。因此，通过从这个角度便可以看出，以此来优化土地资源配置。

三、土地资源配置对房地产市场均衡发展的影响

（一）土地储备规模的影响

在土地资源配置的过程中，强化土地储备规模管理是非常重要的内容。通过合理控制土地资源的规模，能够促使房地产市场更加健康的发展。其中，土地需求是为房地产商提供土地资源的重要途径，且是总的需求量中非常重要的组成部分。因此，在储备土地资源中，应该统筹分析当前土地市场在不断运行中的需求量。

当前经济活动在开展的过程中，一般随机性的土地资源存有量和需求量直接关系到土地资源配置的供给情况，所以应该保证土地资源库存的安全性与充足性，以便为经济活动的开展提供重要保障，有效推动房地产市场更加稳定健康的运行[6]。

土地供应和土地需求通常受到一些随机性因素的影响较大，所以便需要保证储备土地资源充足，从而有效保证土地资源配置的安全性，为房地产市场稳定发展奠定重要的保障。因此，通过充分利用计量经济学的内容来对房地产的市场发展情况进行分析，并充分利用安全库存量的理念，有效保证土地储备处于安全的范围内，这样便能够保证房地产市场平稳地运行。

新建房屋的数量应该在明确了土地储备规模之后进行充分考量，再充分利用科学的计量经济学来对容积率进行计算，保证相关数值在合理的范围内，明确土地需求的范围量。因此，房地产商应该在土地供应的过程中正确认识到房产数量控制的重要性，深入分析房地产价格的上升与下降趋势，明确计算出房地产市场的存货价值比率。其中，当房价处于上升趋势的时候，整个房地产行业的存货量较高，房地产商应对外界风险的能力将会得到有效提升；当房价处于不断下降的局面时，则会有效提升房地产市场的偿债能力[7]。因此，通过对房地产市场在不断运行中的安全程度进行分析，需要各个房地产商逐步释放出自身的存量，有效提升房地产市场的监控力度，确保土地资源储备充足，这样才能够有效降低房地产市场的运行成本，最大限度提升房地产开发商的经济效益。

（二）土地供应时机的影响

控制土地供应进度在整个房地产经济持续运行的过程中起着非常重要的作用，其直接影响着整个房地产市场的供求关系。其中，土地供应主要适用于土地储备机构在获得土地使用权后，严格按照规定程序将土地推向土地市场。一般来说，土地交付时间受以下几个方面的影响，所以需要根据实际情况进行深入分析，以便合理了解土地交付时间。

第一、土地储备成本和机会成本。由于在获取土地资源的过程中会消耗到大量的资金，但如果仅将其用作储备，则很难从耗费的资金中获得更大的经济利润。与此同时，在房地产市场容量不足的情况下，即使在短期经济低迷的情况下也很难确保房地产市场的健康稳定发展。这样在进行土地储备的时候，便会直接限制土地的用途。尤其是土地作为一种不可再生的资源，其在被利用了一次之后，让房地产市场内的资金能够正常流转，从而导致整个房地产市场出现较大的波动，增加土地消耗的机会成本。因此，在对房地产市场进行调控的时候需要明确土地供应时间，让土地资金的成本得到有效控制，从而促使土地供应和需求被控制在平稳的范围内。

第二、房地产市场的运行状况。通过对整个房地产市场进行全方面调控，并需要针对房地产市场的情况制定合理的土地政策，直接关系到整个房地产市场运行的稳定性。因此，在土地供应的过程中应该就土地政策进行深入研究，再合理确定土地供应的时机，统筹对房地产市场的变化周期进行全方面考核，这样当土地供应时期明确了之后，则需要将调控政策真正落到实处，有效降低周期性波动的幅度。这样房地产市场便可以准确把握供应时机，更加均衡地向前发展，促使房地产市场的波动情况能够更好地得到缓解。通过加强对土地供给因素进行控制，再合理采取反周期策略来调整土地供应量来抑制房地产过度膨胀，从而有效降低房屋的空置率。

（三）土地资源供需关系的影响

土地资源的供需关系是房地产市场运行中非常重要的因素，让土地资源供给的作用更好地发挥出来。通常土地交易价格会受到土地资源供需关系的影响，让房地产开发商的拿地成本受到影响，进而影响到整个房地产市场的供给状况，间接影响到群众普遍关心的房价。土地资源作为一种不可再生的资源，其呈现出明显的稀缺性特征。虽然土地资源在固定的时间内和固定的区域范围内的供应总量是一定的，且一旦用完则不能够再生，这不利于房地产市场的发展。因此，应该采取合理的措施来对土地资源进行管理，根据市场需求，统一规划和调配土地资源，它是房地产市场平稳健康发展的重要支撑。同时，由于整个房地产市场在持续运行过程中具有明显的周期性波动特征，这种波动是客观存在的，对房地产行业的稳定发展和国民经济的增长产生了非常重大的影响，甚至对整个房地产市场的发展产生了严重的负面影响。

由于土地供应市场调节具有盲目性的特征，所以很难利用科学的手段对整个土地资源供需进行调控，导致整个土地市场和房地产市场调控具有一定的局限性。当前房地产市场波动过程中的主要两种类型就是上下限，而上限限制因素主要涉及土地资源和资金等，下限限制因素则具体涉及广大人民的日常需求。我国的房地产市场在不断运行过程中的供需状况受到整个市场经济发展状态、地价、房价和国民收入等几个因素的综合影响。因此，我们需要对土地资源供需中的信息不对等、影响开发企业拿地意愿的因素进行科学决策，这样才能够更好地缓解整个房地产市场价格的波动幅度，以此促进房地产市场更加均衡地发展。

（四）土地供应结构的影响

土地供应结构在土地资源的配置过程中发挥着非常重要的作用，其直接关系到整个房地产市场运行的健康性和稳定性。因此，通过对当前土地供应结构进行深入分析，并按照相关的模型对各个地区的实际情况进行研究，再采取科学合理的措施来缓解当前房地产市场的供需状况。针对房地产市场在某一个时间段所出现的价格波动情况进行有效控制，便能够保证整个房地产市场处于平稳运行的状态。

第一、土地供应的结构将间接影响房地产的整体价格。因此，受整个市场内需灵活性的影响，可以采取有效的调整措施，以减少两者之间的依赖，并确保土地供应对房地产产品需求的影响得到充分反映，让两者之间的交界点更加地明确化。同时，国家还应该针对实际情况出台相关的政策，保证土地规划的合理性，这样才能够推动房地产市场经济更加均衡地发展，从而将房价控制在稳定的状态中。

第二、在房地产政策的落实过程中，应该全面分析当前房地产市场均衡发展的各个指标状况，如房价、地价、人均消费能力等，这样便能够让房地产市场更好的发展。通过对房地产市场出现波动的因素进行控制，准确了解一些关联性的因素，便能够在了解当前土地供应住房类型结构的基础上有效保证房地产市场的供需平衡，切实保证整个房地产企业获得较高的经济收益。

第三、在整个土地供应市场的调节过程中，应该让各级政府明确自身的定位，让部分专业人士就土地供需的状况深入进行分析，坚持立足于宏观调控的视角下制定具有针对性的土地政策，比如：弹性年期、先租后让等方式，这样才能够更好地满足用地单位的实际需求，让广大群众能够真正受益于政府所制定的相关政策。

四、结语

总之，在现代市场经济不断发展的过程中，房地产市场的规模不断扩大，土地的需求越来越紧张，土地资源的开发在社会和经济发展中发挥着越来越重要的作用。土地资源配置对促进房地产市场经济可持续发展具有重要作用，所以正确认识到土地资源配置的重要性，统筹把控土地储备的规模、土地供应的时机和土地供应结构，并根据实际情况采取科学合理的措施，才能够更好地推动房地产市场健康平稳的发展，促使房地产市场真正实现更大的经济效益和社会效益。