房地产企业财务分析中存在的问题及改进方法

王平平

新世纪以来我国房地产企业发展迅速，产业链不断扩大，产业影响力不断提升。但在新经济形势下，房地产企业已经进入了持平、维稳的发展态势，进一步持续化发展正面临着巨大挑战。本文阐述了房地产企业财务分析特点，探讨了财务分析存在的問题，有针对性地提出建议与对策，旨在为推动房地产企业健康长远发展提供参考。

改革开放后我国许多行业得到快速发展，随着经济全球化不断深入发展，各国贸易壁垒越来越严重，整体经济呈疲软状态。在我国经济发展新常态化背景下，房地产企业发展面临巨大的挑战。自2008年金融危机以来，我国的货币政策一直较为宽松，房地产企业也出现了产能过剩、大量库存积压等问题。企业的财务杠杆明显增大，面临很大的金融风险。同时，我国生产资本、劳动力均已利用到极限，加之人口老龄化、房价过高等问题，房地产企业发展更是举步维艰。2015年正式提出“加强供给侧结构性改革”这一概念，随后出台了具体政策和方案，房地产企业也逐渐开始去产能、去杠杆、去库存、降成本，以扩大有效的供给。该项改革仍在深化改革中，为了减少房地产企业的泡沫，同时避免出现楼市大崩盘，国家出台了一系列稳房价、遏制房价增长的政策。但是，当前房地产市场中的刚性需求已经趋于饱和，出现了大量商品房滞销的情况，供需差距很大，高杠杆、高负债成为许多房地产企业的财务特征。因此，房地产企业需要顺应形势，对自身财务分析等工作进行优化，以更好地在“房住不炒”、供给侧改革等环境下健康长远发展。

一、我国房地产企业的财务特点及财务分析的意义

（一）财务特点

1.财务杠杆大。我国的房地产企业具有受宏观政策影响明显、行业竞争激烈、供需关系明显不平衡等特点，这使得当下房地产企业的财务具有杠杆大、风险大等不利于其发展的特点。房地产属于政策导向型的企业，对各类宏观政策的调整均具有较高的敏感程度。2015年后房地产销售额得到一定回升，但2017年左右销售额增速下降，特别是中小城市，由于大城市各类优质的资源和就业机会，使中小城市大量人口外流，导致自身房地产供给与需求十分不均衡，房价依然增长，但市场十分疲软。为刺激房地产市场，各地政府和房地产企业出台了一系列的优惠政策，如放开部分区域限购、降低贷款利率等政策，但市场热度并未提升，导致许多城市依然存在房地产供给过剩、大量房屋库存积压等情况。而各大房地产企业的竞争依然激烈，中小房地产企业面临更大的财务风险。加之疫情等因素影响，消费者购房的需求下降，但对房产质量依然抱有较高期待，对房产价格却持有持续低走的预期，因此整体购房需求低迷。大部分人对购房是望而却步，这就导致供给失效，低质量库存房将长期积压，企业资金风险将持续增加。

2.财务风险高。房地产企业的生产建设、销售周期都比较久，项目建设需要大量的资金，这使得房地产企业需要大量向银行贷款，许多企业存在高财务杠杆风险，将导致企业在新经济环境下面临更大的风险，若经济持续萎靡，企业将陷入资金困境。虽然大的杠杆能提升企业投资竞争力，提升购房者的投资属性，但也会压缩企业利润，提高运作成本。截至2020年，已有80多家地产企业净利润下降，房地产企业结构调整、产品更新及盈利的难度更大。同时，房产存货成本大、预收款项多，都会延长房地产项目开发周期。如预售制度，会提高企业合同负债，会影响到其他项目或工作的资金周转效率，容易导致资金周转困难。

（二）财务分析的意义

1.科学预测企业发展。加强房地产企业财务分析，能更科学地预测企业发展情况及自身资金周转情况，基于各类财务信息为基础，运用趋势分析等分析方法，对这些信息进行多方位的分析，从中了解企业资产负债、盈利能力、风险应对能力等信息，企业基于此更合理地调整战略、配置资源和资本结构，才能适应市场环境。

2.优化企业内部管理。加强房地产企业财务分析，能促进更加公允的内部绩效测评，为自身绩效考核制度提供优化依据。基于实际经营情况反映的财务数据，还可深度挖掘内部存在的管理漏洞，以优化权责制度。基于财务分析报告，合理评估各部门目标完成情况，从而制定相关激励措施，提高各部门业务能力。

3.寻找企业持续发展方向。加强房地产企业财务分析，能帮助企业更好地面对挑战，抓住机遇。尤其是在当前经济比较低迷的市场环境下，科学的财务分析能为企业决策制定提供参考依据，为企业制定新的发展战略提供保障，确保企业战略的可行性，实现企业的可持续性发展。

二、房地产企业财务分析存在的问题

（一）财务分析未充分发挥作用

目前许多房地产企业的财务分析主要负责资产负债、营运利润、现金流等方面工作，绘制相应的财务报表，但并未构建细致、完善的财务报表，也未对报表进行更深入、多元化的分析，导致财务信息无法为高层决策提供有价值的参考；由于缺乏细致或有效的财务分析数据，导致财务数据无法准确反映企业的日常财务状况，财务风险也无法被尽快识别，同时，企业管理者也无法有效地对各部门业绩做出客观、公正的评价，导致业绩考核仅依靠简单的财务指标给予衡量。

（二）不重视财务分析工作

中小型的房地产企业，由于缺乏先进的管理理念或手段，许多小企业领导层没有认识到财务分析的重要性，只重视房地产项目施工及房屋预售管理等工作，没有打造合格的财务团队，不重视财务分析工作，财务部门并不直接参与房地产项目开发及相关经营工作，工作只停留于日常经营的记账、报销、制作财务报表等工作。从业人员也缺乏合格的财务分析实战能力，导致在制定房地产战略项目投资时，没有较好地把握财务风险，导致投资失败、项目烂尾等问题。

（三）财务分析数据不准确、不完全

当前大多数房地产企业的财务统计工作十分混乱，财务报表较单一，数据不够细致，衔接流程存在较大漏洞，导致财务数据的准确度不高，财务数据信息失真，所以，财务分析工作不全面，分析报告得出的结果也存在很大的局限性，无法准确判断企业经营状况，无法有效分析资金链变化趋势，因此也无法为企业决策提供有效支持。

（四）财务分析方法单一

房地产企业财务分析方法多样化，如比率分析、比重分析、趋势分析、综合分析、因素分析等，这些方法的适用范围和优劣势不尽相同。但有些企业只采用其中部分方法，由于各方法都存在局限性，导致在分析一些财务指标时存在分析不全、不准确等问题；同时，传统分析方法均存在财务报表片面、计算口径不统一等问题，大部分房地产企业均未积极应用哈佛分析框架等先进的分析手段，因此导致财务分析的结果不准确，导致相关的决策工作质量不高或进展缓慢。另外，财务分析的实际效果也与财务人员自身能力息息相关，许多财务人员缺乏先进的财务分析理论和实操能力。

（五）财务分析结果未被有效应用

由于缺少合理的经营制度，许多房地产企业虽然重视了财务报表的制作和数据分析，但未将财务分析结果合理地应用于各项经营管理工作中，即使搜集、整理、汇总了足够准确、完整的数据，进行了较有效的财务分析，也未将财务分析结果与各项经营决策或管理改革工作深入地连接起来，导致即使知道项目经营或管理中存在某些风险或问题，也没有及时地制定对策去控制风险、解决管理问题。

三、房地产企业财务分析改进对策

（一）建立完善的财务分析体系

首先，企业管理层需要加强对财务分析工作的重视，更深入地理解该工作在当前市场环境下的重要性。

然后，构建更为健全、合理的财务分析工作制度，并建设相应的执行监督、奖励等机制。具体而言，需要结合企业特征及企业自身发展需求，明确财务分析的各项目标及各项目中财务分析的侧重点，有的放矢地制定财务分析工作的具体内容、任务及责任，同时建设财务分析审核流程，通过复盘等手段审查分析结果。

最后，实际操作中，还应严格遵循收入与成本费用配比原则，即配合原则，以确保财务数据计量工作的合理性，企业应站在战略发展角度组织财务管理及财务分析工作，并建立相应的成本费用管理制度，并对已发生、将发生的相关成本费用进行动态化的计算与分析，保证收入与相关成本费用的计算相互同步，从而真正为自身经营提供合理的导向支持。同时，为降低杠杆，可对预收账款采取不同的收入确认方式，房产常见收取方式有全款、分期付款和按揭贷款三种，确认销售收入也有不同的方式。若全款，无论是否办完相关流程，在款项足额到账后就进行确认，及早转移风险；若分期付款，需根据合同约定收款日期，对比应收金额与实收金额，若完全支付款项就确认收入，若拖欠分期款，则不应确认收入并及时评价其偿债能力；若按揭付款，当首付款足额缴纳且按揭贷款全额到账之后才应确认收入，确认收入前还应根据相关法律规定准确核算成本。

（二）改进财务分析方法

首先，企业财务部门应当根据企业自身优势和行业环境选择合适的财务分析方法，并制定相應的工作衔接流程。由于当前房地产行业环境因素对地产企业发展具有深远影响，如地产企业买下的地块，其周边具有良好的设施、商业及政府政策，将对该项目的销售产生非常积极的影响，虽然此类项目会增加企业负债率，但好的销售前景能为企业带来更多的贷款、更大的现金流；而在对此类项目进行财务分析时，就需要综合应用多种分析方法，才能消解各分析方法单独使用的局限性，得出更为全面的分析结论。

其次，在利用传统分析方法进行综合分析以消除财务分析局限性的同时，应当根据项目实际情况和经营状况，合理地应用哈佛分析框架等新的分析理论和BI工具等先进的数字工具，以提升财务分析质量与效率，如利用哈佛分析框架，可以综合进行企业战略、财务分析、前景分析等多方面的工作，使其整合成一个全面的分析框架，从而更好地对企业发展进行宏观把控，填补了传统财务分析中缺少战略分析的局限，使管理者从战略发展角度对企业经营和各地产项目进行定性分析。又如Smartbi大数据分析平台，利用这一平台可直接接入许多类型的财务数据，并支持直接查询多种财务数据库，在面对地产项目设计的海量数据时，该平台基于分布式存储等技术能实现高速缓存、浏览、下载等功能，从而使财务人员实时掌控相关财务情况，在进行审计工作时，面对海量的清单明细，财务人员通过该平台可进行快速地查询，平台自动进行聚合计算，根据相关告警规则的设置筛查出可疑数据，该平台的类Excel数据透视表功能，还能够帮助操作者组合分析维度，以从多角度洞察、分析财务数据，在表格制作工作中，该平台提供多元报表资源，包括分组报表、交叉报表、分片报表、清单报表等，导入相关财务信息便能输出相应分析报表，大大提升了报表制作的效率。

（三）丰富数据分析维度，提升数据准确性

首先，地产企业财务分析工作应根据不同目的和分析收集相应数据源，例如企业短期内需要大额现金以满足相应投资需求，就需要分析企业当前的偿债能力及在当下贷款环境下不同贷款方案的区别。同时，需要对自身金融负债、经营负债进行清晰划分，从而调整相关的财务数据，从多维度更合理、准确地评估当前的负债情况及财务风险、偿债能力；在分析具体项目的盈利能力时，也需要综合分析项目完工进度、周边配套等利好利空因素，合理使用财务计量方法、分析方法，才能较准确地预测出项目的盈利情况。

其次，为提高数据分析的准确度，除了多维度分析，还需加强源头数据的准确性，因此在制作各类财务报表时，需要结合企业各项业务数据及既往的财务数据，进行真实、准确的数据汇总、整理工作，杜绝出现虚假数据。在整体提升数据分析质量的基础上，地产企业需要积极、有效地应用财务分析结果，指导相关经营、管理工作，发挥出财务分析对企业发展、项目管理的实际价值。

（四）提高财务人员专业能力

财务人员是进行财务分析的主要参与者，也是应用财务分析过程中的重要衔接者，其工作的好坏直接关系财务分析结果的质量及其应用的效果，因此必须提升财务人员专业能力和相关工作素养。首先，企业需要通过聘请专业的数据分析专家对财务人员进行沟通或定期的业务培训，主要从加强员工对财务分析的重视度与实操技能两方面入手，帮助员工了解新的财务分析理论，通过一些实操训练让员工熟悉各种新的分析方法；其次，除了业务能力，还需要鼓励财务人员提升情商、沟通能力等职业素养，这对于落实财务分析结果至关重要。最后，为了提升工作效率，企业应制定相应的激励措施，如将培训及员工参与财务分析的工作质量与绩效考核、职位晋升等相挂钩，从而刺激他们的主观能动性，更主动地学习先进数据分析理论、技术。

结语：

综上，在新的经济环境和供给侧改革环境下，房地产企业面临多元挑战，而财务分析对于其战略发展和具体项目的开展均具有重要意义。所以，房地产企业需要积极洞察自身财务分析工作中存在的各项问题，在提升重视度的基础上，通过构建完善的财务分析及结果应用体系，重视相关员工培养，更合理地使用各种分析技术，最终应用高质量的应用分析数据，为企业的相关决策和实际经营管理工作提供有效的信息支持。

（作者单位：济南信悦房地产开发有限公司）