基于物业经营风险控制的内控体系构建

曾小清 浙江开元物业管理股份有限公司 浙江融创归心物业服务有限公司

目前，物业企业处于市场经济飞速变化的形势背景下，要想实现长远的生存和发展，必须提升自身在市场层面的核心竞争能力，当前虽然物业企业在经营管理环节逐渐重视内控体系的建设工作，但当前在经营管理环节，仍然存在一些风险，亟待进一步优化和解决。所以，要求有关人员对其给予重点关注，科学高效地分析物业企业在经营管理环节存在的各种风险，采取有效措施，对内控体系实行精准高效的组建，在提高经营风险防范工作能力的同时，推动企业实现长远且平稳的可持续发展。

一、物业经营管理体系中内控工作涵盖的主要内容分析

(一)费用支出控制

在物业管理工作体系中，费用支入控制指的是物业企业在具体经营环节形成的各种费用支出、各种代收性质的水、电费用支出，管理人员需要针对所有支出方案做出合理管控，以财务核算环节的数据信息作为主要参考依据，对电表和水表等在运营环节的具体状况实现定期精准的核查，确保费用在支出控制环节的科学性。

(二)库存物资控制

在物业管理工作中强化对库存物资的管控力度，能够对企业的物资实现高效合理的整合，同时以市场环境变化波动状况为基础，针对各项内容展开深层次的分析，从而合理明确库存管理环节可行性最高的方法。与此同时，针对采购工作质量实行严格管控，对于一些规模相对较大的采购规划，必须由财务部门对其实行精准科学的预算，确保对质量在安全性层面实行合理管控，组建安全合理的统计管理工作方案。从根源上确保库存物资在管理层面的独立性，同时也为原材料质量在管控环节提供有力保障。

(三)收入控制

针对物业经营管理环节的工作规划实行深层次的分析，针对收入进行控制时，需要将物业企业内部控制工作体系的建设作为工作环节的核心目标，及时监测和观察收入管理环节存在的各种问题，以此为基础，完善和优化物业规范保障工作体系，确保资金在收入和记载层面的各项内容满足有关工作需求，科学高效地强化企业在资金层面的管理力度，防止资源产生浪费。合理强化内部控制力度，有效加强单据在收入角度的有效性、可靠性，同时实时观察资金在应用层面存在的各种不同风险，通过对资金收入实现高效精准的管控，能够确保物业经营活动顺利可靠地开展[1]。

二、物业在经营管理环节存在的主要风险影响因素分析

(一)合同纠纷风险

合同纠纷问题不论在任何地区、时间都以不同形式存在，物业行业在我国当下每个城市几乎普遍存在，但由于一些主观、客观角度等不同的因素影响，租赁合同在人员用工、经营资源等层面，都存在一些不够科学且亟待完善的问题，甚至于一部分条款和当地法律法规存在相互冲突的问题，而且一些合同内容对于合同双方在利益的层面实际归属，并没有做出清晰明确的说明，由此导致意外事故一旦产生，依然会在合同角度形成一定程度的矛盾纠纷问题，导致双方都会在经济角度遭受不同程度的损失。例如，承租方没有按照合同条例的规定内容私自改造装修房产，并将其作为他用，在改造环节导致房屋出现损坏，而且对人员生命安全造成了威胁。

(二)租金回笼风险

租金收入是确保物业经营管理工作体系，在经济角度实现平稳运行的一项主要支撑，所以物业企业必须强化对租金范围、租金支付方式的重视力度，同时在合同中必须做好合理明确，并保证条款的清晰性。但物业管理工作通常状况下，要求租赁双方共同参与、共同负责，承租方在此环节会形成较大的影响，如果承租方受到个人观念、经济原因等客观因素的影响，则很容易产生资金回笼风险。此外，我国社会公众在契约角度的精神有待于进一步提升和强化，诚信建设力度也有待于进一步加强，上述问题都属于资金回笼风险产生的主要诱因。

(三)成本控制风险

成本控制风险不论是对企业的初期发展以及未来的成熟性拓展都拥有极为重要的作用，现代化背景下的社会竞争愈演愈烈，人工成本逐年递增。由此，组建完善且科学的成本管控工作体系，对行业内部的可持续性发展来讲，拥有不可或缺的作用。但是在具体工作环节，资金预算与具体支出二者必然存在一定的不同之处，正是由于不同，所以必然会形成一定的风险。例如：采购预算与实际支出二者之间形成的数值差异，必然会在资金和资源角度形成一定的浪费问题，无形之中增加企业的运营成本，同时人力资源分配不够合理，也会引发各个部门之间产生一定的冲突[2]。

(四)内部环境控制风险

物业企业当前在内部机构设立层面存在一定的风险因素，例如：各个部门之间缺乏高效科学的沟通以及联系；企业上层领导人员对于机构设置工作没有给予重点关注；内部各项工作部门之间的职能出现相互交叉的问题；制度建设环节存在诸多亟待于进一步完善和优化的内容，大多数企业的内部控制工作体系整体不够标准，新制度和旧制度在执行环节相互矛盾；旧制度在应用环节很难发挥出自身的最大价值，一些规章制度只是单纯流于表面等。

三、以物业经营管理工作风险控制为基础，构建内控工作体系的主要措施分析

(一)提升物业企业对内控建设工作价值的认知

物业企业在经营管理环节产生风险或问题的主要原因是，企业内部从管理层一直到基层员工在执行各自工作期间，都没有相应的指导工作方针作为指引，导致所有人员在工作期间缺乏长期的战略发展目标，管理层在工作环节也缺乏一定的战略眼界，无法清晰明确地制定各项制度，并确保各项制度得到真正意义上的落实，各项工作职责模糊不清过于混乱，导致内部整体工作人心散漫且工作效率不高。

所以物业企业需要首先从思想建设角度着手，定期组织经营管理座谈工作会、专家讲座等相应座谈，帮助企业内部各个人员全方位、系统化地了解内控工作体系的主要内容，强化工作人员对于内控建设能够合理优化企业经营管理工作效率的主要理解。在此环节特别需要强化管理层各个人员对于内控建设工作价值的认知，所有管理人员的认识得到合理提升，才能确保管理者在公司发展决策制定环节具备前瞻性的战略眼光，同时也能够强化各个小组、各个部门管理人员对于下属各个员工在思想工作层面的普及认知，以最快的速度精准高效地在企业内部组建一个适合企业发展的内部控制工作环境以及工作体系[3]。

(二)构建科学化的绩效考核管理机制

物业企业需要强化对各个工作人员在能力水平层面的多元化要求。现阶段，大多数物业企业中，半数以上的工作人员都不是相关专业人员，虽然此种方式让人员在工资支出上整体成本相对不高，但是非专业人员在工作期间的不专业性也极强，但如若操控不当则企业在经济层面遭受的损失，将会远远高于企业在人力成本角度节约的费用。

所以物业企业必须深层次认知当前存在的问题，合理提升人才招聘环节的工作门槛，打造出一批精英化管理工作团队。与此同时，物业企业需要组建科学化的绩效考核管理机制，确保员工在工作期间的工作能力能够呈现透明化的状态，不仅能够让管理层通过员工的日常工作效率，评估其在工作环节存在的各种问题，检测经营活动开展是否足够科学，亦能够对员工的日常工作提出科学可靠的建议；而且绩效考核也能够为员工设立一定的工作目标，让员工在工作期间具备一定的压力，通过高效的奖励惩罚措施，将压力转化为动力，合理提升员工在工作期间的主观能动性以及工作责任心。

(三)强化风险预警工作体系的构建

内部控制对于企业管控来讲，大部分都是对内部的行为实行合理约束，降低由于行为不标准、执行力度不够透彻所形成的各种问题，但是需要注意，物业在经营管理活动中除却自身存在的问题之外，还有外部环境不断变化波动所形成的各种影响。所以需要强化对风险预警评估体系的建设，首先，对物业企业在经营环节有可能产生的各种风险展开全方位、系统化的监督和推测；其次，推动物业企业内部控制管理工作的建设，总体来讲，保证二者在运行期间相辅相成、协同运作，最大限度地提升物业经营管理环节内控工作的力度和效率[4]。

(四)强化资金管控力度

在物业企业中必须强化对资金的管理。

其一，强化对资金在流动环节的各项记录工作，并保证记录工作内容的完整性，对于各种工作发票和单据必须做好严格科学的管理，保证财务数据信息具备完整性和精准性。

其二，强化对库存的管控，针对固定资产在购置和折旧层面必须编制出科学可行的规章管理工作体系，降低或防止固定资产在调配环节出现低配、超配的问题。

其三，对资金支出实行高效管控，针对资金应用的合理性、申请额度、应用用途等展开严谨认真的审核，科学合理地提升物业企业资金在应用环节的整体效率，同时提升对资金支出明细的掌控力度。

其四，在物业企业中对资金支出实行管理工作时，需要同步强化对资金结算的管理，物业企业与一般企业存在的不同是，其在收入层面的一部分费用是代收的水费和电费等。对于此部分的数据需要做到独立核算，不能与其他内容相互混淆，需严格高效的管理，有助于物业财务部门对收支实行精准高效的核算，提高财务管控环节的整体效率。

(五)强化物业企业内部各个部门之间的沟通协调力度

物业企业在经营管理环节，构建内控工作体系极其需要，逐步组建完善科学的服务中心综合管理模式，并对服务中心在运营环节的模式实行创新和完善，确保服务管理工作机制能够适配更多的工作内容。以此为基础，针对如何高效科学地提高服务工作质量展开深层次的探讨和分析，同时确保对物业企业的财务管理工作实现高效精准的预算以及考核，从根源上解决物业企业在具体运营环节面临的各种不同问题，及时找到问题所在，采取有针对性的解决措施，合理降低物业企业在经营管理环节存在的各种安全风险以及隐患。

此外，在物业企业内部需要合理强化各个部门间的沟通和协调力度，通过高效性科学的协调交流，能够让企业经营管理人员直观清晰地了解到管理环节的各项工作重点，同时明确财务管理工作模式创新的重要性，合理提升信息在服务环节的综合质量，并建立相对应的反馈工作机制，确保物业企业在经营管理环节的各项活动能够紧跟时代发展潮流不断变化和发展，同时持续优化风险控制环节的整体内控工作体系，确保物业经营工作环节，能够将所有内控工作体系真正意义上落到实处，并发挥各项内控体系的最大价值，最终推动物业企业在发展层面实现可持续性的创新[5]。

四、结语

综上所述，现阶段，在物业经营管理工作活动中，要想合理强化对风险的管控工作力度，就必须从物业管理方式创新角度着手，从根源上保证物业管理工作的专业性和可靠性，并对具体运营环节的状况展开深层次的研究和分析，明确管理环节各项工作内容的差异，针对风险实行有针对性防范和解决，确保为物业管理工作顺利高效地开展奠定有力且可靠的基础。同时，有关人员需要将内控管理工作作为管理环节的主要重点，持续不断地优化和创新内控工作机制，最大限度防范经营风险问题发生，确保在物业经营管理环节发挥出自身最大价值。■