完善土地登记管理制度实现可持续发展战略

马 刚

（凌海市自然资源服务中心（不动产登记中心），辽宁 凌海 121200）

0 引言

随着我国对土地登记管理工作的愈发重视，管理水平和效率持续提升，但其中也暴露出很多问题。采取何种方法将现存的问题处理好，是当前的重点工作。土地问题关乎国家发展，只有将土地登记管理工作做到位，土地利用率才能提升。因此在今后工作中，应该在综合国情的基础上，强化对土地登记制度体系的构建，加强有关土地登记人员的培训工作，努力实现优质信息化服务的目标，保证管理问题在高效解决的同时，国家还能朝着长久且可持续的方向迈进。

1 土地登记管理的重要性

1.1 有利于国家及时掌握经济发展状况

经济活动的开展需要土地支撑，将土地作为某项具体的经济活动，其产生的影响是多个方面的，诸如国家经济的影响、环境的影响等。在国家经济发展期间，除了要侧重对利益的获取之外，同时还要从不同角度对社会问题进行分析和考虑，采取行之有效的方法，对社会以及经济效益之间的关系加以处理。在开展土地登记管理工作期间，应该加强对管理机制的优化与完善，明确土地使用的具体方向，将国家经济发展作为基础，为发展提供正确的导向。比如明确必须耕种的土地，确定何种类型的土地可以用作商业活动的开展，何种土地可以作为住房建设用地等。借助合理的方式管理土地登记，可以对国家经济的走向直观了解与掌握。

1.2 有利于国家准确对土地进行合理的调整

土地的用途有很多，可以根据具体需求使用和规划。处于不同的时期下，国家在土地使用方面会作出不同的规定，会随着国家经济的发展而作出合理调整。不同时期的经济发展方向往往有所不同，所以在对土地利用过程中，可以对国家经济发展起到风向标的作用。但是利用何种方式对土地进行登记管理，还需要深入分析与考虑。在经济发展进程的持续推进下，不同阶段对土地需求存在很大差异，因此在调整国家经济过程中，应该将关注点放在土地使用变更方面。比如：我国很多城市中心都建有重工业行业，诸如在北京的市区就建有首钢集团，因为受以往经济发展等因素的局限，再加上多方面要求，该集团一直没有搬离城市中心。但随着国家经济发展方向的改变以及经济水平的持续提升，对首钢集团也做出了明确要求，需要将集团搬离市中心。结合这个案例可以看出，土地登记管理中土地变更是一个比较常见的问题，其本质是国家的宏观调控，不仅能帮助国家对经济的发展情况精准掌控，还能促进土地使用合理化与规范化的提高[1]。

2 当前我国土地登记管理存在的主要问题

2.1 土地登记管理政府与市场职能界定不清晰

虽然我国近年来对土地登记管理工作的重视程度不断提升，但结合管理成效来看，其间暴露出的问题依然很多，尤其是在事业、企业以及行政单位，在开展土地登记工作期间，三者之间的独立性很强，不能形成相互制约的态势，没有高效的运转机制，职责责任划分缺乏清晰性和明确性，监督力度偏低，即便能将我国的法律法规作为依据，但土地登记工作的实施依然会出现颇多不足。比如行政单位需要负责开展土地登记工作，但出于利益等因素考量，在没有授权的情况下，经常会出现违规操作现象，将工作交给营利性为目的的事业单位展开，导致土地交易市场的发展受到很大干扰，无法实现健康且稳定发展的目标[3]。

2.2 虽然已统一到一个不动产登记机构，但因历史形成原因，仍然存在多头管理的问题。

在实施不动产统一登记以前，各个职能部门都有所涉及不动产登记业务，如国土部门负责土地登记，房屋所有权登记由住建房管部门负责，林权登记则由林业部门负责，海域使用权由海洋部门负责登记等。都是由各行业主管部门成立专门的登记机构负责本部门登记业务。致使各项使用权边界混乱，时有交叉重叠，实行统一登记后，有部分使用权因坐标交叉，无法落实，造成登记困难。有部分使用权在分权登记时设有抵押权，统一登记后无法换领统一的不动产权证。不动产登记虽然划归统一的登记机构办理，但各项审批权仍由原部门承担，有的审批要件缺失，互相推诿扯皮现象时有发生。这些都影响了登记的效率。

2.3 不能有效发挥土地信息的应用价值

在土地管理工作实施过程中，土地登记不仅是基础内容，还能帮助国家对不断变化的信息精准掌握，确保国家对土地市场的监督和管理能做到有理有据，增强监管的针对性与合理性。土地登记技术水平高低对土地登记工作的影响很大，尤其是在资料方面，直接影响其客观性与及时性。如果用应用的技术手段滞后，不能及时对技术更新，还会导致土地登记失去权威性，不利于土地登记公信力的增强。通过对现代化且专业软件的利用，可以促进土地登记管理效率的提升，能够让工作人员从繁琐的工作中脱离出来。但目前部分地区的国土部门对专业土地软件的利用率不高，具体原因主要体现在两个方面。

（1）资金匮乏，人员专业水平和素质亟待提高。在开展土地登记或者发证工作期间，对机械打印、手工登记等传统工作模式的依赖度较高，整个过程效率偏低，工作量且形式单一。并且受到相关变更登记、登记资料不能及时更新等因素制约，土地登记的作用无法充分凸显出来，导致土地登记管理的实效性不强，权威性和影响力都受到严重影响。

（2）信息技术水平亟待提升。在土地登记工作管理开展过程中，计算机技术的应用缺乏广泛性，不能切实做到土地信息的共享与运营，导致土地市场信息服务存在较强滞后性，土地交易市场的开展受到限制。因为各地信息系统建设水平存在差异，导致信息查询手段各有不同，部分地方对手工查询方式的依赖度较高，导致工作效率下降，土地登记信息的变更无法做到与时俱进，登记查询的精准性和真实性受到影响。土地登记信息查询是一把双刃剑，除了会为人提供相应的便利之外，信息的不合理使用会对人造成很大影响。比如当前出现的“房叔”、“房婶”等问题的频繁出现，与违规查询信息有很大关联，因为信息出现泄露，导致个人隐私受损，影响了土地登记工作的顺利进行。因此应该加强对泄露隐私人员的处理，

加大对人员的管理和教育力度，促进人员技术防控水平的提高，提升土地登记管理有效性[5]。

3 土地登记管理实施策略

3.1 提高土地登记制度的立法层次，完善提升土地登记的法律效力

在我国市场经济发展过程中，土地市场发挥的作用很大，是不可缺少的关键部分，相关土地等不动产领域与人民群众经济活动密不可分，因此为解决当前面临的法律效力不高等问题，国家应该给予高度重视，采取行之有效的方式开展土地登记管理工作，加强对土地产权登记法律机制的优化与完善，确保相关土地权利的变动能得到社会的认可，可以受到法律的保护和承认。从法律的角度分析，部门规章之间的法律效力是同等的，因此我国在开展土地登记过程中，还要加强对《土地登记办法》的优化，尽可能上升到法律高度。通过对各项规章机制以及法律法规的深入实施，真正意义上实现可持续发展战略。

3.2 结合实际国情建立科学合理的土地登记制度体系

（1）强化了对内部监管机制的构建，将事后补救工作做到位。构建由一把手任内部控制建设领导小组组长，相关业务部门负责人作为成员的组织架构，对内部控制工作深入开展。成立相关土地登记质量稽核部门，建立健全的内部控制机制，稽核人员除了要有专业的知识水平及能力之外，还要了解土地登记流程运作方面知识，具备超前的防范意识和思想，有丰富的工作经验。在对土地登记业务办理期间，不放过每一个细节，加强对潜在问题的发掘，找出问题的成因，并有针对性地制定应对措施，保证问题不会再次出现。在思想上加强重视，土地登记人员要具备内控责任意识，高度关注法律法规的风险。强化对全员责任体系的完善，保证土地登记工作质量能提高。

（2）强化对责任追究机制的完善。制定土地登记质量奖罚机制，针对工作效率高且办件质量好、防控意识的工作人员，给予相应的奖励，对其工作主动性和积极性全面调动。针对回退办件、延时办件且错误办件的人员，及时进行警示教育，对各个土地登记工作人员加强约束，让其能认真履行自身岗位职责。促进工作人员责任感的增强。针对违规操作导致错登、漏登等问题，应该承担相应的刑事责任。

（3）强化对退出机制的构建。从惩罚的层面考量，提高失信的社会、经济成本，从源头遏制失信、骗信等问题的出现。针对能够遵守诚信的机构，可以采取表扬、奖励等方式，让其能始终坚守诚信。反之，对于不守信的机构，需要加大惩罚力度。同时对行业中个别缺乏职业道德且年审不合格的，应该责令停止其土地登记代理业务，对法律、法规禁止的行为取消其从业资质。

3.3 强化对数据库的构建，切实达到资源共享目的

近年来，信息技术发展速度不断加快，并被广泛应用到各个行业中。因此为提升土地登记管理效果，应该加强土地登记管理信息化建设，实现标准的统一化，保证信息能达到共享效果，提高资源的利用率。结合土地登记信息动态监督管理效果来看，还应该加强对各地集体土地确权登记发证原始数据库的构建，保证信息能得到充分利用。从管理的角度思考，如果能让信息实现共享，土地登记业务会逐步朝着标准化与规范化方向发展。土地资源信息化在建设期间，合理且规范地开展各项工作，能够促进工作有效性的增强。同时借助信息技术，采取跨省通办，网上办理等方式实现管理的网络化与系统化。在数据库构建过程中，应该遵循信息共享法则，将相关政策法规作为基础，突破部门与科室之间的信息封闭，打通信息流通渠道，以便辖区土地资源能得到科学使用。此外加强对数据库子系统的设计，与办公管理所涉及的数据特殊性相适应，加强自动化系统建设力度，以大中型数据库管理系统作为核心，通过实体分析以及数据文件结构设计等方式，对系统不断优化。

3.4 加强地籍城乡一体化管理体系的健全，增强管理有效性

为促进土地登记管理效果和质量的提高，应该加大信息化建设力度，实现统一领导，统筹规划。土地利用管理以及权属管理是地籍管理的中心业务，由于历史原因，地籍管理工作在开展期间，主要面对农村土地利用，而城镇则主要倾斜权属管理，将地籍管理两大要素实施区域化管控，即地籍管理工作要结合区域划分为农村及城镇，采取不一样的管理手段实施管理。因此在管理信息化建设期间，同样要将两大中心数据构建成两个单独且互不相连的应用和数据库系统，实现一体化建设。土地登记管理信息化建设属于一项繁重的工作，涉及的领域相对较多，整个过程十分复杂，所以应该采取统一领导和统一管理的方法，保证不会出现重复建设和各自为政的问题。同时要从全局的角度思考，明确发展目标以及任务，加强对基础数据库的构建，以便辖区土地登记管理的信息化与标准化水平能整体提高，促进管理水平的提高，让土地登记管理工作信息化建设能始终保持一致。

3.5 加强有关土地登记人员的培训工作，努力实现优质信息化服务的目标

（1）积极开展培训工作。为提高土地登记管理工作有效性，从根源遏制问题的发生，在实际工作期间，积极开展人员的教育和培训工作，提高登记人员的专业素养和水平。在日常工作期间，把好准入关，从业人员必须获得相关资格证书。面对土地登记形式的日新月异，还要继续教育力度，将新颁布的土地登记相关法律法规作为继续教育的主要内容。同时构建一支素养高且业务能力强的土地登记队伍，将经验丰富的人员充实到土地登记队伍中，保证人员的稳定性，不能出现随意变动的情况。因为土地登记一线工作繁杂，工作量大，所以要加强工作人员的待遇，确保工作人员能安心工作，积极学习新的理念和技术，满足土地登记规范化及信息化的发展要求。

（2）促进信息化服务水平的提高。在土地登记管理工作期间，不仅要提升专业登记人员的水平和能力，还要加强对信息技术的利用，实现信息化服务，诸如若在资料网络查询管理中，应该将信息技术合理融入其中，加快信息化管理进程，更好地为人服务，如拓展查询方式，利用网络、移动等通信方式，做到数字化档案查询，将以往时空的限制打破，让用户的需求得到满足。

4 结语

综合而言，土地登记管理是一项系统且复杂的工作，必须加强对每一个环节地把控。因此面对当面土地登记管理中出现的各类问题，应该在思想上提高重视，对问题的成因深入分析，并在此基础上，采取合理且可行的方式制定管理策略，对土地登记管理机制不断健全。同时将法律法规作为导向，加大土地登记管理力度，对违法使用土地的行为严加惩治，提升土地利用率，实现土地登记管理的规范化与标准化目标。