李 然：以前瞻性研究助推房地产行业转型升级

文/刘明杰

李然，华东师范大学理论经济学博士后、中国房地产行业的资深专家，投身房地产行业十余年，他始终致力于房地产行业的重大理论和应用问题的研究，为促进行业的可持续和高质量发展做出诸多创新性的贡献。

入行以来，李然服务过国企、央企、民企等各类企业，以成熟的方法论体系，基于数据进行科学规律分析，并积极运用于房地产市场各领域，发表了《2014年商业地产十大发展趋势》《陆家嘴金融贸易区现代宜居新社区建设的路径和成果》《发达国家租赁市场与租买选择机制》等一系列高水平的学术文章，累计完成政府、企业咨询课题百余项。

引领大数据房地产决策咨询服务

李然曾先后担任上海易居房地产研究院研究总监、易居企业集团克而瑞研发中心（以下简称“克尔瑞”）研究总监，由他主导和参与的大量行业研究成为房地产业的重要学术资源。

克而瑞诞生于2006年，作为不动产领域数字化服务平台，信息覆盖了399个城市。近年来，住宅增量市场逐步逼近行业天花板，房企竞争愈发激烈，而存量市场在规模和增速上都长期上扬。尤其在 “房住不炒”“租售并举”的房地产政策主基调下，掘金资产市场已成行业未来的新命题。在此背景下，克而瑞依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。其创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、投管云、资管云、商办数据系统、租售系统、物管系统、文旅系统、康养系统、GoingData、易企盈、云图洞察等，为大量房企提供了决策依据。

其中，中国房地产资管信息服务平台CAIC的诞生，源于克而瑞大数据+应用场景的持续进化，是克而瑞在大数据垂直应用领域的充分拓展的一个标志。依托CRIC及CAIC强大的数据库系统和李然领衔的专家团队，资管评测产品通过成熟的测评经验和专业的测评工具模型，提供行业资产评测、企业评测两大系列的标准及服务。

李然介绍说，所有评级及测评，都将依托CAIC底层区块链大数据辅助计算达成。通过建立优质资产标准和优秀企业门槛，不仅在传统住宅领域早已树立行业权威，依托专业沉淀和技术创新，亦成为存量资产领域的标准体系建立者。

助推行业转型适应发展新常态

中国房地产业经过近20年的快速发展，市场机制和政策体系不断完善，对我国国民经济的发展做出了重要贡献。然而，随着房地产长效机制的积极推进，以及我国国民经济新常态的确立，以土地、资本、人力等生产资料投入为核心的生产方式正逐渐遇到瓶颈。房地产企业生产成本的高企，利润率的下降，行业集中度的提高，行业竞争的加剧，都标志着行业转型势在必行。

李然认为，经济学中的生产函数理论告诉我们生产资料投入的边际效用递减。中国房地产持续近20年的快速发展得益于土地、人力、资本的持续投入，然而中国房地产企业利润率的持续下滑，说明这样的生产方式已不可持续。以创新来促进行业进步，是房地产企业获得新发展动能的有效来源。

当前，宏观经济持续下行的压力依然较大，传统楼市发展动力也正在削弱。从全国房地产开发投资的增幅出现下滑，产业投资的红利正在减弱。从人口红利的角度看，国家统计局发布的数据显示，2015年我国全国就业人员77451万人，2021年的就业人员数量与之相比有一定减少。这与劳动年龄人口的减少密切相关，说明我国人口红利正在减弱。

另外，从土地成交情况看，近年来房地产市场降温的背景下，土地成交均价不跌反涨，使得房企拿地动力削弱，并使得市场供给的动力减弱。

李然认为，新常态下若不能改变“投资红利、人口红利、土地红利”的动力机制，房地产业就没有新的活力。应该努力改变对传统红利依赖的模式，进而探寻新的动力机制。新常态楼市经济发展的一个重要途径就是要促进金融领域的创新。理由是，房地产金融领域的创新有助于消费者通过金融借贷，利用自己未来的收入为保证，提高目前的购买力，从而促进需求与供给的同时增长，并促使价格接近于长期市场的均衡水平。在此过程中，供应量和成交量也能够得到放大，从而使得房地产市场能够在较短时间内为更多的居民提供住房。同时，金融创新更有利于改变房地产市场的交易行为，分散产业发展的风险，建立更为理性的预期机制，从而顺应新常态。

持续进行战略研究和策略创新

如何在传统业务上提升专业化水准、如何探索多元化复合型发展之路、如何在转型中更好地创新，这已成为相关企业关注的重要内容。

李然一方面积极参与易居中国的发展创新研究，另一方面还受托主持参与了多家大中型企业的发展战略研究。

例如，在为某国企集团发展房地产业务进行全面研究时，李然率领易居房地产研究院提出了“集合资源成立专业房地产置业集团”的创新架构，并被采纳，使得这家企业的房地产业务发展进入到新的运作阶段，提升了系统化、规模化的操作水平。同时，易居房地产研究院为顺应企业不断探索创新业务的趋势开展了一系列创新应用性研究。在李然看来，这种创新性、应用性的研究内容涵盖企业参与租赁住房的商业模式、企业发展工业用地转型、棚改旧改及城市更新业务模式等，相关创新研究成果成为企业业务决策的重要依据。

在易居房地产研究院于2017年开展的《全国棚改政策专题研究》中，李然作为研究总监，带领易居房地产研究院的研究团队，全面地分析研究了全国棚改政策及发展情况，从棚改的概念及方式、全国棚改的发展阶段、全国棚改的现状及未来发展空间，再到棚改对经济、房地产业及房企的意义，以及房企参与棚改的难点，进行了深入研究。李然在研究中指出，棚改是房企全国化布局、规模扩张战略的重要路径，但是房企在参与棚改的过程中也面临着巨大困难，例如随着土地的稀缺性从一二线城市逐渐蔓延到三四线城市，一二级开发联动难度将加大；大多数地方依然倾向本地国企；棚改攻坚阶段，安置成本更高，时间周期更长，资金平衡更难等诸多问题。

因此，李然建议房企在未来可以向城市配套服务商转型、向文旅和产业地产商转型，或是选择保障性安居工程。他解释道，对民营房企来说，目前在一些城市拿地难度越来越大，通过棚改来获取土地，不仅要求住宅开发能力，更加注重的是对城市区域进行综合配套的开发，包括商业、产业、社区服务、基础设施建设、环境整治等，这就要求开发商要有城市运营的意识。

对于林区、矿区、资源枯竭城市、边远地区的棚户区改造，市场化操作难度比较大，这些区域的改造往往会更多地采取政府主导的方式来运作，采取对居民异地安置和将当地改造为新的产业园区、发展文旅产业的方式，在这些区域，产业地产、文旅地产的专业开发商就会有更多的机会，特色小镇就是很好的例子。

至于保障房，李然认为，此前房企进入该领域积极性不高，除利润低外，政府回购有时无法保障也是一个重要原因，但随着房地产开发利润率的逐年下降，保障房对于房企来说可以成为一个稳定的业务来源，也是一项不错的业务。

在易居的十多年间，李然作为研究总监，负责包括设计研究内容、制定行动计划、调整、分析和报告等一系列重要研究工作。带领研究院先后承接了住建部、上海市政府和外地政府部门以及中国房协、上海房协等委托的课题，开展了前瞻性、针对性、储备性政策研究，为产业提供了高质量的咨询服务。中国房地产市场目前仍处于发展阶段，李然及其团队的创新研究成果不但推进了中国房地产行业制度的完善和发展，也助推了房地产行业的转型升级。