民营房地产企业多元化融资的研究

徐见明

民营房地产企业的经营发展需要大量的资金支持，但当下部分民营房地产企业的融资模式存在诸多不足，在开展多元化融资工作时存在较多的阻碍。基于此，本文对民营房地产企业多元化融资的理论进行概述，指出多元化融资所存在问题，最后系统地提出解决对策，旨在为相关企业的融资工作提供助力。

一、民营房地产企业多元化融资理论概述

（一）民营房地产企业多元化融资原则

首先是时效性原则，要慎重地考量资金的获取数量与资金获取所需时间之间的协调。房地产企业在进行土地购置时使用自有资金，因此企业自身需要规划，如何能够在合适的时间段内获取充裕的资金，不仅需要考虑土地款的支付，还需要结合后续各项资金的具体支出状况。其次是收益性原则。资金的获取不仅需要考虑到相关成本，还需要将其与投入项目收益的关系配比进行科学的规划，特别是对于资金成本的合理性，要着重关注。尤其是在需要大量资金且面临融资困境的状况下，企业可能会通过高成本的融资途径来获取资金，以此确保企业资金流运转正常，但是相关成本应当在企业的可控范围之内，否则即便是获取了相应资金，其所具备的价值也相对偏低。最后是合规性原则。资金的获取务必须以合法合规为前提的，无论采取何种融资模式，绝不能突破底线，要依据底线来设定相应的风险预警机制，加强风险管控工作。

（二）民营房地产企业多元化融资途径

企业要利用层次分析法对各个阶段的融资模式进行测算与定量分析，确定不同融资途径的整体占比，以此来实现成本低且时间短的融资运作，进而形成高效、高质的多元化融资模式。当前民营房地产企业可运用的融资途径较为广泛，一般分为传统融资模式与新型融资模式。

1.传统融资模式

传统融资模式在民营房地产企业应用较为广泛的为以下几种模式：一是自有资金。自有资金指的是民营房地产企业将自身的资本金，例如增资扩股、折旧资金、资产变现等各类归属于所有者权益范围内的各项资金，作为房地产企业融资的渠道，成为企业经营发展与项目开发的资金来源；二是预收房款。当前诸多民营房地产企业高频率使用的一种融资模式即为预收房款，其是在房屋并未正式出售之前来提前获取资金的方式；三是银行信贷。银行信贷具有明确的使用期限，同时依据企业自身状况所能够获取的资金也是有限的，其主要是通过向银行抵押房屋产权或土地使用权等来获取资金；四是股权融资。民营房地产企业通过增资扩股来寻求更多的股东支持。企业如果具备较高的信誉，且符合上市要求，可选择在上市之后来获取融资；五是债券融资。民营房地产企业可以通过债券的发行来获取资金，需要按照发行承诺来支付利息，按期偿还本金。债券融资具备利息较低、稳定性较强等诸多优点。

2.新型融资模式

当前，部分民营房地产企业不再拘泥于传统的融资模式，通过更为创新的途径来获取资金。具体来讲，一是房地产信托。房地产信托可获取直接的项目投资或者是间接的债权投资，一般有着较长的期限且更加稳定；二是房地产证券化。房地产证券化是一种对传统房地产投资的改革，其是一种权益凭证。投资者在开展投资行为时，将房地产本身物质的权利转变为有价证券的形式，房地产与证券之间的结合，证券化了房地产的股本投资权益，其可以通过可转换债券、股票、收益凭证等方式来进行；三是供应链金融保理。供应链金融保理指的是在供应链内部的交易结构上，通过自偿性贸易融资的信贷模型，引入核心企業对供应链中不同的节点提出封闭的授信支持等，其具备发行灵活、财务成本低等优点，但同时由于参与的交易主体较多，需要各个供应商进行积极的配合；四是购房尾款ABS。购房尾款ABS是民营房地产企业为了有效地解决资金需求，将与客户之间的购房合同中的剩余未支付款项作为资产来开展的提前融资行为。其通过资产管理公司以证券化的形式向投资者进行发行，是一种较为新型的金融产品；五是兜底包销。兜底包销是销售商与开发商之间所约定的一种房产销售模式，包销商通过打折来买断一定的房产，并依据约定向开发商支付包销价款，而开发商所需要付出的成本主要是折扣优惠。

二、地产企业多元化融资所存在问题

（一）存在高负债经营的行为，加大了资金链风险

在我国民营房地产企业中，普遍采取负债经营的模式，其主要通过金融运作作为经营发展的核心要素。但此种方式会导致企业的资产负债率较高。负债行为是一把双刃剑，其会给企业带来正面与负面的影响。正面角度能通过财务杠杆效应保护股权，降低企业税收，获取更多的收益，同时还能够有效地降低资本成本。

但从负面角度来看，负债过高会给企业带来诸多的财务杠杆负面作用，加大债务风险。民营房地产企业一旦存在现金流无法及时收回的状况，可能会造成资金链断裂。特别是近年来，房地产行业的发展面临着瓶颈期，使得部分项目的投资与预期回报存在一定差距，资金需求量与自身资金积累量不匹配，导致陷入资金链紧张的局面。

另外，部分房地产企业存在盲目扩张的行为，不惜向银行等金融机构大量举债满足投资所需，使得企业陷入高负债的经营状态，导致其偿债压力巨大，且融资风险加剧。对民营房地产企业来说，适当的负债水平是有利于企业通过合理的融资模式来提升自身经营利润的，但负债水平一旦偏高，企业所获取的利润主要用来支付各项借贷成本，则会对企业的经营发展造成巨大的打击。一旦存在经营不顺畅，或外部环境及相关政策发生重大转变时，现金流难以偿还各项本息支出，则会产生巨大的经营管理压力，甚至会危及企业的生存。

（二）融资方式过于单一，主要是通过银行贷款

对我国的民营房地产企业来说，在外源融资方面，其主要是通过银行信贷来获取资金。虽然近年来我国金融市场中已经构建起了涵盖银行贷款、债券、信托等多种融资模式，但民营房地产企业仍旧主要是通过银行信贷的直接与间接方式来取得资金，占据了总融资额的绝大部分。民营房地产企业青睐于银行贷款融资模式，一方面是由于房地产金融市场仍旧有诸多需要完善的地方，融资渠道的选择有一定的限制性，或者是部分融资渠道操作流程相对繁琐，资金取得难度较高。而从内因来看，银行贷款能够取得的额度较大，且有着较长的周期，同时对于贷款的流程等方面已经十分成熟，更容易成为民营房地产企业融资的优先选择。但就目前来讲，房地产行业的发展面临着诸多的困境，自有资金相对匮乏，大量的借贷金额同样也使银行方面承担着一定的金融风险。如果民营房地产企业面临资金回笼不畅、经营不善，或是市场环境变化较大等各类不利因素时，银行则难以在短期内将资金全部撤回。也就说，一旦民营房地产企业产生了违约行为，金融风险则会转移到银行方面。这不仅关系着房地产企业自身的经营发展，可能还会危及整个金融系统。

（三）部分民营房地产企业融资难度高

在部分民营房地产企业中，其融资工作的开展存在极大的难度。无论是通过银行信贷，或是采取其他更为多元的融资方式，在资金获取方面均存在较大的难度，而这主要是由内外部原因所共同造成的。内部原因是部分民营房地产企业规模较小，整体实力不强，盈利能力明显不足，与一些大型房地产企业存在一定差距。而在管理方面，其管理制度较为滞后，未能从战略角度将企业可持续发展路线进行合理的规划。而在信用方面，部分民营房地产企业用于抵押的资产较小，这会直接拉低其信用水平，加大其融资难度，或者使其融资成本升高。而外部原因方面则是部分金融机构存在差别化对待的现象，特别是对于一些中小型的民营房地产企业，如果将资金贷给此类型企业，金融机构可能需要承担更多的风险，这难免会使得部分金融机构对一些规模较小的民營房地产企业产生信贷歧视。以银行为例，与一些大型的房地产企业相比，部分中小类型的民营房地产企业所能够获取的授信额度偏低，期限较短，且利率也相对较高，这就促使部分民营房地产企业需要承受着更大的财务压力，一旦经营不善，可能会形成恶性循环，导致融资工作的开展更加困难。

三、地产企业多元化融资所存在问题的解决对策

（一）结合实际，综合性考量各项影响因素

对于民营房地产企业来说，首先需要科学地选择与自身经营发展路径相契合的融资结构。房地产企业在经营发展过程中，要将自身的盈利能力与偿债能力进行全面分析，进而在股权融资与债务融资之间谨慎地选择，而不能够一味地追求规模扩大而加大自身的财务杠杆。如果自身偿债与盈利能力较强，则可偏重于债务融资。如果在相反的情况下，那么股权融资则是更为恰当的选择。因此房地产企业应当结合自身状况与发展特点，综合性地对各项利弊进行权衡，选择最为合理的融资结构。其次，如果民营房地产企业所选择的融资渠道具备充分的可行性，那么则需要关注自身的融资目标。房地产企业的融资存在为了单个项目、多个项目，或是为了项目的滚动开发以及日常经营的资金周转等目标，同时也存在部分融资活动仅是为了能够偿还债务所开展的。因此民营房地产企业的融资目标是融资活动开展的主要导向，且自身存在类别复杂的融资目的。因此针对不同的目标，应当采取不同的融资方式，以此才能够将风险与收益进行合理的调配。最后则是对于融资成本的考量，其会对民营房地产企业融资顺序产生直接的影响。企业在开展融资时需要担负各类成本，不论是采用了哪种融资模式来获取资金，一定要对自身的融资结构在事前进行科学的规划，要明确融资的目的，测算融资成本，依据市场规律科学地选择融资途径，并进行有效的搭配组合，使企业在获取资金的同时，还能够降低风险发生的可能性。

（二）加强自我管理，提升融资能力

首先民营房地产企业应当强化投资效益，使现金回流能力得到提升。企业的盈利能力、资金回收能力以及销售能力等，是影响融资的主要因素。因此将自身的经营管理状况进行有效改善，是拓宽融资渠道、提升融资能力的必然要求。民营房地产企业在经营过程中，应当将资金投放于资金回笼快、经济效益高以及市场潜力大的项目中，要确保企业现金流运转顺畅。其次则是要进一步加大自身的信用管理水平，以此来拓宽负债融资渠道。民营房地产企业自身的信用水平会直接影响到金融机构等对企业的认可程度，而信用水平会对融资方式及融资额度大小产生直接影响。要完善自身的信用管理体系，严格履行各项贷款合同，提升自身的项目质量，以此来获取更为优质的信用评价。最后则是要加强企业自身的财务管理水平，提升对风险的抵御及预测能力。企业要综合性地利用各类管理理论，在实践中通过管理学、统计学等来预测分析企业各项投资活动的资金使用效率，以高水平的财务管理体系来加大民营房地产企业资金使用质量。

（三）降低信贷依赖，深化多元化融资策略

受到市场变化及宏观政策调整的影响，民营房地产企业需要对自身的融资结构进行科学规划。要进一步加强资金掌控能力与现金流动管理，降低信贷融资，积极寻求更多的途径来解决自身的资金需求。民营房地产企业要将内源融资、上市融资、债券融资、房地产信托以及海外融资等多种类型的融资渠道进行合理组合，进而形成最佳的融资策略，或是探索保理融资以及购房尾款ABS等多种方式来形成多元化的融资结构。

多元化融资首先是能够有效地降低自身的融资成本。当前由于受到政策调整及环境变化等多方面因素影响，银行贷款的获取对于民营房地产企业来说难度进一步加大，隐性成本与显性成本不断提高。因此企业可依据自身状况来提高股权融资的比例，以此降低融资成本。其次是多元化的融资渠道能够进一步提升资金使用效率。要将各类不同的融资渠道与企业自身的项目建设周期进行合理的设计与规划，使两者之间协调统一。而银行贷款往往是有着固定的期限，通过多元化的融资能够有效地解决此方面问题。要灵活地选择融资渠道，并调整相关金额，使其与项目的发展相契合，以此来提升资金的使用效率。最后则是要通过多元化的融资渠道，加大自身的融资结构弹性。民营房地产企业在采取多元化融资模式之后，对于资金的需求有了更多的解决途径，使自身的融资结构更具弹性，进而降低宏观调控及外部环境变化等因素的影响。

结语：

对于民营房地产企业来说，多元化融资工作的开展，要将各类融资模式的优劣势进行全面且系统的分析，要通过权衡理论计算出各类融资途径所需成本。同时企业要结合发展状况来考量不同融资模式下的融资顺序，以此构建出符合企业发展路线且具备最大价值的资本结构。要充分利用不同融资模式的优势，将融资过程进行分解，并依据民营房地产企业的开发、建设与销售不同的经营阶段来选取适当的融资组合。