中国楼市如何向稳向好

随着中国高速的工业化和城市化进程，房地产市场在21世纪初期以来取得了全球瞩目的增长。以2021年为例，其销售金额逾18万亿元人民币。中国楼市的发展改善了民众生活居住条件，也使地方财政从中受益。从2017年3月至今，以“房住不炒”为核心，中国楼市发生了一系列深刻的旨在防范楼市过度金融化、泡沫化的艰难调整和变革。尤其是2021年下半年以来，楼市从土地获取到投资、销售出现的调整受到广泛关注。在2022年下半年及更长的时期，中国楼市怎样能走出向稳向好向远的可持续发展新路？

主持人

钟 伟

《中国外汇》副主编

嘉 宾

章 华

鼎信长城投资管理集团有限公司董事长

杨现领

空·白研究院创始人

钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。人们常常用上下游链条长、牵涉面广、经济影响复杂来形容房地产行业。在2016年之前，人们可能倾向于认为中国楼市周期波动既领先于也强于经济周期，对国内生产总值（GDP）增长率有相当重要的贡献。随着楼市调控的不断深入，看起来房地产业不再是经济景气度的领先指标，逐渐有同步甚或滞后迹象。2022年中国经济跌宕起伏，目前看二季度实现探底式的正增长，下半年经济将温和修复。那么在两位看来，房地产有可能拖累经济修复吗？

章华：2022年我国在内外部复杂严峻的形势下，制定了5.5%的GDP增长目标，一方面有助于提振市场信心，另一方面也表明中央稳定宏观经济大盘的决心。

长期来看，科学合理、有节奏地降低对房地产业的依赖是当前和今后一个时期我w国经济发展的重要任务。但是现阶段我国经济对房地产业依赖程度依然较高，这是由于：其一，房地产是国民经济支柱，规模大、链条长、牵涉面广。2021年房地产及其上下游行业增加值为28万亿元，占GDP的24.5%。其二，房地产对财政和税收贡献大。2021年全国财政收入30.6万亿元，房地产行业贡献10.8万亿元，占比高达35.3%。其三，房地产与民生紧密相关，能够解决大量就业。2020年，房地产业就业人数525万人，建筑业就业人数5367万人，合计占城镇就业人数的7.8%。

根据国家统计局近期数据，2022上半年房地产销售额同比下降22%，当前房地产行业流动性困境没有有效扭转，市场预期与市场环境没有有效改善。如果市场继续下行，将会对全年经济目标的实现形成明显拖累，并引发失业等一系列社会问题。因此全社会应当全面、理性地认识房地产对于全国经济、社会的影响。

杨现领：本轮房地产下行周期始自于去年上半年。在二手房参考价、“三线四档”、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列因素的叠加冲击下，从去年3月份开始，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量率先出现大幅度下降，并在下半年逐步传导至新房市场，引发新房交易量大幅度下行，延续到今年上半年。2022年上半年部分城市新房交易量同比下滑幅度达到50%，惠州、珠海以及环沪外溢城市下滑超过70%。预计未来6个月仍将处于“环比虽有改善、同比累计下行”的弱复苏阶段，全年新房交易量将从2021年的历史峰值明显回落。从宏观经济来看，新房交易量的下降会使整个产业链陷入“负反馈”，因此，下半年经济复苏需要稳地价、稳房价、稳预期。

钟伟：尽管房地产天然带有较多的金融属性，人们仍然担心房地产的过度金融化，尤其是资本金和资产负债规模的不匹配性。两位如何评价中国房地产行业的金融化程度？相当多的国家都发生过房地产危机，经常被提及的是日本楼市泡沫和美国次贷危机。同样地，如何看待楼市泡沫化问题？

章华：无论国际还是国内，房地产行业天然具有金融属性。中国在过去25年城镇化率由33%上升至65%的进程中，老百姓的住房需求巨大且持续增长。在整个房产售价中，一半左右是土地成本，1/4左右是利息与税金。房地产贡献的相关税收和土地出让金，是地方政府进行城市化建设的重要资金来源。同时，过去25年，M2增长至258万亿元，房地产作为蓄水池，起到了调节通胀的作用。

在综合因素的推动下，叠加房企的高杠杆运作，房地产行业在过去25年快速发展。因此，过去多年形成的高杠杆需要较长时间消化和解决。金融监管部门及房地产行业主管部门应在平稳发展期逐步采取有力措施，使行业杠杆恢复到正常水平。房地产去泡沫化，要跳出行业，综合施策。如果在过短时间，用过急的措施，过快的节奏去处理，将对行业、经济、社会产生冲击，应科学、理性地解决问题。

中国楼市无法延续过去的高杠杆、高周转老路，而应守住风险底线，探索一条稳健、绿色、可持续发展之路。

目前房地产行业金融化和泡沫化的突出问题是债务类资金过多，股权类资金过少。因此，应鼓励股权类资金进入，从而起到降杠杆、降负债、消泡沫的作用。

杨现领：我国与美国和日本的房地产泡沫和危机表现形式不同。美国房地产金融危机的引爆点来自于居民过度加杠杆及以此为基础的金融衍生品过度创新。美国次贷危机爆发初期的2008年3月，房地产抵押贷款组合市场总值为6.06万亿美元，占银行信贷的比例高达69.6%。日本房地产危机的爆发点来自于实体企业和银行进行大规模的土地投机。1984—1990年日本金融机构不动产贷款余额与制造业贷款余额比例由27%上升至74%，日本非金融企业土地资产占总资产比重由21%上升至32%，金融机构房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由17%上升至25%，总额高达89万亿日元。当加息和收紧货币政策时，土地投机企业还款能力下滑进而抛售土地，地价房价大幅下跌，房地产泡沫破灭。

对比来看，我国房地产泡沫的风险主要表现在房地产企业的过度负债。过去20多年，房地产开发企业高负债和高杠杆的发展模式是以高周转为基础的，一旦交易量下滑、销售回款减慢，很容易引起债务违约和信用评级下降，从而导致企业融资更加困难，偿债能力进一步减弱，陷入恶性循环。

相对而言，我国居民端的债务风险并不大，例如2021年我国新增住房贷款约6万亿元，同期我国新房和二手房交易额达到25万亿元，贷款在住房交易总额中的占比并不高，且北京、上海这样的高房价城市反而更低。

因此，不同于日本地产泡沫中的企业和银行炒作土地，以及次贷危机之前美国居民部门债务结构性失衡，中国房地产问题的焦点可能在于相关房企债务负担问题。

钟伟：2021年下半年以来，中国楼市出现了明显调整，上市房企股价下跌，部分房企海外美元债大幅下跌甚至违约，楼市销售端和投资端也出现显著下行。此后涉房政策持续改善，暖风不断。目前中国经济加速修复，先进制造业、外资外贸、物流等持续改善，社融信贷等增速也超出市场预期。一些研究者关注到6月份楼市相关数据环比有明显改善，倾向于认为楼市已缓缓筑底改善。另一些研究者仍然担心涉房股、债和融资的安全。两位认为目前中国楼市是否已有向稳向好的积极迹象？

章华：近一年以来，中国房地产销售额和成交量断崖式下台阶，同比环比下降。整体数据出现了“量价齐跌”，高位回落的势头突显。1—6月份，商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。4月是市场最低点，5月企稳，6月各项指标实现环比增长，但同比仍然下降。虽然市场短期有向好的苗头与迹象，但行业最难的时期还没有过去。

房地产行业问题的发酵，第一波是众多房企公开市场债券违约，第二波是过去两周，“强制停贷”潮出现，第三波是即将或正在发生的，房地产下游产业链问题的衍生。这些问题处置不及时的话，将会产生较差的社会影响，不能盲目乐观。

随着下半年疫情管控趋于科学合理，信贷环境保持宽松，监管资金适度纠偏，综合措施切实到位，体制优势将发挥作用，市场信心有望恢复，房地产行业逐步恢复健康向好。

杨现领：虽然下半年房地产市场复苏的不确定性依然存在，但是总体上仍然保持温和复苏的趋势，这种判断的背后是几个依据。

第一，基数效应。与2021年交易量“前高后低”的情况相反，今年是“前低后高”。第二，换房与改善需求成为下半年的主导需求。与上半年不同，利率下降、首付降低等政策放松对于刚需的释放作用更大。刚需一定程度上被分流到二手房市场，毕竟二手供应量大、业主降价幅度高，且二手房是现房，装修和配套完善，对于刚需具有很强的吸引力。第三，疫情冲击的减弱。下半年，疫情防控政策对于住房交易的负面影响会有所减弱，特别是上海和环上海市场的改善会更加明显。2021年上海和环上海市场新房交易总额超过1.2万亿元，这是一个非常大的市场。

钟伟：中国人口基数大，城镇居民逾3亿户，进一步改善居住条件的需求持续存在；同时中国经济总体状况也决定楼市无法延续过去的高杠杆、高周转老路，而必须走政府和市场配合，守住风险底线，探索一条中国楼市的稳健、绿色、可持续发展之路。在两位看来，中国楼市要走向稳向好向远的新路，还需要哪些政策的规范和扶持？

章华：首先要解决好现存问题，再探讨中长期战略发展路径。短期解决现存问题方面：一是鼓励放开各类股权融资渠道。行业降杠杆需通过降负债、增权益的双向操作，建议逐步放开地产私募基金、信托股权等融资渠道。二是推行一整套可行的并购重组指导方案，让优质房企收购项目能有正常回报。三是科学合理制定预售资金监管措施。建议根据客观实际进度，降低预售资金监管比例，避免监管抬高门槛，机械执行。四是遵循市场化、法制化原则，放松众多限制政策，以市场化手段促进销售回暖。

长期战略发展路径方面：一是以“人地匹配”为核心，优化土地供应结构；二是大力度降低土地成本，逐步降低政府对于土地财政的严重依赖程度；三是降低利率和税费，让房地产价格回归合理水平。

杨现领：当下的中国房地产正在经历最为复杂的一轮下行调整周期，也是过去20多年来最大的变局。一定程度上，过去20多年曾经运行良好的房地产市场基本框架开始出现了明显的裂痕。深层次来看，这一轮周期不仅仅是一次短期的下行，也是一次长周期的调整，旧模式步履蹒跚，长期需要探索新的发展模式。在我看来，以下两点是非常重要的。

第一，市场主体的恢复和再生。这一轮周期在很在程度上冲击了开发商这个最大的生产主体。我国房改20年来最大的成功是通过激活市场主体为9亿多城市家庭提供了大量的住房，让绝大部分中产阶层住有所居，总量上实现了供给平衡。如何让相关企业维持稳定和生机很重要。

第二，购房信心的重塑。虽然当下的中国已经不缺少住房，但是这不代表着没有住房需求。过去20年住房市场的主要矛盾是解决“有房住”的问题，当下和未来的主要矛盾是解决“住得好”的问题。特别是中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间。另一方面，一、二线重点城市进入“换房”阶段，人们通过二手房市场和存量住房流通，“以小换大”“以老换新”“以远换近”，一定程度上，换房已经成为一种刚性需求，成为支撑未来房地产市场需求的重要力量。在这个趋势下，住房政策应该明确支持人们的合理改善需求，且政策要保持稳定。

钟伟：谢谢两位的参与。我们都不否认房地产规模大、上下游链条长、牵涉面广，扮演了城市化的重要角色；楼市的稳定有利于经济修复。章董事长担心当下市场仍在探底之中，杨博士认为市场已呈现弱复苏态势。章董事长建议一定要逐步恢复房企流动性，可以考虑拓宽权益融资渠道，降低债务融资占比。杨博士则高度关注对改善性需求的长期政策引导。但毫无疑问的是，一个稳健和有活力的中国楼市，有利于经济和民生。