房地产虚假广告之法律责任探析

文/周雨薇

房地产广告指的是房地产开发商、产权人和房地产经纪人为了获取经济利益、完成一定销售指标而发布的介绍房地产项目的一系列广告的总称。

一、房地产虚假广告之民事责任

民事责任指的是在民事活动中，民事主体不承担或者因不充分承担民事责任义务,而必须依法承受的不利结果。房产市场虚假广告宣传领域中的民事责任问题,具体指与消费者签订合同(实践中多表现为商品房买卖合同)的相对人(实践中多表现为广告主、广告经营者或广告发布者)因违反协议规定的义务,而需要承受的不良法律后果。

在追究房地产虚假广告的民事责任之前，要确定房地产虚假广告宣传在法律层面的约束问题，即房地产开发商主体所做的商品房广告能否成为商品房销售合同的一部分。

通常情况下，广告被认为是一种要约邀请，这意味着只有在明确界定合同内容的情况下才会有合同效力，如果只是一般约定，则广告没有合同约束力。然而，从《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《上海市房地产转让办法》第二十四条等地方规范性文件可以看出，房地产领域的商品房广告宣传具有一定的特殊性。

房地产广告在同时满足以下要件的情况下，会被认定为要约，属于合同的一部分。具体要件如下；

首先，房地产广告中的承诺需具体明确。像“享受田园风光”“俯瞰全城”“坐拥城市繁华”等房地产广告语就不属于具体明确的要件，诸如“一楼赠送小菜园”“绿化面积45%”“地下车库五折”这种房地产广告语则具体明确的要件。

其次，房地产广告中的承诺内容需在房地产开发商规划范畴之列。这意味着广告语中若出现开发商规划范畴之外的事项，则不能被认定为要约。比如小区附近的医疗机构、小区是否学区房、小区周边的交通设施等，这些均不在房地产开发商规划范围内。

最后，房地产广告中的承诺内容对双方签订合同有很大影响。如购房者是由于看到房地产广告后，才决意买房，即房地产广告的内容吸引了购房者，该内容对双方签订买卖合同有极大意义。该要件受主观方面的影响较大，因为每个购房者的需求不同，故影响他们签订合同的因素也不同。因此，在认定时，需要结合购房者的需求作出判断。

房地产广告只有同时满足上述三项条件,方可被确认为要约。判断宣传广告内容能否构成要约,是分析房地产虚假宣传民事责任的重要基础。

（一）缔约过失责任

以商品房买卖合同为例,购房人与权利相对人约定商品房买卖合同，权利相对人如果违反了以诚实信用原则为基准的先契约义务而导致购房人利益受损，应当承担《民法典》第五百条规定的缔约过失民事责任。因此，本条也是对我国《合同法》第四十二条规定的吸收与采纳。缔约过失民事责任的主要形式是损失赔偿,具体到房地产虚假广告领域，指的是购房者出于对虚假广告发布者的信任而相信约定成立所产生的信赖权益损失，有过失的一方缔约人即房地产企业主体，应当全部予以赔偿。

缔约过失责任的核心是违背诚信原则。发布房地产虚假广告主体的缔约过失责任主要表现为《民法典》第五百条第二款，即对关于订立合同有关的重要事实存在故意隐瞒行为或者提供虚假情况导致购房者产生错误认识。一些房地产广告中经常包含房地产企业主体能够为购房者办理重大事项的虚假承诺，若在此过程中违反诚信原则，购房者可以追究其缔约过失责任。然而在实践中，鉴定缔约过失责任中的信赖利益损失比较困难，法律实操性特别弱，故无法全面保障购房者的合法利益。因此，在面对房地产虚假广告时，应将违约责任放到优先考虑的位置。

（二）违约责任

缔约过失责任是指在订立合同前已达成协议，但如果由于某种原因，无法正式订立合同，承包商应承担损害赔偿。违约责任是在合同成立后产生的，是当事人自己可以约定的责任。

违约责任中必须注意的是,在对房地产广告宣传构成要约的情形下,虚假广告宣传若造成出售人和买受人之间的约定不成立(合同无效或者被撤销),便丧失了履行违约责任的前提，购房人无法请求房产开发商履行违约责任,只能够请求承担缔约过失责任。

二、房地产虚假广告之行政责任

房地产企业通过不断增加广告投入，率先形成并强化品牌形象和相应的细分市场，以争夺楼市份额。据统计，2020年1月至12月，中国房地产商的广告支出为489.51亿元人民币，足可见广告宣传对于房地产企业发展的重要程度。

根据规定，房地产广告中禁止出现虚假内容，如投资升值等任意允诺，违规行为将导致相应的行政责任。房地产虚假广告所需承担的行政责任内容包括罚款、吊销营业执照、没收非法所得等。

（一）行政责任竞合情形的处理

我国《广告法》第五十五条第一款确定了房地产虚假广告实施行政处罚的主体，为市场监督管理部门，然而在现实生活中，经常会发生行政责任竞合的情形。

在行政责任竞合的房地产虚假广告案件中，可能由同一机构，如工商行政管理部门，或不同机构，如工商行政管理部门和专利管理部门等，同时对广告主体予以行政处罚。

如果遇到以上情形，行政机关务必遵循一事不二罚的原则，即同一机构不能对房地产企业主体的一个违法行为进行多次处罚。

（二） 实践中需注意的其他问题

首先，必须明确的是，房地产广告虚假宣传的行政处罚并不必然构成民事合同欺诈。以中国裁判文书网“（2018）川民申2033号案例”为例：争议焦点为原告裴某某与被告JR房地产公司签订商品房买卖合同时是否存在欺诈行为，这涉及双方的商品房买卖合同能否撤销的问题。从判决内容可知，JR房地产公司在宣传中使用了绝对化用语及实际未取得的荣誉，我国《广告法》明确规定，上述虚假行为严重侵害了市场秩序，应当受到行政机关的行政处罚，但行政处罚并不必然导致合同无效或可撤销。本案中裴某某并无证据证明JR房地产公司在与其签订合同时存在故意隐瞒涉案房屋真实情况和误导其签订合同的违法行为。因此，在司法实践的过程中必须明确房地产虚假广告的民事责任和行政责任边界，切忌混淆。

另外，需要注意的是，我国《反不正当竞争法》有着特殊的性质，即兜底性。因此，如果《反不正当竞争法》的行政责任与其他法律的行政责任产生并存情形，必须优先适用其他法律进行行政处罚。

作为购房者，也应该增强识别房地产虚假广告的本领，做到冷静、客观地分析房地产广告，对房地产广告中的绝对化描述予以警惕。如果对广告的真实性或合法性有任何疑虑，应当向有关部门举报。

三、房地产虚假广告之刑事责任

对于企业主体来说，最大的风险莫过于刑事犯罪风险。涉及企业主体的犯罪贯穿于企业的生产经营、生产销售、投资融资、财务管理、人力资源以及破产清算的整个过程。我国刑法条文中有170多个罪名对企业主体进行管控。对房地产虚假广告的刑法规制即1997年新增加的罪名：虚假广告罪。实践中，房地产市场存在着各式各样的虚假广告宣传，常见类型包括价格陷阱、零首付陷阱、环境绿化陷阱、位置距离陷阱、配套设施陷阱等。

（一）一般责任认定

张明楷教授认为，构成虚假广告罪需要满足两方面因素：一方面,广告宣传的夸张程度必须超过社会容忍的限度；另一方面，情节必须特别严重。当广告宣传的夸张程度超过了社会容忍的限度,或广告宣传的夸张宣传程度足以让一般人产生理解错误时,才可以被看作是虚假广告宣传。如何让一般人陷于认知错误,必须按照具体行为来进行考虑判断。考虑的要点是广告的具体内容。如果广告的具体内容非常笼统,那么往往不能让一般人陷于认知错误；如果广告内容具体细致,则可以让人陷于认知错误。另外，需满足情节严重要件。若虚假宣传的情节并不严重，也并未造成严重后果，则不能认定为虚假广告罪。

（二）特殊领域责任认定

房地产市场的虚假广告行为，如果构成虚假广告罪，则直接破坏了房地产广告市场的管理秩序，也损害了购房者的合法权益。笔者认为，房地产行业日新月异，法律应该随之对房地产领域的虚假广告罪作出适当调整。自1997年《刑法》修订以来，虚假广告罪罪状未再细化情节，也未有专门司法解释。但与之相衔接的《广告法》《反不正当竞争法》《电子商务法》等法律法规相继出台，相信在不久的将来，立法者会在总体上承认虚假广告罪犯罪范围应扩张的主张。

对房地产企业的虚假广告，要认定虚假广告罪，需准确界定房地产市场中的“虚假广告”。在实践中，某些房地产企业在售楼广告中写：“人类至高点，尽揽渭河山川”“流水的山地生态住宅”“出则繁华，入则自然”“私享千亩后海阳光”“东方威尼斯，演绎浪漫风情”……像这些广告语，它们的夸张并非刑法层面上的虚假，这种夸张是在法律允许的正常范围内的，故不能认定为刑法意义上的虚假广告。

另外，在认定房地产广告是否满足“情节严重”的条件时，需要考虑房地产市场交易的特殊性。具体数额可以参照最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第六十七条，其中对虚假广告罪“情节严重”的有关规定虽然是本罪的立案标准，但在审判时可以借鉴该标准，再根据实际案件情况综合判断。

大众传媒的发展将以不可阻挡的速度有力地向前推进，广告业将越来越兴旺。规范房地产广告市场、稳定市场秩序，用法律手段惩治房地产虚假广告的宣传行为是未来的趋势。

四、结语

想要缓解房地产虚假广告违法违规的严重态势，必须运用法律手段遏制房地产市场虚假广告行为，以切实保障广大购房者的合法利益。法律的滞后性是必然的，但笔者认为，随着社会经济的不断发展，我国法律法规会紧跟时代潮流，不断适应时代变化而更新。所以，不管是目前实践中常见的房地产虚假广告，还是将来各种新型的虚假广告，我国法律法规都会对违反市场管理秩序、侵害购房者合法权益的不法行为作出有效规制。

房地产企业主体必须形成法律风险防控意识，坚守诚信原则，在商品房销售广告的制作和发布阶段，不弄虚作假，呈现给购房者真实、有效的信息。明确房地产行业中不同参与主体承担的管理职责，各个参与主体应当严格依据相关法律规定履行各自的职责和义务。对商品房广告的内容要严加审查，价格、设备设施、周围的基础设施，以及户籍、就业和教育承诺等，应当成为审查的重点对象。对于容易引起购房者误解的广告内容，房地产企业负责人员需要在广告中采用显著的文字或其他标志来提醒购房者，以免购房者产生误解，避免广告内容构成要约。

房地产企业为了避免法律风险，还有必要对售房工作者进行入职培训，对工作人员的说辞进行严格把控。大多数购房者在购房前会与售房工作人员进行沟通交流，故对售房工作者的说辞如果不加以严格把控，很容易造成购房者的误解，使得一般人陷入认识错误。所以，房地产企业主体需要对售楼人员进行职前培训，以防止售楼员在对房产项目不熟悉的情况下随意向购房者作介绍，或者随意向购房者作出有关户口政策、购房政策等的错误解读。