论房地产开发项目合作风险与防控措施

李晶晶

一、引言

由于房地产项目投资规模大、周期长，具有政策性和地区性的特点，其风险因素复杂多变。因此，识别和分析房地产开发项目所产生的风险，并提出相应的预防措施具有实际意义。文章就房地产合作开发中的风险管理问题进行详细分析与探讨，并得出结论。

二、房地产开发项目合作特点分析

1.能够实现优势互补

房地产项目在开发过程中，选择合作主要原因是：投资规模大、开发周期长，受经济和政策影响较大，合作开发可弥补自身的缺陷问题，如资金不足、技术缺乏等，可降低投资风险。因此，在项目合作中，合作各方必然存在着技术、市场等多种资源的共享，通过整合资源，实现优势互补，形成协同效应，提升盈利水平，降低投资风险。

2.能够实现合作的全程性

房地产合作开发建立在整个开发过程中的整体协作上。通常成立项目公司，在资金、技术、信息等方面全方位合作，项目的前期决策、土地的立项、建设、运营等全过程都是合作的一部分。各方以合作的方式来满足自身的经济需要和发展需要。

3.体现合作开发的协作精神

在项目合作发展过程中，各方通过共同利益连接起来。虽然合同中已经明确了各方的权利和义务，但是，宏观政策环境、市场条件、企业内部等因素仍在持续变化，合作中需要各方具有高度的协同意识，及时对各种影响进行分析，明确制定出有效的风险管控措施，以便获得预期效益。

三、房地产开发项目合作风险分析

1.开发项目选择期间的风险

（1）市场供求风险

从整体上来看，房地产市场具有区域性、多变性等多个方面的特点。受经济环境、消费者购买力、市场预期等影响较大，存在较大的不确定性，供求关系变化将造成价格波动，去化周期延长将导致资金严重占用、还贷压力增加，投资风险较大。

（2）政策调控风险

房地产行业规模大、链条长、涉及面广，对经济增长和民生都有较大影响。政府“住房不是用来炒的”政策，强化了对房地产的调控布局，通过金融、税收、土地供应、购房政策等，进行市场调控。各方一定要时刻注意地区房地产相关政策变动，适时地调整项目的开发速度、销售策略等，以保证预期目的。

（3）项目本体风险

房地产的建设与发展受到自然、社会等诸多因素的制约。如水文地质、土地形态等都会对项目产生风险。从社会角度分析，地方区位因素、配套设施设备等都会对房地产项目开发、建设造成影响，也影响是否可按期交付。

2.意向合作期间的风险

（1）项目评估及定位

根据项目实际情况，对市场、配套、定位、地价、开发成本、售价、去化周期等进行深入调查研究，并进行经济评价、风险分析，编制出合理的可行性研究报告。

（2）担保及负债风险

如通过购买股份合作。此过程应注意若无法反应资产担保以及有关处罚费用的情况时，应考虑到公司以往的负债状态，并依据资产负债表进行分析，明确上述费用造成会计核算错误的成因，同时有些负债无法及时到账，隐瞒债务等，存在投资风险。

3.开发项目合作阶段的风险

（1）市场政策变化的风险

政府关于房地产市场的各类调控会对项目发展造成影响。尤其是最近，国家出台了“一城一策”的房地产调控政策，这给房地产项目带来不确定性。此类风险应积极面对，并及时做出相对应的调整，以确保将风险降至最低。

（2）合作各方履约风险

房地产开发项目投资规模大、周期长，情况变化复杂，容易出现合作方无法按照合同履行合同。

①经营方的风险。投资方未及时到位，或未按合同规定履行合同，如资金未及时到位。项目参与者过多地进行深层次管理，致使管理线拉长，管理费用增加，对整个项目的发展规划产生影响，从而无法达到预期目标。

②投资方的风险。操盘公司通常比较强势，有些投资方虽然参与项目管理，但是大部分很难进入到项目的实际管理中。操盘公司未按照合同规定进度进行项目开发和施工，比如，开发商的发展能力较强，同地区有多个楼盘，为了推广其他项目，会打乱该项目的销售速度，影响投资回报。

四、房地产开发项目合作风险的防控措施

1.构建完善的全过程风险管理机制

首先，在房地产开发过程中，应从构建完善的风险管理机制开始，并逐步达到风险防控效果。项目合作方应针对土地规划、前期预算、设计、销售、验收、财税等过程，完善项目管理方案，明确绩效考核以及风险预警机制。其次，对项目的全过程进行严密监督，使项目全面管理机制持续完善。同时，要对各阶段的进度、资金、人力投入等进行严格控制，以减少时间和费用，如出现紧急状况及时启动备用方案，进行风险转移或控制。

2.参与者视角下的项目风险控制，提升整体管控水平

（1）项目公司层面风险控制

在项目公司内部建立风控部门，对整个项目公司进行风险管理。在系统层面，构建风险报告体系，包括周、月、季、年等，并将其贯穿于风险评估全过程中，做好相应的识别工序。从公司角度进分析，在全过程中应从销售、招投标、施工、成本等维度，明确风险管控等制度流程。不同企业之间的合作，应及时制定有关的审计准则，并且在明确风险管理时应考虑周全。

（2）项目公司母公司层面风险控制

在项目公司的合作方，也就是项目公司的股东层面，应该建立起相应的风险管理流程。尤其是作为项目参与者，在没有操盘权和资本上没有优势的情况下，风险控制显得尤为重要。

比如，一家公司参加过多的合作项目，由于多数是参与者，为此，制订了一套有关的管理措施，应针对具有合作意向的人员提供其管理权限、职责等，并且应按照管理措施明确相应的规定要求其中包括：

①在合作合同中要有被指派到项目公司的人员。在合作协议中，应当清楚所需指定人员的职位和相应的权力，并在指定的审批程序中设定各个节点，如果没有得到批准，应避免进行下一步的流程。

针对所委任员工，应至少配备一名财务管理人员，负责公司的财务管理。其他职位如销售经理、工程经理等，视项目实际情况和合作伙伴管理方式而定。

②争取相关权限。授权范围包括以书面形式签署/网上审核财务章、批准外部付款、审核项目公司的全部业务信息；按照项目公司的管理体系进行评审，参与供应商招标，审核各种合同的签署和结算，每月的成本核算；参加各项目公司的市场营销活动，参与市场策略的制订，及时了解客户及销售情况，完成项目计划的批准。

③在合作项目中，与运营商拥有同样的品牌推广权，包括项目名称中应包含的合作方名称，在各种宣传材料中、营销中、案场中都要有。

3.完善各个环节的风险管理控制，降低风险

（1）项目选择阶段

在项目的选择过程中，各方所面对的风险基本一致，而最重要的是对主体的正确判断。应对风险的关键是要做好充分的调研，同时，还可以委托专业的服务机构完成项目评价工序。此过程应当根据项目选址、竞争、收益等方面进行，进而为企业出示一份可供分析参考的报告，以便企业用来进行投资决策。

（2）项目合作意向阶段

在项目合作意向阶段，其主要是依据企业实际情况，按照股权明确风险因素如法律、土地一级合法权益等。另外，还包括了文件权证的风险和项目公司本身所产生的上述风险，以及是否存在诉讼或合同风险，主要是进行法律尽职调查、财务审计、资产评估调查，全面调查被并购的公司，使其了解情况。首先，项目公司存在着一定的交易风险，尤其是当项目公司的控股股东为国有资产时，应按照股权转让内容完善资产评估方式，再到国内的产权交易所上市，这会让收购公司产生一定的阻碍。为此，在意向期应对风险进行控制，并按照合同内容，明确双方均应约定条款。其次，在合同中也要有明确的条款，以便在一方违约后，对方可以及时地撤出。同时，该阶段也要求双方按照合同签订内容以及股权转让合同明确所采取的控制办法。最后，在确定双方权益时应按照合同要求进行，其中包括权利、义务等，以此避免因合同风险导致责任不明等问题发生。

（3）项目进行合作阶段

首先，在合作阶段，操盘方最大的风险为合作伙伴的信用风险，以及合作伙伴的融资需求。由于项目的主要资源都由操盘方提供，如果其他的合作伙伴不能按时提供资金，则会对项目进度造成影响，也会对操盘方的信誉造成影响。解决这一问题的关键在于，在项目本身能够融资的前提下，尽量运用项目本身的融资能力，实现资金的可控性。

其次，在合作协议中，如果其他合作方未按时支付款项，则应承担违约责任。在项目实施过程中，对资金持有方、参与方合作阶段显得尤其重要。常见的风险包括：项目实施是否按原计划进行，并且因施工安全、融资等问题导致风险控制开展较为困难。并且因合作方性质各不相同，其自身差异性较大因而在审计阶段也会发生风险。对于以上风险，在合作协议中，各方应将可预见的差异在合作协议中加以避免或达成共识。

最后，应持续提高对项目公司的管控，应派驻财务、工程、管理等人员，以实现对项目开发流程的全面理解。对资本方来说，其派驻人员常常很少，因此，防范以上风险的关键在于密切监测项目的各项业务指标的变动，如果发现不正常，要及时查找问题来源，主动与操盘方进行交流，以确保不出现任何潜在的风险问题。

（4）项目退出阶段

在项目退出期，全部工程已进入清盘阶段，操盘方风险相对较小，主要是项目参与者和投资商，其侧重为项目财务风险，以及到期后的利润能否完全收回。

避免这种风险的最根本方法是要深入了解项目实际状况，尽早收回投入资金。一般来说，根据合作协议，退出的方式有两个：①卖出期权：如果一方行使了卖出期权，卖方有权以书面形式向对方提出，以某一价格出售其持有的项目公司股份和相应的债权。②对方有权拒绝接受，但是，被拒绝的一方有责任将其所拥有的所有股份以同等的价格卖给卖方。

4.加强合作方的履约精神，强化合作项目的品牌形象建设

首先，在房地产合作项目中，要严格防止合同违约，合作方应按照合同规定，明确运行、资金、盈利等状况，进而及时将有关信息和真实情况告知投资者。其次，应确保在项目建设中要做到资金、进度、质量三方面的“三控”。此阶段，应根据有关法律、法规，对项目进行规范管理，确保项目顺利运作，进而保障投资者的利益。最后，房地产项目还应注重项目品牌建设，做好项目质量、客户口碑，降低项目的负面效应，以此持续提高项目知名度并为项目销售构建扎实的基础。

五、结语

综上所述，在新建设项目房地产合作开发中，其双方都应明确自身的风险控制与管理要点，作为项目参与方应明确风险发生机制，做好相对应的控制措施，完善事前、转移等风险控制机制。在项目建设的全过程中，必须重视对风险的时时防范，并制定相应的风险管理程序和制度。以此，明确各个合作方的合作要求，强化项目合作品牌形象建设需求，保障投资者根本利益，减少不必要的风险发生。