城市土地价格变动及价格影响因素分析

■张晨光

（济宁市兖州区自然资源局）

引 言

我国城市间的土地价格并不相同，一、二线城市和三、四线城市的土地价格差异很大，一、二线土地供不应求，三、四线土地供求关系较为平稳，对土地价格影响因素的不敏感，会直接影响到当地政府对土地出让这一刺激经济的手段的应用，关系到地方能否有效优化土地资源配置、促进土地市场健康发展的目标的实现。准确掌握土地价格变动的影响因素，了解土地价格的变动，分析我国土地价格管理存在的问题，对城市土地价格管理有着重要的现实意义。

1 土地价格变动现状

自2003年我国出台《关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的紧急通知》后，我国展开了新一轮的土地调控，对各产业发展的影响力也不断提升。在这之后，考虑到我国经济市场行情、发展需求等，土地调控的目标主要在稳房价和促经济两个之间进行变动，因而实际土地调控政策也表现出时紧时松的特点。而近年来，我国宏观经济走势放缓，国家也加大了对房产市场的管控，积极推进去库存政策，在此背景下，城市建设用地总量呈现负增长。后续在提出“住房不炒”的政策后，要求各地按照“因城施策”合理安排用地供应，城市土地供应总量持续上升，不过建设用地供应总量被严控，增速较低。由此可见，城市土地管理改革随市场情况不断深化，城市土地用地中，虽然在调整建设用地等的增量，但整体城市土地供应量是处于增长的状态，土地价格的变动呈现量价同向联动的趋势，而且除了工业用地外，各地土地价格基本上和同期土地供应量增长率呈现明显的关联。主要原因在于以往各地政府过于依赖土地出让，在地价较高时，通过出让土地来充盈财政，且出让的主要为建设房地产用地，借助房地产行业快速发展带来的便利来提高土地交易的活跃度和量价；因而在房地产市场低迷时，多地的土地交易量明显大幅下滑。不过整体来看，近些年我国经济发展走势良好，固定投资增速、金融政策等都表现良好，因而平抑土地价格的作用不太明显，现有城市地价并未真实地反映出土地市场的供求关系以及资源稀缺程度，现有地价理论上并不符合市场发展规律，土地市场失灵风险较高。

2 城市土地价格变动影响因素分析

2.1 宏观影响因素

2.1.1 土地需求量

当土地市场上需求量不断上涨时，由于供需线性关系的变动，土地价格也逐渐上涨，反之亦然。而土地的需求又受到城市发展水平、市场预期、城市人口数量等因素的影响，比如城市经济发展向好时，经济规模不断扩大，产业结构也发生变化，聚集技术、服务、财富以及人口的能力更强，必然会使得经济总量扩大，加大了总的土地需求量。不过由于城市各产业发展速度不同，因而对不同用途土地的需求也不同，因而不同城市在不同用途土地的需求上存在一定的差异，这也使得城市土地市场价格发生结构性变化。

2.1.2 土地供给量

土地供给量对土地价格的影响主要体现在当供给量一定时，“物以稀为贵”，随使用的越多，剩余土地的价值会不断上涨。总体上来看，国家国土面积一定，因而自然供给的土地数量是不变的，而随着城市化的发展，人口数量的增长，土地需求量越来越大，自然供给的土地数量难以满足需求。不过科学技术的进步，使得单位土地资源利用效率也在不断增加，土地经济供给具有一定的弹性，尤其是随着城镇化发展速度的加快，农村人口大量流向城市，地方政府会根据情况适当将农民集体土地征收为国有土地，以此来合理控制各用途土地的供应量，通过土地拍挂，真实体现当期土地价格。

目前我国土地供给量主要受土地供给政策、当地政府土地管理办法等有关。土地供给量带给土地价格的影响其实和土地需求量有着重大的关联，只有土地市场上的土地处于供不应求的状态时，土地价格才会快速上涨，基于上涨的事实，地方政府会根据市场行情、地方发展需求等抛出更多的土地，使得土地的供需达到平衡，等到进一步发展后又出现新一轮的供不应求，然而达到新一轮的平衡，使得土地价格螺旋上涨。

2.1.3 宏观政策

针对我国宏观经济的发展现状，国家会针对性地出台一些政策文件，对经济行为进行指引、调控。目前来看，我国已经出台的对土地价格有明显影响的宏观政策主要有：土地宏观调控政策、房地产市场政策、财政货币政策、税收政策等。其中，土地宏观政策主要以“管紧土地、看好信贷”为主要着力点，调整土地供应政策，通过对不同用途土地供给量的调整，来调节产业投资规模以及方向等，引导产业发展，促进当地产业结构的优化，高效整合土地资源，进而达到对城市经济增长方式以及速度的调控；财政货币政策主要是通过对汇率、利率等的调整，来控制银行信贷政策、储蓄政策等，影响市场上资本金的流动，进而控制土地出让，影响土地价格。当信贷紧缩时，银行贷款利率增加，企业自然难以获得高额的信贷资金，单单依靠企业自身资本金很难取得更多的土地使用；当信贷较为宽松时，银行信贷利润较低，信贷门槛也低，企业可以通过较低的成本来获得大量的信贷资金，进而取得更多的土地，土地需求量增加，使得土地交易价格上涨。

2.1.4 区域政策

区域政策则是各地区所提出的一些发展计划，比如城市规划布局、功能区分、住房政策等，会影响到地区各类用途土地的供需变动，而城市建设计划也会影响到不同地方周边设施情况，比如地铁站的设立、学校选址等，很大程度上影响了周围土地市场价格的变化。一般公共设施齐全、交通便利、周边有学校的土地价格相对更高。

2.2 微观影响因素

2.2.1 所处区位

区位因素主要是指城市交通因素以及城市中心影响力因素，区位因素影响主要在一、二线城市有较大的影响，这些城市的土地价格已经远远不是根据市场供需供求关系来定的，比如北上广地区的土地价格，基本是和城市的影响力成正比，这些城市很受消费者、投资者、企业等的青睐，技术人才聚集，产业结构已得到有效优化，房产市场仍然欣欣向荣，因而土地价格较高。而三、四线地区的城市土地价格相对受到的影响较小，主要是由于这些地区的城市中心影响力有限，对大部分企业、人才等的吸引力不够强，区位因素对土地价格的影响不如对一、二线城市的影响明显。

2.2.2 邻里因素

城市土地价格的变动和土地周边基础设施、环境情况、人口密度等的因素有着极大的关系，周边学校、公园、绿地、自然环境、噪音、社会阶层等的分布，会直接影响到该地区周边土地使用用途的划分以及价格的制定，比如在学校、公园等附近，一般建设用地，主要用于建设房产，房地产企业用地需求较大，土地价格相对偏高。而偏远一点的地区，学校、公园等的分布较少，主要是工业用地，为吸引企业入驻，一般价格较低。而且不同地方的建设用地，土地价格也有差异，尤其是在一、二线地区，重点学校、交通便利、绿化良好、噪音较小、社会阶层较高的地方，土地价格更高。

2.2.3 投机因素

随人们投资意识的增强，部分投资者、企业也会进行土地投机，比如房地产行业，在前期土地价格较低时，大量囤地，后期将多囤积的土地以更高的价格出让给其他企业。不过考虑到投机收益性，一般是土地投机行为主要发生在一、二线城市。但目前我国宏观调控政策逐渐向三、四线城市倾斜，因而三、四线城市土地投机机会也随之加大，投资资本逐渐向三、四线转移，影响到三、四线地区土地价格的变动。

2.2.4 心理预期

心理预期主要包括交易双方的风险偏好、价格预估情况等。土地交易双方都是基于各自可以获取一定收益的目的而进行的，因而土地价格的制定也是交易双方的博弈。就目前我国市场情况而言，开发商、企业等买方对一、二线城市土地价格的上涨预期要高于三、四线城市，因而在土地交易上，也会多让利一些，从而尽可能争取到一、二线城市土地的使用权。同时，一、二线地方政府相对在土地价格制定上具有优势，更具有话语权，能够更好地借助土地出让来调整当地产业结构、经济发展等。

3 促进城市土地市场健康发展的策略

通过对城市土地价格影响因素的分析，针对城市土地市场的健康发展，提出以下对策建议：

3.1 明确土地管理方向

基于政策角度，政府部门需运用多种调控手段，从同步调整土地供求的角度入手，构建长效调控机制，抑制不理性的市场繁荣，促进土地市场自我矫正，实现土地量价的良性联动。

基于市场角度，需积极优化土地市场管理顶层设计，完善各类城市土地供应管理制度，合理分配各类城市用地。比如在建设用地上，应以均衡民生住宅用地、共有产权住房用地以及租赁用地等市场的供需为原则；在工业用地上，应以优化市场化配置为原则，合理调整工业用地价格。

基于城市角度，对于土地价格增速较快的区域，地方政府可以适当增加土地供应量，但也需要同步加大信贷管控力度，控制地价涨幅，避免不理性的地价增长。

3.2 完善土地储备制度，构建土地信息数据库

明确实际土地储备量，是合理规划土地使用，调控土地价格的基础。因而各地方应建立健全土地信息系统，完善土地信息数据库，使得各地方政府可以准确掌握各类土地储备量、使用情况、交易价格等，明确各类用途土地的供需比以及是否存在闲置，以土地利用效率最大化为目标，合理释放闲置土地，以此来调控土地价格。不过土地储备量要维持在一个适当的水平，过多不利于土地资源的利用，过少又不能有效调节土地价格，因而，需要对土地储备制度进行不断完善，明确土地储备原则、土地释放条件等，保证地方土地供应量的稳定，避免土地价格的大幅波动，从而稳定地方经济的发展。

3.3 明确政府职能作用

目前我国地方政府既是土地管理者，又是土地市场交易的参与者，这种复杂的身份容易使得政府混淆自身地位以及职责，使得土地市场管理处于无序的状态，在地方财政紧缺时，往往会通过出让土地来解决，使得土地市场受到政府行政手段的干预较重，土地出让价格不够客观，甚至滋生了腐败作风。因而，在当前环境下，需不断明确政府在土地管理中的定位，明确其在土地价格调控中所扮演的角色、职责，摆正其在土地市场运行中的作用，健全监督保障机制，完善土地招拍挂等出让流程，减少行政手段对土地市场的干预，保证土地市场交易的公开、透明、公正。

3.4 优化土地交易平台，建立土地价格预警系统

保证土地交易的公平、公正，是保障土地价格遵循市场规律的前提。虽然目前有土地招拍挂系统，但一般在具体拍挂定标时，还是会以线下方式为主，不够公开，也不够智能化，因而还需进一步加大对土地交易平台的优化，细化功能程序，推动土地交易的自动化、智能化，借助市场来评定土地出让价格。同时建立健全土地价格预警系统，动态监督城市土地价格的变动情况，描绘土地价格变动曲线，及时识别异常变动点，并分析影响因素，对未来城市土地价格的趋势进行预测，为政府调控土地价格提供参考依据。

4 结 语

综上所述，城市土地市场价格的波动受到多种因素的影响，相比于其他商品而言，土地资源关系到社会经济的发展，是政府调节自身产业结构、城市规划等的重要手段，基于当前土地市场运行情况，可以从完善土地储备制度、构建土地信息数据库、明确政府职能作用优化土地交易平台以及建立土地价格预警系统等角度入手，对土地市场进行完善，稳定土地价格，推动我国土地管理的规范化发展。