直系亲属赠与不动产再转让的个人所得税风险及其应对

■吴建刚

（国家税务总局济宁市兖州区税务局）

引 言

参加工作多年以来，从事过不动产交易相关税收征管工作，后调整到税政部门从事税收政策研究工作，近年来，不断有办税服务厅从事不动产交易税收征管工作的人员反映，工作中发现有不少房地产中介人员，在不动产交易业务办理中，“指导”拥有多套不动产的纳税人，通过直系亲属赠与的方式，先将准备对外转让的不动产过户到名下没有不动产登记的直系亲属名下，然后接着以直系亲属的名义再对外办理转让手续，借此以逃避缴纳个人所得税，此行为算不算偷逃税款？如果不算偷逃税款，受赠方一天没有居住的房子就对外转让了；如果算偷逃税款，如何用政策来堵塞这个漏洞？因此，研究直系亲属赠与不动产再转让的个人所得税风险及其应对，具有一定的现实意义。

1 赠与不动产再转让目前存在的税收风险问题

个人所得税政策规定的直系亲属范围，包括夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（严格意义上讲，兄弟姐妹不属直系亲属关系，应属旁系血亲关系）。直系亲属关系，是一种特殊的社会关系。国家为维护社会稳定，最大限度的保护个人利益，对直系亲属之间的不动产赠与行为，制定了一系列优惠政策。比如国家在税收政策中就规定，直系亲属之间赠与不动产，赠与方免征增值税，双方免征个人所得税；直系亲属赠与后的不动产再转让，房屋取得时间，“以赠与行为发生前房屋的取得时间为准”。

既然政策这样规定，那么，提出一个问题共同来探讨一下：比如，某纳税人家里拥有多套不动产（此处的不动产，仅指住房），现在想转让其中的一套，并且该套不动产取得的时间已超过了五年，正常对外转让的话，肯定需要缴纳个人所得税。该纳税人是否可以先将该套不动产赠与给其名下没有不动产登记的直系亲属，然后再以直系亲属的名义办理对外转让手续呢？按政策表面理解来说应当没有问题，也不违背现行的法律法规，但仔细分析后不难发现，其赠与行为不过是表象，真正的目的是办理对外转让，现在的一切所为不过是利用目前政策存在的漏洞逃避缴纳个人所得税而已。这显然背离了政策制定的初衷，但实际工作中我们发现，有很多不动产交易，纳税人都是在房地产中介“指导”下操作进行的。

2 赠与不动产再转让税收风险产生的原因

不动产直系亲属赠与后再转让房屋取得时间的规定，是国家税务总局2005年文件(国税发【2005】172号）规定的；直系亲属不动产赠与双方免征个人所得税政策，是财政部和国家税务总局2009年文件（财税【2009】78号）中规定的。直系亲属赠与不动产免征营业税政策（营改增后改为免征增值税，详情见财税【2016】36号文），也是财政部和国家税务总局2009年文件（财税【2009】111号）中规定的。这几个政策制定出台的相对较早，而现在的形势与当时相比，已经发生了很大变化，但相关政策未能及时适应形势变化进行调整。

我国个人所得税政策除了对直系亲属之间赠与不动产有以上优惠外，对自然人个人转让住房，国家个人所得税政策还有以下优惠，即：自然人个人转让住房，如果该套住房属于家庭唯一生活用房（家庭的概念，包括房主本人、配偶以及未成年子女），且所转让的房产居住超过五年（房屋取得时间，以房屋产权证上登记时间或契税缴纳的时间为准），可以申请减免个人所得税，原文见（1994）财税字第20号文件。以上几个政策放在一起，于是就带来了上述一系列问题。

3 对直系亲属之间赠与不动产目前个人所得税政策的分析

3.1 当时政策出台的背景

直系亲属关系，作为一种特殊的社会关系存在，国家出台一系列税收优惠政策予以照顾。由于政策制定出台的时间相对较早，当时我国房地产市场尚处于发展的初期阶段，交易量也不是很大。并且，当时人们收入水平有限，拥有两套或多套房产的家庭毕竟是少数，政策的影响面相对较小，效果也不是很明显。但随着经济形势的不断变化，政策的负面效果被人为放大，从而带来了一系列的问题。

3.2 该政策目前的执行状况

3.2.1 当前不动产的交易状况

随着我国经济的快速发展，城镇居民收入水平也在逐步提高，拥有两套或多套房产的家庭比比皆是，房地产市场步入了发展的快车道。尤其是2008年扩大内需政策出台以后，房地产市场越来越火爆。原本是单纯居住功能的房地产，突然成为了不少人“套取利润”的投资渠道，投资购房获取利润成为无数人关注的热点问题。而作为国家对直系亲属优惠的不动产赠与个人所得税优惠政策，被部分别有用心的人发现其漏洞并被充分滥用起来，成为部分房地产中介“指导”投机购房者偷逃税款的一种手段。

3.2.2 税务部门有关人员处理业务时缺乏相关政策法规

如果是企业采取类似行为，毫无疑问是一种偷逃税款的行为，可以依据相关法律法规进行查处，但是个人的这种赠与与转让行为，就难以处理，因为此种行为并没有相关的税收法律法规予以制约和监管，无法对此类业务进行监督和检查。虽然明白其真正的目的就是为了逃避缴纳个人所得税，但对此也无能为力，因为无法找到合理的理由予以拒绝。

3.2.3 滥用税收优惠的具体表现形式

举例如下：一个直系亲属的名义，在一年内多次重复享受该种优惠。比如兄弟或姐妹几个家里都有多套房产，如果正常对外转让，肯定都需要缴纳个人所得税。而其父母名下没有登记的不动产，如果想对外转让不动产时，房地产中介就会“指导”纳税人，先通过直系亲属之间赠与的方式，将准备对外转让的不动产过户到老人名下，然后再等办理出不动产权证后，接着以老人的名义对外转让，从而逃避缴纳个人所得税，所有多套房的兄弟姐妹依次轮流办理，这都是真实发生的事情。除了赠与纳税人父母外，还有赠与其他直系亲属的，手段不一样，但其目的都是一样的：逃避缴纳个人所得税。或许国家税务总局也已意识到了该方面问题的存在，比如总局在金税三期系统中目前就已设定，如果某纳税人转让不动产时已享受过“五年唯一”减免个人所得税政策优惠，再次转让不动产申请开具个人所得税减免优惠证明时，如果两次申请之间时间间隔不超过五年，金税三期系统就会自动提示：该纳税人已享受过个人所得税减免税收优惠，无法再次开具优惠证明提示。但这明显属于治标不治本的临时应急举措，再者也缺乏相应书面法律依据，前台工作人员办理起来业务来依然有难度，依然无法堵塞税款流失的漏洞。

3.2.4 手段翻新，花样层出不穷

除了上述所列方式以外，更有甚者，还有个别人通过虚假离婚的形式享受优惠。比如夫妻名下有多套不动产，如果正常对外转让，肯定需要缴纳个人所得税。实际工作中想对外转让时，如果双方父母或其他直系亲属名下都有不动产登记，无法通过赠与直系亲属逃避缴纳个人所得税时，房地产中介就会建议双方先到民政局婚姻登记处办理离婚手续，然后将准备对外转让的不动产，通过离婚析产的方式，过户到夫妻一方名下，其他不动产过户到另一方名下，然后再办理对外转让手续。按现在个人所得税政策规定，如果转让的不动产已满五年，且转让方名下就这一套不动产，也不需要缴纳个人所得税。不动产对外转让手续办理完毕之后，双方再到婚姻登记处办理复婚手续。因为离婚析产办理不动产变更手续时，双方仅需要缴纳少量印花税即可。付出的成本远低于获取的利益，虽然现实中会遇到一些真离婚的纠纷和风险，但是依然有很多人铤而走险。所以此种逃避税款的行为，严重违背了社会公德，影响了正常的社会秩序，也干扰了正常的税收征管秩序。

3.2.5 宽松友好的营商环境为不良中介谋取不当利益无形中提供了便利

在各级地方政府积极响应中央号召，大力实施“放管服”优化营商环境，努力提升政府办事效能的大好形势下，原先办理不动产转让手续，大约需要一个多月的时间，才能办理出不动产权证，现在几天之内就能办结并出证。本来是利国利民的大好政策，现在却为不良房地产中介谋取不当利益提供了方便。如直系亲属之间不动产赠与办理出不动产权证后，房地产中介接着就“指导”纳税人办理对外转让手续，以此快速谋取利益，带来不良的社会影响。

3.3 带来的不良后果

3.3.1 造成了国家税款的流失

出现上述种种乱象，显然背离了当初政策制定的初衷。毫不客气的说，现在的不动产赠与，一半以上是为了逃避缴纳国家税款滥用税收优惠。县城的房价相对稍低，一套房产也许只会牵涉几万或十几万块钱的税收，一线城市的房子，动辄上千万甚至几千万，一套房产有可能是几十万块钱甚至更多的税收，全国各地这么多城市，国家流失大量的税款！

3.3.2 损害了社会的公平正义，影响了政府的公信力

显然，纵容此种乱象行为的发生，对遵纪守法、依法纳税的纳税人是不公平的。无数依法依规是纳税人甚至会提出质疑：相关的政策怎么存在如此大的漏洞？钻政策漏洞的人获得了利益，而依法纳税走正常渠道办理的纳税人却利益受损，有违税法的客观、公平、公正。显然，这种规定已经不适合当前管理工作的需要，也是当初政策制定者所没有想到的。

3.3.3 严重损害了税法的尊严和严肃性

趋利避害是人的天性，但不能挑战法律的尊严。依法纳税，是公民的法定义务，这是宪法里明文规定的。目前部分国民的主动纳税意识还比较淡薄，纳税遵从度也有待提高，但改变当前现状不是一朝一夕的事。当前最需要做的，就是在大力加强税法宣传的同时，进一步完善相关税收法律法规，不给不法分子任何的可乘之机。

4 赠与不动产再转让个人所得税政策调整建议

国家已经明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的方略，中央和各级地方政府也正在逐步完善调房地产市场调控政策。为有效堵塞政策漏洞，严防税款流失，调整直系亲属赠与的不动产再转让个人所得税政策中的“房屋取得时间”规定，已显得很有必要。

4.1 调整建议

既然原政策部分规定存在一定的问题，那么该如何调整呢？其实，调整也很简单，即：把直系亲属赠与的不动产再转让中的原房屋取得时间，以“赠与行为发生前取得房屋的时间为准”条款作废，改为直系亲属赠与后的不动产再对外转让，房屋取得时间“以受赠后的时间重新计算”即可。另外，为了保持政策的稳定和衔接，如果受赠后的不动产需要计算缴纳个人所得税，其购房价格仍按发生赠与行为前的购房价格为准。直系亲属赠与后的不动产对外转让，如果已满两年，转让方仍可享受免征增值税政策；如果已满五年，且属家庭唯一住房，转让方仍可享受转让时免征个人所得税政策。这样调整后，对正常办理直系亲属不动产赠与的纳税人不会产生影响，也不会干扰正常的征管秩序。

4.2 其他方面考虑

直系亲属之间不动产转让，除了赠与方式外，还有继承方式。继承不动产，相关政策可暂不予以调整。为啥要这样考虑呢？因为继承与赠与性质不一样，赠与系主观故意，属人为性质；继承属不时可抗力因素造成，非人为因素，因此需要区别对待，不能一概而论。另外，夫妻关系，属更特殊的社会关系，政策调整更需要谨慎。

目前，北京市已出台了房地产市场相关调控措施，堵塞转让不动产时利用“虚假离婚”方式逃避缴纳国家税款行为的漏洞。上海市2021年7月出台的不动产市场调控政策，也将直系亲属之间赠与不动产因素考虑在内加以完善，相信其他省市会逐步后续跟进。以此完善相应的税收法律法规，确保税收“聚财为国，调节贫富”的目标得以更好的实现。

5 结 语

直系亲属赠与后不动产转让个人所得税政策中“房屋取得时间”条款规定调整后，既堵塞了滥用优惠政策的漏洞，又维护了税法的尊严和社会的公平正义，一举多得，何乐而不为？国家出台优惠政策，或者是扶持某些行业，或者是照顾某一特殊群体，相关部门制定具体政策时，一定要综合考虑，统筹安排，在保证正向激励效果的同时，也要避免政策存在漏洞，让少数人借机渔利。