影响住宅工程质量品质的主要问题与质量提升的重点

温 军，江兆尧

（中国建筑业协会，北京 100081）

0 引言

住宅工程质量事关广大人民群众的生活质量、身体健康与幸福指数。目前，我国的住宅工程建设规模逐年攀升，建设速度世界领先。据相关统计数据显示，2020 年新开商品住宅面积约 16.4 亿 m2，2021年商品住宅工程竣工面积预计超过 12.57 亿 m2。住房市场建设总体过剩，存量远超实际住房需求，住宅建设已经到了从数量、速度向全面品质提升的发展阶段。

近年来，建设领域不断加强工程质量管理，住宅工程设计及建造品质总体水平稳步提升，但住宅工程量大面广，各种质量问题依然时有发生，涉及住宅工程渗漏、裂缝、隔音、采光、室内环境污染等功能及使用安全问题的投诉屡见不鲜。因此，全面提升住宅工程设计及建造质量成为解决建筑工程质量管理面临的突出问题，真正实现住宅建筑的“适用、安全、经济、美观”，满足住户不断增强的满意度和幸福感还有一定需要提升的方面。本文将就住宅工程存在的主要问题以及品质提升的重点提出自己的看法与见解。

1 当前住宅建设质量的基本情况

当前住宅工程开发与建设，以大型房地产企业为主，这些企业在小区规划、外形设计、户型布局等方面积累了很多经验，也各自形成了相应的特点与文化，施工质量等方面较前几年有较大提升。由于国家相关文件对容积率的限制，小区建筑布局、楼间距、绿化等环境越来越好；建筑外形、颜色设计与周围环境融合度越来越好；建筑布局基本能够达到东西布局，南北通透，通风效果良好；在室内平面布局上，根据不同面积也都达到了最优的成熟的标准化布局模式，卫生间干湿分离，更加人性化；在节能环保、施工精细度等方面也更节能和适宜居住，基本能够满足人民日益增长的幸福指数要求。

2 住宅小区建筑施工环节存在的主要问题

尽管住宅建设在各方面在不断提升，但是仍然存在一些问题，主要体现在以下几点。

1）总体规划及人性化设计不尽完善。主要问题在于规划设计未考虑住宅品质目标，未与地域特色与文化特色相融合；平面总体设计未考虑后期使用管理、便捷出行、无障碍通行、健身设施等公共、公益设施的配套。比如健身房、游泳馆配套建设，室外健身场所及健身器材的配备上不能满足日常健身、锻炼要求。

2）绿色建筑的设计、选材达不到要求。在绿色建筑的设计中，其设计项目、功能不全，选材标准低，施工过程中存在变动及减少绿色应用项目、选材把控不严的现象。不能满足建筑节能甚至超低能耗建筑的要求和国家中长期关于碳达峰、碳中和的要求。

3）在工程防水、防火、隔音、消防等方面性能存在问题，投诉较多。比如由于内外墙隔音不能满足要求，经常会引起邻居对外部施工投诉；由于室内渗漏水的问题经常会引起邻里之间的矛盾；由于防火选材选择控制不严引起火灾蔓延等问题。

4）住宅精装修选材标准不高。精装实际装修选材、成本与价格增量成本不成比例，甚至存在节能环保及污染物含量超标，影响人们身体健康。

5）分户验收程序及把关不严。质量问题在竣工前未达到彻底解决，留下质量隐患。

3 提升重点及解决问题的对策

针对住宅工程现状，建议在以下方面进行重点提升，采取相应措施进行解决。

3.1 规划布局及人性化设计方面

要根据传统文化、风俗习惯等科学合理制定住宅设计方案，同步规划道路、教育、医疗、商业、社区服务、居家养老、文体、环卫、公交、消防等配套设施。注重安全性、使用性、耐久性、环保性能相结合；平面布局应做到人车分流，合理配置足够的室内外公共活动空间及老年人、儿童活动场地。建筑平面布局应满足采光、通风、日照、卫生及后期使用管理等要求。公共基本生活设施、设备如电梯、变配电间、电信和数字电视进线间、水泵房及消防控制室、电瓶车停放点等，应尽量选用智能化管控系统，达到安全、便捷、实用的要求，通过多种技术措施的实施为住户创造较高的居住生活舒适度。

人性化方面应采用以下具体措施进行提升。如小区主出入口、人行通道和主要公共活动区等场所均应设置无障碍卫生间、坡道、扶手、地面防滑等措施；地下室顶棚选用易维修、防霉涂料；住宅入户门应尽量采用向户外开启的方式，入户门不妨碍公共交通和相邻户门开启，相邻户门在同时向外开启时，外开范围至少留足 1.2 m；地下车库地坪应采用耐磨环氧地坪，设置残疾人停车位及电瓶车充电装置，车库出入坡道应设置隔音罩棚和防雨水设施；电梯均应能停靠地下室，电梯轿厢内净高应≥2.4 m，可容纳担架等。小区周界应设置电子围栏等入侵报警系统，单元门应安装人像、刷卡一体门禁系统、楼宇对讲系统等智能化控制系统等。

室外绿化做到高低有度、错落有致、移步换景，适当配种乔木点缀。合理布置座椅、景亭、廊架、小品、广场等，景观与道路、架空层交界处，应考虑和海绵城市理念相结合，有组织排水，防止雨水倒灌。

3.2 绿色建筑设计方面

应以绿色示范小区建设及绿色建筑评价为抓手，从住宅设计、施工、验收、运维等各个环节要严格把控［1］。要求所有建筑达到基本级及以上等级绿色建筑设计建设标准。同时结合目前碳达峰及碳中和目标要求，结合我国对超低能耗建筑的发展需要，借鉴超低能耗建筑试点示范成功经验，大力推广超低能耗住宅建筑，从封闭完善的保温系统、高能效热回收及通风系统等方面提高建筑的保温节能效果，保障建筑室内舒适的热湿环境、良好的隔音效果，实现住宅工程品质的大幅提升［2］。在绿色建筑的材料、设备设计、选型及进场把控上，应设计和选用安全健康、环境友好、性能优良的新型建材，逐步提高城镇新建建筑中绿色建材应用比例。如外墙保温应用非承重墙体砌块自保温、结构与保温一体化、预制保温外墙板等墙体自保温技术；室内外窗设计时应优先选用关闭严密平开窗等［3］。

3.3 防水、防火、隔音等涉及工程使用功能方面

防水材料应严格进场检验试验与验收。地下室后浇带、穿墙管、施工缝等位置加强防水处理，剪力墙应采用工具式可拆卸穿墙螺杆加固模板；地下室地面优先采用固化耐磨、机械收光一次成型等施工工艺，提高地面耐久性；厨房卫生间等多水房间，应多道设防，加强防水隐蔽验收与蓄水试验；外窗与墙体连接部位应采取有效可靠的防水密封措施，窗台外侧排水坡度不应＜10 %，并保证有足够的排水坡度。

外墙外保温材料的保温、防火性能应进行严格检测，基层处理、粘锚数量应严格控制，在楼层防火隔离带、门窗洞口等部位加强细部质量管控，强化外墙外保温施工现场实体检测和隐蔽工程验收管理，对重要部位验收要留存相关影像资料。

隔音方面，水泵机房、换热站、风机房、电梯机房等，要采取隔音降噪措施，机电设备优先选用低噪声、具有消声减震装置的设备；生活用水管道、消防管道热力管道等应采取防止固体传声措施。

3.4 住宅精装修质量提升方面

装饰装修前，应向住户提供菜单式的装修方案供住户在一定范围内选择；向住户公示和说明装饰装修材料的品牌、检验试验及有害物质检测情况，避免以次充好、从装饰装修中增加住户成本和获取多层利润损害住户利益。

3.5 加强住宅分户验收程序管理及验收

住宅工程竣工验收前，建设单位应严格落实分户验收制度，组织施工、监理等单位进行分户验收，未组织分户验收或分户验收不合格，不得组织竣工验收。建设单位在建设过程中和工程交付前，可采用委托第三方机构对施工过程、验收进行管控的措施，完善企业质量管控体系，降低工程建设质量风险。

4 结语

总之，为提升住宅工程设计及建造质量，满足标准要求及住户要求，为人们提供满意的住宅条件和环境，必须强化住宅品质提升的全链条、全过程的监管，通过提升房地产开发、设计、建筑、物业服务等管理及技术水平，完善住宅品质提升的长效机制建设，才能切实保障住宅品质全面提升。Q