房地产开发招标阶段的合同风险与管理策略研究

郭娟

（中铁置业集团北京有限公司，北京 100055）

0 引言

如何在多变、激烈的市场竞争中真正站稳脚跟，以寻求稳定发展道路，是现阶段房地产企业所应思考的关键问题。而在此之间，房地产开发项目管理水平尤为关键，合同风险管理则是其中的关键工作之一，在整个房地产开发项目的实施过程中，均离不开合同风险管理的实际要求，而在招标阶段做好合同管理的风险预测与预防工作，对整个开发项目的顺利进展起到事半功倍，防微杜渐的作用。因此有必要在房地产开发招标阶段全方位提高合同风险管理水平，这对增强我国整体房地产开发管理质量具有重要的研究意义。

1 房地产开发招标阶段的合同风险与管理局限性分析

1.1 合同管理体系缺乏完善性

多数房地产开发企业未能够意识到招标阶段合同风险管理工作的重要性，实际招标阶段合同风险管理的制度、管理流程普遍存在着各种弊端，很有可能对房地产企业带来一定的经济损失。尽管房地产开发企业在合同风险管理工作中具有相应的管理制度，但是制度的完善性较差，执行力普遍较低，已有的合同风险管理制度等同于形式化现象，未能够体现出应有的制度保障作用，忽略了建设项目开发招标阶段中的合同条款内容研究，有可能引起最终合同履行与合同条款内容相互脱节的现象[1]。

1.2 招标前的合约规划缺乏重视

在合约规划工作中必须要明确基本的发包模式、招标方式、合同类型、标段划分、合同条款以及合同风险规定等诸多问题，其对整个招标阶段的工作具有至关重要的规划参考作用。但是由于现阶段许多房地产开发企业未能够重视在招标阶段前的合约规划工作，也未能够意识到合约规划不合理对整个工程建设施工所产生的负面影响，导致最终的招标质量受到影响。

1.3 招标文件编制水平明显不足

招标文件内容与合同条款密切相关，招标文件附件包括合同条款，且合同的最终签订必须围绕招标文件的具体要求，所以招标文件的编制质量，对整个合同质量具有决定性影响作用。但是在实际研究中发现，很多房地产开发企业在招标文件的编制工作中，存在编制水平明显不足的问题，很有可能引起招标文件不全面、招标内容前后矛盾、招标文件未能够明确所有问题等情况，很难在招标阶段保护招标人的合法权益，更严重情况下很有可能导致项目成本超支、工程质量不合格、工期拖延等一系列问题，最终导致开发失败。

1.4 合同条款缺乏严谨性

在招标阶段合同条款必须明确。合同条款内容较多，在实际合同条款设置中发现，条款设置不够严谨、不够全面，房地产开发企业未能够设置对项目开发更有利的合同条款，导致了一定的合同风险问题。以条款设置不够严谨来讲，极易引起合同条款内容存在争议、误解等现象，有可能对最终合同履行过程带来影响。尤其是合同文件中设计变更要求、工程洽商要求、现场签证要求、工期要求等方面约定不足，会对工程施工进度带来极其明显的影响。同时合同条款中所明确的计价方式、结算方式等一系列要求，是合同造价控制十分重要的法律依据，能够有效防止投标单位不平衡报价，扰乱市场秩序，给房地产开发企业带来损失。

2 加强招标阶段的合同风险管理对房地产开发的积极作用

2.1 规避合同风险

房地产开发的整个过程十分复杂，招标是房地产开发的一项重要工作，而招标阶段的合同管理工作对后续开发具有风险预控作用。因此在房地产开发企业中，需要尽快提升招标阶段的合同风险管理水平，尤其在项目招标阶段，针对开发项目的异质性，做好调研工作，明确合同的所有条款，将风险拒之门外。

2.2 落实项目建设

房地产开发项目的施工周期普遍比较长，存在许多不确定性，施工纠纷属于一种比较广泛的现象。而产生施工纠纷的主要原因还是在于合同条款约定和执行问题，其中风险承担条款、合同价款、纠纷处理条款等一系列合同内容是解决纠纷强有力的依据，最终对开发项目的落实具有重要的指导性作用。而加强招标阶段的合同风险管理质量，在项目伊始杜绝不必要的纠纷，可以有效保障开发项目的建设与落实。

2.3 提高经济效益

加强在招标阶段的合同风险管理工作，能够获得更为有利的合同总价，可以有效控制整个项目的工程造价。在合同文件中可以针对工程造价支付方式、合同变更洽商价款计算方式、结算方式、索赔原则、调价原则等进行更为明确的约定，对控制整个房地产开发项目的总成本具有十分重要的作用。随着工程造价的减少，开发单位的经济效益也相对得到增长。因此加强招标阶段的合同风险管理工作，可以有效提高经济效益，使房地产开发企业获得更多的利润，从而使房地产市场良性发展。

3 针对房地产开发项目招标阶段的合同风险管理措施

3.1 构建招标及合同管理体系

3.1.1 建立组织体系

在招标阶段的合同风险管理工作中，系统性的组织体系保障尤为关键，可以有效控制招标质量及预防合同风险，促进整个管理效果的进一步提升。在建立组织体系当中，首先要能够培养具有优异水平与高素质的招标及合同管理人员，管理人员必须要有专业的技能、严格的工作态度、坚定的工作责任心与原则，同时在组织体系建立过程中，还要不断加强对管理人员的培训和学习，使管理人员在项目实践中进行学习，从而提高问题解决能力和管理水平。

3.1.2 完善制度体系

房地产开发企业应完善招标及合同管理制度，而严格、具有执行力的制度体系往往可以帮助房地产开发企业在招标阶段有效提升管理水平。在此之间需要重视招标流程管理制度与合同审查批准制度的完善工作，确保在管理的全过程中均能够体现出有章可循、有据可依的严格性，从而能够在招标阶段减少合同风险的影响，同时通过完善合同审查批准制度，确保最终合同签订的可靠性，尽可能地减少合同纠纷事件的发生，有效保护开发单位与参建单位的合法权益[2]。

3.2 加强合约规划工作质量

3.2.1 确定发包与招标模式

一般在合约规划工作中，确定发包模式与招标方式尤为关键。而建设项目的招标发包模式一般有分散平行承包模式和总承包模式。在分散平行承包模式中，开发企业可以将建设项目的建筑工程、装修工程、电气工程、消防工程、园林工程等以分包的形式委托至多个承包单位，同时在共同签订合约中确定施工建设方案。分散平行承包模式的好处在于可以从多个专业领域中优先选取最为专业的承包商，可以保证整个建设工程质量得到有效提升，然而该发包模式需要开发企业开展多次招标工作，协调各承包单位之间的工程建设顺序，对项目管理控制能力具有较高的要求；在总承包模式中，只需要一个承包商来承建全体建设项目，这样一来开发企业所接触的承包商数量相对比较少，可以在项目管理工作中减少管理成本支出，而对总包商的综合实力具有较高的要求。所以从发包模式中可以看到，开发企业需要结合项目实际状况、建设需求、管理水平等因素合理选择发包模式。

而在招标模式中一般分为公开招标、邀请招标以及议标等方式，公开招标具有较为广泛的选择范围，其竞争氛围也最为激烈，对招标时间具有较高的需求，公开招标工作在未做好细节管理的情况下很有可能导致开发单位产生效益损失现象；而邀请招标即直接邀请具有资质的承包单位，需要在明确承包单位的实际资质、能力水平的前提下进行邀请，具有较高的招标成功率；议标即和一个承包商直接进行合同谈判，但是很有可能造成合同议价过高的现象，一般选择议标的情况相对比较少。另外最终选择哪种招标模式，要符合我国法律法规的规定。

3.2.2 制定合理的合约规划并严格执行

针对不同的房地产开发项目制订不同的合约规划，从实际出发考虑合约规划的合理性，并在开发过程中严格执行。首先，不同类型的开发项目，合同类型也会存在差异。例如某住宅开发项目，有可能建设幼儿园，而五星级酒店需要建设高档的游泳池，外立面为玻璃幕墙的大型商业楼需要考虑擦窗机，这些都必须在前期合约规划中明确。另外标段划分也要合理，《中华人民共和国招标投标法》中第四条规定“任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标”。因此，合约规划中要结合项目建设规模，在符合法律法规的基础上，做到因地制宜，保证合约规划合理性，并在过程中作为管理目标严格执行。

3.3 做好开发项目的招标工作

3.3.1 合理编制招标文件

根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条规定：“招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”因此，招标文件的编制水平影响合同签订的质量，并影响整个房地产开发项目的最终结果。在编制招标文件时，应就本次招标的范围、规模、招标标段划分、价格的确定方式、暂估价专业分包、暂估价材料、暂估价专业分包及材料的价格确认方式、变更签证的计价原则、付款条款、质量要求、工期要求、评标办法、技术标准等重要条款进行明确。

招标文件编制完成后，在发出招标文件前进行审批，房地产开发企业各部门提出专业修改意见，及时发现招标文件中存在的问题并加以修改，从而提高了招标文件的整体编制水平。如果在投标过程中发现招标文件产生误差、遗漏现象，在更正时需要及时与投标人达成一致共识。

3.3.2 审查招标单位资质

为了保证投标单位的能力和素质符合招标要求，需要及时审查投标单位整体水平，加强审查工作，既是规避合同履约风险的关键环节，也是预防索赔的必要措施，对整个招标工作的顺利开展具有重要的意义。在资质审查过程中，招标人重点审查投标人的企业资质、经营状况、财务状况、历史业绩、管理团队等相关信息，并对他们进行客观的评价，确保参与投标的单位能够胜任所招标的工程。对于不符合要求的投标人，不能参与投标。这种资格审查制度，在招标阶段很大程度降低了后续合同履约风险。

3.3.3 谨慎确定评标方式

在评标方式选择中务必要做到慎之又慎，一般在评标方式中普遍有综合评标、经评审的最低价评标等方法。在评标方式选择中需要结合项目的实际状况进行选择，既需要体现出招标文件的硬性需求，也需要准确衡量投标单位的综合能力水平，确保每一个参与投标的单位都能够在公平公正的投标环境下进行竞争。为了确保招标单位能够获取具有竞争力的报价，在满足市场经济要求前提下，一般多采取经评审的最低价评标方法进行评价。

3.4 提升招标及合同管理的标准化管理水平

为了能够进一步提高招标与合同管理水平，需要建立招标文件及合同文件示范文本库，重视应用现有的文本库，确保经办人员能够尽可能地从文本库中选取示范文本，避免出现合同条款不明确等问题。在那些没有示范文本的业务类型中，可以组织专业业务人员与法律人员积极进行开发，同时还要积极跟进时代发展与市场变化，积极更新维护文本库，保证文本库的完整性、适用性与规范性[3]。

3.5 招标阶段严控合同造价金额

在招标阶段还要严格控制合同造价金额，使得房地产开发成本得到有效控制，降低合同额超目标成本的风险。首先，在招标阶段编制合理的拦标价。拦标价是招标项目的最高限价，投标人报价不能超过此价格，否则废标。其次，招标文件对于施工材料品牌档次、规格的不同要求，使得合同价格差异较大，这些内容需要在招标文件中明确，便于投标时各投标人报价有较强的针对性、合理性、可比性。最后，做好清标工作，对各投标人的投标报价进行对比，及时发现不合理的报价。只有在招标阶段控制好合同造价，在后续合同履约过程中，才不会存在较大的费用争议及索赔。

4 结语

综上所述，在房地产开发项目招标阶段必须要做好基本的合同风险预测及管理工作，及时调整招标文件及合同内容的相关要求，在招标阶段实现对合同风险的有效管理，帮助开发企业获取良好的经济效益，使开发企业合同风险管理水平得到进一步提升，为今后市场发展提供基础保障作用。