产业园区运营团队体系建设简述

□文/ 魏怀亮

（杭州大赋科技有限公司 浙江·杭州）

［提要］ 产业园区是满足办公、生产功能的商业地产，一般分工业产业园和办公产业园，园区运营商主要服务于入驻企业。近代商业的迅猛发展，对于行业内的相关企业所需要建设的人才队伍也提出不同的要求，以服务不断升级的产业园区运营企业，不断满足时代对行业的要求。

人才作为产业园区“智慧化”建设中的核心要素之一，其聚集可以产生信息共享、知识溢出、创新等经济性效应。随着经济社会的发展，园区招商管理的研究更倾向于面向市场化方向开展。在当前快速发展的经济社会，处理协调好招商引资项目所带来的问题，能够更好地节省行政、社会、土地等要素资源，推动经济社会爆发式增长。正因如此，产业园区的人才团队建设在新的时代也被赋予了更高的要求。

一、产业园区发展的天时地利人和

产业园区是否能得到顺利的发展，一般取决于以下因素：第一，房源成本。一般可以分为建设成本、租赁成本、装修成本。第二，地段。地段是一个园区是否能顺利进行招商的关键因素。能通过商业预判拿到一个随着发展，地段变得越来越好的房源，将使得该项目未来的招商运营事半功倍，并实现项目持续稳定的增值。第三，团队。产业园区的发展和运营离不开前期规划人才、后期运营人才。良好的前期规划，在为企业节省相关成本的同时，会争取到很多政府政策以及金融助力；而通过后期运营人才的标准化和体系化建设，不仅会让一个园区运营得井井有条，使产业园区的服务能力不断升级，让入驻企业获得更好的入住体验，也会为产业园区租金以及企业服务产品的价格提升、整体运营的成本降低奠定基础。

二、产业园区发展层级

通过对产业园区企业进行分类才能充分阐述不同层级的企业所需要的人才和团队建设情况。除第一层级外，其他每一层级的企业都兼容了这一层级及其以下其他层级的功能和服务。

（一）第一层级，房屋租赁。房屋租赁是产业园区底层基础。园区运营企业通过自有房源、租赁房源、合营房源等形式，将办公或工业用的商业地产承包运营，部分企业还会完成房屋的装修、软装工作，再将房源根据当地市场的需求按层、按间或按工位租赁给入驻企业。按照面积收取租金时，一些园区运营企业会通过刻意降低得房率的方式，来牟取暴利，例如60m2的房子按照60%的得房率计算，就可以收取100m2的租金。当然，园区运营企业也会代收物业、水电费用，而代收的水电、能耗等费用一般会稍高于实付费用，这部分的盈利也会用于团队运营以及相关硬件设备的保养和维护。

（二）第二层级，物业服务。第二层级企业在房屋租赁的基础上，提供了物业服务，包括基础的保安、保洁、网络、水电、卫生间、公共空间的修复工作。有的企业也将前期的建设、装修工作、园区软硬件服务设施的制备包含在内，以期为入驻的企业提供更良好的产业园区服务环境。在此基础上，园区运营企业就多了一份物业服务的收入。当然，以园区运营为核心的中小型园区运营企业，在物业服务方面很难与大型物业公司媲美，尤其在人员素质、服务能力及深度以及服务态度方面都需要着重关注，因为缺乏系统性的相关人才培训、监督管理能力，拥有物业服务的园区运营企业可能存在着某些服务问题。

（三）第三层级，企业服务。第三层级园区运营企业在前两层级基础上，增添了企业的通用服务。其服务范围一般包含：公司注册、代理记账、知识产权、政策申报、融资借贷、法律顾问、企业咨询、设计规划、绿植租赁等，其企业服务运营方式分为主营、合营以及外包。企业服务的现金收益一般来源于企业自营的项目，而通过转介绍等方式，佣金的结算保障机制通常不够健全。

与此同时，只要不是超大型的园区企业，园区客户的总体数量以及转化率相对有限，那么总体能为合作的企业服务类公司提供的有效客户资源势必有限，也就难以与企业服务企业形成长期的战略合作。回归到产业园区运营的主旨，能让入驻的企业更好更快发展，一直是产业园区运营所看重的重要指标，那么服务好已入驻的企业是在为其长期发展保驾护航。

（四）第四层级，产业服务。作为园区运营企业，将同一产业链的相关企业聚合到同一物理空间当中，甚至通过建设数字园区、平台，为同一产业链条上的企业提供可以共赢的优质土壤。具有产业属性的园区将具备势能，这为后续产业招商提供了便利，也会使服务项目整体价值提升。随着国家对产业园区这一领域的重视，在商业楼宇评定等方面都将“同一产业类型企业聚集”情况作为重要的评分标准和依据，很多园区运营型企业也将通过相关的政策申报获得政府的一定奖励。

因为对入驻企业的类型和规模产生要求，产业集聚的招商要求提高了招商门槛，也就意味着要放弃一部分客户，这将拖慢招商的速度。为了规避这一情况，很多企业会考虑“先招商、再筛选、后替换”的方式，兼顾眼下和长远利益，逐步完成产业企业集聚，这样做可以在前期节省房源空置成本，也可以在招商过程中逐步明确要集聚的产业类别，以避免盲目。

（五）第五层级，平台服务。如果说产业链型的产业园区运营企业是为某一条商业主线而提供园区服务，那么提供平台服务的产业园区运营企业则是通过多个商业产业链形成一个面的平台服务。这样的企业自身也都在一个或几个产业当中具有自己的商业布局，甚至很多园区企业就是在本产业母公司做大后布局的子公司，来配合自身发展。

如果说第四层级的产业园区运营企业提供的是一些可以共享的资源和客户群体的话，那么平台型企业提供的就是综合服务、协同发展、项目共建的商业森林。诚然，在这片森林当中存在着丛林法则和优胜劣汰，但是也因为这样一大片森林的庇护，可以让在这其中发展的各个企业得以稳步成长。对于园区运营企业来讲，构建这样的平台也将多获取一份项目共建甚至股权投资的收益，其所实现的超额收益可能是巨大的。

很多大型企业因为过于专注招募特定行业或规模的企业，而设置了比较高的招商门槛，使得园区招商困难重重，甚至造成巨大损失。因此，无论一家企业的主营业务是什么，决定开始运营园区，就有理由将此项目单独核算，并且由专业的团队进行管理，这样反而能让相关项目的运营得到更好的保证，甚至更容易与主营的其他业务产生战略协同，因为专业的人会把专业的工作做好。另外，相关产业链合作的过程当中，由一个相对独立的第三方运营商来撮合、服务，更容易建立初始的信任。

（六）第六层级，商业综合体。本文中定义的商业综合体型企业是指：需要在不同的商业平台上产生商业交互并形成协同效应，能操纵或主宰多个商业平台发展的企业。构建商业综合体，会为无数的企业提供发展的机会，建设成为商业综合体的产业园区势必在规模上空前强大，并且通过数据赋能等多种方式，将多地区布点的产业园区形成合力。这样的企业将额外获得土地发展增值的收益、共建商业体中涌现的相关机会所产生的机会收益以及整体项目的金融收益等。

三、产业园区运营企业团队体系建设

（一）静态与动态相结合的基础人员建设。对于第一层级和第二层级的产业园区运营企业来讲，使用“动静结合”的团队建设势在必行，因为在前期招商工作、活动执行的过程当中，高度依赖总部派遣的形式，阶段性或周期性地完成较大工作量的任务，当某一区域的招商任务基本完成，或在无园区活动的时间段中，园区所需人员将大幅减少。一般而言，动态中心建设所需要肩负的功能包括：产业园区的前期规划申报、企业招引、平台招商、活动策划统筹、人事财务行政等。静态小组所肩负的任务包括：园区的物业服务（包括：保安、保洁以及水电网络等修复工作）、车位及门禁办理、入驻企业归档、续租、房屋带看、房源介绍、活动招募、活动执行等。具体的人员配置可以依照不同项目的工作权重比例分配。园区体量较小的情况下，一人身兼多职静态小组工作的通常状态。

（二）程序平台服务园区体系建设。SaaS 平台或S to b 平台的建设在产业园区运营的过程中有三大核心作用：一是节省人工。将大量的同质化工作交由系统完成（如报修、车位办理、缴费、企业归档等），节省人力成本的同时，提高了从业人员的要求和质量，提高了规范性和服务效率，减少了出错率。二是沉淀数据。所有层级的园区运营公司将沉淀不同的数据，这些数据的直接价值在于园区可以了解如何更好地招商运营、如何更好地服务企业。三是智能服务程序被开发出来后，可以通过算法不断迭代，从而提高园区服务体系的服务能力。

（三）产业及企业服务人才。产业及企业服务型团队主要应用于第三层级和第四层级的公司中，其新增收益核心是产业园区主营、合营项目。在企业服务业务走入正轨之后，企业服务的员工或将兼顾招商甚至运营的部分工作，这有利于和入驻的企业保持黏性关系，再开展企业服务业务，这将比直接在园区当中开展某项企业业务更易产生初始信任。

企业及行业服务的人才需要具备复合型的能力，包括：第一，了解企业生命周期不同节点需要的服务；第二，对园区运营的产业有着深刻的认识，这样才能在宏观和微观上得以结合，为企业提出建设性的建议；第三，辨别归纳能力，准确来说是为一个企业贴标签的能力，一家企业的哪些问题可以被赋予哪样标签，贴了标签的企业更需要哪类服务，这些内在的联系都是企业服务的员工需要储备的技能；第四，营销和销售能力，具备营销能力，才能充分地理解企业目前在运营当中可能遇到的问题，也能理解企业服务项目的自身优势，以此转化成为销售的能力，最终促成合作。

（四）平台型服务人才。当园区运营到第五、第六层级时，需要的是平台架构性的人才，其能力大致包括：首先，对本产业和本行业的充分理解。从本行业走出来的人，再进入到这个行业的平台建设公司当中，会比外行来建设平台，对微观体感有着更深入的认识，也会避免很多不易察觉而又至关重要的问题。其次，需要体系建设的能力。平台的建设需要了解平台使用者、运营方、合作商等多方的利益诉求，以及所需投入，在设计的过程中要考虑产业链上下游的运营商、合作商、用户之间的种种关系，从满足需求的角度出发，用平台解决实际问题。最后，平台的建设者需要具备环境思维，包括宏观环境——经济、社会、科技、文化等，以避免犯宏观错误。当然，还要对用户使用过程当中的体验、场景有着实事求是、细致入微的理解。最终对一个程序的运营和发展情况有专业性的见解，也就是具备一定的产品经理思维，这样才能在功能开发的过程当中，与技术团队更契合地完成工作的衔接，以保障平台功能落地。

四、产业园区的部门规划

（一）运营中心部门

1、综合部。包括人事、行政、财务的工作职能，随着公司做大综合部或可拆分成几个独立的部门。

2、招商服务部。覆盖招商职能，包括线上平台招商和渠道拓展招商；企业服务职能包括企业走访，甚至包含一部分咨询服务等，以此来促进园区主营的企业服务项目发展。

3、规划部。规划部需要覆盖园区申请审核项目申报，战略制定和运营的宏观工作，帮助企业完成某些重要申报和共同申报，以及领导接待、大客户开发等。

4、活动企划部。活动企划部覆盖了活动的策划、执行、宣传，也包括了本公司的宣传工作。

5、信息技术部。在园区企业发展的初期，其工作可能被招商服务部或活动企划部兼并，工作内容包括平台的搭建运营、第三方平台运营规划、自媒体的运营等。

（二）离散型工作组

1、园区运维。需要完成招商接待、企业信息归档、入驻企业日常办理、费用催缴、企业走访等。其职能会与招商服务部门有一定重合，大型的企业可以设置矩阵型管理模式。

2、物业部。具备保安、保洁职能以及水电、网络等硬件的修复职能。

五、产业园区企业团队需具备的核心能力

（一）产业规划能力。产业规划能力是前期园区可以顺利落成的基础，更是一个园区战略发展运营的核心保障。一个能切合当地实际情况、满足企业的要求、符合政府趋势倡导，并且能兼顾招商进度的战略规划方案是每一个产业园区发展的动能核心。

（二）园区运营能力。让入驻企业在园区中得到更良好的运营和发展，是产业园区运营公司长足发展的核心，从服务的内容框架、服务态度和服务能力入手，全面提升园区的运营服务能力，可以在很大程度上保证企业的续租率，延长企业的发展寿命，提高客户的满意度，并且有可能产生更多的产业园区与企业的合作机会。

（三）金融资本能力。产业园区发展的过程中，金融资本是基石，是前期的关键因素，更是后续发展的保障。产业园区项目前期的投资一般都较为可观，而随着产业园区公司的逐步布局，很多新的项目更离不开金融资本的助力；而在运营的过程中，与园区产业链相关企业的共赢，很多时候也需要借助于金融资本的介入。

（四）数据赋能能力。数据就是整合量化后的历史，可以更好地服务决策。数据赋能是产业园区重复性事物工作的得力助手，更是优化各项服务体验的核心保障，同时也为产业规划提供了重要的依据。

综上，产业园区行业是在时代发展中，传统形态与现代发展充分融合的大背景下形成的新型商业地产形式。其考验的就是一支队伍的产业规划能力、运营能力、金融能力、数据能力，说到核心，还是一家企业的团队培育能力。随着经济政治环境的变化，产业园区的发展和入驻企业的发展深度捆绑，在企业服务和产业合作方面形成多元交互，因此产业园区所需要的团队能力也是与时俱进的。

在未来的发展中，会有更多的企业加入产业园区运营，这样的时代潮流当中，无论是什么样的企业，在他成长为一棵参天大树后，周围都离不开一片茂密的森林。这也就意味着会有更多的人参与到产业园区行业的发展和建设中来，而且产业园区是很多中小型企业长足稳定发展的重要保障，在未来一定有行业的专业人才不断涌现，共同推进这一行业的发展。