房地产企业资金链危机成因及其防范

刘金星 刘思杨（.长春人文学院.东北师范大学）

作为典型的资金密集型产业，房地产企业采用高杠杆、高周转的发展模式，积累了过多风险，随着国家对房地产行业的政策持续收紧，房地产企业的资金链危机不断出现。本文对房地产企业的资金链进行研究，探究资金链危机背后的原因并提出相应的防范对策。

一、房地产企业的资金链危机

房地产行业是典型的资金密集型产业，房地产企业普遍是高杠杆、高周转模式。目前金融资产过度积聚在房地产领域，仅银行贷款一项，高达39%的比例就与房地产相关。房地产企业还采用债券、股票等形式筹资，房地产与金融行业深度捆绑，房地产金融化的性质日益加深。金融资产过度集中在房地产行业，会衍生大量投机行为，弱化房地产的居住属性，而且房企的高负债经营会积累金融风险，一旦房地产行业爆发危机，将会对整个金融系统乃至我国经济造成巨大打击。2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，从顶层设计高度重新审视房地产行业；2017年，银监会严格管控银行资金违规进入房地产行业；2020年8月，为房企融资划定的“三条红线”降下，意味着地产金融红利终结，房企高杠杆扩张时代成为过去。随着房地产行业融资渠道的持续收紧，杠杆过高的房企风险持续暴露，高杠杆的运作模式本身就依赖持续的融资滚续，当融资明显受限后，房企的正常资金周转开始出问题，资金链断裂风险及债务接续压力将持续释放已经成为必然，房企接连陷入危机。

资金链危机逐渐从中小房企蔓延到头部房企，重仓环京地区的华夏幸福第一个爆雷，2021年2月公告债务违约，7月蓝光发展公告由于融资受阻导致到期债券无法足额及时偿付本息，10月百强房企花样年公告到期的2.06亿的美元债无法按时偿还，整个房地产行业陷入了融资收紧——债务违约的恶性循环。房地产行业陷入信用危机，仅2021年10月就有30多家房企信用评级被下调，而这又导致债务提前到期而不得不提前偿还，风险加速暴露。头部房企也难逃资金链危机，2021年下半年以来，恒大陆续出现商票逾期、理财产品逾期、多地项目停工、销售额大幅下降、债务违约等负面事件，严重影响了恒大的销售情况。恒大在2021年12月公告无法履行一笔2.6亿美元担保义务，恒大事件导致房企“大而不倒”的幻想被打破，给地产行业敲响了警钟。

二、房地产企业资金链危机的成因

（一）国家对房地产的调控政策收紧

多地区的限购政策影响房企资金收回。2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，在此背景下为响应政府号召，多地制定相应的住房限购政策。这些限购政策使得众多房企的主营业务量价齐跌，资金回收困难。国家对房地产企业严格的监管不仅影响资金收回，也严重影响了资金的筹集。2019年5月银保监会开始对房地产企业的信贷规模进行监管，这一监管措施从资金链的源头来规范房地产市场。2020年8月，被监管方从金融机构转变为房地产企业，限制房企对外融资的“三条红线”正式推出。这三条红线分别是负债与资产（不含预收款）的比值要小于等于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1。此规定于2021年1月1日在房地产行业全面推行。国家对房地产企业的融资监管从拿地端逐步深入至开发端，甚至影响至销售端，影响了整个资金链的循环。

（二）房地产企业高负债、高周转的经营模式

房地产企业的资金链有着该行业独有的特点。在资金筹集环节，房地产企业周转运营所需的资金体量庞大，因此对房地产企业的资金筹集能力的要求要高于其他行业。房地产企业的产品建设周期长，所需投资较大，而且对市场及政策变动较为敏感，因此在资金使用环节房地产公司对资金供给的充足性和及时性要求更高。由于资金投入过多、资产变现所需时间较长，房地产企业普遍采用高负债、高周转的经营模式，但这种模式在房地产繁荣期之后难以为继，极容易导致资金链危机。为应对资金链困境，很多企业的长短期借款连年上涨，一旦流动负债成为企业重要的资金来源，企业会一直存在偿债的压力，资金链会长期处于紧绷状态，一旦产业环境、国家政策等与战略规划不符，资金链极容易出现危机。

（三）激进的投资策略

一些房企投资策略激进，过多拿地，多元化扩张，大量资金沉淀在土地和长期资产中，导致资金链趋紧。以华夏幸福为例，固安产业园区的成功让华夏幸福看到了产业新城模式蕴含的商机，公司2014年提出了三年百园、三年百城、三年百镇等激进计划。2017年环京限购政策出台，重仓环京的华夏幸福为了脱困，选择了用扩张的方式来分散风险，加速产业新城的异地复制，2016-2018年新增了50个产业新城项目，公司布局的产业新城的数量超过80个，业务遍及各地甚至发展到海外，有限的资金难以满足众多项目的开发建设需求。2018年中国平安入股，公司继续扩张，增加了新的业务——商业地产，大手笔拿地，侵占了华夏幸福本就紧张的资金。虽然规模增长带来了营业收入的上涨，但是华夏幸福的现金流量情况并没有明显起色，继续举债经营，资本结构失衡，财务杠杆过高，抗风险能力下降，不断累积资金链断裂的风险。

三、房地产企业资金链危机的防范

（一）战略扩张与企业资源能力相匹配

过去数年房地产企业盲目扩张，希望通过规模化增强自身竞争力，扩张一方面体现在高价拿地、快速周转、大范围布局的主业扩张上，还体现在多元化战略上的扩张。在市场快速发展阶段，企业通过扩张确实能实现经营规模的快速膨胀，增强企业实力，但若这一阶段企业的扩张规模超过了其自身的资源和能力，特别是超过其自身资金链周转能力，过度依靠高杠杆的方式扩张，实质上是在积累资金链风险，一旦市场低迷，之前累积的风险持续暴露与释放，企业将无法应对。就如华夏幸福，前期主业过度扩张本就使得资金链存在危机，后又增加商业地产业务，有限的资金根本无法满足众多项目的开发建设需求，最终出现资金链危机。目前众多房企资金链出现问题与过去激进扩张是分不开的，房企在扩张时要合理控制节奏，平衡好企业的资源、能力和扩张规模三者间的关系，在自身资源、能力水平的基础上，制定科学、合理的扩张计划，只有这样才能实现企业健康的规模增长与可持续发展。

（二）转变高负债、高周转的发展模式

高杠杆伴随着高风险，房企依靠高杠杆快速周转达到规模扩张的目的，巨额资金集中在房地产行业，资产逐渐泡沫化，房企形成“纸面富贵”，实则大而不强。但房价不会永无止境的上涨，一旦超出人们承受的上限，销售端停滞，首先房企的流动性会出现问题，届时依靠高杠杆堆积起来的资金链将逐渐断裂。为了防范风险逐渐累积一朝爆发造成大范围的危机，房企必须开始控制债务规模，降低财务杠杆。此外，消费者对房产质量的要求逐渐提高，高周转模式下产出的房产慢慢无法满足人们的消费需求，未来房企要想实现高质量发展，必须调整以前高杠杆、高周转的“粗犷”发展模式，在优化融资结构、降低财务风险的同时，更要调整以前一味追求速度、规模的传统思想，重视产品的口碑和质量，控制成本的同时提高产品的差异化程度，为企业增强实力提供新动能。

（三）加强对资金链的管控和优化

随着监管的持续收紧，房企大而不强的问题逐渐暴露，2021年12月恒大公告公司出现违约情况，涉及金额高达2.6亿美元。虽然此前市场上关于恒大的资金链出现问题的消息时有爆出，但首度承认还是一石激起千层浪。在资金链危机愈演愈烈的当下，房企应谨记资金安全比规模扩张更重要。房企要想实现可持续发展，须将资金安全摆在第一位，进一步加强对资金链安全的重视，优化筹资结构及债务期限结构，在日常工作中更加重视对现金流的管理，此外，房企尤其是有产业地产业务的房企，要进一步加强对应收款项的管理，全力保障资金安全。在“房住不炒”的号召下，房地产逐渐恢复其居住属性，因此企业也应增强自身专业性，对项目进行精细化管理，加快数字化转型，用专业性为企业发展赋能，唯有这样才能在激烈的行业竞争中突围，才能在下行的行业周期及严厉的监管中生存下来。

（四）实施稳健的调控政策

对房地产行业的严厉监管是为了让行业更加规范、健康的发展，但在严厉监管的同时也要保证行业的稳定，毕竟房地产行业对我国经济的平稳运行来说举足轻重。国家应在“房住不炒”的总基调下，以“稳字当头”“稳中求进”为原则，制定行业的长期调控方针。房地产行业的问题是数年来逐渐积压的，不能指望调控能一蹴而就，要保持各项调控措施稳定有序进行，避免出现市场过冷而影响到其他行业及我国经济的稳定。随着我国的经济进入精细化、高质量发展阶段，针对一些存在风险的行业问题要及时管控，促进行业健康发展。