新租赁会计准则对承租人企业价值及其评估的影响

■ 丘开浪

（厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司，厦门 361016）

一、引言

根据《关于修订印发〈企业会计准则第21号——租赁〉的通知》（财会〔2018〕35 号），财政部对《企业会计准则第21 号——租赁》进行了修订（为便于叙述，本文将此次修订后的《企业会计准则第21 号——租赁》称作“新准则”或“新租赁会计准则”，将此次修订前的《企业会计准则第21号——租赁》称作“旧准则”）。

新准则的实施，对运用三大基本方法评估承租人企业价值会产生怎样的影响？在收益法中，新旧准则会计核算差异，对承租人的净利润和自由现金流产生了怎样的影响？这些影响是否会进一步影响承租人的股权价值？在市场法中，新准则的实施是如何影响可比企业及价值比率的选择过程？在资产基础法中，是否及何时需要对使用权资产和租赁负债进行重估？对使用权资产进行评估时，是否有必要区分经营租赁和融资租赁？对于承租人而言，融资租赁所形成的使用权资产，其权利范畴和价值内涵与自有资产有何区别？能否将融资租赁所形成的使用权资产视同为承租人的自有资产进行评估？

二、新准则对运用市场法评估承租人企业价值的影响

在旧准则下，承租人的经营租赁事项不在财务报表中体现，其财务报表无法全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，这将导致具有同一经济实质的行为，是采用购买还是租赁，是选择融资租赁还是经营租赁，而表现出不同的财务核算结果，降低了财务报表的可比性。财务报表可比性的下降，不仅影响了会计解释性机制的实现，也影响了企业价值评估中市场法的运用过程。

（一）新准则有利于对可比企业进行甄别

在旧准则下，对于生产经营所需资产的投资方式，企业可能会基于经营租赁所具有的“表外融资”功能，以经营租赁方式替代购买方式，以达到降低企业“表内”财务杠杆和资产负债率的目标，但在经营租赁模式下，企业租入资产的行为本身具有融资的功能，承租人支付租金是企业所承担的义务，类似于融资中的“本息”支付。因此，在旧准则下，承租人“表内”核算的付息债务是不完整的，以不完整的财务报表信息为对照基础而选择的“可比企业”可能并不可比。

提高会计信息的可比性（包括内部纵向可比与外部横向可比）、减少人为盈余管理的空间，推动着会计准则的修订进程。从承租人的角度看，租入资产的行为本身具有融资的功能，这是新准则对承租人经营租赁应进行资本化处理的根本原因。在新准则下，承租人经营租赁“入表”，财务报表完整核算承租人因租赁交易而形成的付息债务，这提高了企业会计信息的可比性，有利于运用市场法评估企业价值中对可比企业的甄别。

（二）新准则拓展了价值比率的适用范围

在旧准则下，经营租赁行为视作企业的一项经营活动，而融资租赁或购买行为是作为企业的一项投资活动，企业以经营租赁、融资租赁或购买的方式投入资产，对当期损益的影响路径是不同的。在经营租赁方式下，企业支付的租金作为成本或费用直接影响当期损益；而在融资租赁或购买方式下，资产的消耗系通过折旧或摊销的方式间接影响净利润的。

在新准则下，不论是经营租金方式，还是融资租赁或购买方式，都是作为一项投资活动，其对当期损益的影响路径是相同的，都是通过资产的折旧、摊销以及利息的支付来反映投入资产在当期的耗费。以企业价值/ 息税折旧摊销前利润这一价值比率为例，若被评估单位和可比企业投入资产的方式不同，在旧准则下，不宜选择该价值比率，因为经营租赁方式的成本反映在息税折旧摊销前利润之内，而融资租赁或购买方式的成本却体现在息税折旧摊销前利润之外；而在新准则下，各种投入方式的成本都是体现在息税折旧摊销前利润之外的，使该价值比率重新具有适用性。因此，新准则的实施进一步拓展了价值比率的适用范围。

三、新准则对运用收益法评估承租人企业价值的影响

（一）新准则对承租人净利润的影响

在旧准则下，经营租赁系作为一项经营活动项目而直接影响净利润的，即每年支付的租金直接作为当期成本或费用而影响当期损益。在新准则下，经营租赁可视为“举债购入使用权资产”，“购入使用权资产”属于投资活动，“举债”属于筹资活动，经营租赁系通过投资活动和筹资活动而间接影响净利润的，一方面对“购入的使用权资产”计提折旧，另一方面对“举债”确认未偿还本金的利息。在租赁期内支付的租金相当于偿还本息，随着租金的支付，未偿还本金逐期下降，相应地未偿本金的利息也逐期下降。因此，与旧准则相比，基于新准则的净利润在租赁前期下降，在租赁后期上升，且在租赁前期下降的净利润合计值与租赁后期上升的净利润合计值完全对冲，表现为租赁期基于新旧准则的净利润合计值不变。

（二）新准则对承租人企业自由现金流的影响

新准则对承租人企业自由现金流存在两方面的影响：一方面，在新准则下，承租人不再将经营租赁作为一项经营活动，承租人支付的租金（相当于偿还的本息）属于筹资活动对应的现金流，但企业自由现金流属于全投资口径的现金流指标，筹资活动并不直接对企业自由现金流产生影响，因此，承租人支付的租金不作为企业自由现金流的构成内容，与旧准则相比，新准则下的企业自由现金流将上升（上升额即每年支付的租金）。另一方面，在新准则下，承租人租入资产属于一项投资活动，在租赁开始日确认的使用权资产金额应作为资本性支出从企业自由现金流中扣减，以体现承租人因租入资产这项投资行为而被占用的资源。这两方面对企业自由现金流的影响方向是相反的，对企业价值的影响则可以相互对抵。

为了更为直观地反映新旧准则对承租人净利润和企业自由现金流的影响，举例说明如下：假设承租人以经营租赁方式租入一项资产，租赁期5 年，每年应支付的租赁付款额为1 000 万元，租赁内含利率6%，忽略承租人的初始直接费用和企业所得税因素。基于旧准则，承租人在租赁期每年支付的1 000万元作为一项成本费用进入当期损益；在新准则下，承租人首先确认使用权资产和租赁负债（金额均为4 212.36 万元），然后在租赁期以直接法计提使用权资产的折旧（每年842.47 万元），并确认未偿还租赁负债的利息（租赁期利息分别为252.74 万元、207.91万元、160.38 万元、110.00 万元、56.60 万元）。经进一步测算，新准则下承租人在租赁期的净利润，与旧准则下承租人的净利润之差分别为-95.21 万元、-50.38 万元、-2.85 万元、47.52 万元、100.92 万元，但这5 年差异额的合计值为零。与旧准则相比，承租人实施新准则对企业自由现金流产生两方面的影响：一方面，在新准则下，承租人不再将经营租赁作为一项经营活动，租赁期每年的企业自由现金流将增加1 000 万元。另一方面，在新准则下，承租人在租赁开始日确认的使用权资产将减少当期企业自由现金流4 212.36 万元。

（三）新准则对承租人股权自由现金流的影响

新准则对承租人的股权自由现金流则不会产生任何影响。承租人每期支付的租金，在旧准则下系作为经营活动产生的现金流出，在新准则下系作为筹资活动产生的现金流出（即偿还本息），新旧准则下该事项对股权自由现金流的影响结果是相同的。在新准则下，承租人在租赁开始日确认的使用权资产作为资本性支出从股权自由现金流中扣减，但与此同时，承租人确认的租赁负债作为一项付息债务又相应增加了当期的股权自由现金流，在忽略承租人发生的初始直接费用时，使用权资产金额与租赁负债可以相互对抵。对于承租人发生的初始直接费用，在旧准则下系作为一项当期费用减少股权自由现金流，在新准则下系通过计入使用权资产（作为资本性支出）而减少股权自由现金流，新旧准则下该事项对股权自由现金流的影响结果也是相同的。

（四）新准则对承租人股权价值的影响

在运用收益法评估企业价值过程中，对于承租人的租赁事项，有观点提出还原按旧准则进行会计核算，“剔除”资产负债表上的使用权资产和租赁负债，直接将租赁资产的租金作为经营活动现金流出事项计入经营成本，然后以此为基础进行评估。我们认为，该观点的做法不仅会增加操作难度，而且蕴含着新的问题。

对比新旧准则下的现金流量表，现金流出总量相等，但计入的细分类别发生了改变，经营活动现金流出减少，筹资活动现金流出增加。虽然从现金流的角度看，新旧准则的会计核算差异不应该影响承租人的股权价值。但是，基于财务杠杆和资本结构的角度进行分析可以发现，新旧准则的会计核算差异会进一步影响承租人的股权价值。

以股权自由现金流折现模型为例，采用旧准则时，承租方支付的租金通过成本费用科目影响股权自由现金流，采用新准则时，承租方支付的租金通过租赁负债余额（相当于借款本金）及其利息支出（即未确认融资费用）等科目影响股权自由现金流，在忽略企业所得税的前提下，采用新旧准则得出的股权自由现金流是相等的。相比于旧准则下经营租赁被视作表外融资工具，新准则引入“二租合一”原则，要求将“表外融资”项目“入表”的行为，会增加企业的付息债务占比，财务杠杆的提高将增加企业所面临的风险，企业的贝塔值和权益资本成本随之上升，使股权价值有所降低。新准则的核算规则下，企业账面反映的付息债务更为完整，财务杠杆更加客观，基于新准则的会计核算结果更加真实地反映了企业的实际情况。相比而言，旧准则虚减了企业的付息债务和财务杠杆水平，企业的贝塔值和权益资本成本因而虚低，使股权价值虚高（在企业所得税的作用下，将使虚高程度有所收窄）。因此，人为地把基于新准则的会计核算结果还原按旧准则进行编制，将导致股权价值虚高。

在企业自由现金流折现模型运用过程中，基于新准则与旧准则的对比，会对股权价值产生下列影响：（1）采用旧准则时，承租方支付的租金通过成本费用科目影响企业自由现金流。但在采用新准则时，承租方支付的租金属于付息债务相关的现金流，并不直接作为企业自由现金流的构成部分，而是将承租方支付租金的现值作为付息债务价值（指评估基准日的存量租入项目）或将承租方确认的使用权资产作为资本性支出（指评估基准日之后的增量租入项目，评估基准日后的增量租入事项并不会对评估基准日付息债务价值产生直接影响），从企业自由现金流折现值中扣除，以得到股权价值；（2）与股权自由现金流折现模型的影响类似，旧准则虚减了企业的付息债务和财务杠杆水平，企业的贝塔值和权益资本成本因而虚低；（3）旧准则虚减了企业的付息债务，使付息债务占总资本的比例下降、权益资本占总资本的比例上升，在权益资本成本大于债务资本成本的前提下，旧准则将导致加权平均资本成本虚高。在以上三方面因素的共同影响下，基于新准则或旧准则，对通过企业自由现金流折现模型计算股权价值的影响过程更为复杂，但鉴于股权自由现金流折现模型与企业自由现金流折现模型得到的结果是等价的，我们可以知晓，在采用企业自由现金流折现模型时，若人为地将会计核算规则调整按旧准则执行，也将导致股权价值虚高。

四、新准则对运用资产基础法评估承租人企业价值的影响

（一）对使用权资产和租赁负债进行重估的情形

使用权资产系按照成本进行初始计量的，其中最主要的成本是租赁负债，而租赁负债是尚未支付的租赁付款额的现值，因此，使用权资产账面价值是基于未来成本途径进行计量的。当评估基准日预计的剩余租赁期市场客观租金与租赁合同约定的租金存在差异时，提示着使用权资产的客观价值偏离于其账面成本，应当重新对使用权资产的价值进行评估。

在对租赁负债进行初始计量时，计算租赁付款额现值所采用的折现率是原租赁合同对应的租赁内含利率或租赁期开始日承租人增量借款利率，在租赁负债后续计量过程中，通常仍采用初始计量时所采用的折现率（除非因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需要对折现率进行修订）。若承租人在评估基准日的增量借款利率与租赁负债计量中采用的折现率相同或接近，通常可采用租赁负债的账面值作为其评估值。与初始计量时点相比，若承租人在评估基准日的偿债能力和信用状况发生显著改变，或承租人在评估基准日所处经济环境出现明显变化，则说明承租人在评估基准日的增量借款利率偏离于租赁负债计量中采用的折现率，应当对租赁负债进行重新评估。若承租人在评估基准日的偿债能力和信用状况恶化，致其增量借款利率高于租赁负债计量中采用的折现率的，则租赁负债的评估值将出现减值情形；反之亦然。

（二）经营租赁所形成使用权资产的评估

根据新准则，对于承租人不再区分经营租赁和融资租赁，除短期租赁和低价值资产租赁以外，均统一对租赁确认使用权资产和租赁负债。但是，鉴于经营租赁和融资租赁方式下使用权资产的权利范畴及内涵不同，对于使用权资产进行评估时，仍然有必要区分经营租赁和融资租赁。

对于经营租赁所形成的使用权资产，通常采用成本法进行评估，以基准日重新取得资产使用权的成本作为其评估值，该成本主要包括剩余租赁期市场客观的租赁付款额（不是采用承租人已签署合同中的租赁付款额）的现值、剩余租赁期应分摊的承租人发生的初始直接费用和承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。如果将租赁付款额比作一项“许可费”，经营租赁使用权资产的成本法运用过程，实质上类似于收益法中的“许可费节省法”。当剩余租赁期的市场客观租金明显偏离于租赁合同约定的租金时，使用权资产的评估值也将显著区别于其账面值。即便剩余租赁期的市场客观租金与租赁合同约定的租金相同，也不宜直接将使用权资产的账面值作为其评估值，因为其账面值通常系按直线法计提折旧的，基于此得出的账面净值与基准日重新取得资产使用权的成本仍可能存在差异（类似地，在采用成本法对自有资产进行评估时，即便当重置全价与账面原值相同，仍有必要在评估值重新计算成新率）。

经营租赁所形成的使用权资产，通常不进行单独交易，缺乏交易案例，难以适用市场法进行评估。如果能够将经营租赁使用权资产所贡献的收益及其风险单独作出量化，也可以采用收益法进行评估。

（三）融资租赁所形成使用权资产的评估

对于融资租赁所形成的使用权资产，当可以合理预计承租人在租赁期届满时将取得资产所有权时，其评估方法与自有资产的评估方法没有本质区别，原因在于：（1）在融资租赁中，出租人向承租人转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，风险包括由于生产能力的闲置或技术陈旧可能造成的损失，以及由于经济状况的改变可能造成的回报变动，报酬可以表现为在租赁资产的预期经济寿命期间经营的盈利以及因增值或残值变现可能产生的利得。（2）在融资租赁中，承租人在租赁负债中考虑了取得资产所有权的全部代价，按权利义务对等的原则，其使用权资产的价值范畴与自有资产无异。承租人租赁负债的构成，本质上相当于具有融资性质分期付款购进固定资产的代价。（3）在租赁期届满前，虽然资产的所有权名义上归属于出租人，但租赁资产由承租人所控制，出租方也在会计上终止确认租赁资产。

那么，对于承租人而言，融资租赁所形成的使用权资产，其权利范畴和价值内涵与自有资产有何区别？能否将融资租赁所形成的使用权资产视同为承租人的自有资产进行评估呢？从资产使用价值的角度看，融资租赁所形成的使用权资产与自有资产没有差别，均涵盖了资产全生命周期的使用价值。从资产交换价值的角度看，在租赁期届满前资产的所有权名义上仍归属于出租人，在此期间承租人若将资产对外转让需事先取得出租人的同意。若出租人同意，则资产的交换价值不受影响。若出租人不同意，则说明承租人将资产对外转让受到限制，承租人将承担租赁期内该资产市价下跌的风险，为了对冲该风险，可假设承租人购入一项看跌期权，在租赁期届满时若资产市价下跌，承租人可以通过购入的看跌期权获得资产市价下跌的补偿，该看跌期权的价值即代表着承租人因资产转让受限而产生的损失。看跌期权的价值与标的资产价格的波动率正相关，当融资租赁资产的价格较为平稳或价格波动率很低时，该看跌期权的价值很低甚至为零。在实务中，当承租人配置融资租赁资产的目的仅系为了在生产经营中自用，或承租人转让融资租赁资产预计能获得出租人同意的，或融资租赁资产价格较为平稳时，融资租赁所形成的使用权资产的价值范围与自有资产没有本质区别，可以将融资租赁所形成的使用权资产视同为承租人的自有资产进行评估。

融资租赁期届满前资产所有权名义上归属于出租人，该事项对承租人享有资产价值的影响过程，与承租人将自有资产作为贷款担保物是类似的，主要表现在：（1）在融资租赁中，资产的所有权在租赁期届满前归属于出租人，与抵押贷款中债权人享有抵押权，其目的都是为了给资金提供方予以保障，以降低资金提供方的收款风险；（2）在融资租赁中，承租人享有租赁物价值的返还权（根据民法典的规定，当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还）；类似地，在抵押贷款中，当债权人处置抵押物所得大于抵押贷款时，债务人也有权要求返还超出部分价款。（3）不论是融资租赁，还是抵押贷款，在融资款项偿还前，承租人（债务人）均不得擅自转让资产。在实务中，将自有资产用作贷款担保物时，通常无法量化该事项对资产价值的影响，仅作他项权利披露。类似地，对于融资租赁所形成的使用权资产，通常也无法量化租赁期资产所有权归属于出租方这一事项对资产价值的影响，也只能作出相应披露以提示报告使用者。与抵押贷款处理方式的对比过程，也印证了在实务中在满足前述条件时可以将融资租赁所形成的使用权资产视同为承租人的自有资产进行评估。

当融资租赁中存在“低值高买”情形时，其使用权资产账面值也可能虚高，这种情况下，以使用权资产的账面价值作为其评估值存在高估风险。另外，根据民法典的规定，融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。因此，融资租赁的租赁付款额，是承租人所融资金的对价，该对价由承租人使用的资金及偿还期限所决定，每一期的租赁付款额与该期间内使用租赁物的对价可能没有直接关联。

五、研究结论

综上所述，新准则的实施，对运用三大基本方法评估承租人企业价值均产生着一定的影响。

在市场法中，新准则的实施主要影响着可比企业及价值比率的选择过程，不仅有利于甄选出更具可比性的企业，而且能够进一步拓展价值比率的适用范围。

在收益法中，基于新准则的净利润在租赁前期下降、在租赁后期上升，但在整个租赁期内，基于新旧准则的净利润合计值是不变的。新准则从经营活动和投资活动两个方面影响着承租人企业自由现金流的构成内容，但这两方面对企业自由现金流的影响方向是相反的，对企业价值的影响则可以相互对抵。新准则对承租人的股权自由现金流则不会产生任何影响。因此，从现金流的角度看，新旧准则的会计核算差异并不影响承租人的股权价值。但基于财务杠杆和资本结构的角度进行分析可以发现，旧准则虚减了企业的付息债务和财务杠杆水平，若人为地把基于新准则的会计核算结果还原按旧准则进行编制，将导致股权价值虚高。

在资产基础法中，当评估基准日预计的剩余租赁期市场客观租金与租赁合同约定的租金存在差异时，应当对使用权资产的价值进行重估；当承租人在评估基准日的偿债能力和信用状况发现显著变化时，应当对租赁负债进行重估。鉴于经营租赁和融资租赁方式下使用权资产的权利范畴及内涵不同，对于使用权资产进行评估时，应区分经营租赁和融资租赁。当承租人配置融资租赁资产的目的仅系为了在生产经营中自用，或承租人转让融资租赁资产预计能获得出租人同意的，或融资租赁资产价格较为平稳时，融资租赁所形成的使用权资产的价值范围与自有资产没有本质区别，可以将融资租赁所形成的使用权资产视同为承租人的自有资产进行评估，并对融资租赁期届满前资产所有权名义上归属于出租人这一事项作出充分披露。