房地产行业金融风险分析及防控策略

张 凯

（中国建设银行股份有限公司广东省分行风险管理部，广东 广州 510055）

房地产行业规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额占比较高，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。为防范化解房地产行业系统性重大风险、推进房地产平稳健康发展，党中央及地方政府出台了一揽子“稳地价、稳房价、稳预期”的支持政策，以因城施策的调控方式，促进房地产业由去杠杆向稳杠杆转变。金融机构在坚决贯彻党中央及地方政府的政策导向，严格遵循监管机构关于房地产业风险防范管理要求的前提下，亟须立足区域实际，统筹好发展与安全，处理好长期调控与短期纾困的关系，构建防范房地产金融风险的长效机制。

一、房地产调控政策分析

党中央明确房地产调控的目的不是抑制合理的自住需求和改善性需求，而是要打击房地产投机行为，同时防止房价快速上涨而引发的社会问题、金融安全和资产泡沫等问题。一是需求端坚持推行“因城施策”，逐步落实差别化、精细化调控的目标，以“限购、限贷、限价、限售”等为主要手段的政策不放松，各地方政府可以根据实际情况对政策进行调整或打补丁，同时可以在人才引进、放宽落户等方面进行放松。二是供给端重点改革土地制度和发展住房租赁市场，为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，稳定市场预期，土地调控政策持续发力，包括：“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”，以及将库存与供地挂钩、供地“两集中”等；在住房供应制度方面重点发展住房租赁市场，促进租售同权、租购并举等机制的建立，并配套融资政策，住房租赁市场加速发展。三是融资端对房地产金融监管持续强化，在国家“降杠杆”“防范金融风险”等一系列指导意见下，房企在金融体系内的各类融资渠道收紧，并通过约谈、警示、专项检查等方式全面封堵房地产违规融资行为。2020年8月，房企财务指标“三道红线”政策出台，对重点房企资金和融资端进行管理，抑制房企盲目扩张，约束高杠杆拿地和高负债扩张行为。2021年1月起实施房地产贷款集中度管理制度，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

1.国家近期调控政策

2021年前三季度以收紧政策为主，政策涵盖限购、限贷、限价、市场整顿等各个层面；第四季度开始释放转暖信号，调控政策以适度放松信贷、满足合理住房需求为导向。

2021年12月“中央经济工作会议”指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。

2022年3月国务院金融稳定发展委员会提出：“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企的银行贷款进行展期，缓解房企短期现金流压力。给予优质房企合理的并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险的传染与扩大。

2022年4月中央政治局会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

2022年5月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，下调个人住房贷款利率，促进房地产市场平稳健康发展。

2.广东省调控政策

2022年4月，广东省人民政府办公厅发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》（以下简称《方案》），在促进房地产市场平稳健康发展方面，《方案》指出，要积极支持居民合理住房信贷需求，做好房地产企业风险处置项目并购金融服务，完善金融与房地产良性循环发展的长效机制。

2022年以来，全国已有70余个城市推出了旨在松绑楼市的新政，房地产调整性政策颁布超过160次，主要以放松限购限贷、下调住房贷款利率、降低首付比例等需求端政策调整为主。广东省前期有限购政策的城市共有8个，即广州、深圳、东莞、珠海、佛山、中山、江门、惠州（大亚湾和惠阳），全部集中在珠三角地区。近期，佛山、惠州、中山、东莞、江门等地已出台房地产松绑政策，从放松调控手段来看，主要集中在放松限购区域、降低购房门槛、下调首付比例、下调房贷利率、发放购房“礼包”等具体执行层面松绑政策。

综上，在销售过冷、土地流拍增加、房企“爆雷”事件频发等形势下，央行开始释放维稳信号，政策转向拉开序幕，各地政策优化空间已开启，但“房住不炒”的主基调不变，“大放水”式放松难再现，但刚性需求的释放是得到支持的，未来很长的一段时间内“限涨”和“限跌”将并行。

二、房地产行业运营情况分析

1.销售情况：先扬后抑，降温明显

2021年，全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，其中住宅销售面积比上年增长1.1%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%，其中住宅销售额比上年增长5.3%。但是从月度数据来看，从下半年开始商品房销售面积、销售额均呈现加速下滑趋势。2021年10月全国单月销售面积同比下降 21.7%，较2月高点（104.9%）降126.5个百分点，下行速度及幅度创近十年之最。

广东省全年房地产市场也呈现前高后低走势。数据显示，2021年全省商品房销售面积1.40亿平方米，销售额2.23万亿元，同比分别下降6.0%和1.1%。其中上半年商品房销售面积总体处于历年高位水平，下半年自8月起各月销售面积均为过去六年同期最低水平。从城市来看，全省城市间分化明显，具体而言，广州、珠海、汕头等平均销售面积增幅超过两位数，而清远、中山降幅超过20%，东莞、云浮降幅超过10%。

2022年1月至3月全省房地产市场继续延续2021年下半年行业下行的趋势，受两节（元旦、春节）因素叠加，广东省房地产销售面积2379万平方米，同比下降36.9%，环比下降31.22%；销售金额3490亿元，同比下降42.3%，环比下降35.15%。

2.业绩情况：增速转负，下行明显

2021年房地产行业的业绩和盈利情况与行业整体走势保持一致，下行行情较明显。房地产百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。从累计业绩来看，截至12月末百强房企全口径销售12.6万亿元，较去年同期降低3.5%，是七年来首次同比增速为负。

受融资成本上升和销售疲软等原因的影响，房地产行业的利润也有明显下降。根据Wind数据，截至2022年1月29日，已有66家A股上市房企披露2021年年度业绩预告。其中30家房企预告归母净利润亏损，占比约46.15%。

3.信用情况：融资受限，暴雷频发

2021年，房地产企业出险数量大幅提升，行业信用风险大增。根据《2021年第四季度中国房地产开发企业信用状况报告》，截至2021年12月31日，全国共有9家境内房地产债券发行人确认信用债券实质违约或触发交叉条款（不包括展期情形），涉及债券44只，比2020年全年增长80%，违约涉及债券余额452.70亿元，比2020年全年增长76.22%。

4.集中度情况：国企愈强，区域分化

2021年房地产行业依然维持着“强者恒强”的局面，但是由于部分头部民营房地产企业销售表现偏弱，且接连“爆雷”，使得国企、央企的主导地位在本轮调控中进一步显现。

中指院数据显示：在新增货值前五位中，除碧桂园以超过5000亿元位列榜首，其余均为国企、央企；2021年土地投资方面，拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿元的百强房企中，国企、央企占比过半，随着行业兼并重组，预计未来国企、央企的集中度还将进一步上升。区域集中度上升也是2021年的发展趋势。数据综合反映，以广州、深圳两个全国中心城市为核心的都市圈，以及汕头省域副中心城市为核心的城市群，其住房市场需求持续旺盛，市场韧性更强。在现金流紧张和销售低迷的情况下，房企战略回归一二线城市进一步提升了区域集中度，总体来说，一二线城市和其他城市房地产发展的差距逐步扩大。

三、房地产行业风险现状

自2021年5月以来，全国房地产市场逐步降温，房地产领域风险集中暴露，特别是部分前期激进扩张，高杠杆运营的大型头部房企风险凸现，造成较大的市场振荡。根据克而瑞地产研究数据，2021年TOP100房企全口径销售12.6万亿元，同比增速-3.2%，是七年来首次同比增速为负。2022年4月末，受新冠疫情叠加影响，房地产市场加速下行，100个重点监测城市商品住宅成交2053万平方米，环比下降22%，同比跌幅扩至60%，其中：一线城市成交同比下降48%，上海市场陷入停摆；二线城市成交同比下降60%，如武汉、宁波、重庆等同比跌幅皆超70%；三四线城市暂以62%同比跌幅居首。

房地产业风险状况主要表现有二。一方面，流动性风险突出。根据克而瑞地产研究数据，从融资性现金流角度分析，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元的降到2019年至2020年上半年约3400亿元的水平，下滑幅度达到51%。2021年下半年开始企业融资受限力度加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，是2020年同期的5倍以上，2021年融资性现金流净流出1893亿元，年度首次出现净流出，企业资金压力增大。另一方面，到期债务规模企高。2021年个别房企出现“爆雷”现象，债券市场房企违约数量和金额明显增加，目前房企偿债压力还在延续。克而瑞地产研究数据显示，2022年3月至6月，170家房企共有781.9亿元债券到期以及162.2亿美元存量债到期，其中3 月为各公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。

四、房地产行业风险成因分析

房地产行业作为典型的资金密集型行业，具有较强的金融属性，长期以“高负债、高杠杆、高周转”模式运营，严重依赖融资杠杆，在持续的实践探索中，房地产企业走出了一条以提供商品房快销方式为主的开发模式，即“拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售”，如从商业银行贷款集中度角度看，近年商业银行新增房地产贷款占比超过40%。然而“高负债、高杠杆、高周转”是把“双刃剑”，在房地产市场高速发展时期，需求旺盛，房价高升，房地产企业可以通过大规模直接与间接融资形式的形式，通过杠杆效应，在短时间内赢得红利，加速企业规模的扩张；当房地产市场处于下行阶段，市场需求萎缩，在销售下降、融资渠道收紧的双重压力下，高负债将加速其资金链紧张，引发房地产企业的接连“爆雷”。因此，房地产行业的过度金融化成为其出险的根本原因。围绕过度金融化的根本因素，以下从政策影响、土地市场、供求关系等角度浅析其他风险成因。

1.政策敏感度高，房企融资渠道收窄，加速“三高”运营企业流动性危机

2016年12月，当中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，指出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。此后，在党中央重大会议和报告中反复强调“房住不炒”定位。为落实党中央“降杠杆” “防范金融风险”的政策导向，金融监管机构深入信贷资金违规流入房地产市场的整顿，金融体系内融资渠道普遍收紧。2020年8月，金融监管机构出台房企财务指标“三道红线”政策，强化重点房企资金、融资端管理，旨在抑制房企盲目扩张，约束高杠杆拿地和高负债扩张行为；2021年1月起，金融监管机构立足金融机构资产规模及机构类型，对房地产贷款集中度进行分档管理。政策影响下，2021年年末，房地产开发企业国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%。以“高负债、高杠杆、高周转”模式运营的房地产企业在此冲击下，不堪一击。根据《2021年第四季度中国房地产开发企业信用状况报告》，截至2021年12月31日，全国共有泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、当代置业等9家境内房地产债券发行人确认信用债券实质违约或触发交叉条款，涉及债券44只，比2020年全年增长80%，违约涉及债券余额452.70亿元，比2020年全年增长76.22%。

2.房地产市场供给过剩，市场交易持续低迷，成为房企出险的“导火索”

经过20多年的高速增长，房地产由增量时代转变为存量时代。据统计，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，住房、户数比例已经达到静态平衡。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的城市，已经出现供给过剩，加之经济环境不佳，人口大量外迁，过剩程度预计将进一步加深。虽然党中央及地方政府的政策有力提振了房地产市场，但政策传导及购房者信心仍需时日，大部分头部房企的经营和债务压力依然存在，2022年4月末，受疫情叠加影响，房地产市场加速下行，百城成交同比跌幅扩至60%。

3.土地市场竞争激烈，带动房价上涨、土地闲置，引发资金回笼不力，加大房地产资金链紧张

从目前的房价构成看，土地成本占到房价的一半以上，一线城市热点区域甚至地价占到房价的70%。土地市场竞争除了带动房价上涨外，还带来土地资源的严重浪费，截至2020年年末，百强房企总土储货值达到46万亿元，截至2021年上半年，有11家房企总土储货值超万亿元，有的土储规模按照目前的开发速度足够10年开发，巨量土地在开发商手中囤积，长时间闲置。为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，党中央持续出台稳市场预期的土地调空调政策，包括“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”，“限地价、竞配建”以及将库存与供地挂钩、供地“两集中”等，促进形成地市、房市稳健循环体系。

五、宏观形势下房企抗险能力分析

面临着百年未有之大变局与新冠疫情影响的相互叠加，在国家防范房地产泡沫采取的一系列调控措施指引下，大部分房地产行业企业从自身角度，纷纷优化战略战术，力争在这场防范化解风险的战役中置于不败之地。

1.规模以上优质房企以降杠杆、降负债为目标、以提高产品质量及服务水平为路径，实施多元化经营策略，在房企新一轮“洗牌”中仍表现稳健

全国性优质龙头企业如万科、保利、中海、龙湖、华润等房企，持续通过高质量周转稳健增长，通过严格控制开发节奏，控制扩张冲动等，加速去化回款。在目前融资渠道收紧、板块下行的宏观环境下，呈现较强的驾驭周期能力。此外，不难发现它们当中很多开始积极转变经营模式及产业布局，努力拓展住房租赁、物流、生态、文旅、养老等领域发展特色业务。这类善于积极调整发展布局与策略的全国性龙头企业在一轮洗牌中，如万科、龙湖，仍然站稳脚跟，实现从向金融要红利到向管理、运营要利润的转变。

2.区域龙头房企受政策影响程度相对较低，展现出较强的市场韧性

区域龙头房企长期深耕本土市场，由于前期未利用杠杆，盲目扩张，负债水平普遍保持低位，受房地产调控政策影响较小，同时由于土地储备取得时间较早，土地成本也占有优势，目前表现出较强的市场韧性。

3.国有企业在当下政策及市场环境下略显优势，成为行业中的“优等生”

大型央企、国企自身通过加强销售回款，控制土地投资以及对外投资，注重内生资金的平衡，保持财务状况相对稳健，企业净负债率低于监管要求，如保利发展、华润置地、大悦城、越秀地产、绿城等。2022年以来，央行、国资委组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会，传达了鼓励市场主体按照市场化、法治化原则，并购出险和困难房企的优质项目的政策导向。受房地产行业下行影响，部分民营企业屡遭信用危机，作为“接盘侠”的央企、国企积极参与房地产风险化解类并购，将会受到国家层面、金融监管机构及商业银行的青睐，成为行业中的“优等生”。

六、优质房企探索转型案例

广州永庆坊旧城改造项目。广州永庆坊是广州市历史文化保护街区，同时也是全市最长和最完整的骑楼老街，有着浓郁的岭南风情和西关文化特色，蕴藏着丰富的历史文化资源，包括八和会馆、李小龙故居和詹天佑故居等文物古迹，以及连片的西关大屋和竹筒屋等岭南传统民居。但至21世纪初，该历史建筑存在建筑结构老旧、安全隐患突出；片区不符合建筑规范；单位建筑面积小，建筑密集，公共空间缺失等问题。

广州市政府为推动恩宁路片区改造，进行了多番努力，却一波三折，最后在社会各界人士的努力下，探索出以保护历史文化为基调，引入万科地产以BOT模式运作的改造方案，以“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，将大部分原居住用地置换成为商业用地、商务用地及公共服务配套设施用地，政府出让所持物业一定年限的经营权，吸引社会企业投资，并指导和控制改造工程的规划、建设和产业导入类型。

万科地产获得对该片改造区域的特许运营授权，项目改造收益主要通过租金，成本回收期长达10余年，但2018年项目就做到收支平衡。从无人问津到门庭若市，永庆坊日均人流量已增至1万人次，商铺出租率升至95%，不仅成为文艺青年的青睐之地，也是广州街坊怀旧的好去处。

七、房地产行业金融风险防控策略

根据央行数据统计，2021年年末，房地产贷款占银行各项贷款余额的比重为27.07%，如果加上信托等通道业务，占比超过1/3；房地产融资存量占社融存量比为18.76%。若房企大面积违约，将会严重影响商业银行资产质量，进而动摇经济高质量发展的根基。因此，前瞻性防控房地产行业金融风险既是稳住经济大盘的落脚点，更是持续实现高质量发展的必然要求。

为深化落实党中央“房住不炒”定位，全面贯彻金融监管机构防范化解房地产领域重大金融风险的管理要求，笔者从金融机构防控风险的角度出发，以“存量调结构、增量强选择”为指导思想，结合区域差别化管理，突出大型房企集团风险预警监测，强化贷后资金封闭管理，提出以下风险防控策略建议，从而加固房地产行业风险防火墙，为房地产行业平稳健康发展贡献金融力量。

1.密切关注政府及金融监管机构房地产政策，找准房企风险防控的落脚点

当前房地产行业处于深度调整期，金融机构应高度关注行业的调整变化，准确把握市场的趋势走向，充分发挥房地产金融政策逆周期调节作用，准确把握“三线四档”房企融资监管要求，支持企业合理融资需求。高度关注区域内市场供求和库存消化情况，防范区域、项目、客户等交叉风险。对于受困房企，应区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、压贷，配合地方政府做好风险化解工作，维护房地产市场平稳发展。

2.建立标准明确的客户评价体系，握准房企风险画像图

金融机构应以违约客户风险因子为切入，从财务指标、客户规模、经济成分、区域政策等维度，采取定性指标与定量指标相结合的方式，丰富客户风险画像元素，建立一套多维的、动态的、科学的、标准清晰的房地产客户评价体系，统一客户选择策略与风险偏好，为机构房企客户选择及全流程管理提供风险“导航”。

3.高效识别存量客户风险，瞄准“洗牌”后行业的危与机

对于存量未出险房企客户，金融机构应依托贷后走访检查，通过定期查阅财务报表数据，判断该客户是否从过往规模化、高周转高杠杆的房地产开发发展模式成功转型为多元化布局、上下游疏通的稳健型房企。对成功转型类房企，应极提供综合金融服务，包括但不限于城市更新、住房租赁、养老服务、债券承销等产品，通过提供一揽子涵盖存款、理财、贷款、结算服务，拓宽银行端收入来源；对于存量出险房企客户，金融机构应加大贷后监测力度，落实封闭管理要求，在金融监管政策指引下，重点支持优质企业并购出险和困难房企的优质项目，同时充分利用智能风控手段，及时发现风险信号，纳入预警管理，采取“有保有压，有扶有控”的策略，稳步有序降低风险房企客户表内外余额。

4.树牢风险前置化理念，号准增量客户风险脉象

金融机构应从客户、项目、区域、产品等维度，强化房地产行业新增客户贷前选择能力，全面准确评估客户的风险承受能力。客户选择方面，综合考虑客户的资质情况、经营情况、财务情况和具体项目情况等，优先支持央企及国企，择优支持合作关系持续、开发节奏稳健、综合负债率低的大中型民企及区域龙头房企；项目选择方面，优先支持四证齐全、能提供足值抵押、收益可覆盖风险的项目，对于融资需求较大的项目，可以采取组建内外部银团的方式，分散集中度风险，促进贷款周期与后期开发经营周期相匹配；区域选择方面，审慎支持缺乏产业支撑、以周边投资客为主且去化周期超过15个月的区域、常住人口窄幅变动的（2021年常住人口较2020年增加不足1万人），且人均GDP低于区域平均值的地区；产品选择方面，重点增加普通商品住房开发贷款在房地产贷款中的比重，同时把握普通商品住房开发贷款增量额度主要用于刚需、改善型需求的住宅开发项目。

5.紧盯贷后资金封闭管理关键环节，定准大型房企风险防控方案

金融机构经办岗位应坚决履职好贷后管理职责，实施常态化的封闭资金管理执行情况监测，制定差别化的检查内容，及时发现风险信号，纳入预警管理。对于风险已暴露的大型房企集团，结合监管要求、同业策略、房企和项目情况以及风险特征等因素，“一户一策”妥善制定风险化解与处置措施；对于跨区域、跨机构的银团贷款项目，牵头银行、协办银行应明确责任，共同做好项目的封闭资金监测与管理，防范多头管理不力的现象出现。