论房地产开发企业会计核算问题及解决策略

高洁 北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部

引言

当前，我国房地产开发企业经营环境相对复杂，企业之间面临着非常大的竞争压力，为了不断提升房地产开发企业的风险防范意识，增强房地产开发企业的市场竞争力，企业经营者需要逐步加强自身内部管理工作，在提升企业管理水平的基础上，科学有效地优化和完善自身管理模式。会计核算作为房地产开发企业重要的财务管理工作内容，房地产企业通过开展会计核算工作，能够全面了解企业的实际财务情况，为企业经营管理者提供全面的参考和决策，这不仅能够帮助房地产开发企业控制成本，还能帮助企业积极有效地进行风险管理。但是房地产开发企业在实际开展会计核算过程中，发现其会计核算存在较多的问题，尤其是企业的会计科目设定上不合理，会计核算管理制度上不规范，无法合理进行收入和成本费用上的配比等，这会给企业会计核算带来不好的影响，甚至会导致企业财务管理水平的下降。房地产开发企业针对上述会计核算方面的问题，提出科学合理的解决方法，并不断完善自身的会计核算制度，促使房地产开发企业能够保持可持续发展的有利局面。

一、房地产企业开展会计核算工作的重要意义

房地产企业是以开发、经营、管理和服务为一体的综合性企业，是以自主经营和独立核算为重要主体，并以实现企业营利为最终的发展目标。房地产企业与一般企业在运营模式上有着很大不同，具有非常明显的特殊性，会计核算是房地产企业经营管理的重要组成部分，而其他行业的企业与房地产企业在会计核算上有很大不同。房地产企业的会计核算要求比较高，不仅需要全面核算企业经营业务，还要将会计核算工作严格落实到位，确保企业会计核算工作的真实性和准确性，为房地产企业经营管理工作提供重要的依据。会计核算对于房地产企业有着重要的作用，不仅可以简化企业的经营业务流程，还能有效地管控企业经营活动。房地产企业在开展会计核算的过程中，应该结合房地产企业开发项目的具体情况进行实时调整。会计核算能够深入分析和调研房地产企业项目实施进程，严格监管房地产企业整个业务流程，推算出企业施工项目的完工时间，核算出房地产企业施工项目所支出的开发总成本。会计核算提供的数据信息能够帮助房地产企业进行财务预算，不断提升房地产企业的经营水平和管理效率。在房地产企业经营管理过程中，会计核算工作占据十分重要的地位，具有非常广泛的应用范围，尤其是在房地产开发项目开发、现场施工和内部管理等方面都有广泛应用。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

（一）缺乏完善的内部控制机制

中国房地产企业发展时间比较短，房地产开发企业内控机制很不健全，大多数都停留在书面规定上，整个行业的竞争变得日益激烈，使得许多房地产开发企业管理者比较重视项目工程建设和房产销售工作，但对企业内部财务的核算工作不够重视；有的房地产开发企业为了降低自身成本，不按照规定的流程降低税负，使得企业不能规范实施内部控制机制，更没有针对控制目标实施细化工作，导致企业内部财务控制工作没有达到预期效果。房地产开发企业因这些原因，致使内部会计人员不能按照会计核算流程正常开展工作，这不仅没有发挥出会计核算的职能作用，还导致企业财务数据质量的不断下降。

同时，房地产开发企业在内部管理过程中，忽视了内部审计的重要作用，而内部审计不仅能够监督房地产开发企业经营活动，还能对企业管理制度进行有效监查。内部审计制度可以根据国家法律法规和公司规章制度，及时发现房地产开发企业违纪行为和违章行为，维护企业正常有序地开展经济活动。很多房地产开发企业都设有内部审计部门，但是这些审计部门形同虚设，企业因自身成本效益方面考虑，审计部门只能走走审查程序，即便发现了企业内部存在的财务问题，但因无人监督会计核算的具体细节，导致房地产开发企业会计核算结果的正确性无法得到保证。

综上所述可知，由于房地产开发企业没有构建科学有效的内部控制机制，无法保障房地产开发企业提供的财务报告更具可靠性和真实性，这会给企业带来非常严重的财务风险。

（二）缺乏规范的会计核算管理制度

目前，我国很多房地产开发企业都存在会计核算不规范等方面的问题，这是由于企业在内部会计管理方面，没有形成有效的管理机制进行严格约束，使得企业内部管理机制流于表面形式主义化，没有从根本上解决企业会计核算管理机制上的问题。房地产开发企业在订立合同时，没有积极沟通房地产财务部门，更没有对相关事宜进行商量和讨论，导致联合会工作不能严格落实下去，使得房地产开发企业内部控制管理机制与订立的合同原则相违背，企业会计人员很难准确把握内部成本费用支配情况，使得企业开展会计核算工作中，实际支出与预期支出之间存在很大的差异。房地产开发企业会计核算制度的不规范，会给企业成本核算和土地增值税收等方面工作造成非常大的影响。

（三）缺乏充足的信息披露

房地产开发企业在信息披露上，主要是风险信息和现金流信息披露上存在诸多不足，尤其是企业的现金流信息披露不足，会导致企业无法真实了解工程项目建设期与项目竣工后现金流的具体情况。由于房地产开发企业工程建设周期比较长，工程建设期内现金流入和流出时间跨度长，无法清晰掌握资金流动情况。房地产开发企业会计人员专业素质都不高，使得企业现金流量表述上存在问题，造成企业经营活动产生的现金流量与投资活动产生的现金流之间出现差异，这对企业开展信息披露工作产生很大影响。

（四）会计核算人员素质较低

房地产开发企业不同于一般的企业，其经营发展会涉及土地、建设和销售等环节，项目开发投资规模比较大，行业发展都有明确的法律规定，会涉及土地增值税、房产税和企业所得税等多个税种。为此作为房地产开发企业，其会计人员应在岗位上具有更高的技术和素质，应具备严格的职业素养，但是一些中小型房地产开发企业的会计人员专业素质相对较低，尤其是在会计核算方面相对薄弱，在实际的工作中时常出现核算上的问题，不能够及时全面了解税收政策和税负最新制度，造成企业会计核算工作中问题不断，核算的会计信息缺乏准确性和及时性，不能为企业提供有效的信息参考。

三、房地产开发企业会计核算问题的解决策略

（一）建立健全内部控制机制

房地产开发企业应该结合自身的实际发展需要，运用现代化企业管理方法，构建科学完善的内部控制机制，并从以下三个方面做起：

第一，房地产开发企业需要不断调整和优化内控机制。房地产开发企业想要提升内部财务效果，不仅需要加强内部管控，还要构建相对独立的会计核算体系。房地产开发企业应该通过不断优化内控制度，制定相对完善的规范性文件，建立起符合企业发展的内控制度，并严格落实企业内控制度，为企业会计核算营造良好的环境。

第二，房地产开发企业管理者要认识到内控机制的重要性。企业管理者需要不断强化跨境核算的管理监督职能，实时监督企业经营过程中的会计信息，确保会计核算信息能够真实地反映出企业经营状况。房地产开发公司应该重视内部资产的清查工作，成立资产清查小组，定期清查公司的资产，不断完善企业实物房产基础管理信息，全面了解企业房产具体情况，针对账目信息与实物信息不符情况进行现场实物盘点，补充、修改和完善企业资产信息，有效节约企业成本，真正地解决企业所遗留的问题。

第三，房地产开发企业应该不断规范内部审计制度。内部审计不仅能够完善企业内控，还能有效监督企业运营，是企业内控不可或缺的重要部分，企业只有顺利开展内控工作，才能有效发挥出内部审计的作用。房地产开发企业想要认真做好内部会计核算工作，就必须实行会计核算独立制度，企业有效实施内部审计工作，定期或不定期针对会计核算方面进行监督，及时发现会计核算问题并进行完善，保证会计核算信息的完整性和准确性。同时，房地产开发企业要不断提升内部审计人员的综合素质，培养他们具备房地产企业相关信息的敏感嗅觉，在日常工作中审查出企业不合理的地方，确保审计人员工作的独立性，在开展审计工作中客观地、实事求是地反映企业出现的问题。

（二）科学完善会计核算制度

房地产开发企业在开展会计核算工作时，首先，应建立科学完善的会计核算制度，实现房地产开发企业商品销售与会计核算制度之间的匹配，确保房地产开发企业会计核算流程的有序开展，形成符合企业发展的会计核算标准；其次，房地产开发企业在日常会计核算过程中，需结合企业产品实际销售情况，有计划地调整会计核算制度，实现企业经营管理制度与会计核算制度上一致性；最后，房地产开发企业在开展会计核算时，应该做好会计相关数据内容的统计工作，根据企业实际情况科学调整发展策略，不断完善企业会计核算操作系统，确保会计核算方法上的规范性，使得企业统计的会计核算数据更为全面准确，促使企业会计核算数据信息更为科学严谨。

（三）提升会计信息披露质量和效率

房地产开发企业在会计信息披露和会计核算方面应该具有密切联系，房地产开发企业总开发成本中土地成本占比较重，这要求房地产开发企业在披露会计信息时，应该披露土地储备具体信息，这样能够通过土地储备的具体信息，科学预测房地产开发企业经营发展状况。房地产开发企业在编制财务报表时，应该将土地储备和土地成本等相关信息编制在报表内。而编制企业现金流量报表时，应该详细披露企业项目开发过程中的费用收支情况，确保披露的信息更为准确和全面。同时，房地产开发企业还要定期披露项目风险信息，由于房地产项目开发很容易受到投资规模大、建设周期长等方面因素影响，会导致企业风险因素不断上升。所以，房地产开发企业积极披露风险信息，充分发挥出企业的经营管理能力。房地产开发企业应该设立项目开发质量保险金，有效地提升自身商品的质量。房地产开发企业还可以综合评估项目风险相关信息，全面了解开发项目的风险特性，采用增加项目开发保险金的方式，科学有效地强化自身的风险管控能力。房地产开发在编制财务报表过程中，应该增加项目开发风险信息的提示，将企业存在的潜在风险信息披露出来，积极提升企业信息披露的透明度和全面性。

（四）提升会计核算人员素质

当前，我国房地产开发企业经营的发展正不断趋于多样性，进而对会计核算人员的工作能力和综合素质要求更高。为此，作为房地产企业的会计核算人员，应紧跟时代发展步伐，对会计方面最新知识和准则进行了解，结合国家税法相关政策对税务进行合理筹划，高效开展会计核算工作，对企业财务信息进行全面披露。同时，企业会计核算人员应与税务机关人员及时进行沟通交流，实时掌握国家最新的税务政策，结合企业缴纳税种进行会计核算，有效规避和降低企业税务风险。房地产开发企业应该制订内部会计人员培训计划，根据企业的实际发展状况，开展会计核算人员的在岗培训教育工作，有计划、有目的地拓展会计核算人员的专业知识技能，打造一支高素质、专业化复合型人才梯队，不断提升企业会计核算人员的综合素质。

结语

在我国经济产业结构发展过程中，房地产占据着重要地位，有助于国民经济的迅速发展。房地产开发企业是以会计核算作为财政管理的重要核心，具有非常重要的地位。然而从当前房地产企业会计核算来看还存在一定程度的问题，如缺乏完善内部控制机制、管理制度不规范、信息披露不足以及会计核算人员素质较低等问题，需要通过对企业内控机制的健全，会计核算制度的完善，会计信息披露质量及效率的提高以及会计核算人员素质的提升等措施进行完善，以加强房地产企业的会计核算，实现财务管理的进一步完善。