房地产企业财务内部控制探究

耿丽利

（上海大发房地产集团有限公司，上海 201107）

一、前言

财务内部控制是房地产企业在内部管理过程中的重要环节，房地产企业财务内部控制的关键业务主要有会计核算、预算管理、资金和资产管理等方面，这些业务内容以及流程如果不能有效运行，财务内部控制就会失效，对房地产企业造成巨大的经济损失。由此可见，房地产企业加强财务内部控制的主要任务是规范和完善关键业务的内容以及流程，以增强风险管控能力，优化财务内控水平。然而，在加强财务内控的过程中，会计体系不完善、预算管理机制尚未健全、资产管理水平不高、融资业务遭遇瓶颈以及风险预警管理不到位等问题较为突出，房地产企业需秉持着笃行不怠的态度，结合本企业的实际发展情况与能力探索解决上述问题的有效措施，进而提升业务水平，改善财务内控现状，推动房地产企业在新时期稳健前行。

二、内部控制相关概述

1.内部控制含义

所谓内部控制，即是指由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证企业目标基本实现的控制活动。企业实行内部控制，目的在于在遵循国家法律法规的情况下完成以下几点目标：（1）更好地促进企业战略目标实现；（2）更好地保证经营效率和效果；（3）更好地提高信息报告质量；（4）更好地维护资金、资产的安全完整。下述提到的财务内部控制，是内部控制的核心，对企业内部控制质量和完成效果起着决定性作用。

2.财务内部控制含义

财务内部控制是指为实现企业的经营管理目标，通过制定财务内控制度、利用现代化信息技术、建立监督评价机制等一系列控制措施对财务活动，例如会计核算、预算管理、资金及资产管理等方面进行指导和约束，并规范相关人员的工作行为，促使财务活动符合企业发展需要。

三、房地产企业财务内部控制的必要性

1.更好地展示企业经营理念，践行企业价值

房地产企业因其资金密集的特点，完善的财务管理体系成为企业可持续发展的重要枢纽，加强财务内部控制，有效降低了房地产企业在日常经济管理活动中的财务风险，切实改善财务管理水平及能力，为企业各项经济活动提供源动力，也为企业展示经营理念奠定基础。另外，良性循环的资金链为企业带来经济效益和社会效益，财务内部控制的有力实施在完成企业经营管理目标的同时践行企业价值，实现企业价值最大化。

2.为资产提供安全保障，降低资产流失风险

房地产企业作为资产高风险企业，其财务内部控制以政策性法规文件、制度为主，以财务管理手段衡量和监管企业的资产资源，合理保障资产安全。因此，房地产企业加强财务内部控制有利于企业认清资产资源与经营管理活动之间的联系，进而合理配置资产资源，降低资产流失风险，为企业资产资源提供充足保障。

3.增强财务信息报告的参考性，提升报告质量

可靠的财务信息报告能够为企业管理层提供适合其既定目的准确而完整的信息、支持管理层的决策和对经营活动及业绩进行监控；同时，保证对外披露的信息报告的真实、完整，有利提升企业的诚信度和公信力，维护企业良好的信誉和形象。但诸如安然事件的发生，国内外各方的眼光首要聚焦在虚假财务报表上，此丑闻对安然公司及大众的影响皆与内控缺失脱离不了关系。

四、房地产企业财务内部控制过程中业务存在的问题

1.会计体系不完善，与新准则脱节

随着新会计准则以及新收入准则的贯彻落实，房地产企业对会计体系的搭建逐步完善。但是，企业在实际经营过程中，对会计体系的搭建仍存在较多问题，究其原因，主要有以下几点。其一，随着企业发展增速加快，部分房地产企业的财务人员专业能力及水平有限，不能充分理解和应用新会计准则和新收入准则，亦不能根据新准则中的变化对会计体系进行完善。其二，还有一些房地产企业的财务部门受传统固定资产核算方式的影响，未重视新会计准则下的固定资产管理规定，尤其是对固定资产的后续计量，依旧按照原有固定资产后续计量规定进行核算，导致固定资产的处置和终止条件不明，固定资产账实不符。其三，原收入准则对企业所要披露的信息要求不高，房地产企业在按时点确认收入后，一般很少在附注中对收入确认的详细信息进行披露。新收入准则对信息披露的要求提高，要求企业尽可能多地披露收入确认的详细信息，但由于部分房地产企业对信息披露工作不够重视，没有相应的制度保障，因此信息披露工作不够完善，财务报告完整性有待考究。

2.预算管理机制尚未健全，资源未实现有效配置

目前，房地产企业已普遍建立了预算管理机制，但由于房地产企业的预算管理机制起步较晚，在实施过程中会出现一些问题。首先，房地产企业的预算目标是根据战略目标进行分解细化制定的，部分房地产企业的战略目标设置过高，导致预算目标的制定与企业实际情况不符，预算目标难以实现。其次，一些房地产企业的预算编制方法较为落后，主要采用增量预算法进行编制，然而单一的预算编制方法并不适用于所有企业，单一预算编制方法降低了方案的适用性，导致各个部门对于资源的使用并不合理，企业内部资源没有实现有效配置，因此，现行预算编制方法削弱了预算编制方案的效用。此外，还有部分房地产企业由于监督不到位，导致预算支出及审批不规范，还存在随意提高开支标准、资金使用进度不合理现象，使得预算资金管理不到位，企业资金可能存在周转不畅现象，对企业业务活动的开展造成影响。

3.资产管理水平有待提升，资产使用效率较低

房地产企业的资产种类多、数量大，对企业财务内控体系的健全同样具有十分重要的作用。第一，很多房地产企业尚未成立单独的资产管理部门，其资产多为办公室自行监管，使得资产无法得到专业管理，进而导致企业难以实现资产的保值增值，资产流失风险上升。第二，在资产清查盘点过程中，部分房地产企业还在以人工清查、手工盘点的方式进行，人工操作不仅会加大资产管理人员工作量，还会导致清查盘点信息及数据出现失误，致使部分固定资产账实不符或未被有效利用。如某些房地产企业对资产使用人与资产的权责之间并未作出明确界定，导致资产出现丢失或损毁行为时无法第一时间落实责任到人，致使账实不符。

4.融资管理不到位，资金需求难以满足

融资是房地产企业进行并购重组和日常管理的重要经济活动，在国家政策以及自身融资活动存在不完善之处的情况下，房地产企业的资金需求难以满足。现阶段，房地产企业的融资渠道主要有股权性融资、债务性融资以及内源融资等，多数房地产企业倾向于债务性融资，即向银行、信贷等金融机构借款，该贷款方式资金来源稳定、贷款金额高，是多数房地产企业融资的首要方式。但由于受到宏观调控政策的限制，房地产企业向金融机构贷款额度降低，部分房地产企业不得不通过其他渠道筹集资金，“融资难”的问题更为突出。同样，依赖单一的融资方式，也会使得融资资本结构不合理，当某房地产企业偏好于债权融资时，将提高企业的资产负债率，增加融资成本，使得企业所面临的财务压力加大，再融资能力也会有所下降。

5.风险预警管理不到位，风险程度上升

房地产企业的财务内部控制工作能有效防范和管控企业的财务风险，例如成本控制风险、融资风险、资金风险等，这些财务风险都制约着企业财务内控体系的发展，房地产企业要想健全完善财务内控体系，就必须加强对财务风险的管理。但是，在实际情况中，部分房地产企业的财务风险识别和管控能力较为薄弱，风险预警管理不到位，致使企业财务风险上升。首先，存在部分房企对财务风险管控的意识较为薄弱，未意识到风险管控对于企业发展的重要程度，导致房地产企业盲目投资、浪费成本，压缩企业的利润空间。其次，一些房地产企业所建立的风险预警系统适用性不高，只根据目前出现的财务风险形成风险预警模型，并未对房地产企业所面临的财务环境进行全面考察，也未考虑房地产行业的特殊性，致使其风险预警系统评估和控制风险能力差。与此同时，风险预警系统还需要全面的财务风险指标对财务风险进行有效评估，部分房地产企业的财务风险预警指标设置还不够全面，需要进一步完善。

五、改善房地产企业财务内部控制业务现状的措施

1.完善会计体系，强化与新会计准则联系

首先，房地产企业需强化财务人员的专业能力及水平，定期对财务人员进行专业知识讲座和专业技能培训，并通过考核的方式检查财务人员的专业水平和能力，将考核结果与绩效薪酬相挂钩，促使财务人员不断提升专业素质，具有全面分析研究新会计准则和新收入准则的能力，并在实际财务活动中加以应用，进而强化与新准则之间的联系。其次，房地产企业需加强对固定资产后续计量的重视程度，旧准则并未对固定资产的终止确认条件作出规定，而新的会计准则则明确规定了固定资产的终止确认条件，财务部门应严格按照准则规定，及时对符合终止条件的固定资产做相应处理，避免资产账实不符。最后，房地产企业需加强对信息披露的重视程度，建立相应的信息披露保障制度，及时将信息披露在财务报告内。并且所要披露的内容须经过财务负责人的审核查阅才可报送，以保证信息披露内容的完整性，以提升财务报告质量。

2.健全预算管理机制，加强成本管控

房地产企业为开展财务内部控制工作奠定基础，需加强企业预算管理，健全预算管理机制。企业管理者在设定战略目标时，需充分考虑企业实际情况，并根据企业内外部环境的变化制定切实可行的战略目标。进而将战略目标进行分解，制定符合实际的预算目标，提升预算目标的可实现程度。同时，房地产企业还需综合应用多种预算编制方法，例如将预算费用变动较小的项目使用增量预算法进行编制，预算费用变动较大的费用采用零基预算法进行编制，并使用滚动预算法定期进行预算调整，增强预算编制方案的适用性，减少与预算执行情况之间的差异，进而提高财务预算报告质量。另外，房地产企业的监管部门需强化监督水平，严格把控预算支出与审批，对预算支出以及审批的手续进行详细监督检查，确保支出和审批资料真实完整，防止资金被随意改变使用用途或扩大开支范围，规范预算资金的使用，将资金使用进度控制在合理范围内，控制成本支出，进而提升利润空间。房地产企业还需对监管部门建立奖惩机制，调动监管人员的工作积极性，以提升监管水平，为财务内控工作的开展提供保障。

3.提升资产管理水平，优化资产使用效率

房地产企业需加强对资产管理的重视程度，建立专门的资产管理部门，并配以专业人员对资产进行管理，以确保资产不被随意使用，提升资产使用效率。资产管理人员需定期对资产进行维修保养，延长资产的使用寿命，促使资产充分发挥其效用。同时，资产管理部门还需与财务部门加强沟通联系，利用现代化信息技术在财务系统中添加资产管理模块，及时登记和变更资产使用信息，强化对资产的管理。在资产的清查盘点过程中，房地产企业可实现“条码化”管理资产，对每项资产添加条码标记，通过扫码系统进行清查盘点，简化资产管理人员的工作流程，提升工作效率，还能保证清查盘点数据的准确性，优化资产使用效率，避免资产账实不符或实际效用得不到充分发挥。另外，房地产企业还须健全资产管理制度，对资产的管理流程制定全面完善的制度，为人员管理资产提供方向，并且规范资产的使用过程，确保资产在因使用不当导致丢失损失时有责可究、有责必究，使资产使用人树立起资产保护意识，进一步提高资产使用效率。

4.改善融资业务现状，为资金供应提供保障

融资活动作为房地产企业资金流动过程中的重要内容，是供应充足资金的原动力，房地产企业需根据融资现状，采取相应措施，改善融资难的局面。首先，房地产企业需全面了解内源融资、股权性融资以及债务性融资的各自特点与优势，综合应用多种融资方式，灵活选择多种融资渠道，强化资金供应力度。其次，房地产企业还需拓宽融资渠道，向国外借鉴先进经验，开发海外融资渠道，引进外资，为房地产企业在开融资活动时，提供多样化融资渠道，使房地产企业作出更为优质的选择。与此同时，房地产企业还需优化融资资本结构，将内源融资、股权性融资以及债务性融资的资本结构比例控制在合理范围内。房地产企业需加强对内源融资的重视程度，通过加强全面预算管理、控制成本费用、及时收回应收账款等措施，增加内源资金数量，提升内源资金在资本结构中的占比，为房地产企业的资金供应提供保障。此外，房地产企业也可通过发行可转换债券、优先股等方式进行融资，以降低房地产企业的负债比例及融资成本，优化融资资本结构。

5.加强风险预警管理，提升财务风险管控能力

房地产企业需转变对财务风险管控的认识，通过开展财务风险管控知识讲座提升企业对财务风险的认识程度，意识到财务风险管控在房地产企业发展过程中的重要作用。房地产企业还需创建完整的财务风险规整制度，通过制度约束，将财务风险管理意识贯穿在各个部门，促使各个部门在进行任意财务活动之前，对财务活动的风险以及收益进行评估，确保财务活动的可实施性。另外，房地产企业应使用黄色预警法为主、红色预警法为辅的风险预警方法建立风险预警系统，采用黄色预警法中的统计预警手段对房地产行业的敏感指标和相关信息进行搜集整合，统计财务风险信息与财务风险的关联程度，从而确定财务风险的重大程度，并利用红色预警法对市场环境中影响风险的因素进行总结，形成具有综合性指标，进而对财务风险展开预测和评估，准确识别财务风险，并制定财务风险控制措施分散或规避风险。风险预警系统的建立，能有效降低房地产企业的财务风险发生概率，增强财务内控能力，减少企业的经济损失。

六、结语

总而言之，在国内经济循环为主体、国内国际双循环的新发展格局下，房地产企业亟须规范关键业务流程以及内容，通过执行完善会计体系、健全预算管理机制、提升资产管理水平、拓宽融资渠道、加强风险预警管理等措施，增强风险管控能力，强化房地产企业的财务内控能力，进而优化内部管理水平，为房地产企业完成经营管理目标、实现价值最大化起到促进作用，进而推动房地产企业在新发展格局下平流缓进。