我国房地产企业财务风险管理与控制研究

孟静朵

（郑州皓景泓泽置业有限公司，河南 郑州 450000）

如今，城市化速度越来越快，人们对住宅要求越来越高，为房地产行业发展提供优势前景。房地产经济是我国国民经济发展重要助力，也能美化城市环境、提高人们的生活水平。在落实新型城镇化战略目标的过程中，房地产始终起着基础性作用，具有社会性和民生性。从高速发展转为高质量发展，要求房地产行业企业紧跟改革步伐，解决资金链紧张、烂尾楼增多、手段不健全等问题。因此要提高对企业财务风险管理与控制的重视程度，从投资风险、流动性风险等角度入手，避免承担较为严峻的高偿债风险，规避企业发展危机。

一、房地产企业财务风险概述

1.财务风险的概念与成因

从广义和狭义两个角度分析企业财务风险，后者只包含具有不确定性损失的风险，前者同时包含不确定性和确定性风险收益。详细展开，广义的财务风险概念是，在运行过程中企业因无法预料的内、外部影响因素产生的风险。随着现代化企业发展，商业模式越发多样，增加了同行业各公司之间的竞争。特别是房地产行业，其收益高、经营项目多元，非常微小的因素就能造成巨大的财产损失。并且在此过程中，很多因素无法预测、无法防控，提高了企业管控财务风险的难度。所以需要企业管理者具有前瞻性，做好预防措施，将风险降低到最小[1]。

主要分析影响企业财务的内、外部因素，探析外部因素主要依靠企业管理者对房地产市场的敏感度，市场环境变化直接影响着企业运行，市场不稳定会给企业造成非常严重的财务风险。探析内部因素主要依靠企业管理者对内部组织结构的了解程度与反思情况，主动分析管理缺陷。根据风险类型可以总结以下几点成因。

（1）企业作为市场经济的主体，是经济发展到一定阶段所形成的产物，所以企业与市场是密不可分的。企业并非孤立存在的，市场变化会带动企业变化，市场不确定因素增多会增加企业风险。

（2）风险贯穿于企业运行与经营的全过程中，并非单独存在于某个部门、某个项目中。所以要用整体、发展、联系的眼光看问题，不能孤立、静止地看待风险。提高财务决策的系统性，能合理规避企业风险。

（3）风险管理和控制工作需要全员参与，如果企业管理层和决策层忽视了传达风险意识、塑造风险管控文化的重要性，就不能形成良好的企业财务风险管控氛围，不能实现全员助力。

（4）房地产行业涉及领域丰富、项目多元，在管理过程中经常会存在权责不明、财务混乱等问题。尤其是大型企业，部门多、合作意识不强，不能与财务部门进行良好的互动与沟通，将企业置于风险中[2]。

2.财务风险的类型

（1）筹资风险

此种风险也被称为融资风险，企业想要稳定运行与经营，科学规划生产、投资活动，必须做好融资工作。资本不足代表着初始发展资本不够，大幅缩小了企业的利润空间。虽然房地产行业收益高，但是同样要面对高成本投入、资金流动缓慢等问题。为了保证项目顺利完成，前期需要投入大量资金。所以筹集资金非常关键，是企业运行的重要环节之一。从2015年后，房地产企业的资金投入量大幅提高，表明此行业处于飞速发展阶段，各项目对资金的需求量非常庞大。其中，自筹资金和贷款占比非常高。由此可知，为何此行业的资金负债率居高不下。再加上项目建设周期长，销售前不允许获取全部贷款余额，所以企业只能加快建设步伐，才能取得剩余余额。前期投入与后期收入之间的时间较长，只能通过债务筹资才能保证企业顺利运行。自有资金可以从企业内部周转，债务筹资只能依靠银行等金融机构或者是发行债券，对企业约束力较强。所以，企业要提高筹集资金的能力，要拥有稳定的资金额[3]。

（2）投资风险

此种风险指的是，企业通过对目标公司投资，在合同期限届满后取回本金与利息。但是如果投资周期较长、不可控的影响因素较多，就会阻碍企业顺利取得本金与利息。房地产市场经济环境瞬息万变，营业收入与利润收入十分不稳，二者经常颠倒。这代表着，企业投资时既会遭遇风险，也会获得非常可观的利润，这就是投资风险的本质。企业投资的目标是扩展利润空间，但是面对利润和损失并存现象，任何一种因素都会影响投资效益，其中政策与市场经济的影响最为显著。如今，我国房地产行业投资额在不断增加，主要投资领域为住宅、商业用房等，其中住宅的占比最大。在发展过程中，房地产企业开始制定土地储备战略，争夺土地市场份额。

为了应对经济变化，我国必须作出相应的政策调整，改变供求关系。在此形势下，企业收入产生了变化。经济变化以利率和汇率为主，一方面，加息会扩大企业的利润空间。另一方面，投资时期不同，也要面对不同的经济、政策风险。依据投资周期，我国房地产企业投资主要分为长期和短期两种，长期最为重要。一个项目可能需要数年才能完成，不可控因素非常多，影响了企业的收益能力。再加上外部政策、经济变化难以估计，信息资料有限，不能提高决策效果。同时房地产企业相应的改变了投资方向，转为能源、金融等新领域，了解程度不高、跨国投资非常不可控，变相提高了投资风险[4]。

（3）经营风险

开展业务时，不确定影响对财务回报产生的影响会逐渐扩大操作风险涉及范围。主要指的是，在企业决策和管理过程中，领导层和经理管理能力产生的影响。要综合考虑以下几个方面，首先是企业的组织结构、文化氛围、领导层的知识结构等等。其次要考虑企业内、外部人员的责任意识和道德品质对企业运行产生的影响。最后就是要考虑监督部门，是否设置了监督部门管控企业业务活动和系统运行。

3.财务风险的特征

（1）综合性

财务风险具有全过程性，其贯彻于企业资本运行始终。虽然财务风险无形，但是潜伏期非常长，能够影响企业运行的方方面面。其并不仅属于某一项目、某一链条，而是在各种矛盾的交织下，存在于整个管理、控制系统中，全面响应。只要进行金融活动，就会产生财务风险。财务风险不具有独立性，会带动其他风险共同爆发。所以，企业很难发现财务风险，只能进行全过程监控，重视每一个细节，加强对资金筹集、流通等方面的控制。

（2）难预测性

外部市场经济环境变化莫测、管理人决策能力差异不一，所以财务风险具有难预测性。在开展金融活动的过程中会受多种因素影响，导致其结果非常不确定。企业无法预估计划的实施情况，也不能确定收益是否能满足预期，提高了财务管控的难度。尤其是房地产企业具有结构复杂、项目多元、资金回流慢等特征，涉及较多利益因素，难以控制[5]。

（3）客观性

财务风险是客观存在，无论在日常运行还是经营管理中都非常容易产生风险。财务风险无法被预估和操控，所以需要管理加强财务风险管理意识，吸收新管控理念、创新管控手段，多元化处理财务风险，最大程度降低财务损失。

4.财务风险管理理论概述

（1）风险管理概述

企业财务风险具有时间、事件、结果发生的不确定性，在分析企业财务风险时必须以市场发展规律为基础，要客观看待并且准确防控。既要意识到财务风险发生的必然性，也要掌握风险的局限性。企业开展风险管理工作的目的是，提高经济效益和企业价值，重视过程管控。财务风险管理在整体风险管理中具有重要地位，不再局限于管控财务活动产生的风险，而是要管控企业经营活动的方方面面。要掌握财务管理的实际情况，分析相关风险活动，判断财务风险内容，从而开展评估、控制活动。

（2）房地产企业风险管理概述

相比于普通行业，房地产企业具有特殊性，非常容易受市场经济影响，从而导致财务风险变化多样。房地产企业的主要收入来自于房屋销售，所以从前期的土地审批、中期项目审核到后期的建设施工都会产生财务风险。所以要通过财务管理与控制活动，调整企业资本结构，提高资金流转速度，降低负债率。要强化风险防控意识，房地产行业会受多种因素影响，如项目进程缓慢、资金支持力度不足以及政策变化等，无论财务管理人员还是领导层，都要提高对财务风险的重视程度。还要逐渐制定一个完善的财务预算管控体制，严格把控多道资金流程，加强部门之间的配合，逐渐减少实际应用和预期应用之间的差距，从根源上防控财务风险[6]。

二、房地产企业财务风险管理和控制的现存问题——以某房地产企业为例

本文以J房地产企业为例，分析企业在开展财务风险管理与控制工作中遇到的问题，提高相关措施的实践性和完善性。J公司成立于20世纪90年代，坚持“追求卓越、坚忍图成”发展理念，为房地产行业作出了重大贡献。为了紧跟城市化建设步伐，J公司坚持以点概面，以公司所在省为起始点，发展范围逐渐扩大。在发展过程中，J公司获得了企业品牌价值30强的荣誉称号，销售额超过了1000亿元。

J公司具体发展状况为，首先此公司与普通房地产企业发展特征一致，资金非常密集。项目成本高，开发初期需要筹集大量资金。因为购房用户多用贷款买房，所以资金回笼速度非常慢，短期无法变现，经济压力非常大。其次是发展机会非常多，随着城镇化速度越来越快，住房需求越来越多，为J公司提供非常广阔的发展空间，投资稳定、风险低。J公司推行省域化发展战略，力求成为省内最知名的房地产品牌，提高产品竞争力，不断加强技术创新，提供人文关怀。最后就是开发新市场，J公司的产品线非常可靠，产品类型非常固定。所以采用固定产品线等方法，复制发展路线，最大程度提高经济利润，开拓新市场。但是J公司仍有负债率高、流动率低等问题，需要深入分析。

1.市场波动较强

如今，我国房地产行业仍处于发展阶段。从提升租房租金到推行商品房制度，房地产市场经济历经波折，仍呈现上升趋势。行业朝着规范化、系统化发展，成为我国国民经济中非常重要的一部分。全球经济一体发展，市场变动能直接影响房地产企业的经营状况。首先，在城市化建设过程中，房地产行业的作用显著，能够稳定民生，促进社会发展。企业数量也在不断增多，但是受“资金密集”条件限制，企业需要在前期投入大量资金，而回收周期却非常长，降低了内部资金的流动性。随着各房地产企业持续增加投资额，营业收入稳定回馈，发展态势呈现稳定状态。但是，高负债特征仍提高了小型企业的运营压力，将企业框定在高发展范围内，提高了市场竞争力。其次，根据我国相关部门调查的城镇家庭负债情况可知，如今我国住房率超过了96%，空房率非常高，并且逐年递增。此种现象限制了我国房地产企业发展，一方面，住宅投资比较稳定，无法刺激房地产市场；另一方面，若是政策发生变化，则会出现大量抛售等情况，无法稳定房屋价格。同时，为了提高市场竞争力，大部分企业会制定下沉发展战略，主攻三四线城市。这种行为虽然提高了市场占有率，但是却丧失了本地优势，土地储备逐渐减少，提高了财务风险。最后，在多家企业抢占本地市场的过程中，虽然企业有意识地增加土地储备、加快下沉速度，但是面对政策、市场经济变化以及资金回笼周期长等问题，无法明确销售终期。销售额不断增加，待销面积也在不断增多，影响了自身发展，不能充分发挥土地资源的价值。

2.市场固有风险

相比于普通行业，房地产行业具有准入规则少、限制轻等特征，只要符合我国制定的行业标准就能参与市场竞争。如今，房地产行业普遍采用预售制，通过银行贷款满足资金需求。此种模式降低了投资要求，方便筹集资金，扩大了房地产行业的经营规模。但是在此过程中，合理竞争模式被打破，版图扩张无序，提高了竞争压力。在运行过程中，房地产企业需要稳定的资金支持，从申请土地到客户购入都呈现出“资金密集”特征。但是企业自身资金有限，必须通过融资维持运行，大幅提高了负债率。如果企业经营不良，就要面临非常严重的债务风险。同时租房、买房居民拥有相同权利政策，虽然保障了居民合法权益，但是也降低了买房需求，影响了房地产供应链[7]。

3.投资项目多

根据上文可知，我国房地产市场经济始终处于上升趋势，房屋价格上涨、利润空间扩大，促进我国房地产行业不断扩大经营规模，增多投资。企业投资项目越发丰富、投资范围越发广阔，但是面对投资资金回笼周期长、变现性差等问题，无法在短期达到投资与收入持平。在项目初始阶段就要投入大量资源，并且部分项目受区域条件限制，后期无法变更，盈利情况受政治、经济环境影响。所以，企业现有资金无法支持项目开展，只能依靠债务投资，直接提高财务风险。

4.债务融资比例大

想要判定企业经营、风险情况，要以资产负债率为财务指标。根据上文可知，房地产行业的负债率非常高，主要依靠银行贷款和票据。以J公司为例，此公司贷款额逐年增加，和投资规模扩大具有一致性。虽然能在短期内，帮助公司缓解财务压力，但是也提高了对外部资金的依赖性，增加了偿债压力。如果项目资金回报期限无法确定，就会增大企业财务风险。

5.风险意识薄弱

房地产企业产生财务风险的主要原因之一就是，内部管理层的风险意识不足。首先是财务人员经验不足、专业性不强。大部分财务人员并不了解房地产企业的具体运行情况，虽然掌握着非常丰富的理论知识，但是缺少实践经验，不能将书本知识转为现实方法，不能及时处理突发风险事件。其次就是财务人员构成不合理，大部分财务人员只能进行简单的财务计算，高学历人才数量不足，不能精准辨别财务风险，无法满足日益变化的房地产市场要求。最后就是综合性较差，房地产企业财务管控工作具有综合性，涉及多领域知识，如政策、法律、金融等，财务人员知识系统过于单一，无法加强和企业内部各部门之间的合作，也无法提高财务决策的精准性。

6.成本、资产管控能力弱

想要提高企业运行的稳定性，必须保证资产应用效率稳定，提高使用效益，避免利润空间产生较大变化。但是房地产企业发展的基础是“土地”，其具有不可再生性，非常容易受自然环境、政策条件、经济情况的影响。大部分房地产企业在购置一段时间后才能开展项目建设，其间变动性非常大。例如建设时土地评级非常好，但是项目完成后不符合居民要求，导致资金无法回笼。

三、房地产企业财务风险管理和控制的优化措施

1.开展市场调查，稳步拓展业务

首先，为了实现可持续发展，房地产企业既要保持本地发展优势，也要制定分层下沉战略。根据居民要求、政府政策和市场环境来开展房地产项目，综合考虑财务风险及其影响因素。要做好市场调查工作，了解购房需求和经济实力，提高资金回笼速度，降低销售风险。同时还要依据宏调政策进行调整，尤其是要关注土地、信贷方面的政策。例如，如果经济政策发生变化，银行提高了贷款利率，就会增加偿债压力，从而提高房屋价格。虽然房地产行业发展速度非常快，但是面对资金回流速度慢等缺陷，要稳步拓展业务，既要提高土地储备量，也要充分发挥土地资源价值。

2.多元发展，采用蓝海战略

想要降低企业财务风险，必须做好转型工作。要意识到轻资产经营模式的重要性，创新产品，提高服务效果，坚持“新型生活方式服务商”的转型方向。既要立足本地，也要积极拓展外部市场，实现多元发展。此种蓝海战略，能减低负债比例，扩展盈利空间，缓和财务风险。以J公司为例，将其业务逐渐转向省内各市，以轻资产为主，提高服务水平。充分利用品牌优势，加强跨圈合作，向多领域进军，例如酒店、旅游、绿色基地等，提高了企业的竞争实力。

3.降低负债规模，重视预收账款

我国房地产企业的负债率逐渐上升，面对高风险、高收益现象，企业必须保证自有资产与债务筹资平衡。如果前者投入较多，就会降低内部资金的流动性，经营出现问题时没有充足的资金支持。如果后者比例过高，出现政策、市场经济变化时会导致项目受损，企业无法回笼资金，缩限了利润空间。所以，企业应该根据实际情况，制定合理的筹资策略、创新筹资方法，严格管控投资规模和应用途径，做好风险评估工作。同时还要重视预售制，预售制虽然能解决资金压力，但是在财务中为负债，不能真实反映企业负债情况。要在整体负债中扣除预收账款，分析企业负债情况是否处于稳定区间。要采取多种方法，减少负债占比，增加预收账款占比，以此缓解财务矛盾。

4.调整筹资结构，发展多种筹资方法

一般情况下，企业主要利用票据、贷款、发行债券等方式筹集资金，随着企业规模逐渐扩大，对外部资金的依赖性就越强。相比于银行贷款，票据的手续复杂、审批周期长，不能满足开发要求。所以，大部分企业会采用预收账款筹集等方法，根据筹资成本，不断优化筹资方法。例如企业通过预售吸引居民买房，提前获得购房款，既能减少筹资成本，也能降低财务风险。同时还要制定更科学、先进的资金管控制度，提高筹集、应用资金的水平。

5.强化财务人员能力，提高内控水平

如今，人才优势在市场竞争中非常显著。大部分房地产企业的财务人员少、经验不足、专业性不强，虽然招纳高素质财务人才，但是年龄小，不了解房地产行业。所以，企业应该健全人才引进机制，根据企业财务需求招纳对口人才。在日常管理活动中，通过开展财务管控培训活动提高员工素质，组成高水准的人才团队，挖掘企业财务潜力。同时还要创新考核机制，重新制定评分标准，加强良性竞争。根据考核结果决定职位晋升和奖惩。在运行过程中，企业应该根据行业要求、员工自身特性进行培养，发展长处，选拔精英员工。

6.促进资产流动，减少库存

“减少库存”一直是促进房地产行业发展、缓解企业发展压力的重要手段之一，企业要根据政策要求、市场变化调整发展战略，降低住房价格，抛售库存，增强企业资金的流动性。库存就是企业掌握的土地资源和建筑物，如今市场竞争越发激烈，库存越多，企业财务风险就越大。表面看，很多房地产企业的总资产在不断增加，其实意味着库存积压非常严重，降低了资金回笼速度。所以，房地产企业应该采用多种销售手段，加强宣传、推行降价策略。定期盘点库存并且关注国家相关政策，提高经营效益，合理规避财务风险。

四、结语

综上所述，房地产行业具有资金密集、项目周期长等特征，在经营过程中虽然会获得巨大收益，但是也要面临非常严峻的财务风险。财务风险具有综合性、客观性和不确定性，虽然贯彻于企业运行始终并且管控难度非常高，但不代表企业会束手无措。房地产企业的管理层要强化风险防控意识、强化财务人员素质、关注国家宏调政策，构建一个完整的防控体系，逐渐降低负债率，减轻财务压力。