基于现金流量下房地产企业财务分析指标体系建设分析

文/金丽芳（安徽卓瑞地产有限公司）

一、引言

财务指标体系是建立在资产负债表、利润表基础之上的，在传统的财务分析中主要是按照权责发生制编制资产负债表和利润表，这就使得报表在编制的过程中可能出现分期报表、调节盈余的问题，导致财务数据信息严重失真，财务分析结果的可靠性也值得商榷。我国房地产企业也不例外，极易发生资产价值虚增的现象，企业现金流量的信息被忽视，企业的资本成本增加，更加大了企业的债务风险，稍有不慎很可能使房地产企业走向破产。基于现金流量表的财务分析指标体系的构建主要是将现金流量作为评价的基础，企业的现金流量表是以收付实现制为基础，充分反映出企业现金流量的创造能力，将企业获取现金和现金等价物的能力清晰地、全面地反映出来，十分真实地揭示了企业所面临的财务风险、目前的财务状况以及资产的流动性等，并在此基础上对企业未来现金流量的情况进行科学的预测。作为我国经济发展中的中流砥柱，房地产企业资金量占有巨大，因此，房地产企业应站在现金流量的基础上构建科学的财务指标分析体系，以便更好地为房地产企业进行财务风险预警。

二、传统房地产企业财务分析指标体系的缺陷

（一）财务会计计量缺乏明确性

在很多房地产企业的财务会计工作中，受诸多因素的影响，很容易出现财务会计计量缺乏明确性、较为模糊的现象，如：会计政策、会计人员的专业判断能力、特殊的经济业务等，在这些因素的影响下，房地产企业的财务数据真实性受到质疑。例如：在房地产企业的或有损失、无形资产摊销、坏账损失、残值预计、存货跌价损失、固定资产使用年限等会计核算事项的计量与确认过程中，都需要企业的财务人员具有较强的专业判断能力，一旦受会计人员专业判断能力的影响，这期间的计量必然会出错，资产项目数据的真实性也受到了影响。

（二）财务报表内容缺乏客观性

资产负债表和利润表是传统财务分析中财务指标体系的主要财务数据来源。如前所述，这两张报表很容易出现利润操作的行为，这就使得财务报表的内容缺乏客观性、真实性，企业的管理层这种对利润操纵的行为主要是为了达到对经营业绩粉饰的目的。例如：某房地产企业通过延迟对固定资产维修费用、研发费用的确认来降低企业的经营成本，实现企业会计利润的提升，这种情形下如果仍然采用资产负债表和利润表中的数据进行财务分析，那么房地产企业财务分析评价的客观性必然会受到影响。

（三）财务数据的来源较为单一

在传统的财务分析指标体系构建中并没有引入现金流量表中的数据，这就使得财务分析的结果无法客观评价房地产企业的偿债能力、资产收益水平。

例如：由于房地产项目的开发投资金额庞大、开发周期较长，因此，大部分房地产企业采用预售的方式进行销售，这样做可以使房地产企业提前回笼资金、降低投资风险。然而预售的方式会对房地产企业的财务指标带来影响，当房地产企业在项目前期预收账款大量增加时，企业的负债总金额也会随之增加，从而导致企业资产负债率升高，报表的使用者很容易对企业产生误解。

（四）财务分析指标缺乏完善性

如前所述，房地产的预售特性，在当年体现收入、成本、利润等实际是项目以前年度的销售业绩体现，具有滞后性。例如：房地产企业的这种预收方式还会对收入和成本的配比产生影响。在房地产项目开发初期，房地产项目在未符合收入确认的条件下并不能够将预收账款确认为收入，建安成本只是反映出资产负债表中的存货科目的内容，而期间费用又直接在利润表中反映，房地产企业的损益最终并未得到真实的反映和体现，如不改善也会造成报表使用者和阅读者的误解。

三、财务分析指标体系建设的原则

企业财务分析与评价指标是一个综合性的指标体系，并非单一的指标。分析与评价指标体系是构成财务分析体系的重要内容，同时也是一大难点。因此，在进行房地产企业财务分析指标体系设计时，一方面要设计一套符合我国新会计准则关于财务报告分析的要求，另一方面还应该对房地产企业的全面发展、核心技术竞争能力的提升起到积极的推动作用。

（一）可理解性

所谓可理解性主要是指房地产企业财务分析指标体系的构建必须是可以理解的、能够被执行者恰当地作出解释的，否则财务分析指标体系就没有任何价值。对于那些很难理解的财务分析指标体系，很容易出现错误的评价结果。因此，房地产企业财务指标体系构建的一个重要原则就是一定要确保指标体系的清晰性、可理解性。

（二）可操作性

房地产企业财务分析指标体系的建设中，指标的相关数据信息采集具有可操作性、可行性，同时指标体系本身的设计也必须具有可行性，这也是房地产企业在设置财务分析指标体系时要充分考量的一个重要因素。对于缺乏可操作性的财务分析指标体系，即使设计得再科学、再系统、再全面、再合理，也失去了它的使用价值。

（三）重要性原则

此处所指的重要性主要是重要性与全面性相结合的基本原则。有的财务分析指标具有较强的独立性，是其他指标无法替代的。但是有的指标与这些指标又具有很强的相关性，这就要求房地产企业在设置财务分析指标体系时要进行充分考量，尽量避免设计的指标过多，有效避免财务分析指标体系过于累赘、繁杂，最后导致企业财务分析时投入的成本增加。

（四）决策有用性

财务分析主要是通过对财务报表数据的转换，使其成为更有价值、更有用的信息，从而帮助报表的使用者对经营决策进行改善。因此，房地产企业财务分析指标体系的构建必须要满足信息使用者的决策要求。我国新会计准则中首次采纳了决策有用观这一理论观点，这种观点认为财务报告的首要目标就是为现有的、潜在的债权人、投资者、其他信息的使用者提供做出理性的信贷、投资以及相似决策所需要的、有价值的、有用的信息。由此可见，房地产企业财务分析指标体系的构建也不例外，通过财务报告的形式，能够让信息的使用者更加了解企业的现金流量、经营成果以及目前的财务状况等相关方面的信息，为他们做出相关的决策提供帮助。因此，分析指标体系的设置能够帮助使用者做出更科学、更合理、更有用的决策。

（五）全面性原则

全面性是指房地产企业在建设财务分析指标体系时要进行充分的考量，不仅要考虑生产经营活动带来的现金流量，同时还必须兼顾筹资活动、投资活动中带来的现金流量。因此，企业在财务分析指标的改进过程中要综合考虑各方面的因素，将企业的财务信息都纳入分析的范畴中，从而对企业的各项经营成果进行全方位、无死角的分析。

四、基于现金流量下房地产企业财务分析指标体系建设的思路

（一）企业获利能力评价体系

在房地产企业的财务分析中，对获利能力进行评价时可以将现金流量表中的数据信息引入其中，以此来确保房地产企业获利能力评价的客观性、公正性，从而为企业的投资者进行投资决策时提供更为可靠的数据依据。

1.净资产现金收益率

单项指标需要计算出经营生产活动中的现金流量与取得投资收益收到现金之和，然后再剔除固定资产折旧、利息之后的差额，用此差额除以平均净资产就得到企业的净资产现金收益率。这项指标能够将房地产企业净资产运营中的现金收益能力真实地体现出来，该数值越高，就表明房地产企业的现金收益能力、资本积累能力越强，完全可以确保企业的债权人和投资人获得相应的利润。

2.总资产现金报酬率

该项指标需要计算出房地产企业在经营活动中所产生的现金流量、取得投资收益收到的现金以及支付所得税款之和，然后再将固定资产折旧从中剔除掉，得出的金额除以平均的总量就可以计算出该项指标的数值。该项指标能够充分地体现出房地产企业的资产运作效率和资产的总体收益能力，数值越大表明现金的支撑能力越强，企业的获利能力也就越好。

（二）企业偿债能力评价体系

房地产企业充分利用财务杠杆的水平主要是通过偿债能力指标得以体现，该项指标还对房地产企业所面临的财务风险程度进行综合的评价，帮助企业对负债结构及时进行调整、加强对企业风险的管控。

1.现金到期债务比

该项指标主要是用房地产企业在经营中的现金流量除以本期应付的票据与本期到期长期债务之和所得出的数值，该指标充分地反映出企业在某一个会计期间内所拥有的现金流量是否能够用于偿还到期债务的能力。不同于传统的财务分析指标，现金到期债务比这项指标使企业的偿债能力得到更加真实的体现，使企业能够了解到当前的还债压力。

2.现金负债比率

该项指标主要是通过计算房地产企业在经营活动中所产生的现金净流量与本年末的流动负债之间的比例获得的数值，该指标将房地产企业经营活动中的现金净流量对短期债务的偿还能力得以充分的反映。该项指标数值越大表明企业的财务基础越牢固，在未来的发展中企业也可以采取稳健型的财务战略。但是该项指标并不是越大越好，这主要是由于该项指标越大表明房地产企业并未得到充分利用的流动资金越多，反而使得房地产企业的获利能力下降。

3.现金利息比率

该项指标主要是用房地产企业的经营现金净流量除以利息支出获得的数值，该项指标主要是充分体现出在一定会计期间内的现金流量对偿还贷款利息的保障能力。如果该比率小于1则说明房地产企业经营活动中的现金已经无法满足偿还债务利息支出，这也充分表明房地产企业在未来将面临偿债风险。

（三）企业运营能力评价体系

在传统的房地产企业财务分析指标体系中，运营指标只是将成本总额或者是收入总额笼统地引入其中，而这些收入与成本中还包含着并没有实际实现的成本或收入，这对评价结果的客观性带来了影响。因此，在运营能力指标的重构中，房地产企业应始终站在资金周转的角度，对于那些未能实现的经济业务数据一定要予以剔除。

1.总资产流转率

该项指标主要是房地产企业计算在经营活动中产生的现金流入与平均资产总额之比获得的数值，该项指标能将房地产企业的总资产周转速度充分反映出来，并且对总资产的利用效率高低进行准确的判断。从现金流量表中获得的经营活动现金流入数据中剔除了应收未收项目的数据，避免房地产企业出现虚增收入的问题，确保对房地产企业的总资产周转情况做出准确的评价与分析。

2.流动资产流转率

该项指标主要是房地产企业计算销售商品收到的现金与平均流动资产之间的比例获得的数值，该项数值可以将房地产企业现有已收到的销售收入占流动资产的比重，这其中已经剔除了尚未收回账款的数据，使得指标数据的说服力更强，减少了企业粉饰报表的行为。

3.存货流转率

该项指标主要是房地产企业通过计算购买商品所支付的现金与平均存货之间的比值获得的，该指标反映出房地产企业在某一会计期间的实际支出金额在存货中的比重，主要是对房地产企业的存货周转情况进行科学而全面的评价，计算的结果也更精准。

（四）企业发展能力评价体系

投资者十分关注房地产企业的发展能力评价指标，这主要是由于该指标能够最直接地体现出房地产企业在未来一段时期内的发展状况、投资者投资回收保障等情况。目前从整体上看，宏观政策、市场需求量、房地产行业的景气度等因素是影响房地产企业发展能力的主要外部因素，而营收增加、资本增值、利润增加等因素则是影响房地产企业的内部因素。

1.净利润增长率

该项指标主要是房地产企业通过对本年度净利润增值额与年初净利润的比值经过计算后获得的，该项指标充分体现出房地产企业的净利润，在某一会计期间内的增减变化情况。当单项指标呈现出逐年增长的态势时，说明房地产企业在未来的发展能力越来越强。

2.现金流量增长率

该项指标主要是房地产通过对本期经营活动现金净流量增长额与本期经营现金流量的比值通过计算后获得的，该项指标充分体现出房地产企业管理现金流量的能力，数值越高表明企业能够将更多的利润转化为现金流量，说明企业具有较强的可持续发展能力。

3.内含增长率

内含增长率，需要企业在不考虑外部融资销售增长率的情况下，对完全依靠企业自身经营销售取得的销售增长率进行衡量。该项指标的计算需要明确经营资产销售百分比、股利支付率、计划销售净利率等数据，通过对该项指标的计算，使房地产企业在应对房价变动、贷款利率变化、国家宏观政策调控等情况下可以通过自身的经营管理来实现企业的稳步发展能力。

五、结语

综上所述，在新时期房地产企业的发展中，传统的财务分析指标体系已经无法满足时代发展提出的要求。因此，房地产企业应站在现金流量的高度，对自身的财务分析指标体系进行重构，从而全面提升房地产企业财务报表的真实性，并且对企业的经营业绩和发展能力进行客观而真实的评价，为促进房地产企业的可持续发展奠定坚实的基础。