建筑工程管理在房地产项目中的应用策略

林玮超

建筑施工管理质量向来受到建设单位关注。本文从建筑工程管理内容与特征入手，讨论房地产项目加强施工管理的作用，提出房地产项目管理中的主要问题，最后分析房地产项目中如何提升工程管理质量，希望对相关研究带来帮助。

房地产行业的发展关系着社会进步和人们生活质量，而房地产工程建设管理涉及诸多内容，包括招投标、方案设计、工程建设与项目销售等环节，需要建设单位进行现场全方位管理。近年来部分建设单位由于管理不到位导致诸多工程质量问题，引发社会强烈反响，新时期要求建设单位响应国家号召，开展好安全管理工作，并且做好施工质量控制、进度管理，由此促进建设行业的可持续发展。

一、建筑工程管理内容与特征

1.建筑工程管理内容

建筑工程施工管理就是在明确施工目标的前提下开展项目管理工作，重点在于把控施工进度，优化现场资源配置，由此创造良好效益。建筑工程管理具有专业化、复杂化特征，现如今施工工艺不断创新，材料性能逐渐优化、种类增多，整体上提升了工程建设水平。关键在于对施工材料的应用，进行人员的科学管理，严格遵守施工工艺，除了质量管理还需要进行现场进度管理、安全管理以及成本管控，进而通过多项举措提升建设单位市场竞争力。

2.建筑工程管理主要特征

其一，做好提前准备工作。建设单位要做好施工准备工作，其中包括预控，计划，备案，比如预控方面需要管理人员整体上把控施工过程，其中包括施工方案的制定，之后分析可行性。在计划方面，由于施工前期的准备工作对施工效益有直接影响，需要分析建筑材料的市场价格，确定机械设备的租赁情况，保证施工人员素质过关。此外，需要对施工期间可能出现的问题分析，做好备案，制定应对措施，进而让项目顺利进行；其二，协调性强。建设单位要做好各方的协调工作，包括与设计单位，监理单位，施工单位加强合作，管理好供应商与分包商，分析外部环境等。

二、房地产项目强施工管理的作用

房地产项目涵盖工程建设的整个过程，需要对项目开发到建设的整个周期进行标准化管理，起到节约项目建设成本与通过验收的目标，整体来说房地产项目的管理与质量、进度、安全、成本等方面都有关，只有做好相关管理工作才能创造综合效益，其主要作用如下：

1.保证项目建设效益

在房地产工程中通过加强工程质量管理能够创造良好建设效益，这也是建设单位的出发点，主要是管控具体施工环节，减少材料浪费，并且根据项目建设需求对人员与机械的合理调配，通过多项举措节约项目建设成本。

2.提升施工安全性

在建筑工程中施工期间会受到自然因素以及人为因素影响，由此埋下安全隐患，因此建设单位需要协调好工程质量、安全管理、施工进度之间的关系。新时期要求建设单位科学制定安全管理制度，及时发现与解决存在的安全问题，由此保证施工人员安全，减少建筑质量隐患，保障群众的生命财产安全。

3.提升项目管理水平

在房地产工程中通过科学的施工管理制度有助于加强细节管理，整体提升工程建设质量。现阶段建设单位对工程建设问题高度重视，积极促进部门之间配合，协调各个工序，由此减少施工碰撞问题和工程事故，进而树立良好的行业形象。

三、房地产项目管理中的主要问题

1.管理问题

（1）安全管理力度不足

在房建工程当中安全管理始终是重点，然而部分建筑工程未能制定完善的管理制度，也未能意识到安全管理工作的重要性，主要表现为施工人员在现场缺乏有效防护、安全防护设备应用不到位、高空安全保障措施不健全，未能落实安全管理的制度要求，该情况下进行工程建设会埋下诸多安全隐患。

（2）成本控制存在问题

在房地产项目建设过程中质量始终是根本，然而部分建设单位未能协调好质量控制和建设效益的关系，主要是为了节约项目建设成本所选择的建筑材料质量偏低，再如为了追赶工期忽视质量管控，一旦后期出现返工情况施工成本随之增加。

2.组织问题

（1）人员管理问题

在房地产项目建设期间施工人员、监管人员专业能力直接影响着项目建设，有研究发现项目建设中存在的主要质量问题在于管理不到位和操作不当。从当前房地产项目建设整体情况来看，从业人员素质参差不齐，而房地产项目推进的过程中也缺乏培训，导致施工人员的专业能力没有提高，对项目建设整体水平造成影响并埋下安全隐患，比如监管人员未能加强现场环境管理，导致施工秩序混乱，再如由于缺乏质量控制意识容易出现返工情况。

（2）制度建设问题

房地产项目建设具有工程量大、参建人员多、工序复杂等特点，为确保建设效益需要科学制定管理制度，然而部分建设单位重点关注进度管理，未能将质量管理制度严格实施，并且存在分包单位管理水平控制问题，未能严格遵守管理制度。此外，受到管理机制不健全的影响，进行现场人员管理、材料管理、机械设备管理都存在漏洞，进而整体上影响项目建设质量。

3.技术问题

在房地产工程建设过程中为确保工程建设质量需要监管人员发挥其作用，不过单靠监管人员自身难以实现全面化、系统化管理，还需要应用现代化技术。房地产工程项目施工范围广、现场监管难度大，然而很多房地产项目现场依旧采取传统的管理模式，不同部门与施工环节的交流不畅通，并且设计方案变更速度较慢，导致整体监管效率偏低。

四、房地产项目中如何提升工程管理质量

大唐云水间项目位于厦门市同安区汀溪镇石鼓山庄北侧，建筑结构为框架/框剪形式，工程规模为84915.211平方米，项目于2017年12月28日开工，工程总造价13775万元。本项目中，厦门市大族房地产开发有限责任公司、厦门同安市政建设开发有限公司为建设方，现工程正在进行中，勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位明确自身职责，以下主要分析工程管理质量与实际管理措施。

1.开展成本控制和安全管理工作

（1）做好成本控制工作

建设单位为了获取最大化效益需要在保证项目建设质量的前提下通过多项途径进行成本控制，现阶段成本管控涉及诸多内容，主要包括材料采购管理、机械设备合理配置、做好设备养护与维修、减少运输费用、节约人力成本等，其中在材料采购环节需要基于货比三家的原则，确保采购的材料质量达标，平衡好效益与质量的关系。再如机械设备管理环节需要结合房地产项目建设的内容进行机械设备采购，之后定期进行机械设备维修与保养，通过必要的资金投入避免机械设备超负荷运转而出现故障。此外，在房地产项目建设的整个周期都需要进行成本管控，确定验收标准，并且切实开展好思想宣传工作，让全体项目建设人员具有节约意识，比如避免机械设备空转，及时关闭电源，对雨水和污水再利用，进而减少水电资源浪费。

（2）加强施工安全管理

其一，要求项目建设单位对施工安全问题高度重视，监管人员与安全管理小组需要深入现场开展安全检查，指出施工人员不规范操作行为，由此排除安全隐患，施工人员也将逐渐增强安全意识（如图1）；其二，在房地产项目建设的整个周期内都需要定期开展安全教育工作，其中本项目每个月定期召开安全生产例会，现场播放近年来典型的工程安全事故，日常施工之前由各班组告知注意事项，确保安全宣传到位；其三，制定安全管理规范，为了达到文明施工，建设单位定期针对施工人员开展了安全培训和教育工作，并且进行安全技能考核，确保严格遵守安全生产规定，在现场管理环节保证安全标识数量足够并且内容完整，让监控设备遍布整个施工现场，不留死角，并且在一定距离内放置灭火设备与报警器，一旦出现安全生产事故可以及时警报，整体上落实安全防护措施。

图1 施工安全管理

2.加强人员管理和制度建设

（1）做好人员管理工作

在房地产项目建设过程中人员素质高低直接影响着项目建设质量，为解决部分人员能力不足问题，本工程在人员录用培养了等方面加大力度，其中在人员录用环节做到重点考察，分析企业技术水平、安全意识、服从意识，由此满足施工要求，后期同样对在岗人员定期进行培训与考核，由此保证施工人员专业能力过关。从监管人员的角度讲同样需要加强自我学习，积极参与各种培训活动，能够结合项目建设情况，明确自身管理范围，并根据管理制度实施管理措施，一旦出现项目建设问题要追究相关人员责任，随着施工队伍素质的提升确保规范化施工。

（2）完善施工管理制度

在房地产项目建设过程中制定完善的管理机制十分关键，而本工程的土石方和桩基工程施工直接对后续建设产生影响，从工程质量与建设进度方面考虑细化管理制度，主要措施如下：其一仔细检查每道施工工序，并且实现不同工序的有效衔接；其二，建设单位明确规定了管理人员、技术人员以及操作人员职责，其中监管人员主要是协调好不同施工环节，由此确保项目规范化开展，一旦项目出现安全问题保证及时启动应急机制，最大限度地减少人员和财产损失；其三，确定了施工范围；其四，建立了企业法人财产制度，确立了施工企业法人的独立地位，充分发挥在施工主体的作用。此外，通过施工管理制度的建设实现了对施工成本、施工工期进行了控制。整体看来，在管理机制创新后大大降低了施工风险，施工建设单位的市场竞争力进一步提升。

3.应用先进的管理技术

（1）应用BIM技术

现阶段信息技术飞速发展，多种现代化的技术得到了应用，使得施工效率有效提升，通过信息技术的应用便于项目管理人员进行资料搜集，开展安全管理、进度管理等工作。本项目建设应用了多种先进的管理技术，其中BIM技术发挥了重要作用，通过可视化界面帮助监管人员把控项目进度，通过编辑以及虚拟演示帮助项目管理人员结合工程实际情况调整施工进度，如果预期施工进度和实际施工进度存在较大差异，利用BIM技术调整分析施工重难点，在施工管理环节利用BIM模型直接输出综合管线图及单专业拆分图，指导现场施工期间三维可视化代替了传统二维图纸，使施工单位明确设计意图和管线安装层次，避免施工人员误读设计图纸，主要价值体现在以下方面：其一，管线优化。原有施工模式下管线凌乱压抑、层高高、净高低、品质差，BIM技术优化之后管线走向规整、层高低、净高舒适、地库观感视觉好；其二，门厅净高优化。原有施工模式下门厅前落客区顶板较低，导致管线进入门厅前净高下降，影响入户空间的净高与观感。BIM技术优化之后将入户空间处顶板抬高500mm，并且门厅梁高相应减小，视觉感受提升；其三，车道车位净高优化。原有施工模式下梁高800毫米下净高仅2600毫米，由于消火栓管经过车道，导致吊架下净高仅2380毫米，通过BIM建议将消火栓管向南移动，净高达到2470毫米，满足车道净高要求；其四，汽车坡道净高优化。原有施工模式下1#汽车坡道板底净高仅2500毫米，喷淋吊架下净高仅2370毫米，不满足坡道净高要求。通过BIM技术将顶板抬高100毫米，满足了坡道净高要求。

（2）混凝土施工技术

本工程建筑结构为框架剪力墙，而施工中应用了大量的混凝土材料，为了避免出现混凝土裂缝问题，施工期间切实做好温度控制、科学进行水泥、砂石配比，在桩基施工中同样对材料配比、浇筑、振捣等环节高度关注，与此同时重点检查设计图纸是否存在缺项漏项，由于本工程建设周期较长，混凝土施工较多，建设单位还充分结合气候特征以及工艺要求，选择材料严格控制拌和时间、振捣频率，确保混凝土质量过关。此外，在桩基础施工中对后角部位混凝土浇筑施工十分重视，保证了施工利用的材料模板质量和规格达标，之后开展浇筑作业。

五、其他管理要点

1.更新管理理念

在房地产项目建设过程中思想创新十分关键，为此本工程监管人员和施工人员始终将质量控制作为出发点，深入分析市场行情，积极探索全新的管理模式，一方面是重视资金的动态化管理与技术引进；另一方面，促进了不同施工环节的配合，科学制定项目管理方案，明确工期目标和安全管理目标，确保项目顺利实施。本工程施工利用了精细化管理思想，也就是在施工前期进行了技术交底，并且在施工环节严格遵守设计方案，让各项施工内容有序开展。此外，在项目建设的过程中明确了班组长的责任，进行质量责任登记。

2.创新组织机构

为了推动项目顺利进行本工程中建立了完善的组织机构，其中组建了质量管理部门、安全管理部门、材料采购部门和后勤保障部门，每个部门都配备管理人员，确保对各个环节的细化管理，实现了各部门之间配合，与此同时结合项目实际情况优化管理流程出现，质量问题后确保能够追究人员责任。

六、结语

综上所述，房地产项目建设管理涵盖的诸多内容，然而当前还存在着诸多影响因素，为此要求建设单位制定科学的管理措施，有效解决管理机制不健全、管理模式单一、人员素质偏低的问题，进而推动项目顺利进行，创造良好的建设效益。