房地产企业现金流管理存在的问题与对策

文/张碧红（沈阳威嘉置业有限公司）

近几年，虽然房地产行业发展步伐不断加快，但是也将会受到国家宏观政策的调控。房地产企业在进行财务管理时，现金流是财务业务中的重要内容，会给企业财务管理的质量和效率带来直接影响。要想成为房地产企业创造更多的效益，防控财务风险，应从现金流管理角度入手进行控制与管理，防止现金流断裂，维护企业整体效益，给房地产企业稳定经营和发展奠定扎实的基础。

一、房地产企业现金流的特点

（一）资金需求量大

对于房地产企业来说，不管是在房地产项目开发建设，还是企业经营管理中，都会投入一定成本。例如，在项目建设施工过程中，资金需求量比较大，需要结合房地产项目现场实际情况采购相关设备和材料，从而保障后续施工工作顺利进行。与此同时，在房地产企业经营管理过程中，也会支出一些管理成本，用于企业发展筹划，实现房地产企业健康发展。由此可见，房地产企业在现金流方面展现出资金需求量大的特点[1]。

（二）回收周期长

对于大部分房地产企业来说，由于处于发展阶段，随着发展步伐不断加快，工程项目数量增多，业务规模日益扩大，每个房地产项目都需要立项、规划、设计、建设等，竣工以后还要涉及房地产项目销售、租赁等，这些项目逐步完成消耗的时间比较长，一般为2~3年，在某种程度上延长企业项目资金周转期，从项目开发建设投入资金到竣工完成，之后到房地产项目销售以后才能从中获得收益，实现资金回收。回收的资金又会被投放到下一个房地产项目中，不断循环直到企业获利，所需周期比较长。

二、房地产企业现金流管理的主要内容

第一，现金流流程管理。指的是结合当前企业现金流数量和流动状况，对现金流量科学预算和安排，做好现金流量控制与管理工作，也就是从事前、事中、事后等多个方面进行管理。预测和计划是现金流量预算编制的基础，需要结合各个部门实际情况做好协调安排工作，合理划分预算管理职责，对预算实施过程资金投放情况进行监控，合理管控资金。在使用资金时，现金流量预算不能与实际相符，容易产生一些偏差，在对偏差原因分析调查以后，对预算方案进行调整，以达到理想的现金流循环效果。在反馈与审核过程中，需要结合企业实际情况科学设定管理指标，对现金流量预算执行情况进行评估，并且评估各个现金使用部门整体绩效。

第二，现金流流量管理。一般情况下，现金流划分为三个方面，也就是现金流入、现金流出和净现金流。现金流入指的是在企业经营发展中获得的现金，现金流出则是企业用于开发建设支出的现金，两者之间差额也就是净现金流[2]。在对企业现金流结构调查分析过程中，需要了解企业现金流入与现金流出之间的差额和经营活动状况，通过对现金流结构调查分析，能够掌握现金流入与流出之间的比例，判断企业战略布局是否合理，评估现金流是否安全。

第三，现金流流速管理。现金流流速管理是指整个现金周期从资本流出到内部流动的速度。现金流越快，企业活力越强。通过提高现金流周转速度，可以防止现金流分解。现金流量可采用基于因素的方式完成现金周期计量，包括存货周转率、应付周转率、应收周转率等。

各个行业交易周期和经济周期展现出不同特点，因为每个项目周期时间各不相同，现金周期也会产生一定变化，在对现金流量均衡过程中，需要精准计算企业现金周期。

三、房地产企业现金流管理存在的常见问题

（一）现金流量管理制度不健全

当前部分房地产企业运营发展中，通常会比较注重经营效益，忽略现金持有的机会成本。此外，企业在提高资本时间价值和资本运营安全性方面将会面临一些问题，即企业过于重视短期利润目标，没有从长远角度入手进行现金流量管控，在现金流管理上相对较为盲目，没有制定详细的管理计划，现金流量管理制度缺失，从而产生一系列问题[3]。

（二）投资活动过于注重追求土地储备

土地储备和现金对于房地产企业而言是非常重要的，其中土地资源在我国相对比较短缺，因此，房地产企业在经营和发展中，过于注重土地储备，甚至通过圈地的方式囤积大量土地。然而，在房地产企业经营发展中，企业领导不会重视土地储备造成企业资金的大量占用，更没有注重资金均衡。在实际中，企业通常把一些资金用于获得土地使用权上，以谋求更多的项目效益，一味地强调土地大量储备，使得现金流失衡。

（三）融资渠道单一且成本太高

当前一些房地产企业融资方面缺乏理性。一些企业管理者没有认识到债务融资对自身发展的影响，比例过高对企业的影响。他们不明白，大量贷款不仅会造成大量资金沉淀，还会产生各种和资金相关的问题，如利息与机会成本增加等，企业领导没有树立正确的管理理念，对现金流管理的重视度不高。

（四）缺少现金流风险预警机制

通常情况下，部分房地产企业管理人员对现金流管理的风险意识比较薄弱，一味地强调企业具体收益和净利润，而对现金流管理的重视力度不高。并且，一些房地产企业资产结构缺乏合理性，股权和经营权没有做到充分分离，因为一些投资者直接参与到企业经营管理活动中，使得管理权比较集中，实际管理情况与权责分离要求不符，越权行事现象比较普遍，特别是在现金流管理控制方面问题比较严重，加剧了经营管理风险的出现。当前一些房地产企业正处于高速发展阶段，而房地产企业通常不会注重现金流量管理，即便一些企业制定了现金流管理计划，但是过于形式，没有将其落实到位。

从当前经济市场发展情况来看，一些房地产企业实现自身价值依然是以追求效益最大化为根本，但是在实际经营发展中，虽然现金流管理不重视的情况发生一定改观，但是整体效果并不理想，缺乏完善的风险预警机制，采用的现金流管理对策不科学，现金流控制力度有待加强，容易造成资金流的断裂，不利于企业更好发展，这也是当前房地产企业在现金流管理过程中需要重点处理的问题[4]。

四、房地产企业现金流管理的优化对策

（一）制定现金流管理的长期战略规划，完善现金流管理体系

为了更好地完成现金流管理工作，房地产企业应从实际入手，根据发展战略制定详细的管理计划，完善资金管理机制，优化现金流控制体系，以实现现金流合理运行为重点，完善现金流管理体系。一方面，确保净现金流为正。房地产企业与普通企业存在一定的差异性，其现金流量周期较长，投入资金量较大，影响现金流运行与发展。基于此，房地产企业应从长远发展角度入手，结合企业经营情况，确定经营周期，并适当调整资金管理对策，加强资金支出控制，节约成本。在进行现金流控制管理过程中，尽量控制资金使用成本，其中包含了融资成本、闲置机会成本等，要求企业在项目开发建设中，在对现金流科学预测和管理的情况下，制定科学的资金流管理方案，适当调整投资与融资环节中现金流量情况，科学制定项目融资计划，完善投资决策，保证现金流在满足房地产项目开发建设要求的同时，也不会发生过多资金闲置的状况，从而减少企业融资成本。除此之外，实现企业价值最大化，房地产企业在开展现金流管理工作时，需要结合企业价值最大化发展目标，在保证企业稳定经营的同时，通过提高资金使用效率、加快资金流动等方式保持良好的资金流动性，从而更好满足房地产企业经营发展要求，将企业流动资金转变为生产力[5]。

（二）进行有计划的土地储备，维持现金流的平衡

保证企业现金流平衡，对房地产企业经营发展有着重要意义，在此过程中，要求房地产企业在增加土地储备量的过程中，需要重点思考以下问题。第一，确定企业发展规划。企业未来发展部署，需要结合自身发展能力，确定资金供需关系。企业在储备土地时，应根据项目建设开发要求合理储备，防止土地储备比较随意，而是要有计划、有针对地进行土地储备。第二，确定土地储备行为后短期现金流所带来的财务风险。一般情况下，房地产企业在储备土地过程中需要得到充足资金支持，在不合理资本结构情况下拿地必然会增加企业经营压力，影响企业发展。所以房地产企业在拿地之前，需要对自身经营状况和财务现状有一定了解，分析土地储备计划和现金流平衡之间的矛盾。

（三）制定最佳的融资决策，拓展筹资渠道

融资作为企业现金流管理中重要内容之一，通过科学设定融资方案，可以帮助企业获得更多的利益。房地产企业在开展融资活动时，需要结合实际情况科学制定融资决策，并选择最佳的融资方式。不同融资方式在融资额度、融资期限、融资成本方面存在一定差异，企业需要综合思考各项因素，在对未来市场发展情况精准预测的同时，根据企业长期发展战略和短期经营计划，选择适合自己的融资方案。并且，将融资规模控制在理想范围中，在资金统筹规划环节中，要想防止由于资金统筹不规范而产生的各种风险，企业应结合资金需求确定好融资规模，选择适宜的融资方式，扩充融资渠道。

（四）缩短项目周期加快现金回收、提高资金使用效率

受到国家宏观经济政策的影响，房地产企业面临较大的融资压力，同时也由市场中卖方过渡为买方，销售盈利状况不佳将会造成企业现金流的断裂，影响房地产企业长远发展。在这种情况下，不但要减少开发成本，也要加快资金回笼。企业应从市场发展角度入手，科学修改发展战略，调整销售计划，保证现金流的稳定运行。

（五）建立健全现金流风险预警机制

为了防控现金流风险，加强现金流风险预警机制建设是非常必要的。房地产企业在建立现金流风险预警机制时，需要科学设定现金流风险评估指标，一般情况下，现金流风险评估指标有两个，一个是主要评价指标，另一个是辅助评价指标。对于现金流风险中主要评价指标来说，包含了资金负债率、借贷资本率、现金比率等。其中资产负债率的指标功能在于做好企业负债情况调查与风险评估工作，将其作为企业负债水平评估的重要指标；借贷资本率则是指做好企业权益资本调查分析工作，该指标的作用就是对风险程序进行精准判断；现金比例指的是货币资金和资产总额之间的比例，其作用在于考察企业变现能力和现金支付水平[6]。现金流风险辅助评价指标中包含了营业收入现金比例，指的是当其经营性现金流入金额和主营业务收入之间的比例，其作用在于分析已经形成的经营活动中现金流入金额与营业收入之间的关系，是和应收账款增长率相减以后得出的结果，用于应收账款合理协调评估，展现出现金占有率情况。在构建现金流风险预警机制过程中，房地产企业可以从各个环节入手，科学设定风险预警指标，合理划分风险管理职责，要求每个部门结合实际情况对风险等级调查分析，如果部门获得的风险调查评估结果比较大，需要将其作为重点对象，采取可行性对策，加强风险预警和控制，对各项事务进行追踪调查，将风险控制在合理范畴内，降低风险给企业带来的不良影响，加快企业资金回笼，保证企业资金安全。

五、结束语

总而言之，房地产企业在开展现金流管理工作时，需要结合当前现有的现金流管理基本理论和房地产行业发展特点，及时找到企业在现金流量管理中存在的问题，根据不同问题产生原因，提出相应的处理对策，有效提高企业现金流管理水平，减少资金风险发生。在实际中，房地产企业可以从实际入手，结合国家发布的相关政策和市场发展要求，对现有现金流管理方式进行改革创新，从加强融资决策战略化管理等方面入手，做好现金流控制管理工作，对各个活动进行风险预警，完善相应的控制管理体系，降低风险给企业带来的不良影响，减少不必要现金流出，选择最佳的经营发展方案，加快现金流入，完善企业投资决策，保证企业现金流均衡，在给企业各项经营活动顺利开展提供充足资金支持的同时，实现企业持续经营发展目标，为房地产企业长效发展保驾护航。由此可见，现金流在房地产企业经营发展中起着关键作用，企业领导应该给予高度重视，做好现金流控制工作，保证企业稳定经营与健康发展。