房地产成新率影响因素权重量化研究

王有红WANG You-hong

（广州商学院会计学院，广州 510000）

1 成本法评估房地产原理与思路

成本法评估房地产是以重新建造房地产所需的成本为依据评估房地产价值的一种方法，即以重置或重新建造可以产生同等效用的不动产所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金，并扣除贬值来确定被评估房地产价值。房地产贬值表现为实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，所以用公式来表达成本法思路可以表达为：

房地产评估值=房地产重置成本-房地产实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

在评估实践中，房地产功能性贬值和经济性贬值与建造技术、建筑材料、建筑风格趋势、房地产区域政策、规划等密切相关，因此评估实践中，应用成本法评估房地产往往使用成新率，综合考虑房地产的各种价值贬值。成新率根据房地产的建成年代、新旧程度、功能损耗等综合确定。因此实践中，绝大部分采用成本法评估房地产应用评估模型为：

房地产评估值=房地产重置成本×综合成新率

2 成新率传统估测方法

成新率作为成本法评估房地产的主要参数之一，其参数确定的科学性、合理性直接关系到评估结论的科学性与合理性。评估实践中，成新率的估算一般采用年限法和观察打分法确定。使用年限法根据被评估不动产按有关部门关于房屋建筑物经济耐用年限标准，确定尚可使用年限，成新率在数值上等于尚可使用年限与经济耐用年限的比率；观察打分法是以建设行政主管部门有关鉴定房屋新旧程度的参考作为评分标准依据，评估师根据现场查勘，参考《房屋完损等级评定标准》确定房屋建筑物各部分的完好值，确定成新率的方法。使用年限法把房屋建筑物看成一个整体参考经济耐用年限，而观察打分法考虑了房屋各个部分（结构、装修、设施设备）新旧程度差异分别打分，更符合房屋建（构）筑物实际情况，因而观察打分法在评估估测上更科学、客观。

这两种方法都根据相关部门的标准或参考值为依据，没有考虑到房屋建筑物各个个体之间存在着结构特征、装修式样和附属设施设备的各自特点。因而无论年限法还是观察评分法对标准房屋建筑物成新率评估参考性好，但对特殊性用途房屋建筑物如化工厂房、冶炼厂房、装配车间、码头、机场等房屋建（构）筑物的成新率估测来说就忽略了房屋建（构）筑物的自身结构、装修、设备比重各不相同的特点。

本文研究在运用观察打分法确定成新率过程中，对建筑物成各构成部分及其子项目在相同打分下，因对建筑物成新率影响因素多样性及重要程度不同而导致成新率不同，因此重点研究建筑物成新率各影响因素权重的确定，进而为更科学、合理提出评估结论。

3 层次分析法量化研究成新率的权重指标

3.1 层次分析法

层次分析法（以下简称为AHP法）是利用数学工具对相互关联、相互制约的众多因素构成的系统进行决策的一种方法。其本质是一种思维方式，即把复杂的问题分成若干层次，使决策者在比原问题简单得多的若干层次上对各因素进行两两比较判断，并将判断结果表达和处理，实现决策方案对于目标的相对重要性的总排序。同时AHP法还能指出决策者对问题的前后判断是否矛盾，提示决策者及时进行修改。这种方法具有系统性、综合性、准确性等特点，得到了广泛的认可和应用。层次分析法对权重量化过程可以简单概括为：①对成新率评价目标进行层次分解；②根据上一准则层对其下指标对比得出判断矩阵；③计算判断矩阵特征向量及最大特征值，并归一化处理；④排序及一致性检验。

3.2 采用AHP法量化成新率权重具体实施过程

3.2.1 对成新率影响因素进行分析建立层次结构

参照《房屋完损等级评定标准》在对房屋建筑物成新率作为目标进行评定时，将房屋建筑物分成结构、装修、设备三大项作为准则层，每一项又细分为一些具体指标，其中结构包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修部分包括门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装饰；设备项包括水卫、电照、暖气及特种设备。因此经对房屋建筑物成新率影响因素层次分析结构如表1，亟需解决指标层与准则层权重问题。

表1 房屋建筑物成新率影响因素层次结构

3.2.2 构造两两比较判断矩阵

对表1成新率影响指标中自下而上对同层指标因素之间两两比较，就是针对上一层准则U1（准则层），指标元素Ui1至Ui8（i，j=1，2，3…，n）两两进行比较哪个更重要，重要多少，并按1～9比例标度法（见表2）将重要程度进行数量化。即为上述重要程度赋值。

表2 1～9比例标度法各标度值的意义

从而构成一个判断矩阵A，如下：

aij（i，j=1，2，3…，n）为因素i相对于因素j的重要性，其显然该矩阵A为一个正互反矩阵。

3.2.3 计算相对权重和最大特征值

对上面判断矩阵A，根据公式（1）计算其权重向量和根据公式（2）计算矩阵最大特征值。

3.2.4 对权重进行一致性检验

进行权重向量一致性检验，需根据公式（3）计算一致性指标CI，再根据表3矩阵维数查找平均随机一致性指标RI进行一致性检验。

表3 一致性指标RI与矩阵维数对应值

①计算一致性指标CI：

②查相应的平均随机一致性指标RI：见表3。

③计算相对一致性指标CR

当CR＜0.1时，认为判断矩阵的一致性是可以接受的，当CR≥0.1时，应调整判断矩阵，直到它有满意的一致性。

指标层Uij确定好权重后，再向上对准则层（结构、装修、设备）指标同样判断矩阵，计算权重并检验一致性，从而形成对房屋建筑物成新率在结构、装修、设备三个方面的权重。

4 优序图法量化研究成新率的权重指标

4.1 优序图法

优序图法最早是美国穆蒂提出的，是与主观判断相结合的一种系统方法，是通过多个指标进行两两比较，最后给出重要次序或对权重进行量化的方法。该方法较为简单，既能定性评价问题，也能处理定量评价问题。

4.2 优序图法成新率权重量化实施过程

采用观察打分法估算成新率中，对成新率影响因素参照《房屋完损等级评定标准》进行分解，再对各指标层指标进行两两重要性比较赋值，形成评价表。通过优序图法进而计算得到各层评价指标的权重值。具体计算权重过程可按下述过程实施。

4.2.1 分解对成新率影响指标

参照《房屋完损等级评定标准》将成新率影响指标分解如表4。指标直接分解或先分层再分解，这里采用直接分解。

表4 优序图法成新率影响指标

4.2.2 各指标两两比较形成指标评价表

对表4成新率影响各指标两两比较赋值，如U1与U2指标相比，U1相对重要得1分；U1与U2相比相对不重要则为0，U1与U2同等重要得0.5。各要素两两比较后形成评价表5。

表5 成新率指标优序图评价表

4.2.3 计算各指标权重

根据成新率指标评价表5计算各指标得分与总分，再将各指标得分占总分的比重即为该指标的权重值，最终计算过程和结果如表6。

表6 成新率影响因素权重优序图法计算结果

5 小结

运用层次分析法和优序图法确定房屋建筑物成新率，具有不同优势。层次分析法评价按1-9标度进行评价，指标间对比评价过程更精细化，而且需要对权重进行一致性检验，逐层向上评价，分析深入且合理；但相比优序图法计算过程繁杂，影响因素过多时，一致性检验可能无法通过。优序图法两两对重要性比较，能把多因素影响通过两两比较得出简单评价模型，计算过程简单，对评价目标层次少且影响因素众多的评价指标更适用。具体选择何种方法量化成新率指标权重，关键在于成新率指标分层结构。