老城区城市更新初探——以湛江旧大天然片区城市更新项目为例

杨若雪

湛江市规划勘测设计院 广东 湛江 524000

近年来，城市建设呈现出由增量向存量，由数量向质量转变的趋势。优质的城市环境可以满足人民群众对高质量、高品质生活的追求；盘活老城区存量用地一方面可以改善老城区的“旧”问题，主要表现为居住人口集中、配套设施承载力不足、城市形象衰落。另一方面可以焕发老城区的“新”精神，主要表现为拓展新功能、注入新活力、提升新形象。

老城区是城市发展的源头，随着城市结构形态不断演变，形成特有的城市形象和文化底蕴，既是政治文化的中心，也是彰显城市气质的明珠。但也存在活力缺失的问题，面临更新改造的需求[1]。在城市产业重构、节约用地的现实状况下，向内部挖潜是推动老城区城市建设、延续文脉、留住“乡愁”的重要手段。

1 广东省城市更新发展概述

广东省目前正处于工业化、城镇化加速发展阶段，建设用地供需矛盾日益突出。作为城市更新蝶变中的先行者，广东省于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，意见中以旧城镇、旧厂房、旧村庄为对象的“三旧”改造正是其中的重要内容，标志着“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东正式推开，此后从全省到各地市层面陆续出台一系列旧改政策文件，引领了自上而下强政府推动的重点城市更新时代。近年来，在“高质量发展”的引导下，广东省城市更新已迈入“三旧”改造与“品质提升”并重的新阶段。

“三旧改造”政策的出台一方面缓解土地供需矛盾，为实现各大战略部署提供土地支撑，另一方面也为实现经济效益、生态效益、社会效益提供路径依赖。优化土地资源配置利于提高单位土地的产出率，有利于促进广东省产业结构调整升级，转变经济发展方式，通过改造可以改变“脏乱差”的旧局面，缓解城市化进程中的人口用地压力，促进公共产品均等化，延续和发展城市文化，提升居民幸福感指数[2]。

2 湛江旧大天然片区城市更新项目实践

2.1 项目背景与概况

湛江位于广东省西南部，是国务院批复确定的东南沿海重要的港口城市、北部湾城市群和粤西中心城市，习总书记视察广东讲话时特别强调：“把汕头、湛江作为重要发展极，串珠成链，打造现代化沿海经济带”，要求“湛江把握好国家支持海南自贸区发展的机遇，与海南相向而行。”同年，广东省政府确定把汕头、湛江两市作为广东省域副中心城市，解决发展不平衡不充分的问题，湛江迎来了新一轮发展机遇期。

在湛江市区土地资源日趋紧张、产业结构不断优化的形势下，通过对存量用地整合改造，提升土地价值，协调新旧城区关系，是湛江市在新一轮发展进程中进一步优化空间格局，实现人地关系在空间与时间两个维度上相协调的主要手段。

湛江旧大天然片区位于湛江市中心城区内，建成时间在1984年前，占地约50公顷，用地现状主要为①以城中村居民点及旧工厂宿舍为主的居住用地、②以旧工厂为主的工业用地、③及以零售商铺与银行网点、加油站点为主的商业用地。片区三面临城市干路，承接了西侧的城区与东侧的市级公共服务核两大城市板块，是未来赤坎旧城更新重要的外部支点，也是城市公共服务功能向旧城区延伸的空间媒介（如图1）。

湛江旧大天然片区位于湛江中心城区“南北向主通道”的关键位置，区位条件突出，但经过近40年的发展，房屋建筑破旧、道路破损、停车混乱、绿化杂乱 、 配套设施缺失，由于缺乏公意识和物业管理，乱塔乱建、群租现象严重，各项建设均已严重滞后于城市现状发展。湛江市上层次规划对片区的定为“展示城市面貌的重要窗口、现代综合居住组团”，但长期以来由于各项建设条件不成熟，该片区的规划方案也未得到有效建设实施。

在国家自上而下推动高质量发展以及民众自下而上追求美好生活的双重动力下，湛江旧大天然片区深受社会各界重视，其更新改造是湛江市市委、市政府抢抓发展机遇，加快北部湾中心城市和省域副中心城市建设的一项重要决策。片区改造的实施不仅能解决城市建设中的历史遗留问题，而且有利于破解城市建设的土地瓶颈，加快城市更新，推动城市高质量高品位发展[3]。

2.2 改造模式及目标

湛江旧大天然片区改造项目采取了全部拆除的模式和整体改造的模式，通过建设超高层酒店、购物中心、娱乐中心、高级公寓、休闲中心、文化中心。对湛江市中心区的城市建设进行功能升级，打造城市中心的“会客厅”，构建起多功能综合性商业建筑群，创建高档住宅核心区域，推动三旧改造的进程，实现娱乐、住宅和商业的综合功能集成与改造，打造混合社区。

2.3 主要理念

（1）释放土地价值，提高土地利用效率

将旧厂房、旧村场等用地，通过规划改造，将土地的利用方式由粗放型转变为集约高效型，提升土地价值，开发为市级的商业综合体及高档社区[4]；通过城市转型和环境再造，提高土地承载力，促进商业能级提升，并缓解该区域人口居住及就业压力，预留城市空间和城市绿地，提高土地利用率和景观溢价。

（2）改善城市面貌，提升城市景观品质

结合周边城市界面，延续片区西侧及东侧城市主干路景观天际线，打造片区的城市景观界面，改善城市风貌。同时，通过改善地块脏乱差的景观环境，强调生态环境的保护和建设，为民众提供高品质的商业服务和便利的公共配套，创造宜居宜业宜游的城市空间，整体提升城市品质。

（3）提升旧区人居环境特色，提升城市服务的品质

一方面是直接改变了片区现有的旧村、旧厂、旧城区混杂的低效、劣质城市人居环境，另一方面根据时下的发展潮流，通过集约与开放共享结合、特色与民俗融合、技术与服务结合，以及人性化的居民生活场景模拟，为本次改造范围所在的旧城区注入更多鲜活城市功能，切实提升城市设施服务居民的品质[5]。

2.4 以问题为导向的交通功能的优化——延续街巷脉络

湛江旧大天然片区现状干道路网系统基本形成，但次支路网不健全，交通达而不畅，此外过街间距较大，慢性出行环境整体较差。

改造方案在保留文化资源的基础上，通过织补网络肌理，传承街巷脉络,形成外街里巷的道路空间，承接老城新活力（如图2），具体措施如下：

增加道路密度：结合功能分区和建筑布局，东西向和南北向各增加一条十五米宽的支路，同时结合教育设施增加两条街坊路，增加路网密度。

打造慢行系统：梳理现状道路，内部路连通现状道路，打通片区内微循环。建立二层连廊系统优化步行空间，实现人车分流，为慢行系统提供支撑[6]；新增一处公交首末站、调整公交线路、优化公交站点为公交提供支撑。

优化干道交通：优化规划道路线位，避免了道路锐角相交带来的用地浪费和交通安全隐患；取消原外部干道交叉处规划的环岛，采用正交方式，既可节约用地，有利于简化交通流线。

2.5 以需求为导向的公共空间的塑造——创造城市文化绿园道

改造方案在片区内布局带状绿地，将居住区对外开放的附属绿地及建筑退界内的绿化与中轴公园有机结合，形成贯穿全局的带状开放空间，与项目内其他用地有对界面，形成真正意义的混合功能布局，符合先进的城市建设观念，有助于片区市民享受公共服务设施的均衡性，有利于构建安全舒适的慢行系统、城市公园游憩网络及邻里和谐的生活街区（如图3）。

带状绿地与外界对接界面周长增长，全区使用者能高效便捷进入公共开放空间, 绿带界面与两边城市商业及文化功能可以紧密结合，串联文化+商业+生活三个维度，形成的开放空间与商业文化活动的交融与整合，为公共开放空间带来除生态休闲以外更多的多元互动体验[7]。

连续的带状绿廊大幅提升各分地块人与绿地开放空间的互动性及绿地使用率，不同程度的开放程度形成特性各异的开放空间：开放公园（开敞）、城市广场（开敞或半开敞）、公共绿地（开敞或半开敞）。

开放公园为全龄适用的城市活动空间，具主题或纪念性；城市广场以展示城市形象为主功能，具标识性；公共绿地为社区适用的小型活动空间或通过性空间，具流动及节点停留特性。

此外，改造方案践行海绵城市理念，采用低影响开发，结合地形地貌、气象水文、社会经济发展情况，确定规划区雨水径流控制、源头控制、源头削减的标准以及城市初期雨水污染治理的标准[8]。开发建设过程中结合景观建设自净水池、雨水花园、生态草沟、旱溪等绿色基础设施，最大程度减少对城市原有水系统和水环境的影响，确保改造方案不增加既有排水防涝设施的额外负担。

改造方案以城市文化绿园道做为提升城市空间品质和市民生活质量的第一载体，以绿色线性空间带动城市更新和发展，打造生态友好的城市休闲目的地，成为城市文化新名片。

2.6 以发展为导向的地区活力的提升

改造方案一方面需要塑造片区归属感，另一方面，需要与周边片区在功能、空间上加强联系，共同打造宜人生活圈，提升片区活力。

强化区域整体联系——借由城市更新打通基地内现状历史肌理与现代城市功能的联系，承接南侧公共服务职能的置入，对接北侧城市绿色开放空间，让基地融入城市整体。

树立城市新地标——赤坎的旧城街巷是湛江历史一颗璀璨的明珠，湛江旧大天然片区内的天后庙、华府庙、戏台及村剧场均保留相对完整、具有极高的文化价值，有助于营造具有特色人文文化环境和氛围[9]。改造方案结合现有资源布设兼容功能板块，打造延续地域风貌的城市生活博物馆、传承并活化历史与文化的精神灯塔，为地域文化提供了新的空间载体，以文化底蕴为底气树立最亮眼的城市地标。

营造城市展示界面——基地西侧是城市跨组团联系干道，方案在营造内部宜人的街巷的同时，沿人民大道重点关注城市街道立面的打造，展示新城风尚。内部分板块确立建筑风格：商业综合体建筑风格为现代简洁风格，强调外立面的层次、材质质感及色彩的对比，以突出商业地块的地标特质、提高可识别性；高层居住则以简洁明快的色彩为重点，配合不同质感的材质，降低因高密度开发带来的空间集约感；学校采用明亮、浅色建筑材料，以减小过大建筑体量带来的厚重感，同时就项目整体布局而言，形成中部开阔舒朗的空间感受；Loft艺术厂房风格，以质朴的混疑土涂料配合玻璃砖、钛锌板等金属材质，传达人文、质朴、现代的建筑氛围。

3 结论

综上所述，在老城区的有机更新和改造中，结合城区现状，要将改善整体环境作为最终的落脚点，加强对土地价值的释放。改善城市面貌对用地结构进行调整，最大限度地将老城区的人居环境特色凸显出来，优化城市服务，制定切实可行的规划方案，提高城市更新项目所带来的经济效益。