我国《民法典》居住权制度的不足与完善

孟令华 王洪磊

山东求是和信律师事务所，山东 潍坊 261000

居住权制度作为世界各国特别是大陆法系国家的一种物权制度，各国对于居住权制度的立法也是十分谨慎，物权的基本原则之一为“物权法定”原则，故我们确立居住权时是进行了长达十几年的调研。世界各国对于居住权的设立与否都存在很大的争议，无独有偶，我国对于居住权制度是否应当写入《民法典》也一直存在着较大的争议，但是，我国施行的《民法典》在用益物权编最终规定了居住权制度，说明居住权作为物权在我国有较大的适用空间和实用价值，这一制度的确定也得到了大多数人的认可。

一、居住权制度的概念和特征

（一）居住权制度的概念

在对居住权制度研究之前，首先对居住权制度的《民法典》内容进行解释，以此达到准确把握居住权的目的。居住权在我国法律中，主要有以下三种含义：一是公法领域的居住权，具体指公民居住权和住房权利①《上海市农村村民住房建设管理办法（2019）》；“同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合所在区人民政府规定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。”，这一含义主要侧重政府为了保障弱势群众，实现居者有其房的目的，而为中低收入群体提供的福利保障，实现人人有房的目的；二是社会意义上的居住权，简言之，即是有房居住的权利，有房屋能生活的权利，针对的是某一特殊的群体，例如老年人的居住问题等；三是民法意义上的居住权，民法意义上的居住权起源于罗马，由于罗马法典的特殊性和结构，该种意义的居住权泛指非所有权人在房屋居住的权利。我国《民法典》第三百六十九条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”通过本条来看，居住权通常以合同的方式设立，且居住权作为用益物权的一种，主要指占有使用他人物权的一种形式，通过《民法典》的立法以及物权法定原则，居住权作为一种用益物权受到法律保护。通过分析以上三种语境，发现居住权在不同的领域会有不同的含义，本文中，笔者主要从民法意义上的居住权对其进行研究，探讨居住权的制度价值。

（二）居住权的特征

1.居住权是一种用益物权。居住权规定在《民法典》物权编，作为一种物权，它具有物权的一般属性，权利人对居住权享有占有、使用的权能，在权利人的居住权受到侵害时，权利人有权依法寻求物权保护，即有权要求排除妨害。同时，用益物权是一种定限物权，它是在所有权的基础上产生的，权利人基于与所有权人的合意或者法律规定而取得了对物进行直接控制的某些权能，居住权人虽然享有占有、使用的权利，但不享有收益、处分的权利，总之，居住权是不完整的物权，这是居住权作为一种用益物权与所有权最本质的区别。

2.居住权为一种法定的用益物权，有别于房屋的租赁。居住权和租赁权最基本的区别为权利的属性不同，租赁权为债权是一种请求权，居住权为物权是一种支配权，因二者物权属性和债权属性的不同，决定了二者之间存在巨大的差别。一是设立方式存在不同，居住权以合同、遗嘱或其他方式设立，且需要办理登记，未经登记居住权不能对抗善意第三人；租赁权以合同的方式设立，无需登记。二是是否有偿不同，居住权通常是无偿设立，租赁权通常以有偿的方式获得。三是保护期限不同，居住权没有时间限制，通常是长期的，在居住权人死亡后则消失；租赁权最长不得超过20年，超过的部分无效，一般租赁权以合同的解除或终止而消失。

3.居住权具有人身专属性。居住权主要以合同和遗嘱的方式设立，设立居住权的目的是为满足特定人的居住需求，我国《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”可见居住权是针对某个人设立的，具有人身属性，居住权不同于其他的用益物权，其具有一定的人身性，其会随着权利人的死亡而消失。

二、我国居住权制度的不足之处

虽然居住权的设立对于弱势群体的保护具有重要的意义，但是作为一部内容全面、详实的《民法典》，就居住权制度的构建方面还存在不足之处，居住权制度中的有些条文过于原则和笼统，我国《民法典》也仅仅规定了六个法条，导致有时在司法实践中适用性较差，甚至出现“同案不同判”的裁判案例。

（一）居住权的客体不明确。我国《民法典》规定，居住权的客体为“他人的住宅”，针对“住宅”这一词汇，我国的法律体系中并没有清晰的界定，住宅是否包括房屋的一部分？是否区分“大产权”还是“小产权”？这都没有明确的规定，按照广义解释，住宅应当包括所有能居住的场所。此外，对于房屋的一部分能否设立居住权以及房屋的附属设施（阁楼、地下室等）能否设立居住权亦未规定。对于“小产权”住宅、附属设施等，又该如何进行居住权登记？这在实践中都是十分棘手的问题，由于非“大产权”房屋的居住权登记存在不可操作性，因此需要进一步对居住权的客体进行明确。

（二）居住权的设立方式不够明确。我国《民法典》第三百六十六条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，《民法典》第三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，以上两个条文明确规定了，居住权可以以合同或遗嘱的方式设立，除此之外，《民法典》并未规定可以以其他方式设立，亦未规定兜底条款，使得居住权的设立方式过于单一，显然在实践操作中会出现除合同和遗嘱之外的其他设立方式，在遇到其他方式设立居住权时，容易使《民法典》束之高阁，此外，《民法典》未规定可以通过法院判决的方式设立居住权的情形，这种方式在法院的司法实践中预计非常常见，笔者认为应当确立这种方式。

（三）居住权人的权利和义务没有规定。《民法典》第三百六十九条规定“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，本条仅是笼统和模糊地规定了居住权不得转让和继承，对居住权设立人不得出租房屋进行了限定，但是没有规定居住权人的权利和义务，居住权作为一种用益物权，依据物权法定的原则，应当对居住权人的权利和义务进行规定。此外，对于设立居住权的房屋不可出租这一规定，会导致租赁市场产生混乱，承租人去查询不动产是否设立居住权时，可能会存在程序上的障碍，有的不动产登记部门会以无利害关系不允许查询。

（四）居住权的消灭事由规定过于简单。我国《民法典》第三百七十条规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记”，这对居住权的消灭进行了列举式的规定，也就是说，居住权只有在期限届满和居住权人死亡时才可以消灭，这一规定过于简单，并且这一规定与实践不符，没有将协商一致消灭居住权的情形写入《民法典》，没有与以合同约定的方式设立居住权的方式形成体系，此外这一规定也没有将法院判决解除居住权列入，对于居住权设立不合法的，应当规定法院可以以判决方式解除居住权。

三、我国居住权制度的立法建议

居住权作为一种社会制度，是一种不断发展、不断适用于社会的制度，由于法律具有滞后性，立法无法将其进行全面具体的规定，居住权写入《民法典》无论在立法还是司法领域，都具有里程碑的意义。但是由于立法的严谨和简练，无法形成一套详细的操作规范，因此，笔者对于现行《民法典》中的居住权制度相关条文提出自己的思考和建议，以期在司法实践中产生更好的适用效果，充分发挥居住权制度的价值。

（一）扩大居住权的客体范围

我国法律对住宅没有明确的规定，但是在《民法典》中“业主的建筑物区分所有权”一章，规定业主不得擅自将住宅改变为经营性住房等相关内容①《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，通过该法条可以分析，住宅可以理解为专供使用、不可营利的房屋。但是《民法典》第三百六十六条将居住权的客体定义为“住宅”而不是规定为“房屋”，明确限制了居住权的客体。建议进一步扩大居住权的客体，将居住权的客体扩大至阁楼、地下室等附属设施，同时，在进行居住权登记时要进行实质审查，以测绘和拍照的形式确定居住权的具体范围和空间，避免对设立居住权的区域出现歧义。上述客体扩大之后，居住权登记的范围必然会扩大，建议不动产登记部门出台相关的文件，对各类权属的房屋按照规范进行不动产登记。

（二）明确居住权的设立方式

我国法律仅规定了可以以合同和遗嘱的方式设立居住权，这明显与西方国家的法律和主流观点不一致，现在随着居住权制度的发展，世界各国逐渐形成了以契约、合同、法律规定设立居住权的方式。如《法国民法典》规定，除当事人意定设立外，居住权还可直接依法律设立。《意大利民法典》在第五百四十条第二款中也直接规定了法定居住权，以此保障配偶在特定住宅上的居住权益。笔者认为，我国居住权制度的设立方式过于局限，应当增加居住权设立的几种方式，例如，允许通过法律规定的方式设立居住权，可以通过立法的形式保护妇女、儿童、残疾人、老年人等特殊群体的利益；通过法院判决的方式设立居住权，可以解决居住权纠纷中的物权确认、损害赔偿等相关问题，法院判决设立居住权之后，当事人可直接持法律文书办理居住权设立登记。

（三）完善居住权人的权利和义务

用益物权的基本内容，是对用益物权的标的物享有占有、使用和收益的权利，用益物权人享有用益物权，就可以占有、使用、收益用益物。但是居住权作为用益物权的一种，其权利人仅有占有、使用的权利，不得对用益物进行收益和处分。使用作为一项最基本的权利，应当明确居住的人员，笔者认为，在没有禁止性约定的情况下，居住权人的配偶、未成年子女、居住权人扶养的人等可以居住该住宅，居住权不得局限于居住权人本人。居住权人因实际居住房屋，一旦出租将影响其居住权，故《民法典》对设立居住权的人进行了限制，设立居住权的房屋不得再次出租。对于居住权人的义务，笔者认为，可以参考承租人的义务，居住权人应当妥善进行居住，不得破坏住宅的设施，否则应当进行赔偿；居住期间，房屋的修缮和管理由住宅所有权人负责等。

（四）细化居住权的消灭事由

我国《民法典》第三百七十条规定，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”，该条规定过于笼统和模糊，《民法典》仅仅规定了居住权消灭的事由有两种，一种是居住权期限届满，另一种是居住权人死亡，这两种情形分别是从合同的角度和主体的角度进行分析的，《民法典》这一条规定显得过于简单，忽视了很多可能导致居住权消灭的情形。笔者认为，居住权消灭的事由中，还应包括以下三个方面：第一，作为物的房屋物权的消失导致居住权消灭，居住权是一种物权，自然适用于物权消灭的情形，因法院或仲裁机构的文书、征收决定作出、房屋拆除或毁损均可以引起物权的消灭，物权消灭后居住权自然消灭；第二，房屋所有权人与居住权人协商一致解除合同导致居住权消灭，合同作为平等主体之间的民事行为，可以依据双方当事人的意思自治而解除，故合同解除时，居住权自然灭失，法律应当规定协商一致消灭居住权的情形，这也符合意思自治的基本原则；第三，建议规定居住权人滥用居住权利的，房屋所有权人有权单方解除居住权合同。在居住权人出现滥用居住房屋、改变住宅用途、危及住宅安全、故意毁坏房屋等情形时，房屋所有权人可以单方解除合同形成居住权消灭。