浅谈近年物管行业发展新趋势

文/曹少敏（对外经济贸易大学国际商学院）

一、行业市场规模持续扩容，非住宅业态成市场拓展重要方向，市场分化加剧

（一）市场规模持续扩容，企业并购热潮频现

因受房地产流动性危机传导影响及企业扩规模、求发展，去年物业并购市场热度空前高涨，大宗并购案频发，并购规模化。并购市场整体呈现出交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

2021年以来，多家物业企业披露未来几年的发展目标。从部分企业未来三到五年的增长目标及发展规划看，必须保持高增速才能达到预设的业绩增长和规模扩张目标，无形中为企业增添了动力与压力。当前，能够支撑高增长的有效方式就是并购，即使没有房地产市场的波及影响，企业在自身发展和战略目标的驱动下也会主动寻找并购标的，加速并购市场的发展。并购市场的买方主要是上市公司，其用于收并购的资金充足，战略意图明确。自IPO起，物业企业筹集的资金就有一大部分用于并购。预计未来几年内，通过收并购扩规模的方式仍会持续。

（二）企业积极参与市场化竞争，非住宅业态已经成为市场拓展重要方向

国外物管行业龙头企业如五大行，不依附于任何开发商，重点发展商管类物业，通过产业链的上下渗透、多元化业务的扩展及跨国并购逐步成为国际知名企业。但国内的物管企业目前仍比较依赖开发商，国内物管企业的营收规模仍有很大发展空间。

近年来，国内各大物业服务企业也在积极参与市场化竞争，物业管理服务的边界从住宅逐步延伸到商业、办公、产业园、学校、医院等非住宅业态与城市服务等领域。第三方非住宅领域已成为企业市场拓展的重要方向，非住宅业态相比住宅业态其基础物业服务不受限价政策限制，能够开展更为多样且专业的增值服务，市场化空间更大。

此外，部分市场化拓展领先的企业已开始积极布局细分赛道，定位为综合性物业管理服务提供商。还有的物业企业开始拓展高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点、展览中心等项目。企业通过拿项目，打牢基础，再以点破面在当地市场不断渗透。目前，市场化项目已成为企业规模扩张的重要来源。

（三）行业集中度将进一步提升，市场分化加剧

并购加速了物管行业的整合，带来诸多不确定性，整个市场的集中度变得越来越高。头部企业在庞大管理面积的基础上仍在高速增长，具有更强的市场竞争力，强者恒强的趋势更加明显，进一步加速了市场集中度的提升。中小企业也在借力并购、市场拓展、战略合作等多种手段快速提升市场份额。此外，通过科技赋能重构原有市场拓展方式，帮助未来物业服务企业高效开拓第三方市场，实现项目高效可控。

2018年1月，《普通高中生物学课程标准(2017年版)》(简称《新课标》)的颁布，昭示着凝练核心素养的新一轮课程改革的全面实施。深刻领会新课标的价值内涵，精准把握新课程标准的教育教学目标要求，是构建核心素养教育的高效课堂、有效达成教育教学目标的基本保证。在此，笔者就新课标背景下的高中生物学教学认知进行探讨交流。

市场集中度提升的同时，市场分化趋势也在加剧。头部企业凭借突出的规模优势，赢得更高的市场认可和期待。而小型物业企业的关注度进一步弱化，中小企业需要凭借自身的特色和细分领域的优势来实现自身价值。

二、严守服务品质大关，注重服务质量

物管行业正处于加速扩张和整合阶段，企业间的竞争日趋激烈，面对环境与市场的双重高压，越来越多的企业在快速扩张规模的同时聚焦服务品质，着力构建以客户为中心的产品和服务体系。更加重视基础物业服务，严格把控社区增值服务的品质，全面提升服务质量，赢得业主的广泛认可。随着物管行业进入高质量发展阶段，物业服务企业正在由粗放式管理快速转型，推行全面精细化管理，重塑精益化管理价值。

每家物业服务企业的本质和初心都是做好服务，脱离了服务品质来谈规模、谈效率，将对企业发展造成严重的负面影响。标杆物业服务企业对物业服务投入力度较大，增值服务的布局加速，保持品牌化及深度化服务；同时依靠管理、科技等手段不断强化和升级服务力，赢得了市场的青睐和业主的口碑，服务质量持续得到改善。

对物管行业来说，服务品质化建设、标准化建设升级已经成为高质量发展的关键词，部分头部企业已经着力积极探索打造一套全新升级的物业服务标准，将基础服务不断细化，引领行业发展。

物业服务企业精准把握市场需求发展多元业务，通过整合各方资源，创新开发社区增值服务项目，同时根据业主生活实际需要，有选择地拓展重点业务，提高企业收入的同时提升业主对物业服务的满意度。

物业企业除了专心做好基础物业服务工作外，还要与业主真正融合到一起。近年，有的物业服务企业通过建设经常化、高质量的社区文化，为广大业主们提供一个展示与交流的平台，促进邻里之间的友好互动，打造新型邻里生活方式，赢得业主们的信任与称赞。

随着规模的不断扩张，企业人力成本支出迅速增长，如果企业的服务标准化建设跟不上企业的扩张速度，可能导致服务品质滑坡。因此，各大企业正加速布局智慧社区，力求控制和降低成本，维护业主对物业服务的满意度。此外，人力资源是物业服务企业的核心所在，因行业扩张需要，物业服务企业对人才的依赖程度达到了历史新高，企业愿意花重金用于吸引、培养专业人才支持集团的发展。

三、进入品牌觉醒与品牌焕新时代，注重品牌建设

伴随着各大物企频发大规模并购，行业集中度得到快速提升，企业之争、规模之争、服务之争有逐步转化为品牌之争的趋势，对各大物业企业而言，品牌建设显得愈发重要与迫切。物管行业已进入品牌觉醒与品牌焕新的时代，新时期在品牌建设方面不同规模、不同体量的物业企业面临着不同的选择，寻找到一条适合企业自身的品牌发展之路是关键。打造差异化品牌，发展多元化子品牌是品牌建设与发展的重点。从品牌的整体建设来看，无论哪种类型的物业企业，如果想成功打造自己的品牌影响力，务必要重视物业基础服务的标准化、增值服务的个性化以及品牌定位的差异化，如此才能塑造在消费者心中的品牌形象。同时，需要加强子品牌建设，提高自身的专业服务能力，形成市场竞争力。

品牌焕新是现阶段物业服务企业品牌建设的重中之重。为顺应物管行业随着时代发展而不断进化的内在含义，向客户群体诠释对服务的深度理解及对未来的美好憧憬，各大物业企业纷纷开始尝试进行品牌定位的调整。近几年，物业企业的品牌焕新主要表现为四大主流方向：

（1）凸显服务：物业企业越来越强调服务的重要性，从“管理”向“服务”的变化体现出行业主观能动性的提升。如某著名物企由LC物业更名LC服务。

（2）科技赋能：科技使物业企业实现了降本增效，通过数字化、智慧化转型，全方位对服务赋能。如CSH品牌定位由物业服务转向互联网科技公司。

（3）业务空间拓展：物业服务的概念不断拓展，边界打开，使服务的空间不断延伸。如HR物业更名为HR万象生活、R物业更名为R万家。

（4）特色聚焦：专注某一取得领先地位的特色领域，将该领域的优势聚焦并不断放大。如LS物业更名为LS绿色生活。

未来，发展多元化的子品牌将成为品牌建设的一个重要方向。一方面，物业服务企业将加大社区增值服务品牌建设，因为社区增值服务已逐步变为物企业绩重要增长点，未来拥有广阔的溢价空间。建设社区增值服务子品牌有助于改变业主对于传统物业的刻板印象，帮助物企展示专业形象，促进服务开展。另一方面，随着管理业态的不断丰富，细分业态的子品牌建设也将更加多元。预计仍会主要围绕两大方向进行，一是商业写字楼类的子品牌，二是城市服务子品牌。最终形成以住宅物业和基础服务为中心，多业务、多业态子品牌协同发展的品牌生态体系。

四、通过服务外包与智能化手段降低人力成本，实现降员增效

物业管理行业属于劳动密集型行业，成本控制对企业盈利能力影响极大。各大物业服务企业普遍面临运营效率低、劳动力成本高的问题。人工成本在大部分企业的成本结构中占比普遍较高，多数占比超过一半。随着人均工资不断上涨，企业的成本压力日渐增大，减员增效成为不得不面对的问题。

企业主要通过将部分服务外包、科技赋能加大智能化投入、整合人员架构等方式来实现减员增效的目的。

近年来，物业企业将设备维修养护、保洁、秩序维护、绿化服务外包的比例持续提高，这几项服务的成本占比在管理成本结构中仅随人力成本其后，企业越来越倾向于聘请专业的管理公司来做专业的事情，希望通过服务外包有效降低人工成本，提升运营管理效率。

科技是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。智能化管理既能降低对基础劳动力的依赖，提升管理效率，又可助力业务扩张及社区资源整合。

此外，诸多物业企业开始逐步实施组织架构的变革，简化合并职能部门，培养一专多能的复合型人才，如将原有的四个工程专业简化调整为运行与维修两个大方向，组建工程大维修班组，鼓励工程人员学习多门技能。

五、增值服务逐渐多样化，多种经营服务场景更加多元化

近年来，各物企特别是上市公司的业务中增值服务的占比持续增高，呈现上升趋势。物业服务作为社会基层治理的基石，连接着美好生活服务的“最后一公里”，除传统的基础物业服务之外，多元化的增值服务业务更能有效满足居民日益增长的美好生活需要，在未来行业发展中有着重要作用。增值业务的利润率高于基础物业服务，占比高的公司通常拥有较强的盈利能力。

随着我国经济快速发展与城镇化水平明显提高，人均可支配收入不断增长，城镇居民的购买力也在不断的增强。消费者倾向于追求更优质的物业管理服务，这促使物业服务水平不断提高。2021年，国家十部委发通知明确鼓励物企探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住需求，增值服务潜力得到进一步释放。消费升级推动了社区生活服务在商业模式、服务供给上的持续提升与拓展。作为深入社区、近距离接触业主并了解业主需求的物业服务企业，也更容易获得业主的认可，让业主愿意为优质的增值服务买单。业主对美好生活的向往和对居住环境的更高追求不断催生社区增值服务新需求，未来社区增值服务的市场发展潜力巨大。

增值服务的业务场景未来将更加多元化，从生活、工作逐渐延伸至交通、娱乐，从社区不断扩展至城市。随着物业服务的边界逐渐被突破，围绕业主的常规生活、工作服务场景，已逐步延伸至交通、学习、休闲娱乐、公共服务等新型场景，场景的多元化同样也能为物管行业带来新的增值服务发展机遇。以前物业管理以常规的“四保一服”基础物业服务为主，及部分与物业资产延伸相关的二次维修、装修管理、房屋经纪、招商运营等服务。现在主要围绕社区住户的多元化需求提供如美居服务、餐饮娱乐、社区养老、健康医护、社区教育、社区金融等相关衍生服务，不断挖掘社区住户价值，形成泛社区经济圈。此外，在双碳目标下，物管行业的低碳转型与可持续发展同样也受到高度关注。物业企业可以通过开展垃圾分类处理、推广节能产品、推进智能化社区建设等绿色增值业务，进一步拓展服务场景的边界，为建设资源节约型、环境友好型和谐社会作出重要贡献。

未来物业企业开展增值服务的业务模式将会更加成熟，客户也能享受到更为优质、更加完善的服务。随着整个行业对于增值服务业务的系统性推进，企业在业务类型、经营模式和满足消费者心理预期等方面，也将更加趋于成熟和理性。物业企业基于不断累积的运营经验，试错成本有效降低，经营效益进一步提升，客户能享受到更优质的服务。但应注意的是，企业总的资源与资本是有限的，物业企业在开展增值服务业务时，应结合企业自身的资源优势及战略需求，筛选出适合自己的增值服务，应有所取舍，而非面面俱到，否则可能会让企业因小失大，得不偿失。

六、科技赋能，加快数字化转型

近几年中国数字经济规模呈现出高速增长的态势，随着技术与政策的发展和完善，产业数字化为数字经济的发展注入了强劲动力，为物管行业也带来了新的机遇，加速促进了行业的数字化转型。

数字化建设与智能化是当前物管行业发展的重要趋势，是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。处于高速发展期的物业服务企业普遍采用标准化运营及加大对科技系统投入的方式以提升物业单位面积运营效率，减少对基础劳动力的依赖，达到降本增效的目的。此外，还可助力业务扩张及社区资源整合，进一步提高盈利空间。大数据、物联网、人工智能等高科技技术现已逐渐进入社区生活，社区智能化已是大势所趋，增值服务如何依托科技赋能高效开展已成为行业关心的重点。随着相关技术的普及，物业服务企业未来或将发展成一个大数据资源整合平台，通过把商家数据、消费数据等进行整合，持续挖掘社区住户的潜在需求并提供相应的增值服务，实现资源优化配置，发展空间与前景十分广阔。

物管行业科技赋能的应用场景有门禁、安防、设备设施管理、停车管理等，通过大数据及物联网技术做到对管理区域态势的实时掌控。未来探索的方向聚焦在社群板块，搭建业主沟通及社交渠道，如社区O2O、业主二手物品置换平台等，赋予社区社交的含义。空间运营数字化在住宅业态中体现为建立绿色化、集约化、智能化为一体的智慧社区，即完善社区基础设施、提高社区运营能力、提升业主居住体验及快速响应业主需求等。商业业态中，主要的数字化建设方向为打通各端口数据，建立大会员体系等。

近两年，随着科技水平的不断更迭，物业企业的技术应用也再次升级，由基础的“互联网+”转为5G、AI，物业企业多采取合作的形式加速推进智慧化建设。通过与其他企业组建合资公司，集中优势搭建支撑自身企业发展需求的智慧化平台；与传统科技企业达成战略合作，借助平台与资源优势延伸服务触角，在多领域构建智慧化服务产品；与其他行业的优秀企业达成合作协议，取长补短。

七、结语

随着资本的不断看好，物业管理将会成为未来最具潜力的行业之一，具有很大的发展空间。在整个物管行业属性未变、发展逻辑未变的背景下，未来，物业企业可以借助资本市场的力量，在并购热潮下快速扩张规模，不断拓展新的业务，行业集中度进一步提升，坚守服务品质，树立品牌发展战略，深耕增值服务领域，探索新型商业运营模式、拓展城市服务新赛道，深度融合智能科技，提升自身竞争实力，迈着坚实的步伐砥砺前行，不断推动物管行业快速稳定成长及长久发展。