关于商品房制度的一些思考和建议

张涛（河南省漯河市）：“精装房”乱象呼唤精细化标准。 近年来，精装房成为房地产市场新宠。这本是一件好事，然而，一些“精装房”非但未能帮业主省心省力，反而带来一连串烦恼，货不对板、缩水、漏水等质量问题时有发生，致使精装房变成“惊装房”。究其原因，除开发商以次充好、偷工减料心态作祟外，关键在于装修标准不明晰，让人钻了空子。因此，首先，精装修是否合格不能由开发商自说自话，有关部门应尽快出台管理办法，明确精装修验收标准，进一步规范商品房买卖合同文本，增加“精装修清单”，注明装修材料的品牌和规格，杜绝开发商“暗度陈仓”。其次，样板房是消费者购房的重要参考和监督装修质量依据，多地规定在交房后保留样板房三到六个月。但不少开发商早早一拆了之，致使客户没了对证依据。有关部门应对提前拆除样板房的开发商处以重罚，并将之列入失信黑名单，在土地竞拍、行政许可等方面予以限制。此外，杭州、温州等地试点住宅全装修质量责任保险，通过第三方“风控团队”对相应装修工程实施全过程质量监控，对在保险期限内出现的质量问题，保险公司依据保险责任承担赔偿义务，有力保障了业主的合法权益，值得各地借鉴。

李英锋（河北省滦南县）：让公摊面积成为“明摊面积”。 110平方米的房子到手套内面积只有60多平方米；销售人员口头承诺的31%公摊面积收房时却变成46%……青岛一位市民被公摊面积带来的问题困住了。其实，民众质疑公摊面积久矣。一些开发商在销售过程中利用各种专业术语“绕晕”购房者，让其在公摊面积上多花钱吃暗亏。然而，要想一刀切地取消公摊面积具有不小难度，也尚未达成社会共识，当务之急是对公摊面积的测量、计算以及开发商的营销、宣传、缔约等行为进行规范，让公摊面积成为“明摊面积”。《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，开发商有义务向购房者全面准确提供商品房的公摊面积信息。监管部门也应完善监管规则，健全监管机制，并升级优化商品房销售合同范本，重点加强对开发商核算公摊面积行为以及履行公摊面积信息告知义务的监督，倒逼开发商规范公摊面积的核算、宣传、履约行为，填平“暗坑”，提升准确度、透明度，充分保障购房者的知情权、选择权、公平交易权和监督权，助力房地产市场健康有序发展。

张淳艺（河南省漯河市）：商品房预售亟须制度堵漏。 商品房预售制度是特定历史时期的产物。在我国房地产市场发展初期，城镇住房总量不足，商品房预售制加速了建设资金周转，有力推动了房地产开发。如今，商品房预售制度的問题逐渐凸显，取消商品房预售的呼声日渐高涨。不过也应看到，商品房预售制度已实施多年，取消预售牵一发而动全身，不能操之过急、一蹴而就。因此，当务之急是改革完善预售制度以堵塞漏洞。一是夯实监管职责。按规定，预售资金进入指定监管账户，按工程建设进度拨付。但现实中个别开发商常通过一些手段，提前支取甚至擅自挪用预售监管资金。因此，应进一步规范商品房预售资金监管制度，对滥用职权、擅自拨付等情况依法追责。二是落实“封顶放贷”。进一步落实中国人民银行等发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，以提高开发商的自有资金比例，降低银行贷款风险。三是加强信息透明。对监管账户的使用情况，有关部门应定期在网上公布施工进度和预售资金提取情况，通过公众监督避免提前支取、擅自挪用预售资金现象。

责任编辑：黄明朗