康养地产相关问题的法律研究

高亚莉

攀枝花学院法学院，四川 攀枝花 617000

近些年，我国人口老龄化的迅速增加现象为我国养老行业发展提供了不少机会，据最新调查报告显示，在我国六十周岁及以上的人数将超过全人口的20%，预估会给养老产业带来将近5000亿元的市场空间，而我国的养老商机也会在此后突破至万亿。随着我国相关养老政策的实施及未来养老模式框架的建立，老龄人口逐渐增加，这些都是在为康养地产提供了庞大的潜在客户。但是尽管形式优越，行业内部还是存在了一部分不确定性因素，其中便包含了不明晰的盈利方式和盈利结构。

一、康养地产的概念及在我国发展的现状

康养地产的主题是养老，该地产所涉及的产业链皆以服务为核心，打造一套适合老年人养老的标准，从而提供最核心的价值，帮助老人度过最安乐的晚年。当下我国人口日趋老龄化，政府和社会机构及各大房地产开发商共同推出康养地产系列住宅产品，无疑是给我国老年人的晚年生活提供了强大而有力的保障，康养地产的研究方向主要是打造一款适合老年人居住并且符合当下老年人的内心特点及生活习惯，同时还能满足老年人的社交活动需求，给予当代老年人健康方面坚实的后盾及依靠的老年住宅产品。

二、康养地产法律存在的不足

（一）立法梳理

按照我国《土地管理法》有关规定，在颁发国家建设项目土地划拨决定书、签署土地出让协议或者租赁契约中，应作出下列规定和条款：

1.城市建设用地使用权可以整体转让和出顶，但不能够拆分转让和出顶；

2.对不同意或变更规划确定的建设土地用途，或者变更用途以进行居住、商用等房产开发活动的，由市、县级以上土地管理机关依法收回建设用地使用权；

3.订立土地出让协议或者租赁契约时，依法协议转让或者出租建设土地使用权可以设置抵押物。划拨的建设用地使用权要设置抵押物，地方人民政府在制定城市规划建设项目决定书时，可以规定划拨的建设用地所有权人不得为自己设置抵押物，虽然设置房地产抵押物的建设用地使用权也是可以以划拨方式获得的，但政府必须在经过处理后所获得的土地价款中，支付了相当于政府所支付的建设土地使用权出让金的款额以后，抵押物人方可从优受偿；

4.在养老服务设施用地内修建的老年公寓、宿舍等住宅用房面积，可根据公有租赁的房屋套型面积标准，控制在40平方米之内；

5.向具备养老服务提供要求的老年人租赁长者寓所、学生宿舍等住宅用房的，在租赁业务协议中应当规定服务年限一次性最长不得超出五年，期限届满，对原租户仍有最优承租权。

（二）运营方式分析

实践中，康养地产项目的运营方式主要包括自持对外租赁、自持自运营、自持委托管理、售后受托管理等方式。在自持物业运营过程中，运营方主要通过收取租金、床位费、护理费、增值服务费等方式营利。

对不可出售的房屋，开发商在实践中根据回款的实际需要也会采取发放会员卡等方式出让10年或者20年期的权利的方法从而变相缴纳了房款，不过按照《土地管理法》的有关条款，租赁业务协议中应规定服务年限一次最长不得超过五年，故该种行为实际上属于违规。此外，发放会员卡也必须经相关机关的同意，分为三个层次：一是实施养老服务会员制业务的，养老服务管理机构必须持有养老服务管理机构设置许可书；二是发行以上门业务和社会居家养老业务单用会员卡的，必须向商务主管部门办理审批登记；三是以信托企业理财产品等方法，推出具有投资收益与社会公共服务双重目的之健康消费信托产品的，都必须先通过信托企业监督管理机关审核同意。否则，则有被认定为非法集资的风险。

（三）养老机构设立许可

根据国家民政部门《养老服务组织监督管理办法》和《养老服务组织设置行政许可方法》，老龄化组织的设置证照都是在营业执照办理后进行补办的，在尚未取得执照或者依法登记注册之前养老机构不能再以其他名目缴纳管理费、收住老人，设置许可有效期为五年，并于期满前必须到原批准部门办理换发证照。［1］

（四）养老机构的安全保障义务

我们检索近年来养老行业的涉案数量，也分析了一下养老纠纷的类型，从案件类型来看，大部分属于服务合同纠纷和生命健康权纠纷，在这些案件中养老机构承担责任的比例是非常大的。这主要是因为在法院裁量的过程中普遍认为，养老机构作为一个专业机构，相对于被侵权的老人来说在资金实力和专业能力上都属于强势群体，在老人受伤的情况下，养老机构多少都会承担一定的责任。在通过关键词检索的养老行业判例中，养老机构的安全保障义务出现频率较高。法院在判定养老机构责任的比例方面来讲，主要基于三点考量：第一点是养老机构是否存在违约、侵权的情形；第二点是养老机构的违约和老人受伤之间是否存在因果关系以及因果关联程度；第三点是老人本身的身体状况，这个原因会导致判决方面比例的适当增加或者减少。一般来说，经营性养老机构根据其业务内涵和受众人群的分析，其安全保护义务应当超出了普通住房、饭店经营者的法律义务，但是养老机构的安全保障义务并不意味着老人在机构内发生的任何意外都归属于机构未尽到安全保障义务，重点在于养老机构在事前是否已经尽到足够的提醒义务，已做到充分的措施来防范事故的发生。

三、康养地产的法律完善

按照原国土资源部办公室颁布的《健康服务配套土地引导若干意见》的有关规定，全国健康服务配套土地在受理供地登记或者建设用地登记时，土地使用单位应当确为清楚医卫慈拨方式供地方式，主要包括划拨、出让、租赁和盘活存量四种方式。

（一）划拨方式取得土地

经国家养老服务主管确认为非营利企业养老服务组织的，对其养老生活服务配套土地也可以采取重划。此外，按照《国务院办公厅有关推动健康服务业蓬勃发展的几个建议》（国发〔2013〕35号）的规定，由民间资金兴办的非营利康复医疗服务组织，和地方政府部门主办的康复医疗服务组织享受同样的土地用途优惠政策，即可依法使用国家规划土地。［2］

（二）出让方式取得土地

养老生活服务设施土地以出让方法提供的，建设土地使用权转让期限按照最高不超过50年期规定确定。由民间资金主办的非营利养老生活服务组织，经养老服务主管研究确认后批准并更改为营利性养老生活服务组织的，其养老生活服务设施土地时需要报经市、县级政府批准后，才能办理协议转让用地登记，并补缴土地出让金。在土地出让计划公告后，同宗养老生活服务设施土地中有二个或二个更多意愿使用土地人的，必须采取公开投标、拍卖或公开交易等方法供地。在采取公开投标、拍卖或挂牌方式提供养老服务设施土地时，不能设定要求竞买方必须具有相关资格、能力等影响社会公平公正的限制性条款。住宅土地中配套兴建养老服务设施的，政府可以将养老服务设施的建筑条件作为土地出让条件，但禁止以养老服务设施经营组织的资格或信用级别等因素作为土地出让条件。

（三）租赁方式取得土地

以出租方式提供的，出租期限在协议中规定，但最长的出租年限不能高于同等使用地块转让最多年期。营利性的企业养老服务设施地块，则必须以出租、转让等有偿方式提供，但原则上仍以出租方式为主。由民间资金主办的非营利企业养老服务组织，经企业养老主管确认后批准并更改为营利性企业养老服务组织的，其企业养老服务设施地块还需要在报经市、县级政府批准后，才能补办协议的出租土地使用登记，并补缴租金。在农村土地租赁计划发布后，同宗的企业养老服务设施地块中有二个或二个更多意愿使用土地者的，还必须同时以公开投标、拍卖和挂钩等方式供地。以公开投标、拍卖和注册等方式提供的养老服务设施地块时，不宜设定要求竞买人具有相关资质、证书等危害市场公平公正的限制性要求。在住宅工业用地中配套兴建养老服务设施的，也可以将养老服务设施的建筑条件等作为土地出让条件，但禁止以养老服务设施管理组织的证书或资信评级标准等作为土地出让要求。

（四）盘活存量

目前，伴随着房住不炒的调整理念，中央政府的土地政策也持续收紧，调整的表面含义是管住房产增长，更深层含义则是“去房产化”，提倡“地产+行业”，积极活化存量固定资产。根据11号文的规定，主要包括以下四类存量资产的盘活：

1.空置的工厂、院校、社区住宅等加以改建与使用。企事业单位、个人，对中心城区内已有空置的工厂、院校、社区住宅等建筑加以改建和利用，或者建立养老服务设施组织，经城市规划部门许可临时变更建筑的利用功能后开展非营利性养老业务并持续运营一年以上的，在五年内可不增收用地年租金及用地收益的差价，土地利用性质也可暂时不做改变。

2.已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前。对营利性的养老服务设施或组织所使用存量建设土地进行的养老设施建设，包括已规划建设土地经营权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），或者办理土地协议转让或租赁登记。

3.已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接进行改造后。在遵守城市规划的前提条件下，在已建设的居住小区内扩大非营利性养老生活服务设施面积的，政府可不增收用地价格。如后期重新调整为营利性养老服务设施的，则须补缴相关用地价款。

4.集体建设用地。新型的乡镇集体经济机构允许依法自主利用本共有耕地，与本集体组织的内部组织成员共同建立非营利养老生活服务设施。由民间资本兴办的非营利养老服务机构和地方政府部门主办的养老服务机构也可依法自主利用乡村共有的耕地。此外，根据第13届全国人大第十二次会议表决批准有关修正《土地管理法》的决策，新《土地管理法》取消了原《土地管理法》第四十三款“一切单元或个人需要使用土地的应当利用国有土地”的条款，指出乡村集体经营性建设用地在符合国家城市规划、法律记录，并经三分之二上述集体经济组织成员批准的情形下，只能采取出让、租赁等方法交由农村集体经济组织之外的单位或个人直接使用，且“采取出让等方法获得的集体经营性建设用地所有权只能转移、交换、出资、赠与或是质押”。修改后的《土地管理法》确定了将集体所有经营性工程建设农村土地入市管理工作，在体制上为农业集体经济组织之外的单位或个人开发利用康养地产打下了基础。［3］

四、康养地产发展的前景展望

依据目前我国城市人口老龄化发展，市场的需求也呈上涨趋势，康养产业也逐渐受到各界人士的关注。这类建设项目不但可以给各政府部门增加相应的税源，同时又可以给本地的人民创造就业的机会，还可以增加民生等社会效益。所以，康复养护产业在未来一定会更加得到全国各个地区政府部门的欢迎。从产业的走向来说、从行业发展的前景来说、从我国政府的政策扶持力度来说，康复养护项目一定会越来越好，这在未来是一种良好的行业，而且发展前景非常广阔。

五、结束语

我国已经进入老龄化社会，当今的一线城市中老龄化现象更加严重，但目前在国家政策支持和“健康中国”这一战略的积极部署下，康养地产将会在未来成为最有力量最有前景的朝阳产业，因此现阶段各大行业纷纷转入其中，尤其是房地产开发商都在积极拓展康养地产相关产业项目，相信在不久的将来，随着相关政策的进一步完善，康养地产也会在政策的指导下为我国的经济发展作出更高的贡献!