营改增规制下房地产开发企业成本管理策略分析

衡水市保障性住房发展中心 谷海峰

伴随着营改增税收体制的全面施行，房地产开发企业的竞争越发激烈，这一情势下，加强成本控制成为各企业提升竞争优势的有效路径。营改增的施行大大加重了房地产开发企业的管理难度，此前施行精细化成本管理的企业税负压力大幅缩减，而那些管理不正规、营运不科学的企业则税负压力越来越重。由此可见，房地产开发企业必须要重视并加大对成本的管控，如此方能顺应营改增变革，实现自身竞争力的不断提升。

一、成本管理概述

首先，成本管理的含义。成本管理指的是企业在成本方面的调度、协调、管控等一系列活动，是企业生产经营中展开的各种成本核算、成本分析、成本管控等行为的统称。一般来讲，成本管理包括成本预测、成本计划、成本决策、成本考核、成本分析等多项内容。它是企业管理中的关键构成内容，必须要全面、系统、科学，如此方能实现增产节支、改善管理的功效。

其次，房地产开发成本的构成。大体来说包括三类。

其一是土地、土建、设备等开支。这也是房地产开发的主要内容，在房地产成本中占比达到80%以上。这其中最关键的是土地费用，比如置换成本、动迁费用等。房地产开发企业在开发项目前，会对土地费用加以换算，以此来计算商品房的土地成本，据此来对项目加以可行性分析。

其二是配套支出。比如，水电煤气、公建配套费用等。商店、学校等是不可或缺的，绿化也是需要配置的，这部分成本占比大约在10%左右。

其三是管理、筹资等成本。房地产开发具有周期长、金额大、风险高等特征。所以，通常房地产开发企业会通过融资来解决资金压力，而这必然产生融资成本，项目落成后续的一系列管理也需要一定的费用来支撑。

二、房地产开发企业成本管理的重要性

成本控制在房地产企业生产当中至关重要。这是一个企业能否稳定长远发展的系统化工程。企业成本管理的领先是其在残酷的竞争当中脱颖而出的重要路径，尤其在营改增形势下，越来越多的房地产开发企业打出了开源节流、降低支出的口号。其实不管企业实行何种举措，都无法代替成本管控。从长远角度来看，房地产开发企业必须要重视、加强成本控制管理工作。因为成本管理指标是一种经济指标，成本指数也是房地产开发企业工作是否做到位、效益是否稳步增长的重要指标。施行成本管控，能够加快企业的生产管理效率，提升房地产企业综合管理水平，带动房地产整个项目的效益增长。

营改增政策的施行，对房地产企业成本管理既有积极影响，又有消极影响。积极影响方面，比如可以推动企业的转型升级，加快企业的效益增长，令企业的税务压力得到有效缓解，激发企业资产改造的积极性。消极性方面，比如对财务核算、成本规划等带来不小的改变，这对企业未来发展而言是一项必须正视的挑战。尤其增值税计算方式等的变化，使得税收衔接调整难度加大，企业成本管理工作难度也加大。对此，房地产开发企业必须要根据自身情况，予以革新和整顿。

三、营改增规制下房地产开发企业成本管理策略分析

（一）加强企业内部管理，做好税务筹划

首先，提高财务工作者的业务素养。营改增税收体制改革的施行，对于房地产开发企业的会计核算、财务管理都有重要影响，财务工作者的工作量、工作难度也会因此而加大，这反过来也要求房地产开发企业财务工作者具备较高的职业素养和业务技能。为了确保营改增后会计核算质量，房地产开发企业需定期组织财务工作者展开关于新税收体制的学习培训工作，大大提高财务工作者的业务能力、税收筹划水平，了解并掌握营改增税收体制改革的重点、政策动向等，熟悉企业有关进项税额抵扣的范畴、科目，保证企业在营改增规制下能施行合理、科学、系统的成本管理筹划，实现新旧税制的衔接。另外，要强化政策宣传力度，促使财务工作者对营改增政策及有关规定全面了解，及时更新认知。比如，可以借助企业网站开辟专门的营改增专栏，以帮助财务工作者建立相关的增值税发票抵扣意识等。

其次，开展增值税发票专人管理制度。房地产开发企业进行营改增后，企业的税负可否减少基本上有赖于进项税额可否在销项税额中获得有效抵扣。而这也证明了增值税发票在税收抵扣链条中具有重要地位和作用。如果企业因为发票管理有失而引发虚构、虚开等问题，降低企业纳税申报的真实性，加剧企业税务风险。因此，必须要重视和提高对增值税发票的管理能力。为了降低资金开支，防止出现不必要的资金流失，房地产开发企业可创建增值税发票专人管理机制，从而使得增值税发票和抵扣发票都能获得妥帖的管理和使用，推动进项税额抵扣工作的开展，从而为企业创收增效提供助力。同时，企业要加大和合作伙伴、上下游各大企业的沟通互动，尤其是房地产建设中劳务承包、材料设备采购、施工决算等环节务必要及时取得足额增值税发票，第一时间进行保存管理，规避因为拖延产生的增值税无法抵扣风险，减少房地产成本开支过重造成的资金压力。

再次，重视对项目承包商、供应商的筛选。营改增规制下房地产开发企业所缴纳的税费是增值税，而同时也需要对其进行抵扣。项目承包商、供应商则是进项税发票的开具人，所以关乎房地产开发后续增值税进项税能否顺利抵扣。而且采购、施工在房地产项目成本中也是占据比重非常大的环节和流程，比如建筑材料占比会达到60%以上。这种情况下，倘若承包商增值税抵扣链条管理能力薄弱，那必然会加重承包商的税负压力，使其效益大大减少，严重者甚至很难保本。为了推动效益不缩减，一些承包商会偷工减料，采取各种非正常竞争手段，但也因此会埋下质量、安全等祸患风险，极大地加重了工程的管理难度和安全质量问题。因此，房地产开发企业必须重视对供应商、承包商的筛选工作，选择规范、正规的供应商承包商，保证原材采购的高质量，施工的高效率，也确保增值税进项税能顺利抵扣。比如，原材设备采购时，要按照建设项目具体情况来选择批量采购还是集中采购模式，以此来确保价格的合理化，还需关注和了解供应商能否开具有效的增值税专用发票。

最后，提高企业财务管理能力。营改增政策的施行对房地产财务管理工作带来一定影响，所以要注重财务管理水平的不断提高。企业要按照营改增有关规定、政策对自身的财务管理部门进行整顿和优化，对财务部、税务部门进行统一整合，订立应对营改增的具体举措，加强部门的配合度，提升企业成本管理效率。与此同时，房地产企业还可对营改增出现前后的变化展开对比分析，找出在会计核算、供销、内控等方面增值税的风险点，订立防御举措以遏制风险的产生。其还可以创建成本跟踪问责制度，密切关注和了解企业内各流程的成本管理状况，如有所纰漏或者失职现象，则要责任追究到个人，以此来强化员工的责任感，提高内部管理效率。另外，也可以通过签订合同的方式来确保开票等税款信息的准确无误，防止出现不必要的纠纷。

（二）改善经营管理模式，拓展业务范围

首先，加强税务转移的合理化、科学化。营改增机制下，房地产企业税收结构、会计核算方式、上下游合作企业税负水平等都会受到影响，房地产开发企业成本管理其实也是和上下游企业展开税务分配博弈的过程。房地产开发企业要了解营改增税收体制改革的内涵、要点，对内部经营流程规制进行全面整顿，从而掌握企业中增值税发票的来源、可抵扣的环节等，在此基础上订立科学合理的税务筹划计划。其一，为了顺应变革，企业可对采购模式、定价模式进行调整，或者重新选择供应商。在营改增之前，对供应商的选择范畴相对广泛，而营改增后，为了大大降低税负压力，房地产开发企业通常会在按照实况来缩小范畴。其二，可以借助于业务模式转变的方式来减轻税负。房地产项目建设中有很多都会施行甲供材模式，因为包工包料模式下增值税税票税率是9%，但甲供材模式下税率可达到13%。另外，也可对企业中的一些职能部门或者业务环节予以外包，实现税务的合理化转移，从而大大降低企业的税务压力。

其次，创建多部门协作配合机制。以前房地产开发企业的营运模式较为粗放化，成本管理上往往是各部门独立运作，缺乏有效的沟通和协作。而营改增后，增值税发票管理工作关联到每一个环节步骤，所以这需要企业全体都转变理念，可建立多部门协作管理机制，提高财务部和销售部、采购部等其他诸多部门的互动度，增强企业进出口环节发票的管理水平，实现内部进项税抵扣链条的畅通，从而减少税务风险和压力，增强企业核心竞争力。多部门协同管理还可以促进各部门间的纳税衔接，令企业更好地适应税制改革，降低企业成本开支。

再次，不断推进企业的业务转型。营改增税收体制改革对房地产企业而言，既有挑战，又有机遇。房地产开发企业要利用好这一个新的契机，通过进项税额抵扣来调整企业投资方向，拓展业务范畴，不断加快业务的转型升级。比如，房地产开发企业可从此前的单一化产品转变为多元化开拓，顺应当前各个消费群体的需求，挖掘产品空间，寻找业务新的增长点，以此来应对营改增带来的各种挑战，化解各种风险危机。具体来说，其可从两方面展开，其一是推动精装修房的开发，把家具、电气等归入到精装标准中，以精装修的成本来促使可抵扣的进项税额额度增加，从而减轻税负，而且还能提高总体销售价格，实现企业利润的翻倍。其二是开发各种高档社区，比如智能型社区、园林型社区等，既可以提高房地产企业在市场竞争中的竞争优势，又可以通过智能、环保等设备的采购来实现抵扣税额的增加。另外，还要注重自身诚信体系的建设，遏制一切挂靠开发现象，对管理进行规范化调整，防止出现由于资源共享而引发的增值税进项不符合的问题。

（三）合理利用税收优惠政策，创新销售方式

开展营改增税制改革之后，增值税、土地增值税都成为房地产开发企业的重要税种。房地产开发企业的收入对于税负也有一定的影响。简单来讲，房地产项目销售收入增长，增值税税负也会随之增长。所以，在订立销售价格时，要考量全面，将各种成本费用都核算在内，挖掘增值税和扣除项目的关联性，寻找税率的临界点，在此基础上给出合理科学的销售价格。同时销售方式上也可进行创新，比如委托销售降低税率来核算土地增值税。房地产开发企业在项目开发过程中要提高警惕，密切关注过程中会产生抵扣税额的项目，了解和响应国家政策动向。比如，如今我国土地增值税实行的是四级税率，那么房地产开发企业就可以运用这一政策，加大建筑安装成本，以此来增加进项税额抵扣项目金额，实现土地增值税的减征甚至是免征。

（四）依托互联网，深化企业的信息化建设

营改增税收体制改革加大了房地产开发企业的成本管理难度，针对这一情况，房地产开发企业可以运用大数据技术，依托互联网平台，加速企业自身的信息化建设，实现云技术和营改增工作的融合，投入较多的资源和精力来建立云技术基础上的“互联网+营改增”全新智慧成本信息服务平台。借助于信息化系统、软件，完成企业成本信息数据的共享传输，大大提升企业成本管理效率和质量，通过云共享、互联网、大数据等技术，形成企业动态化的成本监控系统，对项目的各个流程、环节都予以动态实时监控，了解工程量、造价等的变化情况，而后通过成本信息服务平台反馈系统，找到目前企业成本管理中的不足之处，并及时出具改善方案，予以纠正。另外，房地产开发企业可依照自身实况创建数据库系统、发票信息管理平台，以数据库系统来强化对承包商等的筛查挑选工作，通过发票信息管理平台加强对增值税发票的管理力度。

四、结语

总而言之，营改增税收政策的施行能够推动我国税制结构的改革，降低企业的税负，有效提升企业内在竞争力。不过在该政策施行初期，房地产开发企业往往会因为各种因素而造成税负增加，比如纳税意识低下、税收抵扣链条有所缺失等。为了改善和防止这些问题，房地产开发企业要加强对营改增政策的认识和把控，强化内部管理能力，做好税务筹划，改变经营管理模式，开拓业务范畴，运用好税收优惠政策，创新销售模式，借助于互联网平台以及大数据等先进技术，加快企业的信息化建设，实现企业税制的升级，从而确保企业在营改增机制下可持续化、稳健化发展。