房地产工程造价管理中的成本控制分析

文／刘桂林 北京市鑫诺律师事务所 北京 100052

引言：

近年来，国民生活水平稳步提升，房地产业也实现了飞速的发展与进步，显然已经成为了国民经济发展过程中的支柱性产业。房地产项目的规模越来越大，随之，对于施工所提出的要求也越来越高，在分部分项工程以及不同工种之间的配合等方面都提出了一定的要求准则，这也就意味着项目施工在操作以及成本控制等方面将会更加地复杂一些。对于当前的房地产业发展来说，如果想要实现高质量的完工，那么就需要做好工程的造价管理工作，只有这样，才能够提供更加可靠的保障和项目的工程质量，推动其顺利开展。

1、概述工程造价以及成本控制

1．1 关于工程造价的定义概述

实际上，工程项目在实施开展过程中的直接费用以及间接性费用都被包含在了工程造价的相关内容之中了。其中，这些直接费用又被进行了划分，首先就是人工费用。在进行工程项目的建设过程中是需要大量的人工投入的，这也就意味着需要大量的人工成本。此外，一般来说，人工费与劳动人员的数量以及当地的劳动价格是呈正相关的关系的。其次就是材料费用。在实施建筑工程项目的时候，工程施工以及安装都是需要一定的材料支持的，这些都是需要花费大量的资金的。对于各项物资的采购，是需要进行严格的把控的，在进行材料的使用之前，要对其具体的施工方案进行合理性的计划，并依据相关的标准要求进行一定的优化。最后就是施工机械的使用费。由于不同的项目其在施工难度上是有所差异的，因此，所需要提供的机械成本支出也是不一样的，通常来说，都是与人工的成本呈反比例的。至于工程项目的间接性费用，主要有两种，第一种是利润，这部分指的就是施工的企业在对施工成本进行刨除之后所获得的资金。第二种是税费。按照国家的相关规定，需要对工程项目进行工程税、建筑税以及城市维护费等进行征收，这些税费也都被包含在了工程造价之中。

1．2 关于工程造价中的成本控制基本原则的概述

首先，需要遵循限额设计的基本原则。在进行工程项目施工的过程中，其周期一般来说都是比较长的，因此，消耗也就比较大，在这个过程中，各种各样的因素都会对其造成影响与制约，所以，进行相关的工程造价管控时要将工程的实际变更作为基本的依据。也就是说，工程造价的既定限额是需要得到明确的，而这也是对建筑工程进行造价控制时需要遵守的首要原则。其次，需要遵循全寿命周期成本的原则。工程项目的成本是需要实现合理控制的，这样做主要是为了促使建筑项目全寿命周期的成本投入的降低。房地产行业如果想要促使自己的核心市场竞争力得以提升，促使相关的投入成本实现有效的降低，那么，就需要从建筑项目的全寿命周期成本方面入手，进行考虑。最后，需要遵循全面管理的相关原则。对于工程建设的造价管理来说，其在工程建设的各个环节都是得到贯彻的，不但有工程整体的造价管理，而且还包含了建设过程中的市场环境等环节。因此，在对建筑工程的成本进行控制时，要严格性地遵循全面管理的原则。

2、对房地产工程造价进行管理的目的以及重要意义

对于房地产业来说，促使相关成本实现有效性的控制是造价管理工作开展的主要目的，而且，这也是房地产业的投资成本实现有效控制的重要措施。所以，对于造价管理以及成本控制的关系房地产业要进行良好的处理，帮助造价管理水平成为对企业的综合实力进行评估的重要的标准，只有这样，才能够更好地推动房地产业的更进一步的发展。通过对房地产业的工程造价进行科学的管理，企业就可以对资金的流向等进行一定的明确，然后以这谢谢资金流向为依据进行合理的分析，帮助房地产业实现一定程度的投资成本的节约，这样做，既能够促使企业的利润得以增加，又能够更进一步地推动我国房地产行业的发展与进步。

3、房地产业工程造价管理实施过程中所遇到的成本控制的相关问题

3．1 对于成本控制的重视程度不够，缺乏相关意识

在对房地产业大的工程造价进行管理的过程中，最常见的一种现象就是没有意识到成本控制的重要性。尤其是对于设计与工程部门来说，很多时候这些部门都抱着“事不关己，高高挂起”的态度，这在一定程度上对于成本控制工作起到了不利的影响。比如，在进行设计的过程中，如果设计部门一味地推崇保守化的设计，不考虑相关的成本管理问题，不允许其介入，工程部门对于施工方案进行随意的变更，对于职责划分也不够明确，而这也是促使房地产业成本控制意识缺乏，不能够得到重视的重要原因。除此之外，即便有些房地产企业想要实施成本控制工作，但是如果实施控制的手段不够精细，不够恰当，那么成本失控也是在所难免的。

3．2 相关的设计图纸不够完善，存在一定的缺失

对于房地产业来说，设计图纸是非常重要的存在，可以说在整个工程项目实施的过程中都有贯穿，因此，对于经济技术其是需要于设计进行适当的结合的，只有这样，房地产企业投入的成本才能够相对降低。但是，工程项目实际开展的过程中并不是这样。很多房地产企业其过于看重技术，往往忽略掉了经济成本的重要性，因此，很多时候图纸的相关设计的展开都是在技术与经济不符的状况下展开的，这也就意味着图纸设计会有所欠缺，没有将经济成本的问题考量在内，甚至有可能使得技术与经济成本严重脱节的现象发生。此外，很多设计部门在审图的时候也并没有做到位，有很多的欠缺。比如，有些图纸的设计出现了过多的设计表，这也就会使得成本出现严重的超标，而这一现象发生的原因主要是各个部门的利益实际上是不同的。因此，在工作的时候也会有一定的偏差。基于这种情况，施工方案随意变更、双方切磋时间过长等现象就会频频发生，这也就致使成本超标的问题得以出现。

3．3 对于动态成本的控制难以得到有效的开展

通常来说，房地产企业其对于目标成本都是不会进行公开的，因此，这也是致使成本偏离计算、超目标成本预警等状况发生的主要原因，与此同时，相关后续工作的开展也会有一定的难度。当房地产工程完工之后，还需要进行相关的核算以及结算，这时，很多问题都会慢慢暴露出来了。此外，由于台账不够完善等原因，也会给动态的成本控制增加一定的难度，这些制约性的因素都给房地产工程造价的管理工作带来了很大的困难，因此，房地产企业对于这些问题一定要重视起来。

4、关于房地产工程造价管理中的成本控制有效途径分析

4．1 在决策阶段的成本控制措施分析

房地产工程造价监管的工作人员在做出相关的决策时，首先进行相关的可行性报告编制是必须的，只有这样，工程建设相关的经济评价工作才能够得到切实的保障。切实可行的建设方案的制定，然后根据实际情况对其进行优化，将会促使投资估算工作的工作质量实现一定的提升。就现阶段的建设决策来说，投资估算是非常关键的一部分，而且，这也是工程建设建议书、可行性报告的主要内容之一。从工程建设的使用效果方面进行分析，造成最大影响的是投资估算。在实施投资估算时，全面、深入的分析是很有必要的，只有这样，用于投资估算的数据才能够更加地精确以及合理。与此同时，当工程完成了建设之后，对于风险以及收益等还需要进行科学化的分析。在对房地产工程造价相关工作开展的过程中，还需要不断地加强对于工程造价地动态化管理。首先，对于工程项目投资的合理性，其是需要进行全方位的评估的，然后以评估报告为依据进行可行性报告的编制，进而实现对于项目投资的预估，做好造价的控制工作，预估价的误差允许范围一般来说在-10%-10%左右，与此同时，还需要以风险评估报告为基本的依据，对其进行随时的动态化调整。其次，对于工程相关的设备以及材料等要进行一定的收集与整理，对工程的规模进行合理化的确定，然后对其风险以及收益情况进行理性的分析与评估。再次，在实施工程项目的建设时，对于所需要的设施、人员以及材料等选择时要遵循就近选择的原则，这样才能够使得运输成本尽可能地降低，开支也得以节省，这样，就可以促使工程项目整体造价成本得到有效的控制了。最后，在进行工程建设的同时，也要充分考虑生态环境等因素的影响，对于工程建设过程中可能会出现的噪音污染、粉尘污染等问题进行有效的科学分析，然后依据分析结果做出正确的投资决策，尽可能地降低其对于自然环境等所造成的影响促使工程项目得以顺利地开展，避免其对工程建设的进度造成不利的影响。

4．2 在设计阶段的成本控制措施分析

通过对各地的房地产工程建设状况进行分析可以发现，设计环节是对工程建设造价管理工作形成最大影响的一环。因此，在对项目投资做相关的具体决策时，一定要做好这一环节的成本控制。在设计阶段进行造价控制，其主要是为了基于工程建设质量提升的前提，尽可能地使整个工程建设的投资小于预算的金额。在工程项目实施建设的过程中，设计单位的选择一定要科学、合理化，至于相关的设计方案，可以通过竞选的方式完成，这样就能够为设计方案的科学性以及合理性提供有效的保障了。而且，还需要对设计周期进行合理的控制，尽可能地降低设计成本，进而促使整个工程的造价得以降低。对于控制工程的建设费用要进行集中，这样才能够更好地促使工程建设的经济效益得以提升。就房地产工程的限额设计来说，就是在已经获得批准的投资估算以及可行性报告的基础之上，对工程项目进行初步的设计，在完成初步设计大的过程中要对施工图的设计进行完成。基于每一专业功能都能够得到满足的前提之下，以已经做好的投资限额为基本依据，展开项目的控制设计工作，与此同时，还应该对设计环节中存在的诸多问题展开集中化的处理，这样控制项目造价限额工作的开展也会更加地顺利。在实施工程建设的过程中，做好工程造价控制的高效化限额设计是非常重要的。而就房地产工程建设的监管机制改革工作来说，对其监管机制进行科学的创新也是很有必要的，与此同时，这也是工程建设领域中促使联系强化的主要的方式。一些地域在进行工程建设时，成本控制是其最关心的问题，因此，相关工作人员要充分地认识到设计阶段做好工程造价控制工作的重要意义，将设计监理的工作范围尽可能地扩大，对于设计过程中所遇到的问题进行集中化的处理，这样就可以促使设计效果实现显著的提升。

4．3 在投标阶段的成本控制措施分析

在完成房地产工程的施工之前，一定要公开化、全面化地展开招标以及投标工作，对于这一环节来说，工程造价的管理工作是一定要重视的。而且招标以及投标的过程一定要进行严格化的规范，只有这样，政府职能部门对于相关工作的市场监督工作也会实现更好地推动。当招标以及投标工作开展的时候，工程建设的相关需求一定要进行切实化的满足，这样才能够更好地对控制工程的整体质量以及造价成本继续宁科学化的控制。在工程建设实际实施的过程中。对于科学技术要进行科学化的选择，对于成本管控要确保其高效化。当完成了招标以及投标工作之后，还要及时地进行建设合同的签订工作。在相关的合同之中，要对建设企业的义务以及权力进行明确化的规定，确保工程建设经费发放的科学性，与此同时，对于那些违规的现象等采取积极的措施进行一定的处理，对其职责进行明确的划分。如果在工程建设的过程中遇到了一些不确定的因素，那么优先应该根据合同内容进行问题的解决，这样才能够使得合同的作用与功能实现充分的发挥。早进行招标时，要进行适当的承包商的选择，对于承包的方式也要进行有效的明确。在这个过程中，对于工程项目的规模、工程的特征以及风险和施工难度等都应该进行全方位的考虑，这样就可以促使工程的风险得以降低，与此同时，还能够实现工程造价的严格化控制。在这个过程中，也可以通过邀请招标或者是公开招标的形式完成相关的招标工作，这两种招标方式其在适用范围等方面都是有着不同的优势的。所以说，在进行招标之前，要进行全方位的考虑，以项目的特点为基本依据，进行适当的招标方式的选择。如果工程项目的建设规模比较大，那么选择公开招标的方式比较合适，而且，在实施公开招标的过程之中还需要对承包商的资质条件等进行明确化的规定。具体来说，就是需要对投标的限值定价等进行明确化的规定，真正实施之前，对其进行相关的考察以及调研，完成相关的测算工作，然后再对其招标限值进行明确的设定，如果超过了限值的规定，那么就应该对此次招标进行废止。这种招标方式对于恶意串标等不良行为也有着积极的意义，还有利于工程造价工作的严格性控制。此外，对于不同阶段的标段，其评分方式也应该有所区别，对于评分标准也应该实施科学化的设置，从投标价格以及技术方案等方面对其进行全方位的考虑，然后实施合理的评分，这样就可以才促使评标效率实现有效的提升，而且还有利于企业的良好效益的创造。

4．4 在施工阶段的成本控制措施分析

对于房地产的施工环节的造价管控工作来说，施工过程的科学化设计是至关重要的。对于施工实践来说，科学化的施工过程能够提供更好的理论支持给技术方面。对各项施工技术、施工现场条件等进行深入化的分析，然后根据分析的结果继续宁科学化的施工方案的制定，这样将会更好地推动施工阶段造价管控工作的有效开展。就这一阶段来说，最重要的就是对施工现场的平面进行科学化的设定，然后对于现场的平整费用、临时性项目建设支出费用以及建材的运输费用等进行认真的计算，在保证工程质量的前提之下，促使其施工进度实现合理地加快，只有这样，才能够使得工程建设的费用实现有效的降低。对于房地产工程项目的施工环节来说，施工方案以及运输方法的科学性与合理性也是需要重视的。特别是那些规模比较大的工程，需要投入的人力以及物力等也比较多，因此，要确保其管控工作是处于动态化调整的，只有这样，才能够尽可能地降低浪费等负面影响出现的可能性，对施工阶段的造价成本进行有效的控制。首先，对这一阶段的造价进行管理时，也需要对施工的内容进行全方位的分析，对于那些可能促使工程造价产生变动的因素进行一定的明确。提前做好管控预防工作。其次，对于工程变更管理工作要进行更进一步的强化。在工程项目进行建设的过程中，由于客观、设计等各方面因素的制约，工程变更的现象时有发生，如果不能够对这些变更管理给予足够的重视，那么就很容易出现由于返工问题而形成的浪费，不利于工程项目的造价控制工作的开展。最后，对于工程计量工作也要做到位，在进行施工的过程中，相关的款项是需要进行反复的确认以及核对的，现场的签证的管理工作也是需要不断地加强的。与此同时，对于工程项目的建设内容要进行准确的记录，这样才能够更好地确保工程文件以及图纸资料的完整性。尤其是那些涉及到工程变更的资料，要尽可能地避免资料不完整或者是遗失等现象的发生，进而使得后期的经济损失得以降低，而且，这还能够为后续的矛盾纠纷调解等提供有效的法律依据。

结语：

总的来说，随着经济社会的发展进步，房地产业的发展也越来越好。在对房地产工程项目进行施工的过程中，一定要做好工程造价管理的相关工作，对其成本控制问题给予足够的重视，严格把控各个环节的造价管理工作，并将其落到实处，进而为项目的圆满完成提供一定的保障。