不动产统一登记背景下农村不动产登记问题研究

文／魏童童 长岛综合试验区自然资源和林业服务中心 山东烟台 265899

引言：

伴随着在我国城镇化发展的不断进步，国家愈来愈重视农村产业的发展，不但增加对农村宅基地应用权限的保障幅度，还大幅度优化了农村宅基地管理模式的，对促进我国城乡一体化发展、维护社会和谐发挥着十分关键的实际意义。因此，要想更好地推动我国城乡一体化发展进程，就需要对农村不动产登记的执行力度不断加强，但在事实来讲，农村不动产登记的进行状况和城市房地产业登记的进行状况有着非常大的区别，农村不动产登记遭受着不同要素的影响，在其中存有很多问题。所以，要想贯彻落实农村不动产登记工作，就务必要详细分析农村不动产登记工作中存在的不足，并对于相应的问题提出合理的解决方案。

1、不动产统一登记概述

现阶段，在我国不动产登记制度的发展主要可以分成四个阶段：起步阶段、停滞不前阶段、发展阶段、健全阶段。在新中国创立前期，中国人民的整体生产效率相对性较低。为了更好地激起农民的生产制造主动性，造就大量的资本，合理地推动市场经济的发展，在我国于1950年施行了《中华人民共和国土地改革法》，认可土地使用者的合法权利，维护个人土地使用者的利益，合理地为农民提供了土地保障。在《土地登记改革法》施行之初，土地登记事实上是对农民土地产权年限的备案，是对农民房子和土地使用权的确定。伴随着中国时代的进步与发展，到1953年之后，规章制度慢慢产生变化，农民从私营经济变化为农民集体主义经济形式，这也使乡村生产制造合作制得到了确立，为农民土地使用权的转变提供了基础。

综上所述，不动产统一登记是我国融合不动产登记岗位职责，创建不动产统一登记的制度。不动产统一登记关键由自然资源部承担，指导全国各地土地资源、房子、林地类等不动产统一登记工作中的进行。在2015年3月1日实施的《不动产登记暂行规定》，代表着我国不动产登记制度改革创新迈开了关键一步，是实际性改革创新的主要反映。不动产统一登记制度的实施，针对抑止腐坏、平稳房子价格、推动房地产税的实施具备关键作用。统一的不动产登记制度对维护不动产权利人的合理合法财产权利具有极其关键的作用，它的实施可以推动社会主义社会市场经济的逐步完善。除此之外，不动产统一登记制度还极大的方便了公司和人民群众，可以高效提升政府治理的效果和水准。由此可见，不动产统一登记制度对于推动中国社会的平稳快速发展有着关键的现实意义。

2、农村不动产登记的重要作用

不动产统一登记制度实施至今，受到了广大群众的广泛关注和高度重视。农村不动产登记的重要内容包含团体土地使用权证、房屋建筑所有权、山林和树木所有权、土地承包承揽权和土地使用权等。农村不动产登记在推动农村发展趋势中起到了极其关键的作用。最先，农村不动产登记制度的实施有益于提升农村不动产的公信度。相对来说，农村不动产登记的有关因素比较复杂，许多不动产登记因为所有权会有不清晰、不明确的情况，往往会产生各种纠纷案件和问题。农村不动产统一登记制度的实施，不但可以建立农村不动产支配权的具体内容和归属，并且使其更为明确、清晰。与此同时，在房屋交易的类型上，还可以获得合理、高效率的解决，降低不动产之间的纠纷问题。因而，农村不动产登记制度的实施可以完成对不动产的合理控制，能够更好地维护每一个人对不动产的支配权。次之，农村不动产登记制度的实施可以有效的推动农村土壤资源的聚集和发展。推行统一标准登记制度后，合理解决了土地资源的浪费问题，且在一定程度上规避了农村宅基地超标准、不法更改土地性质的状况，进而合理遏制小产权房子的扩张和建设。

3、农村不动产登记中存在的问题

3．1 权属信息不完善

农村不动产具备一定的多样性和复杂性。例如每一个住宅产业基地的获取时间的区别都非常大，审核部门和方式也不一样。并且因为周期时间较长，有部门存在迁移合并的情况存在，导致部门数据的信息不全。就以往的房屋登记工作来讲，政府部门对房屋登记信息并没有形成相应的重视，没有妥当存放相关的不动产登记信息，同时还没有创建相关的电子文档，给现阶段的农村房产登记工作中带来了极大的负面影响。所有权信息不清晰造成农村房产无法精确合理登记，在无形中提高了农村不动产登记的难度系数。

3．2 缺乏法律政策支持

农村不动产登记往往是一个十分繁杂的过程，与此同时又具备独特性。但因为农村不动产证属信息不健全，有关登记工作中并不完善，并且缺乏一定的法律政策支持，给农村不动产的统一登记工作带来了困难。现阶段，农村不动产登记规章制度依然欠缺稳定的法律法规支持，致使登记的主要操作过程中出现众多阻碍。因为欠缺科学的法律规定，农村不动产登记过程中问题高发，严重影响了土壤资源的维护。同时，农村不动产登记工作人员的专业素养不高，并没有科学统一的配套设施，造成登记工作量繁重，严重影响有关工作的展开。

为农村不动产统一登记工作提供相关的法律政策支持，不但能有效的确保农民的资金安全，还能合理确保农民的利益。可是，在具体的实践中仍存有一些问题。最先，我国城市的不动产业统一登记制度通过持续的快速发展和健全，相关政策法规较为完善，开展相关不动产登记工作都比较顺利。可是，因为农村的经济发展发展比较缓慢，农民的房产登记观念也较为欠缺，与农村的不动产统一登记制度相关的法律法规、政策法规都较为欠缺，致使相关工作难以开展和进行下去。

3．3 缺乏健全统一的配套

农村房产统一登记是一项比较复杂的体系工作中。推动不动产登记的顺利进行，必须要在一个详细统一的搭配管理体系中进行。但是，现阶段相较于大城市不动产登记的发展来讲，农村不动产登记的相关配套设施并不健全。相较于城市不动产的情况来讲，农村不动产比较分散化，地域差异大，遍布广。与此同时，农村不动产还会遭受到乡村环境复杂性的牵制，这也导致我国农村不动产统一登记的数据量更高。

比如，农村房产统一登记的相关法律法规缺少，农村不动产登记员工素质差等。农村不动产登记欠缺健全的配套设施，关键在于基层政府的不重视。就基层政府来讲，其对农村宅基地房子登记的主动性和协调度不高，对不动产登记的了解不足，造成不动产登记无法高效进行。除此之外，一些群众的不动产登记观念欠缺，不了解此项工作的重要性，也致使相关工作人员对此项工作产生抵触情绪。再加之一部分登记工作人员服务意识欠佳，群众也没有良好的配合，进一步提高了不动产统一登记的难度系数。

4、推动农村不动产登记顺利开展的策略

4．1 完善农村不动产登记模式

农村不动产登记方式将会对登记的效果和品质产生直接的影响。因而，为了更好地推动申请登记工作的合理进行，必须要对登记方式开展完善和提升。农村不动产登记工程独特而繁杂。假如依照大城市不动产登记方式开展，就难以开展合理有效的登记。因而，相关部门应在现行标准体制架构下对农村买卖风俗习惯开展系统的了解和剖析，并依据农村房产的实际情况进行登记工作。农村不动产登记全过程中还具有很多遗留问题。针对农村不动产统一登记工作中的现况来看，为保证统一登记工作的有条不紊，必须要合理优化不动产统一登记方式，并依据乡村实际情况开展科学备案和管理方法。因为不动产权在不同行业领域的执行存有明显差别，因而要依据实际情况制定相应的政策。在农村宅基地和房子通过有效审核后，应逐步完善相对应的审核规范和程序流程，能够更好地贯彻落实对应的管理。

因而，要融合农村不动产的实际情况，完善有关法律法规体制，搞好农村不动产的统一登记工作，加强有关审核，为农村不动产登记提供资源优势。与此同时，相关部门要依照相关规定，不断提升和完善农村不动产统一登记工作。因为不动产登记在各行各业都存有差别，在登记全过程中应依据该行业的具体情况展开相关的工作。根据整理农村宅基地和住宅的审核标准，搭建完善的审核规范和程序流程，标准农村房地产管理。

4．2 统一法律依据及登记机关

为了更好地推动农村不动产登记工作中的顺利展开，务必要加强和健全有关的法律政策，为农村不动产登记提供根据。在相关法律和政策的辅导下，不动产登记的效果和品质才可以得到相关的保障。政府部门应依据农村的实际情况制订与农村不动产统一登记有关的法律和政策，并以此来作为统一登记的法律依据。农村不动产登记的法律政策理应与宪法学和物权法相一致。为了更好地更顺利地展开相关工作中，必须要对相关现行政策的健全形成重视，依靠对应的法律法规现行政策，为农村不动产统一登记提供科学论证。政府部门在关心农村基本情况的同时，也需要将适用的法律规定作为主要的法律规定。要想平稳农村不动产登记的主要品质，就需要高度重视统一备案部门的基本建设，确保相关行为可以得到合理的落实。针对农村不动产登记的过程，需要持续深入调查，确保不动产登记的有序推进。

除此之外，要想提高农村不动产登记的质量和水准，就必须要进行统一登记。例如，土地资源单位可以承担相应的农村不动产统一登记工作，防止各个部门单位连接管理方法产生不同的问题，使登记工作可以根据信息管理系统互相统一。与此同时，各乡政府和社区居委会也需要做好实际落实责任。例如，要组织各乡村级机构持续深入调查、评定群众真实身份，帮助登记机关进行相应的不动产统一登记工作。

4．3 完善农村不动产登记工作相关配套

农村不动产支配权多，统一登记工作不仅十分繁杂，且操作难度较大。因而，为了更好地提升农村不动产登记的效果和品质，应加强登记信息管理系统的基本建设。信息管理系统不仅可以完成农村不动产的分组管理，从而对不动产开展合理登记。完成登记信息的要及时进行发布，并进行有效的管理，从而提升统一登记的质量。在房产登记过程中，往往会牵涉到的使用权的多元性，要想高效快捷地开展相应的工作，就要高度重视管理平台的基本建设。登记信息化管理平台可以保证乡村房产的创新管理，进而提升不动产登记管理的效果和可靠性，及时升级有关信息和登记品质。依靠相关的服务平台，可以防止产生反复登记的问题，使对应的房产登记步骤得到成功执行。

除此之外，有关部门还应加强对登记工作人员的文化教育，确保其专业水准和综合能力，以推动农村不动产登记工作的顺利进行。为激发农村人民群众申请办理不动产登记的主动性和协调度，可在全国各地开启网络查询、网上交费、在线咨询等网上服务，推动不动产登记改革创新合理进行。

5、构想与展望

5．1 现行制度框架下农村不动产登记模式不宜与城市相统一

在现行标准制度架构下，应综合考虑农村买卖习惯性和流动的制度限定，认可交货占据在农村不动产买卖物权法变化中的影响力，并非登记。根据我国现阶段的状况，不动产物权法变化应该有不一样的设计方案。在人际关系紧密的熟人社会(农村)，应全方位选用登记对抗主义。除开登记以外，还需要掌握不动产公示公告的方法和见证者在本地习惯法中的功效，以明确是不是可以作为不动产支配权维护的根据。海外的不动产所有权备案制度并并没有摆脱城市不动产所有权登记制度和农村不动产所有权备案制度的界线，但在我国，必须要发展趋势多元化的方案设计。根本原因取决于城市二元体系的存有。因而，在现阶段的制度和现行政策架构下，农村不动产登记方法无法与城市保持统一，更主要的是要关注农村不动产登记的实际情况，展望未来。

5．2 尊重农村习惯法的作用

习惯法是群众在长久的衣食住行和工作中逐步产生的一套地区性标准。费孝通这样叙述中华传统社会的乡土性：“农村人口数量主要依赖于土地资源，代代相传，并没有很大的转变。这是一个并没有陌生人的社会。”她们对维护保养无起诉社会纪律的追求完美关键借助‘礼治’，即老人的权威性和教学及其群众对传统式习惯性的听从，而不是国家法律。在中国不动产权方式的法律挑选中，应关心一直以来在农村充分发挥平稳功效的农村习惯法和农村法律纪律的特性，积极运用农村习惯法这一乡土法律网络资源，推动农村法制建设，使国家法律具备坚固的社会基本。不然，方式上的法律与现实生活中的实际便会造成差别，我国法律的目标就没法完成。因而，在制订统一的房屋产权规章制度时，特别是在要重视农村习惯法的使用价值，保证农村习惯法与国家法的良好互动交流，最后完成农村法制化，实现农村不动产统一登记的工作。

5．3 期待未来《不动产统一登记法》有所作为

我国的农村不动产登记问题，并能仅凭一部不动产登记暂行条例就能轻易化解的，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施办法》各自以行政规章和行政法规的方式定义了不动产登记的宏观经济规章制度。“最好是的见解是制订一部不动产登记法,根据新法好于旧法的标准,及时改动健全旧法的具体内容。”

因而，在制订适用全国各地的统一登记标准时，应综合考虑现阶段城镇登记发展趋势不平衡的实际情况，以农村为突破点，以农户房产支配权的核实和维护为立足点，摆脱城乡的二元结构，处理大城市用地和农村团体用地不对等的问题。与此同时希望将来动产抵押统一登记法的颁布，填补有关要求的不足。例如确立农村房产的非强制性登记，进一步降低登记中存在的法律纠纷、登记不正确情况、登记人的渎职等。

结语:

农村不动产登记的实施对促进农村稳定发展,推动城乡一体化发展具有重要的意义和作用。在不动产统计登记全面实施的背景下,农村不动产统一登记全面实施已是必然。在统一不动产登记的情况下，应不断完善不动产登记管理方案，确保乡村不动产登记工作中的顺利开展。尽管在我国农村土地流转仍处在发展的市场经济体制，但农村土地流转销售市场有关配套设施的规章制度制度并未完善，这也造成资产使用权管理方法制度无法得到有效的保障。因而，为了更好地推动农村不动产登记的顺利进行，必须融合农村不动产的多样性和多元性，创建统一的不动产等级标准，健全不动产登记体制，逐步完善农村不动产登记的具体内容，进而促进农村不动产登记走上正轨，推动城乡一体化发展趋势。