不动产抵押权与租赁权的冲突及解决探究

章海林

江苏振强律师事务所，江苏 江阴 214400

工作人员在解决不动产问题时，需明确区分什么是抵押权，什么是租赁权，在此基础上，再开展接下来的相关工作。一般而言，抵押权不会更改标的物的占有情况，与之相反的是租赁权，它会改变标的物的占有情况以及实体性权利，所以，在处理不动产抵押权与租赁权过程中，不可避免地会产生一系列冲突。针对于此，工作人员需站在立法的角度对冲突点进行实际分析，同时，还要根据冲突情况进行针对性地解决。

一、抵押权与租赁权的概述

（一）抵押权概述

抵押权主要指的是债权人对债务人或者第三人提供的不转移占有而作为担保的财产或物品，当债务人没有按照约定履行相关债务时，便可将这部分财产与物品进行变卖、拍卖，而债权人则优先享有清偿债务的权利。在我国法律中明确指出，享有抵押权的人是抵押权人，也可称为债权人，提供抵押财产的人是抵押人，作为担保的财产或者物品被称为抵押财产［1］。

（二）租赁权概述

租赁权也叫使用收益权，主要指的是承租者按照财产租赁合同要求，在完成所有租赁程序后，对租赁物享有使用权利的总称。租赁权在《民法典》中的界定存在一定争议，主要因为租赁权在本质上属于债权，它是通过支付对价的形式来享有权能，但是，其中对租赁物享有的支配权却属于物权范围之内，因此，在界定租赁权时有这样三类学说：租赁权物权说、租赁权物权化说以及租赁权债权说。

二、解决不动产抵押权与租赁权冲突时需遵循的基本原则

（一）严格遵循设立在先权利优先原则

设立在先权利优先原则主要是指通过确定权利设立的先后时间来明确主体享有权利的顺位，简而言之就是“先到先得”，这一基本原则不仅符合我国人民群众的行为习惯，还适用于各种实践活动中。我国相关法律法规曾明确规定，在进行不动产抵押时必须办理正规的抵押登记，假如没有按照此规律执行，则设立无效。所以，在不动产抵押之前，既要明确设立时间，又要确定权利顺位。作为后序权利人，通常情况下可以事先了解到先设立权利产生的不良后果，在此前提下再确立自己需承担的权利与义务，一旦考虑清楚将其明确下来，就要面对可能出现的风险。先序权利人在遵循设立在先权利优先原则上便能够提高不动产交易安全指数，而后序权利人在全面了解可能承担风险的基础上能够自主、自愿地选择是否参与交易活动，在某种程度上大大提高了不动产交易的民主性与稳定性［2］。

（二）严格遵循约定优先的原则

抵押权与租赁权的存在其主要目的是平等民事主体之间的权利，对于这一过程中产生的租赁关系或者抵押关系则属于民事法律关系。而这些民事主体在自愿、平等的环境下可以进行优先性的约定，这是他们民事权利的自由表现。对于优先设立的租赁权而言，承租者可以主动放弃自身享有的优先效力；对于优先设立的抵押权来讲，抵押者也可主动放弃自身享有的优先效力。总而言之，无论是租赁者，还是抵押者，他们对租赁权与抵押权有优先约定的，可遵循约定优先的原则处理相关事宜［3］。

三、不动产抵押权与租赁权产生冲突的原因

在我国《民法典》物权篇当中明确指出，不动产上涉及到的所有权不可同时并存两个或者两个以上，所有权必须是单一化的。很明显，不动产上的物权和债权并不符合此相关内容的约束，没有受到相应限制。不管是在我国法律法规中，还是在国外法律规定中，大多都将不动产租赁权归置在债权里面。可是，因为使用和占有不动产是人民群众的基本需求，再加上不动产价格比较高昂，而承租者并不具备坚实的经济基础，需要得到政府与相关法律的保护。对此，很多国家的法律都会依照“买卖不破租赁”的基本原则来给予租赁权以物权，这一操作的目的是在“物权优于债权”的大环境下赋予弱者更好的法律保护［4］。

因为不动产抵押权在本质上属于担保范围内的物权，所以，也需遵循“物权优于债权”的法律原则，但是，由于过多地关注不动产本身的价值以及交换价值，因此，忽略对不动产占有支配权的合理使用。这就导致租赁者能够在抵押不动产前后可以对其任意使用与支配，进而实现了理论上的租赁权与抵押权在统一物上、同一时间上的并存。然而在实际操作中，常常出现租赁权与抵押权不相融的情况，那么，在应用法律武器处理此情况时因为难度系数较大，所以无法遵循“物权优于债权”或者“买卖不破租赁”的原则，进而在不动产抵押权与租赁权之间产生了较大冲突［5］。

四、针对不动产抵押权与租赁权冲突的解决对策

（一）仔细分析先后次序

在解决不动产抵押权与租赁权冲突时，需仔细分析先后次序，简而言之就是考虑清楚是抵押先于租赁，还是租赁先于抵押。1.抵押先于租赁。假如在不动产中是抵押先于租赁，便可根据《民法典》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）中的有关调控进行准确判断。在《担保制度司法解释》中明确规定抵押一方有责任、有义务通知承租一方，同时在《民法典》中也明确指出租赁不得与抵押进行对抗。其中不得进行对抗可以理解成不对抵押一方造成不利影响和伤害，一旦如此，则必须按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的内容“对先利权造成深远影响的要由法院来先去除后拍卖”予以执行。2.租赁先于抵押。假如在不动产中是租赁先于抵押，便可根据《民法典》中的物权篇、担保编及《担保制度司法解释》中涉及到的有关条款进行精准判断。与此同时，为了有效减少因为人为因素故意以“倒签”等形式来损害抵押权人利益，需对租赁关系的认定进行科学、合理的分析。只有这样，才能避免不动产抵押权与租赁权发生冲突［6］。

（二）对抵押权人的权益进行一定保护

近些年来，尽管我国相应法律已经对不动产抵押权与租赁权冲突提出了针对性较强的解决策略，但是在抵押权人权益保护方面还很欠缺。在“先租后押”法律原则下，不动产承租人具有使用此不动产的权利，因此，不动产所有者在把物品或者财产抵押至债权人之后，假如在期限最后时日内尚无偿还能力，就会选择与第三方签订违法的、虚假的合同，进而对抵押权人的权益造成严重伤害。针对于此，抵押权人与租赁者在签订抵押合同期间，必须明确其中涉及到的租赁关系，并签署具有法律效力的证明文件，这样，不仅可以降低恶意签署虚假租赁合同的可能性，还能够最大程度地保护抵押权人的权益［7］。

（三）对承租者的权益进行一定保护

在不动产抵押活动与租赁活动中，承租者的权益与抵押者的权益相比较，前者更易被损害，所以，要加强对承租者权益的保护。除此之外，还要协调各个权利机制，并对其进行不断改善与创新，这样，不仅能够兼顾其承租者与抵押者的利益，还能够进一步完善担保制度，从而促进租赁活动的顺利开展，保障不动产的规范化配置与流通。同时，也要不断加强对承租者利益的维护，可在保障抵押者权益的前提下，对承租者的利益进行一定维护与平衡，通过细化抵押权的形式来合理分配承租者的量化指标与所享权益。例如，《民法典》中执行的缓期交付制度，其制度内容明确规定买受人可以要求承租者在所承受范围内支付使用不动产的对价，此对价指的就是租金。假如承租者没有支付超1个月的对价，并且在买受人的叮嘱、催缴后仍无动于衷不予支付的，便会丧失这次缓期交付的利益，那么，买受人可在第一时间内驱赶承租者搬出不动产房屋。这项制度的制定，能够同时兼顾其承租者与买受人的利益，为双方所起的冲突提供了良好解决对策，非常值得借鉴［8］。

（四）对公示制度进行合理完善

在对不动产进行登记时，需有效完成相应的公示工作。据调查，现阶段，我国主要开展登记生效和登记对抗这两种模式。而在先租后抵环境下，通过使用租赁合同对抗抵押权这种模式缺乏一定的公平性，所以，需对公示制度进行合理完善与改进，只有这样，才能保障租赁活动与抵押活动的公平性与公正性。另外，债务人与第三人之间私下串通，编造虚假的租赁合同与付款凭证等情况数不胜数，再加上一些债务者在未签订相关合同之前，私自将抵押财产或者抵押物品进行违法转移，针对种种不良现象，公示制度的完善与公示活动的开展就变得十分关键。通过公示的形式，既能够保护不动产拥有者的所有权，还能够保护好抵押者享有的经济权益，与此同时，也能够有效避免恶意串通等不良行为的出现［9］。

（五）对不动产价值进行科学评估

不动产抵押权与租赁权冲突问题较多，其中比较明显的是由于承租人自身原因而造成抵押物的减损价值。承租者在正常使用不动产时，或多或少会对不动产造成一些破坏，这会直接影响到抵押权人的权益，一旦造成严重后果，还会促使解除抵押人与承租人存在的租赁关系。这种情况所带来的不良后果就是既损害了抵押权人的合法利益，还降低了不动产的价值，使其无法进行评估，更无法对抵押权人进行相应的经济赔偿。为了科学、合理地解决此类问题，不动产抵押权人与承租人必须进行有效沟通和协调，同时还要对不动产价值进行合理评估，根据评估结果来确定不动产损害前与损害后产生的差值，这样，不仅可以很好地保护抵押权人的利益，还可以给予抵押权人适当的经济赔偿。

综上所述，不动产抵押权与租赁权之间产生的冲突既不利于我国房地产行业的长远发展，同时还会损害抵押权人与租赁人双方的权益，长此以往，也会降低我国经济体系的安全性与稳定性。因此，需及时解决不动产抵押权与租赁权之间的冲突。在解决过程中，不仅要严格遵循在先权利优先原则，还要严格遵守约定优先的原则。首先，需仔细分析先后次序，即考虑清楚是抵押先于租赁，还是租赁先于抵押；其次，要对抵押权人的权益进行一定保护，在签订抵押合同期间，必须明确其中涉及到的租赁关系，并签署具有法律效应的证明文件，与此同时，也要对租赁者的权益进行一定保护；再次，需对公示制度进行合理完善，只有这样，才能保障租赁活动与抵押活动的公平性和公正性；最后，要对不动产价值进行科学评估，并根据评估结果来确定不动产损害前与损害后产生的差值，这样，能够给予抵押权人适当的经济赔偿，进而实现保护抵押权人权利的根本目的。