基于数字化的房屋全生命周期管理

文｜苏州市住房和城乡建设局

房屋安全关乎人民群众的生命财产安全，对社会稳定和经济发展也有着极大影响。随着苏州市房屋建设规模不断扩大，既有房屋量大面广、“服役期”过长，积累的风险隐患不断增多。给每栋每户房子贴上“身份牌”，定制一张专属房屋“健康码”，是苏州市住建局大力推进房屋全生命周期数字化管理的重要举措。

近年来，苏州市住建局通过信息化建设延伸房屋安全监管手段，依托前期大量基础性工作，汇聚各业务条线、房屋排查和动态监测数据，建立了苏州市房屋使用安全信息管理平台，全面摸清苏州市房屋现状，转变传统管理模式，实现覆盖房屋全生命周期的管理，提升房屋安全乃至城市安全的智慧化、精细化管理水平。

建设房屋基础库，摸清“房屋底数”

为解决房屋业务系统分散、相关标准缺乏、数据更新滞后、跨部门协同困难等问题，通过建立统一房屋编码，采集、处理房屋设计、施工、竣工验收、房屋使用和基础地理等信息，构建全市房屋基础库，为全市房屋全生命周期管理工作提供支撑和保障。

图1 房屋建设年代图层

1.实现房屋建“档”上“牌”

以全国自然灾害风险普查房屋建筑调查数据为基础，获取苏州市所有房屋建筑图斑，通过对接全市公安电子门牌，规范房屋建筑标准地名地址、明确点位信息，结合房产测绘数据，对全市图斑进行多批次的局部优化，建立统一规范的全市房屋数字底板，形成排查工作底图。基于“图斑-房屋属性-三维白模”的三级处理路径，建立了以房屋为对象的三维模型，集成房屋信息，实现房屋要素可视化，加强对现有数据资源的有效利用。以房屋唯一编码集成房屋所有人、房屋建筑结构、房屋体检等管理信息，逐步形成房屋“电子身份牌”和“全息电子档案”，实现既有房屋“一房一档一牌”，形成全市房屋建筑底数，为进一步规范房屋全生命周期管理数据的归集和应用奠定基础。

图2 全市图斑、排查工作影像底图

图3 “一房一档一牌”（1）

图4 “一房一档一牌”（2）

2.形成房屋安全管理清单

图6 全市房屋排查工作数字看板

通过制定排查计划、任务分发、移动端现场排查、问题反馈等流程，形成立体、便捷的房屋排查信息化管理体系。以分区网格为单元，由排查员按照技术导则，通过排查APP 对建筑基本情况、安全隐患情况、依法合规情况等进行全方位排查；由技术员按照评定标准形成初步排查结论；经管理员审核确认后上传系统，形成以建筑基本信息、结构信息、排查结论等为要素的“房屋体检报告”，全面掌握既有建筑现状底数，建立隐患建筑清单。通过数字化、信息化手段，核实、修正底图图斑，明确坐落地址、空间坐标，逐步建立房屋基础库与公安门牌的融合关联，加强梳理比对和数据分析，扫除“盲区”“漏点”，着力实现排查全覆盖，提升房屋数据质量。目前，全市共排查房屋182 万幢，其中城镇70 万幢，农村112 万幢。

集成房屋安全业务，深化动态管理

以多效管理为目标，以全市统一的房屋基础库支撑房屋安全相关业务，构建苏州市房屋使用安全信息管理平台，推进全生命周期闭环式监管，探索BIM 技术在房屋安全管理中的智慧应用，逐步实现全市房屋信息化全方位、全流程的管理。

1.深化房屋安全鉴定管理

整合安全鉴定业务中的各类动态信息，实现从案件受理、技术鉴定、报告审核、信息归档的全过程管理。开展基于BIM的房屋安全鉴定，针对危险房屋，结合BIM 模型汇聚构件检测、房屋鉴定等数据，直观展示现场鉴定结果，实时跟踪房屋构件的安全状态，快速定位隐患构件的位置信息，并及时反映构件拆除、新增、加固等状态变更，为危房的鉴定与解危提供支撑。

2.打造隐患整治“闭环”管理

图7 基于BIM 的房屋安全鉴定

建立健全既有建筑安全隐患社会监督、群众举报、网格化巡查、动态发现报告等多渠道监督模式，形成“隐患发现-隐患上报-房屋鉴定-隐患整改”全流程业务的有机衔接和流转。公众通过扫描二维码门牌，获取建筑结构、装饰装修、改扩建等信息，对于存在隐患或手续不齐全的房屋可直接进行投诉举报；经房屋安全鉴定，构建“绿码、黄码、红码”三级房屋“健康码”评价体系，生成房屋“健康档案”；对于C、D 级的危险房屋，完成整治后，将隐患房屋的加固维修、依法拆除等排险情况，回传至房屋基础库，加强对危房的动态跟踪、智能管理。

图8 房屋三级“健康码”

3.推进建筑幕墙安全管理

图9 幕墙管理模块

图10 房屋监测模块

积极推进全市既有建筑幕墙基础数据采集工作，包括玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙等类型，涵盖幕墙的设计、施工、验收等全流程信息，推进幕墙“一楼一档”信息入网，目前已初步采集4000 余条建筑幕墙数据。将BIM 技术应用于既有建筑幕墙数字化监管，选取试点幕墙建设BIM 模型，挂接幕墙工程资料、排查检测信息、历史维护记录等数据，全面建立幕墙设施基础台账，实现全过程、全周期溯源和关联查询，逐步推动智能化技术在既有建筑幕墙维护中的运用与发展，提升幕墙安全管理水平。

4.实现危房智能安全预警

根据房屋基础库中C、D 级危房的房屋高度、结构、年限、裂缝、沉降等情况，确定房屋倾斜仪、沉降仪、裂缝仪等监测设备安装位置；根据危房基础信息，建立针对不同高度、不同结构的全市危险房屋安全预警模型，实现对危险建筑沉降数据、裂缝数据、倾斜数据的全面感知；管理人员根据预警模型设置阈值，当数据超过阈值时触发自动报警。将基础库中的监测信息与BIM 模型进行关联，可视化展示危险房屋的外观、坐落、安全鉴定、监测设备等信息，通过三维模型快速定位异常传感器位置、异常读数等内容，实现及时预警、快速感知，将事故发生后的被动处置变为风险产生前的主动干预，助推房屋监测智能化管理。

挖掘数据潜在价值，提升行业监管

依托全市统一的基础库和信息平台，探索多维度的房屋安全应用场景，不仅提升了房屋安全管理效能，也形成了丰富的数据成果。通过发挥这些数据的潜在价值，不断打通数据链路，进一步强化资源整合、业务协同，将共性数据一次收集、多方使用，提升行业监管水平，强化市域综合治理能力。

1.推进住房业务管理一体化应用

在全市房屋建筑底数清单的基础上，建立唯一编码的房屋楼盘表标准体系，推进各业务系统数据的横向贯通，实现城建档案、维修资金、房屋排查、安全鉴定、白蚁防治等住建业务数据的互联互通、实时共享，满足以“幢”“户”为单位的多场景多业务应用；聚焦商品房批准、可售、销售等关键指标，实现对房地产市场的实时动态监测；结合住房保障业务管理系统，实现在保障工程、保障房源、保障对象等方面的智慧管理；跟踪白蚁防治业务全流程数据，通过热力图监测白蚁分布情况，提升白蚁防治服务质效。

图11 城建档案模块

图12 房地产市场监测模块

2.深化智慧云图研判决策

以房屋基础库为支撑，绘制房屋专项图层，集中展现全市房屋基本情况、安全态势和房屋安全治理工作成果。在专题图层中，根据房屋建设年代、房屋用途、房屋层数、建筑结构、房屋性质分类落图，同步房屋排查整治工作进展情况，实时更新排查情况、排查结论等信息，对全市白蚁灭治、安全鉴定、房屋改造等重点房屋的管理信息、整治情况进行针对性跟踪。通过对全市房屋数据的多图层管理和全景式展示，持续促进多方业务高效协同，为综合监管、分析决策提供基础数据支撑，完善房屋各生命阶段的精细化、智慧化管理，实现“一屏观全市、一图窥全貌”，最终构筑“一库一平台一张图”的房屋安全管理体系。

3.强化部门联动共建共享

持续拓展全市房屋基础库，促进房屋数据跨部门、多角度应用，提高综合业务效率。推动与公安、资源规划、城市管理、应急管理、行政审批和市场监督管理等部门的数据集成，纳入户籍门牌、房屋租赁信息、房屋不动产登记信息和市场经营主体信息等多元数据，提供开放共享的数据服务，加强工作联动，助力实现“信息共享、以图管房、以房管人、以人知房、以房管企”的目标，筑牢全市房屋数据底座，擘画数字孪生城市新图景。

图13 住房保障模块（1）

图14 住房保障模块（2）

图15 数字孪生城市新图景