基于现状建筑评价的老城区“拆改留”建议*——以三门峡老城区为例

文/中国城市建设研究院有限公司 潘辰 刘明晗

1 项目现状

本次研究项目位于三门峡老城区，范围为湖滨城区、和平路以北区域，北至北环路，南至和平路、公园路两侧、陇海铁路弯道，西至209国道，东至火车站及斜桥村，总面积约8.7km2，如图1所示。该区域存在整体建设杂乱，城市功能不完善、基础设施和公共服务设施欠缺、人居环境较差、公共秩序混乱等问题，是典型的“城市病”集中区域。

2 基于“拆改留”评价方法的老城区现状研究

2.1 用地布局杂乱，用地结构失衡，开发强度较低

调研区域内工业、物流仓储等生产用地与居住用地混杂，严重影响周边居民生活；公共服务设施和基础设施用地占比较低，尤其是绿地广场用地严重不足，成为市民反映最强烈的问题之一；开发建设方面，调研区域总建筑面积870万m2，平均容积率1.0，开发强度较低。对照GB 50180—2018《城市居住区规划设计标准》，城市15min生活圈居住区用地容积率为1.2～1.4，区域还有一定的可开发容量。

2.2 建筑质量参差不齐，建筑品质较差

1）城中村、棚户区、老旧小区用地占比大，阻断城市道路的贯通和延伸，居住环境差，生活配套设施匮乏，存在大量安全隐患，是典型的“脏、乱、差”地区，也是此次改造的“主战场”，对提升人民满意度和获得感具有重大意义。

2）新建小区部分缺乏对日照间距、景观视线通廊等方面的考量，存在建筑密度高、景观环境局促等问题，此外绿化空间、停车空间也无法满足需求。

2.3 道路交通运行不畅

1）支路网建设严重不足 城市支路数量少，断头路多，致使大部分交通压力集中在主次干路上，造成交通拥堵。

2）“停车难”问题突出 区域公共停车场数量缺口大，配建停车场数量严重不足。老旧小区、城中村、棚户区基本没有配建停车位，居民车辆大多停放在小区周边的城市道路上。

2.4 公共服务能力不足

1）设施数量不足 绿地广场、公共停车场、文化设施、基层医疗服务设施数量不足，是调研区域公共服务设施缺口最大的方面，也是居民日常使用最多的公共设施。

2）布局不均衡 公共服务设施（教育、医疗等）大多集中在中部地区，东部和西部地区设置不足，区域公共服务设施覆盖率差异性明显。

3）质量不高 由于建设年代较早，多数公共服务设施占地面积、建筑面积等指标无法满足现行规范要求，如大部分私立幼儿园缺乏必要的室外活动场地，同时存在小学建设标准低、“大班额”问题突出、农贸市场环境差等问题，公共服务能力无法满足居民对高品质生活的要求。

2.5 基础设施建设滞后

市政管网基本能够覆盖调研区域，但存在部分区域市政管网老化、建设混乱；主干管网基本完善且运行良好，但城中村、棚户区、老旧小区内部市政管网建设混乱且给水管道老化造成水压不足、雨污管道未分离、供热管网和燃气管网未覆盖等问题普遍存在；供热覆盖率不足75%，天然气覆盖率不足80%；垃圾转运站数量不足。

2.6 城市景观品质低

在黄河生态景观带与青龙涧两岸商务功能区存在断裂夹层，空间隔离感强烈。

2.7 生态环境保护与宜居建设力度不足

1）部分地区生态破坏问题严重 北部沿黄区域为生态高敏感区，属于黄河湿地国家级自然保护区。生态环境敏感区属于生态脆弱地区，极易受到不正当开发活动的影响，但就目前来看，部分地区生态修复与保护并未得到足够重视，导致大量生态问题出现，严重阻碍三门峡生态经济可持续发展，破坏黄河流域生态健康。

2）缺少公共绿地和城市广场 现状人均绿地和广场面积仅为0.5m2，远低于人均12.0m2的规范要求，人们日益增长的绿化、美化需求难以满足。

2.8 城市文化特色彰显不足

1）历史文化资源保护与开发 虢国博物馆与车马坑空间割裂，文化连续性差，保护欠佳。

2）工业遗产文化再利用 工业厂房利用率低，工业遗产文化体现不足。

3）其他文化空间 其他内涵的历史建筑遗存丰富，但缺乏必要的表达空间。

2.9 城市中心功能逐步衰退

1）商业升级滞后、工业倒闭外迁、空间老旧、人口老龄化等问题严重降低规划片区活力。

2）产业低端，与城市中心功能不符；产业形态“低小散”，主要经济支撑为中小型规模企业；产业类型传统，缺乏新的行业引领经济增长；企业竞争力不强，缺乏品牌影响力。

3）中高端劳动人口外流严重，三门峡市一半人口集中在规划片区内，有能力的原住居民尤其是年轻人大部分选择离开，留下大量老、弱、残、贫等弱势群体，同时被低成本居住所吸引的流动人口大量进入，导致自然衰老与逆向筛选相互叠加。

由于老城区在生态环境保护、城市文化挖掘传承、城市活力、城市建设、交通组织、生活舒适等方面均存在不足，亟需进行旧城改造。

3 基于现状建筑评价方法的老城区“拆改留”建议

经调查分析，三门峡老城区范围内的更新区域总面积399.5hm2，其中工业腾退用地99.8hm2，优化更新用地139.8hm2，城中村棚改用地111.9hm2，功能置换用地48.0hm2（见图2）。现状总建筑量为5771栋，含5个城中村（后川、会兴、上横渠、下横渠、斜桥），总建筑面积807万m2。结合老城区现状建筑评价标准，采取“拆改留”的改造方式进行更新。

1）品质差类建筑（建议拆除） 总建筑面积约299万m2（含城中村约72万m2），约占现状总建筑面积的36.0%。

2）品质良类建筑（提质改造） 总建筑面积约111万m2，约占现状总建筑面积的13.7%。

3）品质优类建筑（保留现状） 总建筑面积约397万m2，约占现状总建筑面积的50.3%。

4 评价结果应用

评价结果为三门峡老城区城市更新提供了最基本的“拆改留”结构单元，便于政府在今后城市更新工作中统筹安排，为每个街区、每栋建筑提供相应的城市更新策略，也为政府在老城区一体化管理平台建设中提供最基本的现状情况，便于管理。

基于此，提出本次三门峡老城区旧城改造的总体思路，即以人为本，以问题为导向，促进老城区高质量发展，并提出此次旧城改造的城市设计框架：塬望水天、绿润岸城、棋布经轨、文兴虢今。

1）塬望水天 在设计中应充分利用三门峡老城区的台塬地貌特征，在黄河岸线、城市至高点选取城市视廊，营造山水相融的大环境，打造层次丰富的魅力城市天际线。

2）绿润岸城 老城紧邻黄河，设计应与地貌结合，与黄河生态景观带协同，沿迎宾大道、甘棠路、大岭路、六峰路、茅津路、铁路公园打造6条绿荫大道和铁路公园景观绿带，南北向贯通老城区，将黄河生态景观引入城区，打造通往青龙涧河的绿色廊道。

3）棋布经轨 以满足规范要求和人本需求的公共设施、公园、商业区为棋子，以纵向为轴，横向为脉，见缝插绿，文绿交织，串联棋子，共同形成活力网络体系，打造活力公园城市。

4）文兴虢今 加强对虢国文化遗产、陕州文化遗产和工业文化遗产的挖掘，注重对传统历史文化的传承与展示，加强文化旅游体验，沿湖大铁路、陇海铁路、虢国博物馆、水工厂、十一局打造城市文脉，通过小铁路、工厂中的步行道等串联历史文化遗产，实现文化复兴。