基于宏观风险管理视角的“房地产投资-创新悖论”及突破路径

李 嘉

(中国宏观经济研究院，北京 100038)

一、引言

在“房住不炒”政策框架下，城市房地产投资性需求得到极大抑制。与此同时，“双减政策”“人才竞争”等政策陆续推出旨在增加地方人力资本水平和教育公平。另外，党的二十大报告提出了要坚定实施创新驱动发展战略。近年来“双创”政策不断更新推出， “三新”产业配套政策在各地不断推动，全国性创新创业在政策和实践层面不断推进和深化。过去持续很长时间的地方经济增长“房地产依赖”与城市创新之间的动态关系浮上研究议程。无论房地产还是创新，作为最终产品形态来看，都是投资的产品。城市政府既是城市投资者，同时也是风险承担者。[1]房地产投资驱动还是创新投资驱动？这是城市政府面临的一个艰难选择。前者投资周期短、房价高以及上涨预期下投资回报率高、可迅速为地方政府聚集公共基金；后者投资周期长、投资回报率具有不确定性且投资规模边界动态模糊，其投入成本多为全社会整体分摊，其收益的正外部性难以衡量，“一本万利”和“九死一生”现象并存。已有大量研究表明，两者之间在时间和空间尺度均呈现线性负向相关关系，特别是房地产驱动对于城市创新驱动呈现出显著抑制效应。但是，已有研究往往基于静态框架下衡量二者的线性关系，对于两者间可能存在的动态一致的非线性关系考察不多。另外，金融化背景下，同广义金融市场上的参与者一样，市场上有长期交易者，也有短期交易者，对应于城市的宏观管理者来说，也存在有针对性的短期和长期宏观管理框架，投资投向的优先选择。因此，从理论上引入非线性框架，探讨房地产投资与城市创新之间的关系，特别是考虑到二者之间关系的阶段性特征，对于城市经济发展逐渐摆脱“房地产依赖”，培育和发展“三新产业”，做实做强城市创新能力，兼备理论和现实意义。

二、“房地产投资-创新悖论”及其机制分析

已有较多文献对房地产和创新的关系进行了理论和实证研究，主要观点仍然存在分歧，多数观点认为以高房价、高房地产投资为代表的房地产市场过热对于创新会产生挤出效应。[2]一方面，高房价带来本地资产价值升值，扩大企业融资约束和居民财富效应加深，另一方面，高房价会挤出产业部门创新投资、创新人才和创业行为，挤出创新投资和创新人才又会提升房地产业“租金”，导致投资和人力资本向房地产业倾斜，进而进一步推升房价，如此循环往复，呈现出城市房地产投资与创新不可兼得的循环机制。本文将上述现象概括为“房地产投资-创新悖论”，是指在资本、人力资源等基础要素资源分配、产能规模、产出效率和收入分配等方面，城市长期扩张的房地产投资和长期的创新活动存在彼此矛盾和挤出的现象。大量研究分别梳理了挤出效应发生的不同逻辑机制和通路。总结主要有如下机制：

(一)房地产投资的挤出机制

投资的挤出机制是指在房地产收益率高涨，显著高于其他实体经济部门收益水平时，企业管理者更多地选择投资于房地产企业进行“寻租”，导致高生产率企业补贴高利润率低生产率企业(房地产及关联行业)的企业要素配置“倒挂机制”，上述机制将进一步催生其他行业向房地产业跨行业套利的可能性，另外，作为生产要素的土地和房地产价格高企同时增加企业生产成本和经营风险，双重影响下会减少企业技术创新活动从而挤出了创新创业资本，最终扭曲了地区的投资结构，[3]在房地产投资快速增长的情形下，中国金融体系通过对房地产贷款期限结构的偏向效应，对中国的创新活动形成了进一步的抑制效应。[4]但是也有观点认为，房地产的“财富效应”会引致土地和房产等抵押物价值增值从而有利于缓解融资约束，最终有利于创新资本的融资和积累。[5]特别是，通过土地进行融资进而加快完成地方基础设施建设等地方经济发展所需要的原始资本金积累，“集中力量办大事”，使地方政府更有足够财力支撑基础研究、应用研究，从而为地方经济的创新活动提供资本、人力资本等各方面支持。[6]因此，房地产投资对创新投资是挤出还是挤入机制存在正负两方面的作用，有关实证结论也因样本选取、基本假设和模型设定而存在不同。特别是，上述研究将二者之间的关系主要放在线性框架下加以衡量，因而得出两者之间长期的稳定(或正或负相关)线性关系。但是我们也不能否认的是，随着经济增长和经济社会整体投资水平的提高，二者之间关系存在着阶段性的变化。另外，创新投资是一个长期过程，产品价值往往无法在当期甚至短期就可以显化，创新投资本身具备先高后低的“创新周期”，因此房地产投资与创新投资之间的关系无法完全在当期的线性框架下加以验证。

(二)房地产-人力资本的挤出机制

房地产-人力资本的挤出机制包括成本效应、劳动力错配效应和创业抑制效应。劳动力成本效应机制为：高速增长的房地产投资显著推升了地区劳动力工资。[7]另外，房价的上涨会增加企业员工甚至是“后进入城市”企业的额外成本，带来成本效应。房价让创新的中坚力量——青年群体“望而却步”，因而“用脚投票”离开。已有实证研究表明，劳动力成本效应是技术创新融资和企业开展创新活动的显著抑制效应。[8]劳动力错配效应的机制为：房价上涨通过影响个体尤其是创新型人才的投资、职业选择——鼓励人才涌入房地产及其相关行业(如金融业)，从而挤出了具有高技术进步率的新型产业等产业部门的人力资本增加和涌入，从而影响地区创新水平，另外，高房价带来的生活成本压力和对创造精神和冒险精神的遏制，阻碍了创业活动的发展以及整体创新能力的提升。已有实证研究证实：从行业就业结构来看，房价上涨显著促进了建筑业就业，“挤出”制造业就业，导致制造业“招工难”问题。[9]除了对于就业起到抑制作用外，还存在创业抑制效应：高房价抑制了城市经济个体的创业行为，一是房价的持续上升使得人们逐渐形成了房屋是最安全的投资品的观念，二是会鼓励年轻人及其父母为结婚买房而储蓄，这就可能抑制其他投资行为，降低劳动价值，变相形成了对于房地产投资甚至投机——“不劳而获”行为的激励。

但是也有研究认为，除了上述效应外，房价上涨对创新也有“挤入效应”：一方面，从需求端，房价上涨会增加居民自身的“财富感”，进而有助于鼓励其进行扩张性的消费活动，有助于激励企业进行生产创新并提供创新产品，以满足扩大的市场需求，另一方面，在供给端，作为经营成本的房屋成本和工资成本的增长压力会倒逼企业进行创新活动，通过改善技术进步率增加生产效率。[10]

上述两种观点的分歧主要在于对人力资本内部结构的分类和对应的市场分层并未达成一致。无房屋产权的流动人口(或新市民人口)、有房屋产权的本地居民以及“应该有房屋产权却没有的”人口对于房地产市场的预期是完全不同的。有房屋产权的本地居民以及部分“应该拥有房屋产权却没有”的人口存在本地房地产价值上涨的预期激励，房地产价值上涨带来挤出效应主要是挤出无房的新市民人口和持观望态度的“应该有房屋产权却没有的”人口，从而减少整体的房地产市场需求，因此对于房地产市场通过人力资本通道对创新投资的挤出或挤入效应亦是复合效应，存在正负两方面的作用，已有实证研究表明，房地产投资增长对地区创新的综合影响效应为负，房价上涨带来的正向财富效应低于其负向财富效应或资本挤出效应，房价的挤出效应要大于其挤入效应。

(三)“房地产投资-创新悖论”机制分析的局限性

前文梳理了房地产市场和创新之间相互作用的两条机制通路。但是，已有研究归纳出的上述机制通路仍然有一定的局限性，主要是：第一，已有房地产市场与创新之间的关系研究多采用线性框架，即其理论假设和实证设计结构均遵循二者存在长期稳定的线性关系为基本逻辑。然而，无论是房地产投资还是创新投资存在着一定的阶段性特征，伴随地区经济发展水平和投资效率变动，存在着各自的变动规律和相互的协同变化特征，因此在理论机制的梳理和推演上需要将二者之间的关系纳入到非线性框架下进行考察。第二，房地产市场和城市创新的区域特征属性需要刻画，并由此开发相对应的分析框架。需要考虑不同城市经济发展阶段和不同阶段中房地产投资对地区经济增长水平的贡献程度的动态变化，在房地产投资达到一定水平后，其投资效率会下降，对经济增长的贡献将下降，区域房地产投资增长率也将逐渐收敛，房地产市场的功能也将转化，实现从经济发展的“诱致性”因素向“服务或支撑性”因素的转变，稳定的房屋所有权成为地方品质的象征。城市创新的发展也存在相似时间和空间趋势。[11]因此在分析房地产市场与城市创新的关系问题时，所采用的分析框架需要将时间和空间的双重动态性纳入进来。第三，相对于房地产市场发展如何影响创新的众多机制，创新发展对房地产市场的反向影响的研究却并不多。主要观点有：一是创新内生地推动房地产市场繁荣，是引致中国房价分化的内爆力。城市的创新性特征通过加速城市产业升级和劳动力涌入，进而增加住房和各类房地产需求，进而提升城市房价和房地产交易，带来城市房地产繁荣。[12]二是城市创新能力的增加，通过提升城市整体人力资本水平，特别是高等教育劳动力的规模和水平，对城市房价起到了显著推动作用。[13]根据直观认知，地区创新水平的提升既代表了地区整体经济内生增长的潜质，其实也促进了地区经济的转型升级和未来增长预期，对于资本和劳动力都有“虹吸效应”，加上财政收入提升带来的基础设施和公共品价值提升，将带来长期土地价值增值和房地产市场的长期看涨预期，因此对于平稳房地产波动，增强房地产市场韧性具有正向激励。

进一步地，通过全国层面的描述性统计分析发现(1)从大周期来看，考虑到自2016年后，我国房地产市场进入到下行调整阶段，市场结构和经济结构开始发生较大改变，为剔除掉上述外生性冲击影响，兼顾数据可得性等问题。本文数据选取的时间区间为2001—2016年，即我国房地产市场高增长区间。：房地产投资驱动和创新驱动之间的关系存在动态性，并不存在绝对意义上线性正相关或负相关关系。从长期趋势来看，二者之间呈现出某种一致性。在进入到特定阶段后，城市创新增长率将超过房地产投资增长率，并且将成为城市经济增长的主要驱动力(见图1)。

图1 2001—2016年城市房地产投资和创新指数和增长率变动趋势 数据来源：寇宗来、刘学悦，中国城市和产业创新力报告；《中国城市统计年鉴》，由作者测算得出。

另外从相关性来看，二者在长期存在较强的正相关关系(如下图2)。这对于已有文献中有关“房地产投资和创新投资”之间存在挤出效应的论点提出了挑战。这表明了，从经济增长角度，二者之间并非绝对的相悖，这是因为若在宏观风险管理框架下，二者只是资产组合的动态变化过程，二者之间相关关系也是依据各自收益贴现率和空间收敛程度不同而呈现出的动态变化关系。在宏观风险管理框架下二者之间存在某种调和。

图2 基于散点图的房地产投资和城市创新指数的相关性分析(由作者计算得出)

三、基于宏观风险管理视角的“房地产投资-创新”包容驱动

(一)宏观风险管理分析框架的引入

基于前文对已有分析框架局限性的分析，本研究尝试从宏观风险管理的视角出发，构建包含时间和空间两个维度的分析框架，将房地产投资和城市创新投资的时间动态性和空间动态性纳入进来。具体来说，从宏观风险管理者视角，主要关注两个维度的问题：第一，在投资的时间结果来看，基于其自身投资期限结构，投资产品价值(或风险)何时贴现；第二，从投资的空间结果来看，其投资增长(或风险增长)是处于空间发散还是空间收敛阶段，其投资增长的空间特征是异质还是趋同。前者决定了投资变现的迫切性和风险规模，后者则决定了投资风险在空间上是趋于分散还是趋于收敛。从宏观风险管理的两个维度视角看，房地产业发展和城市创新之间的关系不再仅仅是两大类投资的替代和协同问题，而是在不同产业发展阶段(时间)和经济地理分布(空间)下的投资组合问题，对于二者之间在二维空间产生“动点”的解释也转变为对二者在整体宏观风险管理框架下的风险管理问题。

本研究将房地产和创新的关系放在产业理论的范畴进行考察。有如下基本假设：第一，研究中的房地产业和创新产业是两种产业，其产出是产业产品，即房地产产品和创新产品；第二，从产品的分类来看，房地产业产品兼具中间产品和最终产品的特征；创新产品则主要是以最终产品形态体现；第三，基于特定的时间和空间尺度(如年度，城市)，房地产产品和创新产业产品是均质的，其各自的异质性通过时间和空间的异质性体现；第四，产品在研究期限和研究区域框架下是两个独立的产业，不存在两个产业的融合。在上述假设条件下，本研究从宏观风险管理者的角度出发，将房地产业和城市创新产业作为宏观风险管理对象，即宏观经济投资行为中的一对风险组合，而每一对风险组合又按照时间和空间维度特征被划分到不同的特征象限。

1.宏观风险管理框架的两个维度：时间和空间

Irvin Fisher基于人类的时间偏好最先提出了基于“人性不耐”的利息理论，将投资品放到按照“预期收入”和“不耐程度”二维空间进行划分。[14]“不耐程度”可以将投资品进行初步的划分。具体来说，房地产业属于典型的“不耐程度”较低的产业部门，其特征是回报收益高，投资周期短；而创新产业往往具备长期和多阶段、风险性、不可预测性、人力资本密集性和异质性等特征，属于典型的“不耐程度”较高的产业部门。需要特别说明的是，产业的“不耐程度”并非静态的，而是动态可变的，随着产业发展阶段和整体宏观经济结构升级过程，特定产业会校正其“不耐预期”和“不耐程度”，并最终体现在其投资品收益和投资回报期限上。

除了时间上的“不耐程度”维度外，产业的空间形态是另外一个重要维度，即通过一个产业的发展路径在空间上是收敛还是发散体现出宏观风险在空间上是风险收敛还是风险发散的。关于空间收敛和发散已有大量经典文献根据不同指标进行了测度，包括依托于经济发展水平的绝对β收敛和离差σ收敛等。[15]地区的产业发展同样存在上述收敛和发散的空间特征。从空间维度来看，房地产业和创新产业部门均存在空间收敛的特征，只不过其空间收敛程度以及对于经济增长收敛的影响程度不同。另外，风险与收益是一体两面的。因此，结合上述宏观风险管理框架的两个维度，笔者将产业发展在时间和空间维度上的不同发展阶段和对应的不同宏观风险管理类型划分为四个象限，分别代表了产业发展的不同“收益特征”和“风险属性特征”，这一特征同时包含时间和空间两个维度特征，房地产业和创新型产业也可以对应落于四象限图的某一个区域(如下图3)。

2.跨期选择、风险分摊与区域收敛

根据宏观风险管理框架分析，房地产和创新之间的关系并不是简单的替代或协同发展的关系，呈现出如下新的解释。第一，城市的房地产投资和创新投资是基于不同经济和产业发展阶段的不同“不耐程度”和“空间收敛”特征的投资选择问题。或者说，在特定时间和特定区域，房地产和创新的相对关系只不过是一对投资组合的特定权重，而并非绝对的抑制或促进。特别的，这种两者在投资组合中的不同权重是依据经济增长、收入水平、政策环境等外生条件动态变化的。这种选择基于风险收益框架，是一种跨期的收益-成本核算，而非简单的即期的“最优化”选项。第二，在宏观风险管理者视角看，房地产投资和创新投资是兼顾收益贴现的跨期选择和风险分摊之间的平衡。假定特定时间t和特定区域i，作为投资的风险管理者来说，需要兼顾其收益的不耐程度以及作为成本的风险分摊。在上述行为约束下，宏观风险管理者在制定产业发展规划和后向的调控政策时，就会有的放矢地对产业做出优先选项和权重配比，并根据不同产业风险-收益的动态变化调整不同产业发展的权重(比如房地产和创新)。第三，收益风险分摊不仅仅是在时间上进行分摊，同样也是在空间上进行分摊。某产业部门的经济增长存在各自的收敛条件和空间收敛属性，但是不同产业之间在特定时点t的收敛程度是不同的，这样决定了对应产业所处的风险敞口的空间收敛程度不同，这对于特定产业部门经济增长阶段的空间效应判断至关重要，比如房地产业或先于创新产业开始和实现增长的空间收敛，全国趋于平均利润率，但是在同样时间t，创新产业可能仍然处于增长的空间发散阶段，并未开始收敛过程，因此在这个时期，稳定房地产平稳增长同时管理房地产业整体性的风险，与推动创新产业整体性的利润增长和区域性的风险就成为这个阶段宏观风险管理的最优组合，在此象限阶段房地产业和创新之间或存在弱正相关关系。

图3 宏观风险管理时空二维框架和房地产-创新包容驱动

(二)风险管理框架下房地产投资与创新关系的动态演进

1.宏观风险管理框架下“房地产投资-创新”的演进路径

宏观风险管理分析框架下，城市的房地产投资和创新之间的挤出效应只是“不耐程度”和“空间收敛(或发散)程度”之间的特殊组合之一。在上述框架下，城市的房地产业发展和创新发展之间共存在四个阶段(见图3)。

第一象限：城市资本稀缺阶段的“强房地产投资驱动，弱创新驱动”象限。在这一阶段，经济增长的资本和劳动力双重稀缺，特别是城市建设亟待原始资本金，因此，通过在供给端发展房地产市场，在需求端赋予城市居民稳定的城市房屋产权，使之实现“恒产者恒心”，并通过“土地财政”捕获城市发展带来的土地增值收益，为地方经济建设筹措资本金具有经济理性，其结果是城市房地产市场的繁荣，房价上涨是其代表性特征。地方政府将筹措的“城市发展资本金”投入到更容易实现区域经济增长的基础设施建设等领域，创新驱动在此阶段尚未启动或效应较弱，二者或存在某种挤出效应。在此阶段，宏观风险管理者应当开始在推动各地房地产开发投资，为城市建设积累原始资本的同时意识到创新对于经济增长的作用。

第二象限：城市资本已有部分积累，包括金融市场等市场经济基本架构逐渐形成阶段的“强房地产投资驱动，创新驱动启动”象限。在此阶段，城市经济增长的资本金仍然依赖“房地产投资增长”带来的“土地财政”，但是已有部分资本积累盈余。盈余一部分可以投入到地方公共服务和公共基础设施，包括可以产生创新绩效的高校、研究所等研发领域，另外，也可以通过一般预算支出或税收补贴的形势直接投入到高科技领域以支持地方创新投入。对于企业来说，作为抵押品的房产价值不断上升，亦改善其自身的融资约束，因此可以在更充裕的资本供给下展业，加大研发投入，以提高实体经济产业效率。在此阶段，城市的创新驱动启动，二者的挤出效应逐渐下降，协同效应开始显现。在此阶段，宏观风险管理者应当开始在制度上对房地产市场进行调控，防止房地产泡沫化的同时为创新活动启动构建相应制度。

第三象限：城市资本充足，房地产投资占地方经济增长份额呈现下降趋势，房地产市场呈现出金融化趋势，甚至出现资产泡沫现象，房地产投资-创新边际效应呈现变化。并且，房地产投资增长开始空间收敛，全国范围内趋于一致增长率，创新投资驱动进入快速增长期。该阶段对应的象限称为“去房地产驱动”象限。在此阶段，房地产业启动和迅速发展带来的地方经济增长的边际贡献开始下降，高房价带来的成本效应逐渐增大，甚至超过其他正向作用，会出现资源配置和投资结构扭曲以及人力资本配置的扭曲效应，由此对于地方创新的边际影响呈现出“拐点”，区域经济增长呈现出去房地产化的倾向，创新驱动力加强，房地产投资积累的充足资本对于地区创新活动的正向作用加强。在此阶段，宏观风险管理者应当开始在关注并管理全国性的房地产增长下行风险的同时配套相应制度和政策鼓励创新投资的活动。

第四象限：房地产投资份额继续下降，依赖房地产投资的区域经济增长模式无法维系，房地产投资在空间收敛，全国范围内呈现稳定低增长。另外，创新驱动超越房地产投资驱动成为区域经济增长的主要驱动因素，并且开始空间收敛过程。该阶段称为“房地产投资-创新包容驱动”。在此阶段，房地产市场经历内生调整，从增量市场转为存量市场，市场质量提升，充分反应了地方品质，地方政府亦逐渐退出“房地产依赖”，其税收结构更加丰富合理，经济韧性更强，对应地衍生出对于新资本和高人力资本的流入需求，同时对于本地已有的资本和人力资本产生转型升级的需求，房地产市场的作用也由拉动经济的“支柱产业”向“服务实体经济”的“高端服务业”转型，对具有高技术贡献率的新产业部门和创新投入提供必要支撑，为由此吸引来的高端人力资本人群提供良好的居住条件支撑，于是，此阶段房地产投资开始由经济增长的驱动者转变为“辅助者”。另外，创新驱动对于区域经济增长的作用显著增大，并且创新投资增长也开始呈现出空间收敛特征，两者进入到“房地产投资-创新包容驱动”阶段。在此阶段宏观风险管理者应当开始在建立中长期常态化房地产市场风险管理机制的同时构建完备、开放和可持续的地区企业创新物质和制度基础(如成熟的资本市场、动态监管环境等)。

2.房地产投资驱动和创新驱动之间的调和

当房地产投资和城市创新之间的关系进入到第四象限阶段“房地产投资-创新包容驱动”时，房地产投资驱动和创新驱动进入了一种全新的调和阶段。具体来说，存在如下两个方向的调和：第一，房地产投资-城市创新的调和：供需两侧的高房地产投资带来地区高房价，高房价引致高地价引致依托于土地财政的基建、制造业升级和外贸升级，在高房价、高地价形成生活和生产成本约束的条件下，同时形成了工资收入和产业收入优势，因此吸引了高知识人才涌入，提升地区的人力资本，进而带动当地企业和整个区域的创新水平，即房地产投资-空间品质-创新机制。第二，创新-房地产投资的调和：由于多样性人才聚集，如果配套提供并解决成本问题，比如通过公共性房屋替代产权型房屋，通过财政上的税收减免或产业补贴等形式以及金融上的金融深化路径降低生产成本中的用地成本，则会倒逼房地产投资由住宅地产向工业地产转向，市场的需求也由住宅投资或消费向工业产品投资或消费转向，那么也会倒逼住宅和地区整体房价回归理性，回落到依收入水平的可支付性水平，即创新-产业结构优化-支持性房地产投资机制。

四、结论与政策建议

(一)结论

本研究系统梳理了城市房地产市场和创新之间的影响机制，概括为资本挤出机制和人力资本挤出机制。

然而已有研究多在线性框架下开展，在分析框架下存在局限性。如果把房地产产品和创新产品放到风险管理视角下，则会有不同的结论。本研究基于时间-不耐程度和空间-收敛程度两个维度，尝试构建了宏观风险管理框架。基于该框架，本研究认为，房地产与创新只不过是宏观经济投资不同阶段、不同经济空间形态下动态的投资组合，其所体现的抑制效应或协同效应也只是动态权重的相对变化。从宏观风险管理者角度来看，二者是跨期选择和风险分摊的衡量和选择问题，是宏观风险管理框架下中的“动点”。

基于上述分析，本文尝试提出了“房价-创新”的两种调和机制：房地产投资-空间品质-创新机制和创新-产业结构优化-支持性房地产投资机制。并从增强房地产市场韧性角度阐释了地方经济增长从房地产驱动到房地产-创新包容驱动的突破路径可行性。

(二)政策建议

在宏观风险管理框架下，房地产与创新不再是相互抑制的两种产业和产业产品，而是一种宏观风险管理取舍之下的投资产品组合。因此，两者之间的替代和矛盾关系转化为动态权重的调整关系。在特定的时期和区位条件下，两者可以实现产业层面的促进和转化，形成一种更有弹性的关系。在这样的逻辑框架下，房地产市场也不仅仅有向外扩张的张力和对其他产业的“挤出效应”，而是成为宏观风险管理产品投资产品组合中的一部分，房地产市场的韧性将成为比其绝对量(投资强度、销售额、房价等)更为重要的概念。在宏观经济领域，韧性是指经济体在遭遇外部冲击后回归经济增长状态的能力，是反映抵御风险能力的指标。[16]房地产市场韧性是指在宏观风险管理系统中，房地产市场遭受外部冲击(正或负)的情况下，恢复到其长期均值状态的能力以及与其他产业的协调程度，具体可细分为房地产投资韧性、房地产销售韧性、房地产价格韧性、房地产市场结构韧性和空间韧性等。

如前文所述，房地产与创新在宏观风险框架下存在两种调和机制，其中，促进和提升地区和企业创新水平是提升房地产市场韧性的有效路径，因此在宏观政策取向和制定中，应将房地产和创新放到宏观风险管理的时空维度中予以考察，特别的，在经济疲软和房地产市场下行的情景下，应以创新驱动为引擎，以鼓励和支持创新活动提升房地产市场韧性。具体政策建议如下：第一，增强房地产投资韧性和销售韧性。通过引入高端劳动力和购买力，提升地区住房需求水平，进而拉动房地产投资，并通过产业结构升级(高端金融业)扩大房企融资约束；第二，提高房地产价格韧性。在地方“房地产依赖”背景下，房价怕涨同样怕跌。通过改善地区创新水平，优化投资结构，将分担政府和民间投资风险，丰富投资组合，化解房地产风险空间收敛带来的风险集聚；第三，提升房地产市场结构韧性。如创新-产业优化-支持性房地产投资机制所述，通过旨在降低生活和生产成本的房地产供应将倒逼房地产结构优化转型；第四，增加房地产市场空间韧性。在全国性的房地产热背景下，三四线城市或中西部地区往往会出现供大于求甚至“空城”“鬼城”现象。根据机制一，在经历房地产驱动阶段后，逐步转向创新驱动，并进一步优化地区品质，实现房地产和创新包容驱动，将从空间上实现人力资本、公共基础设施和公共服务等的均衡分配，进而推动各区域房地产市场向均衡收敛，增加房地产市场空间韧性。

本文是关于房地产与创新关系议题的理论研究，并尝试性地提出了新的分析框架。在下一步的研究中，需要基于现有分析框架，概念化房地产和创新的具体量化指标，推导出标准理论模型，制定实证策略，并结合中国真实数据，验证“房地产-创新”突破路径的存在性或可能性。