房地产企业涉税筹划与风险控制

王本政 华润置地(山东)有限公司

在当前税务改革的大环境之下，房地产企业也要充分地把握税务改革的要求，不断地强化对于企业的涉税分析，促进涉税筹划工作的有效落实。这样才能够有效地避免由于税务改革对企业带来的涉税筹划的风险问题，从整体上促进企业效益的提升，从而带动房地产企业持续稳定地发展。

一、涉税筹划和风险的概念

(一)涉税筹划的概念

涉税筹划这一概念于20世纪末在我国引进，对于其概念可以从三方面进行详细的分析：首先，涉税筹划就是基于遵守税收规定的前提条件之下，以在最大程度上减少企业税务成本为直接目的。企业组织具有盈利性的特点，因此，就可以按照不同的收入获得形式，将其进行两种类型的划分，分别为直接和间接收入。而在这其中间接收入，就是通过税收风险规避等间接的方式所产生的收益。因此，企业在促进日常经营持续发展的基础之上，也可以依靠纳税风险规避、延期纳税等间接的方式，促进间接收入的提升。其次，涉税筹划的主要内容就是纳税人所具有的全部的涉税行为。在房地产企业的运营全过程，都将会产生涉税行为，在涉税筹划的过程中，以公司的销售、筹资、清算作为重要的内容，属于综合性的工程。最后，涉税筹划的前提条件就是在不违背相关的法律法规的基础之上，能够促进纳税人经济利益的最大化。因此，企业必须要严格地遵守相关的政策法律的规定，对于当前的经济活动进行合理的筹划，这样才能够尽可能地降低纳税成本，不断地扩大企业的利益。从本质上来看，涉税筹划区别于偷税、漏税等违法的税务行为。

(二)涉税筹划风险的概念

涉税筹划风险来自于企业所进行的涉税筹划，就是在涉税筹划的过程中，由于自身或者是外部的不确定因素，从而使得涉税筹划的行为出现失败，并付出了相应的代价，这就是涉税筹划风险。在企业实际的涉税筹划中，最终方案是否能够成功取决于很多方面的影响因素。比如，当前的经营环境、政策法规等等。因此，这也决定了涉税筹划风险具有多样化的类型，从整体上来看，这些风险的来源可以分为内部以及外部因素所带来的风险，按照不同的因素，对涉税筹划风险进行以下几种类型的划分：第一，经营性风险。由于企业在运营的过程中所面临的外部环境往往是动态变化的。因此，当外部经营环境出现改变以后，也会影响到企业的经营活动的顺利开展，所以企业就会做出相应的调整和改变。在这一过程中，也会影响到原有的涉税筹划方案的实施，导致其适用性变差，从而就会造成不确定的风险。第二，政策性风险。对于企业的涉税筹划行为而言，基本的前提就是对于当前政策法规的遵守。通过运用税收优惠政策，或者是根据对于现存的税务法律的分析，从而调整自身的经营活动，减轻企业的税负，促进利润的增加。所以对于涉税筹划来说，其对于国家的政策和法规具有较强的依赖性。因此，当法律条文和政策制度发生调整和改变以后，也会影响到当前的涉税筹划方案的可行性，从而增加风险出现的几率。第三，操作性风险。对于涉税筹划的制定来说，就是通过对于相关的税收政策和法规的利用，通过相应的操作降低企业的税负，促进企业价值的提升。因此，在这一过程中，如果企业不能够对于税收政策和法规进行合理的运用，那么就可能会出现违法情况，给企业带来风险。就算企业避开了违法的禁区，那么在筹划方案的落实过程中，也会由于各种失误的出现，而影响到筹划方案的合理性，使得企业的利润不增反减。

二、房地产企业在涉税筹划过程中的现存问题

(一)对于涉税筹划的认识水平不高

房地产企业的财务管理人员并未对于涉税筹划，具有全面的认知和理解，而且往往所采取的态度也比较保守，所提出的筹划方案具有片面性的问题。另外，在房地产企业中缺少健全的培训制度，没有定期地组织对于财务人员展开相关的专业培训。因此，随着全新的税务政策的提出，这也就使财务工作人员往往不能够对其做到深入地理解和及时地把握，只能够依靠财务人员的自主学习，这都会导致涉税筹划工作出现混乱。甚至很多财务人员没有自主更新知识的意识，针对政策法规所出现的改变，也不能够第一时间了解和掌握。所以就不能够紧跟政策变化的脚步，进行涉税筹划方案的更新，在具体的涉税筹划中，也会给企业造成一定的风险损失。

(二)不科学的组织结构设置

对于涉税筹划工作来说，针对工作人员提出了较高的要求，负责涉税筹划的人员要具有较强的专业能力和综合素质，扎实地掌握税法知识，在了解各项方针政策的基础之上，能够对于涉税风险做到科学的控制。同时，对于有关的财务管理部门来说，也要能够针对现阶段的房地产行业的风险进行较为精准的把握和明确的认知。这样才能够对于涉税筹划的风险，做到有效地规避。但是当前很多房地产企业并没有专门的进行税务岗位的设置，而且相关的人员不仅数量严重不足，同时素质水平有待提升，缺少能够落实好涉税筹划工作的人才。虽然很多财务人员能够对于企业的日常财务进行处理，但是针对相关的税收政策，没有做到充分的了解，这也就使得企业所制定的涉税筹划的方案，不具有较高的专业性和适用性，税务人员的专业水平不足，都会造成企业的涉税筹划方案不健全、不专业等问题出现。

(三)缺少规范的成本费用核算

随着房地产企业的发展，在这一过程中也逐渐凸显出成本控制的重要性。成本费用核算不仅会直接影响到企业的整体财务水平，而且还会影响纳税情况。在涉税筹划的过程中，提高成本费用核算的精细化控制水平，属于一个重要的思路，能够促进涉税筹划的完善。现阶段的房地产企业往往对于成本核算方面的工作，不具有较高的规范性。不仅缺少精细化的成本费用的分类，而且在进行科目设置时，也不具有较高的合理性，影响到成本分类的准确性。

(四)现有的筹划方案存在缺陷

对于房地产企业来说，由于其产业的特殊性。因此，会牵扯到复杂的税费种类。在当前房地产企业的涉税筹划方案中，往往具有单一性的特点，并未从整体的角度上，对于开发环节进行考虑，而只是进行了少数税种的筹划。这都会使得所筹划的方案不具有较高的整体性，无法兼顾各种税费种类，没有认识到不同税种和环节之间所存在的关联性，仅仅强调单一的税种筹划。并非站在全局的角度上，对于整个项目所涉及到的税种进行有效的把控。

三、涉税筹划风险的成因

(一)管理意识

对于涉税筹划风险而言，其产生和出现的一个重要的决定性因素，就是企业对于涉税筹划以及风险管理的重视力度。如果房地产企业不具有较强的涉税筹划风险的意识，也没有强调涉税筹划工作的落实，所以也就会增加风险的出现几率。因此，对于涉税筹划风险来说，其所出现的一个主要的因素就是企业的管理意识。如果针对当前的涉税筹划不具有正确的认知，也难以通过科学的手段促进纳税的优化，无法实现企业利润提升的目标。

(二)人员能力水平

对于涉税筹划工作来说，主要的参与者就是相关的涉税筹划人员。通过这些工作人员进行筹划方案的确定，而企业最终的税收负担也取决于筹划方案的落实效果。因此，负责税务筹划工作的人员其所具有的专业能力以及筹划水平，都会对于筹划工作带来直接的影响。如果具体的工作人员没有较强的专业能力，所制定的方案缺乏可行性和科学性，同时在应对变化时也，不能够做到及时地调整，无法保障方案的切实执行，这都会增加涉税筹划的风险。

(三)管理机制

虽然所涉税筹划风险受到具体工作人员素质水平的直接影响，但是在涉税筹划方案的执行过程中，要想确保其实现预期的效果，有效地控制和预防风险问题的出现，就要具有健全的管理机制的保障。企业必须要通过税务机构的确立，对其管理职能进行完善和明确，这样才能够保障涉税筹划工作的顺利落实。因此，如果企业缺少健全的税务机构，那么也会造成涉税筹划工作混乱，难以确保工作质量，从而带来相应的风险问题。

(四)法律政策

企业所开展的涉税筹划和外部的政策法规的环境，具有着紧密的关联，企业的一切涉税筹划的行为，也要基于当前的法规政策，在不违背法规政策的前提条件之下，才能够确保各项工作的落实。因此，如果我国的税法和各项政策出现了变动和调整，那么也会增加企业的涉税筹划风险，影响到企业现有的筹划方案的可行性和有效性。

四、房地产企业涉税筹划风险的控制措施

(一)促进财务人员税法专业水平的提高

房地产企业中所制定的涉税筹划方案能否顺利落实，取得预期的效果，一项直接的决定性因素就是涉税筹划人员所具有的专业能力和素质水平。一个合格的涉税筹划人员不仅要具备扎实的专业理论知识，同时还要能够对于企业内部的生产经营活动做到了解和掌握。针对国家所出台的各项税法政策的走向和趋势进行精准的预测，这样才能够促进涉税筹划成功几率的提升，有效地规避风险问题。所以企业必须要确保参与涉税筹划工作的人员，具有较高的专业水平和素质能力，同时还要重视起对人员的培训工作的开展，促进人员自身理论内容的不断更新以及技能的提升。涉税筹划人员要加强对于税收新政策的关注，针对我国所作出的政策上的调整，做到随时的了解和掌握，这样才能够对于未来的变化和趋势做到精准的预判。

(二)完善企业的管理制度

为了确保在房地产企业的日常经营活动流程中，充分地贯彻落实涉税筹划工作，就要促进企业各项业务活动的完善，提高规范性水平。房地产行业作为国家的重点关注对象，国家所出台的各项监管政策和调控手段，都会影响到企业的经营管理的开展。所以企业要以国家政策为导向，积极地进行经营目标和战略的调整，并促进涉税筹划方案的改变和更新。这样才能够针对现阶段的业务管理工作，具有较高的适用性，从而更好地融合当前的政策环境，避免由于各项政策的改变所对于企业的涉税筹划造成不良的影响。

(三)关注税收政策的改变

国家所出台的税收政策给了企业涉税筹划一定的空间，而我国的税收政策往往具有多变性的特点，所以房地产企业在进行涉税筹划的过程中，也要能够对于国家的各项政策做到实时地关注。这样在出现政策的调整和改变以后，就能够通过对于政策异同的把握，促进涉税筹划方案的不断完善和优化，有效地降低风险问题的出现几率，从而促进涉税筹划目标的实现。在具体的落实过程中，也要促进企业内部各个层级之间信息沟通的实现，依靠信息的传递，对于涉税筹划的风险进行有效的评估和识别。

(四)构建风险管理体系

对于涉税筹划这一工作，本身就带有一定的风险性，因此，房地产企业必须要具有较强的忧患意识，在不断完善涉税筹划方案的基础之上，进行风险管理系统的构建，以事前评估和识别作为重点内容，这样在出现风险问题以后，就能够积极地进行评估和规避，并且实现经验的积累与总结，有助于日后筹划工作的顺利开展。首先，企业要对于自身的风险承受能力进行识别和测定。在掌握税务风险喜好的基础之上，对于所开展的涉税筹划工作的风险问题进行精准的预测，并通过相应的测试标准的提出，做好风险评估，从而能够确保所设计的筹划方案，对于企业自身具有较高的实用性。其次，也要进行风险识别机制的构建，对于相关的影响因素进行有效的监测，从而对风险问题做到科学的预测和识别。最后，要进行风险评价体系的构建，通过风险评价能够对于涉税筹划所造成的财务影响，进行全面的分析，从而促进涉税筹划方案的完善与优化。

五、房地产企业纳税筹划案例

例如，某房地产开发企业2016年12月取得房产销售许可证，开始销售房产，2019年年底已经销售了90%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税9 000万元。目前该企业已经预缴土地增值税2 000万元。该企业应当如何进行纳税筹划？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔206〕187号)的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2020年年初补缴7 000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售或者用于岀租。

基于此，该企业就可以避免在2020年年初进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到2021年年初，这样就相当于该企业获得了7 000万元资金的一年期无息贷款。假设一年期资金成本为6%，则该纳税筹划为企业节约利息7 000×6%=420(万元)。

六、结语

综上所述，随着税务改革的大范围推进，也直接影响到我国各个领域和行业的日常运行和发展。在我国经济水平持续提升的背景之下，房地产作为一项重要的产业，也要积极地面对税务体制的深化改革，通过科学的对策，从而在最大程度上，规避由于税务改革所造成的企业的涉税风险问题。■