房地产企业经济管理的创新路径研究

张庆云 王卫迎 沂水县自然资源和规划局

房地产经济是以房地产行业为基础进行的经济活动。由于我国的市场经济性质决定了房地产经济的性质，因此，需坚持以国家为主体的经济与产业结构管理，实现房地产行业的可持续发展。

一、房地产经济管理的相关概述

现代社会，企业的经济管理已经成为一项重要的课题，如何进行企业的经济管理，不再是简简单单的技术问题，它涉及管理水平、管理能力、管理理念、管理体系等多个方面。科学高效的管理体系，是企业良性发展并获得更大发展空间的前提和基础。有效的经济管理体系不仅可以帮助企业适应现代社会的发展潮流，在激烈的市场竞争中谋得一席之地，扩大市场份额，占领市场高地，还有利于提升企业的市场竞争力，从而获得更高的经济收益，成为市场竞争中的“王者”。故而，对现代企业经济管理的剖析和探讨，在当下的社会背景下，有着极其重要的社会意义和理论价值。从经济管理的理论角度来看，完善经济管理体系，需要注意以下几个要点。首先，经济管理体系大多适用于机构或组织中，其目的在于促进组织或者机构的职能划分，使得职能明确；其次，需要收集与经济相关的文献资料典籍等；最后，必须对工作人员进行考核，以激发工作人员的工作积极性，保障各项工作能够有序开展，提高工作效率。唯有如此，方可在一定程度上促进企业的经济发展，推动企业实现经济效益与社会效益的有机统一。

二、新形势下房地产经济管理的特征

当今时代，社会经济迅猛发展，科学技术也在不断地发展与创新，中国从农业社会迈入工业社会进而进入信息社会。当下，中国正处于社会转型期，社会结构发生剧变，在社会结构的影响之下，房地产行业也在不断地调整状态，以便更好地适应社会的发展需求，为广大业主提供高质量的服务。在调整的过程中，经济管理作为房地产中的重要环节，也不可避免地需要做出改变，以适应社会发展。因此，房地产企业在进行经济管理活动的过程中，需要详细分析企业经济管理活动的基本特征，并结合企业目前自身的实际情况，对企业的经济管理活动进行科学高效合理的指导。房地产企业经营管理的特征主要体现在以下几点：

(一)经济管理工作与管理工作联系密切

一般而言，人们会误认为企业的管理与经济管理是两回事，但实际上，在日常的经营活动中，经济管理是企业管理的前提和基础 。倘若没有良好的经济管理，那么，企业的管理工作很难着手，各行各业很难开展活动。因此，想要获得良好的管理效益，必须营造良好的管理氛围，重视经济管理工作，做好经济管理工作，从而提升企业的整体实力。

(二)经济管理中的财务指标在很大程度上反映了企业自身的生产和经营情况

企业的经营状况、营收效益，主要是通过财务报表体现出来的，而财务报表是经济管理中的一项重要内容。直白地说，财务报表是企业进行生产、经营、流通、投资的重要依据，依据财务报表的制定的决策，可以在很大程度上帮助企业规避市场风险，减少可能存在的经济隐患，促进企业提高财务管理能力，使得资金的合理使用最大化。这在无形中帮助企业节约不必要的开支，降低企业的经济成本，又能确保企业的稳妥推进和发展，延长企业的生命周期。

(三)房地产经济管理活动具有综合性

现代社会，多数企业在发展的过程中，将价值实现作为自身经济管理工作的基础，房地产行业亦如此。在进行经济管理的过程中，企业需要合理合法地进行生产和经营活动，由于在经济管理中，涉及的职能部门较多，同时也会涉及大量的人力、物力、财力，因此，房地产企业经济管理活动具有综合性，是提高企业经济效益和市场竞争力的“利刃”，是新形势下企业各大管理项目中的中流砥柱。

三、房地产经济管理中存在的问题

(一)资源利用不足

中国有 14 亿人口，面积为 960 万平方公里，称中国为人口大国，毫不过分。960 万平方公里的土地，看似土地广袤，地大物博，矿产资源等各类资源极其丰富。然而，由于中国人口众多，因此，人均资源占有量在世界中是排名靠后的。资源问题，成为一个比较棘手的问题。房地产方面，土地资源是极其重要的资源，没有土地，如何建房？土地是房地产行业发展的基础，一旦缺少了土地资源，房地产企业可谓是“寸步难行”。但是由于过去房企不注重对资源的合理利用和保护，土地资源以及水资源等其他资源方面，暴露出了一系列问题。当下，城市化发展进程在不断加快，在这样的社会背景下，高层建筑应运而生。因此，资源利用率的不足，是一个严重且必须解决的问题。倘若不及时解决，那么必将会对房地产未来的发展产生极其严重的负面影响，影响房地产企业的发展空间以及可持续发展态势。

(二)管理机制不健全

随着改革开放的第一声号角响起，房地产行业在改革的春风里迎来了新的发展机遇和广阔的发展前景。根据经济学中的“蝴蝶效应”，房地产行业的蓬勃的发展态势，无疑在无形中推动了其他行业的发展和进步，并催生了一批新的行业的涌现与发展。与此同时，大量的劳动力涌入房地产行业，为国家提供了大量的税收，促进了国家财政收入的增长，也间接地刺激中国经济的迅猛发展。值得注意的是，急剧发展的过程中，产生的问题也是接踵而至，故而，政府加强了对房地产经济的宏观调控，并出台相关的法律法规，然而，在实际的作业过程中，对于政府出台的一些措施，要么并未真正落地，要么执行范围不够广，执行力度不够。个别措施的可行性和实践操作性比较弱，导致在真正的应用过程中效果不是很理想。加之管理体系不完善，监管体系存在不少漏洞，不少投机者善于钻法律的空子，披着程序合法的外衣，背地里实行暗箱操作。结果，房地产行业乱象丛生，监管难度也因此增加不少，为房地产未来的发展埋下了深深的隐患，这些隐患很可能在某种程度上以某种方式影响中国经济未来的发展。

(三)经济风险管控的理念不强

不重视对经济的控制，也是房地产行业经济管理问题乱象丛生的影响因素之一。一般情况下，财务部门需要对财务信息进行整理，承载财务信息数据的报表，是企业的经营者和管理者决策的重要依据之一。然而，在现实生活中，部分企业高层并不重视企业的财务报表。另外，部分管理者虽然重视财务报表，但是由于报表的质量参差不齐，从而导致自己的决策和判断失误，惨遭滑铁卢。而且，随着资金投入的不断增加，经济管理的资金风险也在不断升级，因此，重视财务报表，生成准确有效的报表数据，对于一个企业的生死，有时候可能起着决定性作用。

(四)工程造价问题

工程造价一直是一个令房地产巨头头痛的话题。由于施工工程包括准备阶段、实施阶段、竣工阶段等环节，但是工程造价往往是在项目结束时才进行核算，这在一定程度上提高了企业的经济成本，使得企业的管理流程繁琐死板，降低了企业整体的经济效益，弱化了员工的工作积极性。在实际的项目管理中，规模经济往往被放在第一位，部分管理者对质量和安全的重视程度不够，也不懂得如何进行财务管理，把精力和时间花在了数量的增加和规模的扩大上，这种重规模轻效益的管理理念，使得房产企业的衡量标准出现问题。另外，一些企业获得土地的方式是绕开常规渠道的，这与科学管理成本的理念相违背，从而为后续的发展埋下隐患，导致许多经济管理问题的产生。因此，加强工程造价管理，强化经济管理意识，能够有效减少各种问题的产生。

(五)管理目标不够明确

当下，从房地产行业的发展状况来看，是缺少一个明确的管理目标的。之所以缺少目标，是有其原因的。供需问题一直是房地产行业存在的大问题，从长远角度来看，合理的供需关系，有利于使房地产行业处于良性发展的状态。然而，实际情况是，目前尚未找到合适的政策可以实现对房地产的经济管理的有效管控。这使得房地产行业在发展的过程中产生的一系列社会问题，得不到及时有效的解决。而且，有时候出台的一些政策，具有时效性，在一定程度上抑制了房地产经济的发展。

(六)法律体系不健全

就目前而言，与房地产相关的法律法规的出台未能与房地产行业的发展同步，这就导致在实际的操作过程中，当房地产行业出现问题时，找不到相关的法律或文件作为支撑。而且，在管控房地产经济方面，行政手段比较多。在实际生活中，一些政策存在漏洞或者纰漏，很难落地和执行，加之整个行业缺少与之相匹配的法律体系，这些都在无形中加剧了房地产行业的乱象，出现问题时，往往无法可循、无法可依。

四、我国房地产经济管理的创新方法

(一)制定房地产经济管理的长期目标

社会经济迅速发展，引发了经济结构的变革，在这种情况下，市场经济也难逃结构革新的命运。改革的目的在于推动房地产行业的稳定、健康、持续的发展。因此，需要制定经济管理的长期目标，结合市场经济以及企业自身发展的实际情况，深入调查大众的需求，在了解市场需求的基础上，制定科学有效的管理目标，促进房地产行业的健康发展。

(二)加强法律体系的建设

法律法规体系的建立与完善，是当务之急。然而，法规或者政策的通过并不只是几份纸质文件这么简单的事情。法律从推行到落地再到完善，需要经历一个漫长的过程，并不是一蹴而就的。从目前房地产行业的发展前景来看，科学有效的法规是需要结合房地产行业的实际情况去制定的，才能对房地产的经济产生有效且正向的管控。除此之外，法律法规的制定不能太过于死板，如果太过于死板，很可能会出现政府过度干预的情况，从而影响市场经济的良性发展；相反，如果法规条文制定得太过于空泛，市场经济发展泛滥，很可能偏离正向的发展轨道。因此，法律法规体系的建设需要采取适度原则。同时，也需要对法律条文采取细化措施，使得法律体系可以覆盖房地产经济管理的各个方面，从而更好地实现对房地产经济的科学合理的管理。

(三)完善管理机制

完善管理机制，是房地产经济管理中的重要一步。这时候，需要充分发挥市场以及政府的共同作用，做到“双管齐下”。在市场出现失灵的情况下，向政府借力，通过宏观调控，对房地产经济实行管控，促进房地产经济的健康发展。除此之外，还需要发挥市场调节的作用。此外，需留心财务方面的问题，降低地方政府对于房地产收入的依赖性，促进房地产市场的稳定健康发展。

(四)创新项目流程

房地产经济管理活动涉及房地产项目的方方面面。无论是规划、土地资源，还是开发、数据分析等环节，都是房地产经济管理中需要去管理的项目。众所周知，土地是房地产的基础，若失去土地资源，那么房地产经济管理将无从谈起。而且，根据数据，在项目总经济中，土地经济占项目总经济的 50%。因此，在土地经济方面，需要加强对土地经济管理的重视，创新项目流程，把控好整个过程，做好经济管理工作，降低施工阶段的经济成本。

(五)创新经济管理机制

首先，需要明确哪些因素会影响到房地产的经济管理，结合这些影响因素，对原有的管理机制进行改革和完善，达到创新的效果。其次，当代社会，需要大家团结协作。“一花独放不是春，百花齐放春满园”，因此，在现代这样一个合作共赢的社会中，各部门之间需要加强合作，只有各部门之间通力合作，才能为经济管理打下良好的基础。再次，在进行经济管理活动时，需要结合建筑工程的实际情况，在实际的作业过程中，不停地进行调整，采取科学合理的措施，这样才能提升经济管理的有效性，保障房地产行业的稳定可持续发展。最后，提升工作人员的安全意识、责任意识，制定公平公正的管理制度，责任分摊到个人，防止出现推诿扯皮的“踢皮球”现象。

(六)加强工程造价管理

工程造价是建筑工程中的关键环节，工程造价与经济成本息息相关，从某种角度上来说，经济收益影响着一个企业的生命周期。然而在实践工作过程中，造价工程贯穿于建筑工程的各个方面，具有“连续性”和“非间断性”的特征，所以需要对造价管理加强重视，进一步度量和思虑控制造价管理的合理措施。在进行成本核算时，企业家不能仅仅着眼于眼前的或者某一个阶段，需要将目光放长远，从整体的角度对于经济管理进行权衡和思考。在项目开发之前，就需要分析并核算成本，对项目的进展实施“全过程”跟踪，将成本管理落实到每一个阶段，从而实现有效控制经济成本的目标。

五、结语

综上所述，房地产经济近几十年来的发展，对中国经济做出了卓越贡献。但是当下关于房地产经济管理的调控，依然存在些许问题。相信随着社会的发展，这些问题会一一得到解决，相关的法律政策也会逐步完善。有一个健康的大环境，房地产行业才能更好地发展。■