物业企业IPO上市合规性问题讨论

韩叶

山东明德物业管理集团有限公司

一、物业企业上市发展现状

2018 年以来，物业企业掀起一阵上市热潮，经过蓬勃发展，企业不论是管理水平、还是盈利能力均有明显提升。尤其2020 年在疫情背景下，不仅没有影响企业在资本市场上的发展，反而有了更加清晰地认识，行业价值得到市场认可。以A股和港股物业服务上市公司为例，发展现状如下。

(一)综合实力强

2021 年底，物业板块上市公司总量达到55 家，持续扩张的规模、稳健的财务预期，均为物业行业带来高估值。港交所12个标准分类行业中，资讯科技业、必需消费行业的PE最高，平均市盈率为46.6倍、26.5倍。相比之下，物业管理行业的平均市盈率为46.7倍，说明其估值和资讯科技业相当。2020年，港股上市的物业企业营业收入合计1222 亿元，首次突破千亿元大关；而且毛利润、净利润等方面均呈现出持续增长的趋势，见图1。

图1 2018-2020年港股物业上市公司的利润变化

(二)规模发展快

截止2020 年底，港股物业服务上市公司在管面积均值为1.09 亿平方米，合约面积达到1.8 亿平方米，同比增长50%和28.6%。高质量扩大规模，为公司持续创收带来动力，也是企业在资本市场上驰骋的底牌。尤其并购已经成为扩大规模的一种主要手段，2021 年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77 宗，涉及并购方36 家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020 全年交易总额大幅增长约243%。通过并购，一方面能快速扩大规模，增强竞争力；另一方面也能加入其它赛道，达到高速增长的目标。

(三)成长潜力大

随着城市化进程加快，物业服务行业迎来良好的发展机遇。企业通过运营轻资产，建立标准服务体系，打造品牌效应，在资本市场中的地位不断提高，具有良好的成长潜力。总结起来，大部分上市的物业企业有三个共通点：一是储备项目多，这是可持续发展的基础；二是业绩指标、规模指标快速增高，发展势头良好；三是物业管理价值不断提高，服务范围也在扩大。

(四)投资价值高

从公司每股收益（EPS）来看，EPS＜0.5 的公司占据多数，说明仍有较大的上升空间。这些公司加强内部管理，提高运营效率，降低资金成本，经济增加值（EVA）大幅度提升。2020年，上市物业企业的EVA 增长至8.17 亿元，同比增长66.8%。企业制定发展战略时，由于大股东稳定，有助于保持战略的连贯性和一致性，随着资本结构不断优化，价值创造能力不断增长，能促进企业稳定发展。

二、物业企业IPO上市合规性问题

对于拟IPO 上市的物业企业，合规性是一道门槛，也是一个重要问题。我们结合现有政策和法律法规，总结IPO上市合规性问题如下。

(一)收入确认问题

依据会计准则，物业企业核算收入成本时要采用权责发生制，但实际工作中却采用收付实现制。IPO 过程中，收入确认问题有：①从收付实现制转变为权责发生制，该节点的服务收入欠费没有按照权责挂账，而是逐步消化核算。②增值服务收入中，部分收入按照收付实现制核算。

对于以上问题，物业企业在上市申报期内，应进行全面权责核算，对物业服务收入、增值服务收入按照权责计提。此处应注意：物业企业提供的增值服务属于关联交易，应在招股书中披露相关信息；在财务报告中做出附注，以确定关联交易金额的公允性。如此，才能保证关联交易的公平性，在IPO中把握主动权，避免监管机构介入。

(二)公共收益问题

《物业管理条例》指出：利用物业的公用部分或设施开展经营活动，需先获得业主的同意，严格按照流程开展工作。业主所得收益，既可以纳入专项维修资金，也可以经业主协商后使用。在这个过程中，物业企业应科学管理公共收益，一是有完善的决策流程，避免程序缺陷；二是确认公共收益时，以合同约定内容为准，不属于物业企业的公共收益，核算时将其归为暂收款。公共收益使用时，如果没有签订分成协议，物业企业若全部记为主营业务收入，就会虚增收入和利润。物业企业在IPO招股书中，均要披露公共收益信息，并且按照和业主之间的协议收取一定佣金。

对于公共收益，核算时为确保合规性，应做到以下几点：①物业企业和业主之间签订分成协议的，严格按照协议执行，属于物业企业的部分确认为收入，属于业主的部分计入往来科目。②未签订分成协议，但物业项目有业主委员会，物业企业可以和业主委员会协商，补签分成协议。成功签订的话，会计处理按照第①点执行；没有成功签订，要由律师出具法律意见书，确定公共收益如何分成，然后进行会计处理。③未签订分成协议，物业项目也没有业主委员会，直接由律师出具法律意见书，确定分成比例后进行会计处理。

(三)现金交易问题

物业企业IPO 上市，证监会要对企业的现金交易进行核查，看相关交易是不是具备商业实质，防止利用现金交易虚增收入，或利用资金体外循环。物业企业在服务中，业主缴纳物业管理费用，可能使用现金支付，此时资金、现金管理制度，就是IPO审核的一个重点。

对于该问题，物业企业应注意：①收取物业费时，采用多种支付方式减少现金收款金额，当然并不是不接受现金收款。②现金管理工作中，建立健全内控制度，保障资金安全，时刻处于物业企业的管控中。

(四)税务问题

税款缴纳和处罚，也是物业企业IPO 上市时要关注的问题。企业申报IPO，要在税务机关开具税务合规性证明文件，该文件的主要内容是：企业从成立开始，到出具证明为止，期间遵守税务方面的法律法规，具体包括：①全部税款及时足额申报并交纳；②纳税过程中，和税务机关不存在争议；③没有逃税、漏税、拖欠、拒缴等情况；④没有税务调整、补缴税款的情况；⑤没有因违反法律法规，受到税务机关调查、处罚、追缴的情况；⑥没有各种类型的举报或投诉问题。

对此，物业企业在税务管理上，首先要严格遵守国家和地方法律法规，明确各种税款项目，及时足额申报并缴纳。其次要合理纳税筹划，对纳税筹划有正确的认识，确保筹划方案合规合理、科学有效。最后要开展风险管理，针对各个环节、各种类型的税务风险，制定针对性的防范措施，及时消除隐患，避免小问题发展为大问题。

(五)独立性问题

不少物业企业是房地产开发企业的下属公司、关联公司，房地产项目建成后，物业企业能获得物业管理资源，因此物业企业对房地产开发企业的依赖性较强，关联交易比例较高。物业企业IPO 上市时，A 股对关联交易的比例限制较为严格，而港股限制减少，只需要评估申请人经营独立性是否满足要求即可。因此，物业企业上市前，要处理好关联担保和资金问题。企业经营中，占用股东的资金要付利息，以保证交易的公允性；如果是担保，则要考虑支付担保费。当然，支付担保费，会在一定程度上增加物业企业的业绩压力。

不论是A 股、还是港股，对上市企业均有明确规定：申报期内应处理好股权划转问题，减少关联交易来源，规避同业竞争，从而避免合规性风险。对此，物业企业应做到：①同业竞争的资产若是实际控制人控制，应重组到IPO企业的股权下，这种方法应用较为普遍，而且具有良好效果。②实际控制人控制的资产，和IPO 公司有同业竞争，不重组到IPO 企业的股权中，可以变卖给其他企业。这部分资产可能有瑕疵，或属于不良资产，不适宜纳入到IPO企业的股权中。③对于情况②，还可以采用资产托管的方式进行处理，上市成功后再转让资产，由于监管严格，实际操作存在一定难度。

三、物业企业IPO应重点关注的法律问题

物业企业IPO 上市时，除了考虑财务合规性问题，还要注意一些法律问题，总结如下。

(一)企业资质

《物业服务企业资质管理办法》指出：我国物业管理采用行政许可制度，根据注册资本、人员资质、管理面积、业绩、内控制度等要素，将企业资质分为三个等级。2017年9月，国务院颁布《关于取消一批行政许可事项的决定》，代表着物业服务企业的资质核定完全取消。虽然取消了审批，但监管力度明显加强，包括：①完善业务服务标准和规范；②发挥出组织自律作用；③地方对物业企业加强监管，开通投诉举报渠道，开展抽查工作，及时发现违法违规行为；④采用黑名单制度，对失信企业严厉惩戒；⑤和政府部门信息共享，对物业企业进行信息备案管理。对此，物业企业应根据《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，建立健全物业服务标准和规范，制定完善可行的管理制度，加强行业自律。

(二)劳务派遣

物业企业因其业务服务特点，需要大量的劳动力，既包括正式聘用的员工，也包括经劳务派遣公司采购的劳动力。这部分劳动力的存在，是为了更好地控制成本，企业IPO上市时应注意：是否遵守劳务派遣法律法规，包括三性要求、人员占比要求，有没有劳资纠纷等。

(三)社保公积金

物业企业属于劳动密集型产业，人工成本在主营业务成本中占比较高，而且基层员工在员工结构中占比较高。因此，物业企业IPO上市时，证监会审核的重点之一是员工的社保公积金。要求企业为员工缴纳五险一金，并且在申报期内，不能受到相关处罚。结合A 股上市经验，社保公积金问题不影响发行条件，就不会成为上市阻碍，企业只需在申报书中指出欠缴原因，明确追缴责任即可。如果企业确实存在应缴未缴的情况，大股东或实际控制人应作出补缴承诺，在中介机构的配合下，核实职工身份信息，和社保部门进行沟通交流。

(四)其他

一是物管项目的取得方式。《物业管理条例》指出：物业服务项目，应采用招投标的方式，对物业企业进行选择和聘用。如果项目规模小，或者投标人不足3个，经过当地行政主管部门批准，采用协议方式对物业企业进行选择和聘用。物业企业IPO上市，应关注取得物管项目时签署的合同是否合规，是否具有法律效力。二是企业水电费的收取。在物业管理区域内，水、电、气、暖、通信等费用，可委托物业企业代收，但这个过程中不能收取额外费用（如手续费）。如果代收中出现差价，应及时合理处理。

四、新大正公司案例分析及带来的启示

(一)新大正公司基本情况

新大正物业集团股份有限公司，专注城市公共服务与设施管理，为机关、企事业单位办公楼、场馆、公园、地铁、机场、学校、医院等多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务，为客户提供全方位的后勤管理服务。公司成立于1998 年12月，经过20 多年发展，目前拥有员工超过3 万人，管理服务面积9000多万平方米，业务布局20多个省市，共计70多个城市。在中国物业服务500 百强企业中，综合实力排名第23 位。2019年12月3日，成功在深交所挂牌上市，成为国内第2家登陆A股市场的物业服务企业。

(二)上市后的表现

新大正公司上市后，首日上涨44%，随后连续7天涨停，到12月13日，收盘价为74.25，市盈率超过50倍。之所以股价持续增高，原因包括四点：一是物业行业本身不断发酵，因经营效率好、服务质量好、发展潜力大，成为资本市场上的一个热点。二是新大正公司披露的信息显示，优于A 股南都物业。以2019年9月公布的数据为例，虽然新大正公司的营业收入、净利润低于南都物业，但是净利润率和净资产收益率均高于南都物业。三是新大正公司并没有房地产开发背景，主营项目是非住宅物业管理，为学校、商业、园区、公共设施提供综合服务。在差异化的业务布局下，反而得到市场青睐和客户认可，有助于做大做强。四是该股的流通盘只有1791万股，符合A股的炒作氛围。

2020 年财报显示，新大正公司实现营业收入13.18 亿元，净利润1.31 亿元，同期增长25.01%和25.61%。在随后发展中，加快全国化布局，提高核心竞争力，走内生+并购+合作道路，完善信息化建设，延伸服务领域、提高服务质量，实现高质量发展。该公司在“2021 中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP10”位居第9位，在“2021中国物业服务上市公司非住宅物业服务TOP10”位居第3位。

(三)带来的启示

结合新大正公司的发展和上市历程，为物业企业IPO上市带来的启示有：

第一，树立合规性意识。为保证企业合规性，要求全员参与，学习法律法规，建设合规性企业文化，通过提高员工的职业道德，达到不敢违规、不会违规的效果。结合中介机构的整改方案，企业应积极转变理念，树立我要规范的意识，减少上市申报和审核阻碍。

第二，加强财务内控。财务合规性是物业企业IPO上市成功的关键，财务管理上存在缺陷，无法通过审核关。因此，企业应完善财务管理制度，加强内部控制，确保经济活动、业务流程、制度体系相适应，财务数据信息真实可靠。同时，将财务内控贯穿在企业管理中，落实违规问责机制，提高财务监督防控效果，确保企业合规、高效运行。

第三，建设信息系统。财务信息系统建设，对于企业健康发展具有重要意义。一方面，利用该系统能对财务信息进行集中分析管理，消除部门壁垒和信息孤岛，避免信息不对称。另一方面能实现财务信息共享，借助于大数据、云计算等技术，有助于优化资源配置，为企业发展决策提供科学依据，倒逼企业合法合规经营。

五、结语

综上所述，物业企业因综合实力强、规模发展快、成长潜力大、投资价值高，近年来成为资本市场上的热点。文章从收入确认、公共收益、现金交易、税务、独立性等方面，分析了物业企业IPO上市的合规性问题。结合新大正公司案例，物业企业应树立合规性意识，加强财务内控，建设信息系统，减少IPO上市过程中的阻碍，助力企业健康发展。