锦州市老旧小区现状及改造策略研究

文／马守恒 辽宁工业大学土木建筑工程学院 副教授天津大学建筑学院 博士研究生

许东 辽宁工业大学土木建筑工程学院 副教授 硕士（通讯作者）

王雪英 辽宁工业大学土木建筑工程学院 副教授 国家一级注册建筑师

引言

2019 年，中央经济工作会议指出：要加强城市更新和存量住房改造提升，做好老旧城区住宅改造。2020 年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。在此大背景下，2020年锦州市政府为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，进一步提高城镇老旧小区居民的居住条件和生活品质，推进老旧小区改造步伐，制定出台了《锦州市加强城镇老旧小区改造实施方案》。方案中明确了需进行改造的对象为建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区，重点改造2000 年底前建成的老旧小区。

锦州城镇老旧小区由于建设年代较早，当时较低的建设标准已不能适应现在人们的生活。如老旧小区建造时外围护结构未做保温材料，普遍存在冬季室温较低、能源浪费严重的情况；老旧小区年久失修，维护保养不到位，存在着诸如公共管线发生漏水或堵塞、公共楼梯间窗户玻璃破损缺失等问题。在20 世纪中后期建立的城市小区显然已经无法继续满足现代城市居民的生存和发展需要，改造和整治城市老旧小区已经势在必行[1]。

1 锦州市老旧小区现状存在问题

1.1 房屋主体

1.1.1 立面

老旧小区建造时间早，建筑外墙粉刷饰面褪色或脱落，部分住户为改善冬季室温，自行增设外墙保温层，使得该户外墙较原立面凸出，且外饰面为水泥面层，与原外墙材质色彩均不一致，类似外墙上的补丁，失去美观效果。住户为增加自用面积，大多自行封闭阳台，致使阳台及外窗防盗栏杆等形式不统一。小区在使用过程中后期增设的电话、网络、有线电视等管线直接暴露在外墙外，以上因素使得住宅楼立面杂乱，影响城市形象（图1）。

1.1.2 楼道

老旧小区公共楼梯间呈破旧、黑暗、杂乱状况。主要体现在：第一，单元木门、木窗大多破损甚至门窗扇缺失，楼梯间与室外空间连通，冬季冷风直接侵袭，对节能极为不利；第二，部分楼梯踏步、扶手栏杆有损坏情况，存在安全隐患；第三，楼道内缺少统一照明系统，有居民安装灯具供自家使用，但未采用节能声控灯，其他住户使用不便；第四，楼梯间建造时未设管道井，后期供暖、燃气改造的管线均直接铺设在楼梯间内，占用空间且影响美观（图2）；第五，住户在楼道内堆积各种杂物，日常使用不便，一旦发生紧急情况，影响安全疏散。

1.1.3 节能

在当前住宅设计中，节能设计是重要的环节。老旧小区住宅建造年代久远，建设标准低，大多没有进行节能设计，其居住舒适度差，建筑能源消耗高。对这些老旧小区进行节能改造，对于降低建筑能耗，提高人民的生活水平具有重要意义[2]，迫切需要节能改造的部位主要包括外墙、屋面、外窗。

（1）外墙

锦州老旧小区住宅外墙一般采用370mm 厚实心粘土砖墙砌筑，未设外墙保温层，外饰面为清水墙或刷涂料。这两种外墙构造的热工性能差，传热系数较高，约为1.53 ～1.58W/（m2·K），与锦州地区（寒冷A 区）现行居住建筑节能标准《辽宁省居住节能设计标准》DB21/T2885-2017的外墙传热系数标准限值0.40 相比，不能达标。

（2）屋面

锦州老旧小区住宅屋面大多为平屋顶，屋面防水层采用二粘三油或三粘四油的柔性卷材防水；最早期的少部分住宅未设保温层，后期大部分住宅保温层采用水泥珍珠岩。经过多年使用，防水层时有破损情况，保温层吸水受潮后，保温效果大大降低，因此老旧小区顶层住户和非顶层住户相比，居住环境更加恶劣，深受雨季漏雨、冬冷夏热的困扰。老旧小区屋面构造的热工性能差，传热系数较高，约为1.0 ～3.0W/（m2·K），与节能规范的标准限值0.30相比，超标更为严重。

（3）外门窗

建筑外窗是建筑外围护结构能耗的薄弱环节，窗户总耗热量约占建筑物全部耗热量的50%。锦州市老旧小区住宅外窗经历了双层木窗、单层钢窗、单层铝合金窗、单框双玻塑钢窗的发展。目前住宅现状由于木窗使用寿命短，住户大多自行更换为单层铝合金窗、单框双玻塑钢窗。但住户自行更换的外窗多为小作坊、小厂家加工组装，整体质量难以把控，具体热工性能差，影响住宅楼的整体节能保温效果。

1.2 配套设施

1.2.1 室外管线

目前老旧小区各类管线裸露在建筑外立面，杂乱无章，影响外立面美观，也有安全隐患（图3）。室外雨水系统、污水系统设计不完善或存在淤堵管段，部分小区雨季道路排水不畅，积水严重影响正常出行，住宅的一二层时有污水倒灌发生，给住户生活带来极大困扰。

1.2.2 周边环境

老旧小区内楼间道路铺设不够平整，硬质地砖破损较多，影响住户出行。小区内缺乏物业等有效管理，低层住户违规私自圈占房前屋后公共用地，使公共用地进一步缺失。小区内楼间公共用地缺少绿化种植、健身器材、凉亭桌椅等设施，居民没有休闲、锻炼、休憩交流场所，缺少归属感和幸福感。另外，随着家用汽车的普及，停车位不足已经成为各老旧小区所面临的挑战，给居民的日常出行和生活带来困扰。

2 锦州市老旧小区改造策略

2.1 房屋主体改造

2.1.1 立面改造

老旧小区外立面改造首先拆除首层住户私自扩建部分，清除有安全隐患、影响市容市貌的楼外吊挂物，修补风化严重、破损渗漏的外墙主体，再进行饰面粉刷。粉刷前考虑美观，注重粉刷色彩的选择，与周边建筑和谐。其次，维修更换破损雨水管、雨棚、散水等建筑构配件，使其满足住户使用需求。对住户自行加装的空调外挂机、防盗网等进行整理、加固，使之尽量整齐划一。最后，对原有外立面墙上敷设的供电、通信、有线电视等各种架空电力管线，进行统一规整，拆除无用线缆，统一走管，采用电缆桥架等形式支撑固定管线，使管线布局整洁、有序、安全（图4）。

2.1.2 楼道改造

老旧小区针对楼道外门窗损坏或缺失情况，统一安装楼宇对讲保温门，配齐玻璃或整体更换楼梯间内窗，从而对楼道进行封闭，减少冬季室内外热量散失，保证住户室内温度。在居民配合下，清除楼道杂物。对楼道中踏步面层、扶手栏杆损坏之处进行修缮。对楼道内杂乱的供暖、燃气等管线，进行综合改造，有条件地设置相关管道井，将管线敷设在管井内，以保持楼梯间内部干净整洁。设置楼道照明系统，统一安装节能型声控灯。对破旧、黑暗、杂乱的楼道进行清理和粉刷，达到安全、明亮、整洁的标准。

2.1.3 节能改造

（1）外墙节能改造

锦州市老旧小区住宅楼外墙节能改造普遍采用外保温，此做法不减少住户室内使用面积，室外保温施工便利，对居民生活影响较低。依据辽宁省地方标准《居住建筑节能设计标准》DB21/T2885-2017，锦州市为寒冷A 地区，居住建筑层数4 ～8 层、外墙传热系数限值K ≤0.40W/（m2·K）。综合考虑锦州市气候和经济条件，采用100mm 厚EPS 保温板，其密度为18 ～22kg/m3、导热系数0.039W/（m3·K）、抗拉强度≥0.1MPa、吸水率≤2.0%，EPS 板保温效果较好，但耐火能力差，燃烧性能为B 级，需采取在每层楼板处设置300mm 高A 级岩棉等水平防火隔离带的措施（图5）。

（2）屋面节能改造

屋面节能改造应结合屋面防水改造进行，依据老旧小区住宅屋面原有情况，屋面改造基本采用以下两种方法。第一种，原屋面防水层没有渗漏，能正常使用，在原防水层上直接铺设保温层，再设防水层及保护层。第二种，原有屋面已不能正常使用，需要铲除原保护层、防水层，在原坡层基础上，铺设保温层、找平层、防水层、保护层。综合考虑锦州市气候和经济条件，采用120mm厚XPS 保温板，其密度为22 ～35kg/m3、导热系数0.030W/（m3·K）、抗拉强度≥0.1MPa、吸水率≤1.5%，XPS 板强度、吸水率、保温性等方面均好于EPS 板，但同样燃烧性能为B级，耐火能力差，须在屋面与女儿墙或檐口处设500mm 宽A 级岩棉等水平防火隔离带。

（3）外门窗节能改造

锦州市老旧小区外窗大多采用单层钢窗、单层铝合金窗，少数为单框中空玻塑钢窗，其传热系数高，保温性能差，成为外围护结构节能中最为薄弱的环节。老旧小区住宅外窗的节能改造主要采用3 种方法，首先更换原有外窗为节能窗，如框材采用断桥铝、多腔塑钢等节能框材，玻璃采用中空多层玻璃、Low-E 节能玻璃，也可在玻璃间填充惰性气体等；其次更换原老化玻璃密封条，提高窗户的气密性，减少室内外冷热空气渗透；最后在原外窗玻璃上贴保温膜，但此做法造价偏高。

2.2 基础设施改造

2.2.1 道路改造

锦州市老旧小区道路改造时，应在尽量保留原有路网系统和竖向标高系统基础上，优化道路交通流线，完善小区车辆、行人道路系统。道路改造前，要兼顾室外管线改造，避免路面二次开挖。小区道路充分考虑消防救援和医疗救援的要求。改造过程中，对基层完好的道路修复其局部开裂、塌陷等问题，对损坏情况严重的道路进行重新修建。道路路面材料选择上，小区级车行道路，优先采用沥青混凝土面层的柔性道路，该路面平整、行车舒适、养护维修简便；宅间路可采用混凝土刚性路面；人行道部分宜采用铺装，透水砖具有高透水性、保水性，有利于开发雨水资源，建设海绵城市。

2.2.2 室外管线改造

老旧小区室外管线主要有供水、排水、雨水、供电、燃气、供暖、光纤等。这些管线改造宜采用埋地方式铺设，对不能进行地下铺设的线缆，宜组织相关权属部门进行各自归类整理，拆除无用线缆，归类整理好线缆，有组织地进行统筹安排，合理铺设，为达到整齐划一、隐性铺设效果，可结合立面线脚或设置桥架铺设，以满足适用且美观要求。

供水管网改造中，对不能满足正常使用要求的、老化破损严重的管线进行更换，解决老旧小区部分用户供水管网水压不足、水质不符合卫生要求等问题。排水管网改造中，更换破损排水井盖，对排水管道及化粪池进行全面清理疏通、改造修缮，实施雨污分流。供电管网改造中，对老化管线及设施进行更新改造，做到每户设独立电表，保证供电稳定。燃气管网改造中，对未实现城镇燃气统一供气的老旧小区，进行管网接入改造；同时对老燃气用户，逐户排查供气管线及设施安全，及时更新老化管线，确保供气安全。供暖管网改造中，对供暖锅炉房、供暖管线等进行排查，重点对居民强烈反映采暖效果不佳小区的供暖管线进行检查，如因管线老化致使冬季室内温度不达标，则要进行管网升级改造。

2.3 公共设施改造

2.3.1 增加园林绿化及健身器材等设施

普遍存在缺乏公共绿地及活动空间的现象，老旧小区采取环境设计等综合措施，可以起到防风、吸尘、降噪、净化空气和美化环境的作用[3]，对提高居民生活幸福感有着重要作用。改造中首先拆除违规私建的建筑，最大限度地增加公共活动面积，为住宅楼间绿化预留场地。其次保留小区内原有的高大乔木，增加栽种的树木。合理选择适于本地气候土壤，易于成活，养护成本低的常绿、花灌木等树种，同时对植物的各类造型、各季节的色彩进行充分考虑，以取得理想景观效果。最后，在增加绿化面积的同时，还可以通过在小区内的空地当中适当增设一些固定桌椅、花架、廊架、景亭等景观小品，并专门开辟出了一些休闲场所，设置基本的居民建身器材和部分儿童娱乐设施，进而可以为改善小区居民的生活环境和生活品质提供有效帮助[1]。

2.3.2 增加停车位

锦州市老旧小区改造对停车难的问题进行处理，主要从两个方面着手：一方面，最大化挖掘小区内部资源，结合道路、绿化改造，重新对小区内部空地进行规划，整合资源，合理施划停车位，实行统一管理，避免乱停乱放，浪费停车面积；另一方面，在小区外道路的慢车道上标划“潮汐车位”，增加临时停车位，这些车位仅在晚上20 时至次日7 时之间允许停放，以满足居民下班后停放。尽管采取以上措施增加了一定停车位，极大地缓解了老旧小区停车难的矛盾，但车位数量还是不能充分满足居民使用需求，在以后的改造工作中，可以考虑建设立体停车场。

2.4 加设电梯

锦州市老旧小区大多为无电梯的多层住宅，居住在较高楼层的老年人在日常生活中上下楼梯备受困扰。如单元居民同意并出资，可为具备条件的住宅加装电梯，同步建立完善后续维护机制（图6）。

锦州市凌河区龙南小区3 号楼是老旧小区中第一个加装外挂电梯的居民楼。此楼一共9层，经业主协商分摊费用，各户按楼层不等自发出资，总体费用30 多万元，电梯使用年限为15 ～20 年。老旧小区居民楼进行外挂电梯改造后，完善了既有住宅使用功能，提高了居住品质，方便居民生活。

结语

在城市的快速发展建设中，越来越多的新材料、新技术、新工艺被应用到新建住宅小区中。对比之下，老旧小区存在的居住环境差、生活不够便利、能源消耗大等问题也越来越凸显，在一定程度上制约了城市的发展。以往因老旧小区改造中存在配套设施不完善、安全隐患多、资金筹措困难等问题，常采用推倒重建的方法，造成人力、物力、财力的大量浪费。近年来，国家各级政府大力推进城市老旧小区改造工作，改善老旧小区居民生活环境，推动旧城城市更新。相对于旧的改造手法，避免了大拆大建对城市风貌的粗暴干预，避免了可能由于拆迁安置所引发的矛盾，在旧环境与新理念的碰撞之中，老旧片区终将对这座城市展以新颜[4]。