基础设施公募REITs税收问题研究

| 丰蓉芳

2022年1月26日财政部、国家税务总局发布了2022年第3号公告，对基础设施公募不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）试点阶段的税收政策进行了明确。本文结合该公告对我国基础设施公募REITs相关税收政策进行梳理，在此基础上，分析目前我国基础设施公募REITs税收政策方面存在的问题，提出进一步完善的方向。

一、我国基础设施公募REITs现行税收政策

目前我国基础设施公募REITs普遍采用的结构较为复杂，其中主要涉及三个环节：（1）设立前，原始权益人向项目公司划转基础设施环节；（2）设立阶段，原始权益人转让项目公司股权给资产支持专项计划；（3）运营、分配环节。以下分别对上述三个环节的相关税收政策进行梳理。

（一）基础设施公募REITs设立前

基础设施公募REITs设立前，原始权益人与项目公司之间基础设施资产的划转按照3号公告第一条的规定，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司均不确认所得，不征收企业所得税。这里所说的适用特殊性税务处理与财税[2009]59号、财税[2014]109号的特殊性税务处理不一样的地方在于，上述两个文件里面提到的特殊性税务处理都有严格的条件限制，3号公告的特殊性税务处理则没有严格的条件限制，这就为原始权益人顺利把项目公司股权转让给资产支持专项计划，从而推进基础设施公募REITs的发行提供了便利条件。

值得注意的是，3号公告仅明确了企业所得税的处理，对于除所得税外的其他税种的处理并未提及，对此笔者认为，涉及其他税种的处理应按照现有的税收政策执行。

增值税方面，依据财税[2016]36号文件附件3的规定，在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。这里所说的资产重组是指合并、分立、出售、置换等方式，其中并没有提到划转。在实务中，原始权益人向项目公司划转资产的时候，符合上述规定，将相关的债权、债务和劳动力一并转让的，可向税务机关申请适用上述文件，按不征收增值税处理。

土地增值税方面，按照财政部、税务总局公告2021年第21号第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，涉及到房地产转移的，暂不征土地增值税。需要特别强调的是，该政策在实务中适用时，通常要求符合改制重组条件。因此，原始权益人将房地产转让给项目公司时，可以形成一个改制重组文件，向税务机关申请适用上述文件，暂不征收土地增值税。

契税方面，原始权益人对设立的全资子公司进行土地、房屋权属的划转，根据财政部、税务总局公告2021年第17号第六条的规定，免征契税。

（二）基础设施公募REITs设立阶段

根据3号公告第二条的规定，原始权益人转让项目公司股权所实现的评估增值，当期暂不缴纳所得税，允许递延。这里的“递延”包含两层含义：（1）原始权益人评估增值的企业所得税，允许递延至基础设施公募REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳；（2）对原始权益人因战略配售自持的基础设施公募REITs份额对应计算的资产评估增值，允许递延至原始权益人实际转让REITs份额时缴纳企业所得税。

（三）基础设施公募REITs运营阶段

按照3号公告规定，对基础设施公募REITs运营、分配等环节涉及的税收，适用现行法律法规的相关规定。在此阶段主要涉及资产支持专项计划从项目公司取得收益、然后分配给公募基金、公募基金再将收益分配给投资者三个阶段，表1对现阶段这些环节涉及的税收情况做了简单的归纳。

表1 基础设施公募REITs运营阶段涉及的税收情况

（四）3号公告有待进一步明确的问题

通常情况下，基础设施公募REITs的整个生命周期包含四个阶段，即：设立前重组、设立、运营和退出。 3号公告主要明确了基础设施REITs设立前的重组及设立中的企业所得税问题，但还有一些问题有待进一步明确。

1.纳税申报有待明确。3号公告拓宽了特殊性税务处理类型，明确规定基础设施公募REITs设立前的重组环节可以适用特殊性税务处理，股权转让阶段可以分两种情况进行递延，但如何进行后续管理及纳税申报需要进一步明确。

2.划转的方式有待进一步确认。3号公告中提到资产转移形式仅为“划转”，资产划转是主要针对国有企业资产重组的一种方式，是指100%直接控股的母子公司之间转让资产或股权的行为，那么除此之外的资产重组方式，比如资产收购、企业分立、合并等是否适用，需要进一步明确。

3.未募集成功的税收问题需进一步明确。如按照3号公告的要求完成资产重组后，基础设施公募REITs最终未能成功发行，重组时产生的相关税款是否需要补缴，公告中未明确。

二、目前我国基础设施公募REITs税收政策存在的问题

（一）基础设施公募REITs税收政策繁杂

基础设施公募REITs，我国企业目前采用的结构普遍比较复杂，涉及多个层级，从而导致涉及的税收环节也比较复杂，涉及税种较多。从上述分析不难看出，3号公告主要明确了基础设施REITs设立前的重组及设立中的企业所得税问题，设立前及设立中的其他税收比如土地增值税、增值税、契税等问题，以及后续运营分配环节的相关税收问题，需要适用其他相关规定。而这些规定分布在各种不同的文件中，有些存在重复交叉的情况，这给税款的计算和缴纳带来了较大的难度，在一定程度上制约了基础设施公募REITs的发展。

（二）税收优惠力度不大且具有随意性

税收优惠政策在一定程度上是基础设施REITs产品健康快速发展的重要保障。由于我国没有出台专门针对REITs的相关税收政策，目前的税务处理主要由财政部与国家税务总局下发的各类文件来明确，在这些文件中，对某些情形下很多税种的征收大多规定为“暂不征收”， 临时性和随意性较大，并且有些文件年代久远，与当前的经济发展已不相适应。优惠力度不大及其缺乏持续性和稳定性，加重了基础设施REITs各参与方的税收负担，同时可能诱发各种避税风险，从长期来看，为我国基础设施REITs的发展埋下许多隐患。

（三）多层交易结构加大税务处理难度

由于我国基础设施公募REITs企业目前采用的结构普遍比较复杂，一方面，资产支持专项计划扮演着从项目公司获取收益和向基金分配收益的“中间人”的角色，项目公司在获取租金收益时需要缴纳企业所得税，而在基金层面，由于基金本身不是纳税主体，不必缴纳企业所得税，但向投资者分配收益时，受益人需要缴纳所得税，相比国外由基础设施公募REITs直接持有物业资产，存在双重征税情况；另一方面，由于发展历史较短，目前我国还未出台针对基础设施公募REITs的税收优惠措施。

实践中，由于基础设施公募REITs涉及公募和资产支持专项计划两个层面，横跨基础设施和金融两个领域，税务处理难度要求远高于一般的证券投资产品，而政策层面的缺失又给业务的开展增加了一定的税务成本，如何利用好现有的优惠政策，充分享受税收优惠，降低投资者的税务负担，成为基础设施公募REITs业务发展中至关重要的问题。

三、完善基础设施公募REITs税收政策建议

（一）明确纳税主体

从发达国家的经验来看，信托税收理论是REITs税收法律制度的基础，而我国现阶段适合基础设施公募REITs的信托税收理论尚未形成，其征税的依据主要是针对一般经济行为制定的，另外一部分是针对资管产品的补充规定。我国目前针对基础设施公募REITs普遍适用双重所有权，即将委托人、受托人、受益人之间信托财产的转移视同销售行为，予以征税。在基础设施公募REITs框架下，委托人把财产转移给受托人是为了设立信托，其并非真正意义上的财产转让行为，此时受托人对财产并无实质性所有权，可理解为一种代持行为，对其征税显然是不合理的。只有当信托财产转移给受益人，并且完成必要的不动产产权登记后，所有权才真正转移，此时由受益人应承担缴税义务。对信托财产所有权属的模糊界定带来的双重征税、避税等一系列问题大大制约了基础设施公募REITs发展，因此，只有首先明确基础设施公募REITs各个发展阶段所涉及的纳税主体及纳税义务，才能制定符合我国基础设施公募REITs行业发展现状的税收优惠与税收递延政策，实现差异化税收安排。

（二）制定系统性专项税收政策

目前我国基础设施公募REITs税收专项法律制度仍处于空白状态，相关业务方面的规定散见于多部法律法规中，3号公告仅适用于资产重组形式为“划转”的所得税政策，但不同的税种对“划转”有不同的适用范围。同时，该公告中对于土地增值税、增值税等可能存在的重复征收、税负较重的情况暂未给予明确，后续应制定更完善、更系统的支持性政策，鼓励基础设施公募REITs长远发展。在基础设施公募REITs产品到期后，如由原始权益人予以回购，则项目公司可能需要再次缴纳企业所得税、增值税、契税、土地增值税等。笔者建议，应将基础设施公募REITs从资产剥离重组、公募 REITs 设立到资产退出作为一个整体，各环节视同分步实施但实则为一揽子计划，从而制定系统性的税收优惠政策。建议借鉴REITs产品比较发达的国家的经验，加快相关法律的制定和完善，可以在现有的法律框架下，对证券投资基金相关法律法规进行补充或修订，针对基础设施公募REITs产品出台相应的配套政策，制定各流程，涵盖各主体税收处理的系统税收政策。在法律框架内严格规范税收制度、税收流程，为基层税务机关及各市场参与方提供完整、准确、明晰的法律依据。

1.避免重复征税。我国的基础设施公募REITs刚刚起步，正处在初步发展的时期，一批优秀金融创新产品的出现，为我国基础设施公募REITs的大发展大繁荣提供了宝贵经验和研究样本，为了更好促进基础设施公募REITs市场的发展，有必要通过出台完善的税收政策配套，避免重复征税、鼓励金融创新、协调税收征管。完善的税收政策是推动基础设施公募REITs蓬勃开展、不断创新的重要动力。

2.加大税收优惠力度，借鉴美国、新加坡等REITs发展比较成熟国家的经验，同时结合我国的具体情况，设计出适合我国国情的税收优惠政策。

（三）建立完善的税收监管机制

由于我国基础设施公募REITs的结构复杂，涉及机构较多，确保信息准确、及时显得尤为重要。首先，要建立信息公开制度。不断完善信息披露制度，对不同环节可能损害投资者利益的行为作出限制，最大限度地保护投资者利益，同时防止利用复杂交易偷逃国家税款。其次，要加强对关联交易的监管。理清众多机构之间的关系，防止利用关联关系进行暗箱操作，出现损害投资者和国家利益的行为。最后，要做好风险防范。在设计基础设施公募REITs产品时，要充分考虑我国国情，使其与我国经济和金融发展相适应。

要充分发挥发改委在基础设施公募REITs运作中的主导作用，加强对项目选择、融资用途管理等的引导，对重大关联交易的监管。证监会以及证券交易机构要不断完善相关配套措施，加强操作规程上进引导，让制度的完善和变化与实践的发展协调同步。