投资性房地产公允价值计量问题研究

郑晓旭

一、投资性房地产的内涵

根据我国财政部门制定的相关政策《企业会计准则第3号——投资性房地产》中说明投资性房地产概念是为使资本增加或是赚取租金，或两者都有而持有的房地产。投资性房地产对于房地产行业来说是非常重要的项目，同时也是会计核算中非常重要的会计科目。包含有已出租的土地使用权；拥有并预备增值后转让的土地所有权；已出租的建筑物。

二、公允价值的含义

根据我国财务部门制定《企业会计准则第39条——公允价值计量》说明公允价值计量在市场经济条件下维护产权秩序的必要手段，同时会计信息的质量也得到了提高，代表计量方式变革的大致方向。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易和自愿的情况下所确定的价格，或不相关双方公平交易条件下一项资产或负债可被买卖或被清偿的成交价格。

第一，成本法。在当前市场环境下，被评估对象的重置成本减去可以扣除的合理费用后的剩余作为最终评估价的计量方式。主要体现在当前需要重置的相关资产或负债中所需资金的预先估计，成本法适用范围较大，它的适用范围在市场法和收益法之外预估的资金或债务，这一方式可用于不完善的小企业或是活跃程度低的企业当中。投资者在购置资产时，其支付的价格不得低于当前的市场价格和资产所带来的预期收益两者的最低者。

第二，市场法。是通过相同或类似资产、负债或两者组合价格及其他相关市场交易信息进行估值。市场活跃程度高时，更易被会计信息使用者使用，但市场法有部分局限性，在完善的市场经济环境下有非常活跃的交易市场，交易信息公开透明并且可以准确核实的前提条件下，才可用市场法进行估值。

第三，收益法。收益法是指企业将与该资产有关的未来净现金流量通过折现的方式，转换成单一现值的估值办法。收益法也是存在许多局限性的，持有资产的风险不确定性；需要预测该资产的预计使用寿命；需要对此类资产将来的收入可以具体化地呈现并用货币来确定，所以为了满足收益法的前提条件还是有一定难度的。

三、投资性房地产公允价值计量应用现状

下表统计了2017—2021年的上市公司有投资性房地产行业的及采用公允价值计量的企业。明确看出我国上市公司数量在2017—2021年从原来的3494家上升到4630家，增长速度非常快。上市公司中拥有投资性房地产的数量在这5年间从1646家增长到2299家，增长很显著，但上市公司中投资性房地产采用公允价值计量模式的数量在这5年间仅仅增长了29家，并且逐年上升程度也是非常缓慢的。

2017—2021年A股上市公司投资性房地产公允价值计量模式的运用状况

从上图可以看出，投资性房地产占上市公司这一比重中，2017-2021年逐年略微上升；公允价值占投资性房地产比例中看出，有逐渐回升的趋势，虽有上下波动，但波动幅度不大；公允价值计量在上市公司中一直处于上升的状态。由上表可得出，虽然所有比重看似都在上升，但是采用公允价值计量模式的企业还是占比重很低，多数企业还是采用成本模式。

四、投资性房地产采用公允价值计量成因

1.缓解融资困难的问题，减轻资金压力

房地产行业是一个资金需求量大、投资时间比较长的行业，由于企业在这一过程中对资金需求量巨大，如果出现自身资金不足的情况，就会面临需要融资的问题。在公司进行外部融资时主要采用的融资方式有股权融资、债券融资，但是由于发行股票的方式相对比较复杂，对于市场投资主体严格要求信息披露，且对企业控制权也造成一定影响。对于这些问题，一部分企业通过金融机构来进行相应的融资行为。企业银行贷款为缓解融资，银行为保证自己贷出去的款能按时收回，贷款给公司时，银行会对该公司的财务状况、偿债能力和评估可能发生的坏账风险以及各方面进行审查，防止贷款不能及时收回。如果在此期间企业有一些方面未达到银行的要求，银行是不予企业贷款的，就银行贷款方面，企业融资是相对比较困难的。

当然，由于我国财政部门大力提倡公司的投资性房地产采用公允价值计量模式，公允价值计量反映的价值与市场价值更相近，信息也更可靠。由成本模式改为公允价值模式，可以使得转变后的现在的房地产市场情况下的公允价值比成本价值高，增加企业的资产同时也增加了利润，所以会有企业从原来的成本价值的使用转变为采用公允价值的计量。

2.为会计信息使用者提供决策有用的信息

对于信息使用者来看，决策有用的信息应该是及时准确的、相关联的、可靠的。历史成本对于企业而言，不具有时效性，从而不能随时确定企业的资产，给企业在资产的正对方面带来了一定的麻烦，无法对企业真实生产经营状况和财务发展状况做出直接地反映，在房地产市场形势大好时，如果继续使用成本计量会使投资者低估公司的资产价值，使会计信息关联性减低，对投资者的投资决策很不利。由于投资性房地产的价值随公允价值的变动而变化，所以数据也能够更加公允地反映给企业财务报表的使用者，符合决策信息的有用性和及时性，为信息使用者提供便利，帮助决策者做出更好地投资决策，可以为企业带来更多地投资。

3.会计准则的规定

会计准则对企业会计政策方面的选择影响较大，在选择会计政策时，企业在考虑自身的情况之外，还要考虑监管机构和准则制定者的态度，避免会计准则应用的不适当性。新会计准则允许企业在成本模式和公允价值模式中选择适合本企业的计量方式，但标准导向仍不同。成本计量模式的运用没有任何设置方面的限制，但运用公允价值计量模式有限度。显然新会计准则对公允价值计量模式是持非常支持的态度，但是选择运用公允价值计量模式的想法是很谨慎的，这样使得大多数企业不愿意运用公允价值计量模式，实际上决定选择成本模式进行计量还是很多。

五、运用公允价值计量投资性房地产存在的问题

1.操作难度大

不标准的估值方式导致计量模式难以实现，公允价值不能达到公允。通过众多上市公司来看，大部分公司倾向于市场估计的方法来确定投资性房地产的公允价值，而不是根据自身来估计公允价值，由于可采用的方式有三种，各个企业所选择的估值方式各不相同，不能统一每个公司的计量方式，所以企业与企业之间的比较难度很大，也不容易比较。虽然新的会计制度给出了总的参考范围，但是操作指南内容非常缺乏并且不准确，所以有时候会出现一定偏差。

2.信息披露的不充分

从众多公司的财务报表及之前的分析来看，投资性房地产公允价值计量的信息披露状况不佳。信息披露不充分，信息失真是常事，以某上市公司为例，其在2013年转换日的账面价值为55858万元，在转换日公允价值为101441万元。相比之下，投资性房地产的公允价值比它的账面价值增长了45583万元，增长率为81.61%。由此可以看出该公司资产有了大幅度增长，但实际上账面价值有55858万元，这说明了企业信息的失真不准确。公司地理位置、数量以及其他的一些方面的问题披露不能很好地反馈。虽然对公允价值计量方式进行披露，但是一些具体的数据并不规范，主要的原因还是因为新的制度准则还是没有对公允价值有明确统一的披露制度。而该公司的财务年报中并没有明确写出公允价值的计量方式，年度财务报表中只是指出了总数，而各个具体的数值并没有展示出来，使得信息使用者使用信息时并不能很好地利用，所以说，信息披露方面还是存在不充分的现象。

3.随意变更计量标准

专业评估的方式、参考同类或者类似房地产市场价格、未披露的情况这三种方式可采用一种或多种，新政策没有对其进行相应的规定，公司可任意地选择公允价值计量的方式，有时公司并没有按照规定来进行计量，有时为了自身的经济利益，会出现任意随意地改变公允价值计量的方式，来达到公司盈利的目的。所以随意改变公允价值计量方式也成了众多公司中公允价值计量中存在的问题。

4.监管不严导致公允价值模式被利用

由于对上市公司的监管力度不够，使得公允价值计量模式成为让众多公司上市的工具。可能会导致公司的资产发生大幅度上涨的情况，公司能实现盈利完全是靠投资性房地产后续计量模式变动来实现的。公司是在利用公允价值来达到保壳上市的状态、使得股票的增加，为了获取银行的贷款，许多公司企图通过改变公允价值计量来实现的，而且这种改变还是合理合法的，所以由于许多公司有这样的想法，国家更应该加强公允价值计量的监管力度来达到改变公允价值不被利用。

5.从业人员能力不足

因为投资性房地产公允价值计量的会计处理方法很繁杂，公司需要会计人员尽快对公允价值计量做出调整，考验会计人员的能力是否达到标准，其实很多时候公司内部人员对于新政策调整还是容易出现问题，人员的能力还是有限的。房地产行业投资数量很多、投资的本很大、时间有时候很长、计量难度又大、风险较大、变动可能性大，所以很考验公司内部从业人员的能力，但是公司的大部分人员不具备这个能力，因此在怡亚通公司的从业人员能力的不足也是成为投资性房地产公允价值计量的一个很大的限制性因素。