土地再开发机制约束下的旧城更新技术探讨

涂 建，李 洁

（中机中联工程有限公司，重庆 400000）

0 引言

“零”空间的设计理念是利用“化整为零，组零为整”对民用建筑开展旧城更新模式，并且通过建造紧凑型城市和宜居性城市充分发挥城市的空间、职能、功能性作用，使城市建筑规划更加科学合理，逐渐转变传统建筑的高耗能性特点。在旧城更新过程中需要结合城市特点以及城市功能做好城市更新设计工作，利用绿色建筑技术开展绿色建筑，保证建筑施工低能耗、低资本、高环保等发展，做好建筑保护工作，进一步实现旧城空间功能整合，建造绿色创新型民用建筑，实现建筑保护以及建筑优化。

1 土地再开发发展

土地再开发理念是一种城市更新、城市再生和城市复兴集中发展的重要体现，现阶段,我国城市在开发类型通常包括历史街区更新、城中村改造、旧城区改造和传统产业用地置换等内容，不同在开发类型过程中，其特征以及规划功能定位均存在一定不同，同时相关利益主体也存在差别。本文针对民用建筑进行旧城更新，现阶段传统民用建筑往往存在拥挤凌乱住宅与公共空间具有一定的区分，用地权属多元化，基于这部分的旧城更新其功能定位主要是有效降低人口密度，同时扩大公共活动空间，提高建筑整体性。《城市规划编制办法》中江历史文化街区以及建筑物保护范围列为城市紫线，需要积极针对民用建筑开展改建工作，做好古建筑保护与维护工作，因此在开展城市更新过程中需严格按照相关的法律法规文件进行改建[1]。

2 旧城更新设计理论与原则

现阶段城市经济发展快速，而且人口数量增加较快，随着城市规模逐渐扩大，城市在发展过程中针对土地资源有更强烈的需求，但是现阶段我国社会在发展建设中强调节约型社会，其目的为建设绿色可持续化发展，因此在开展城市民用建筑更新过程中能采用扩大城区面积的外延式更新模式进行设计，而需要基于传统的民用建筑基础之上，依据城市建设规划需求，利用建筑技术提高民用建筑的建筑功能，改善城市的整体形象同时加大对综合性城市的跟踪与改造，这是现阶段民用建筑旧城更新的重要设计方向。而且在设计过程中需要充分融入能源节约，资源节约，自然回归等理念[2]。旧城更新前后如图1、图2所示。

图1 民用建筑更新前

在开展民用建筑旧城更新过程中需要充分重视设计原则。

（1）坚持以人为本。在城市更新过程中需要针对民用建筑的更新进行规划与设计，设计过程中充分结合城市人民的需求，既要满足现代化需求，同时又要满足人们城市轨迹活动需求，更加需要重视环境保护需求。将城市道路以及城市形象融入到民用建筑设计过程中，保证其从环境、风格、颜色等各方面均与城市总体设计高度相符。

（2）完善公共空间与公共设施。民用建筑更新改造过程中会存在一系列问题，这些问题主要体现在现代化城市，人和人之间缺乏有效交流沟通，长时间处于封闭环境下对人们身体健康产生影响，因此旧城更新设计过程中需要重视对公共空间的辅助建筑，为人们提供宜居环境。

（3）坚持自然保护原则。经济发展与环境保护相结合是现阶段我国城建中必不可少内容，因此在开展民用建筑更新过程中需要融入绿色理念，绿色理念需要保证民用建筑改造过程中融入绿色技术，提升建筑环保功能，减少对自然环境的破坏，利用原有地形地貌开展有效建筑更新，对传统建筑弊端进行技术弥补，有效实现自然环境保护与民用建筑改造高度融合。

3 旧城更新技术

3.1 扬尘污染控制技术

民用建筑施工过程中通常存在扬尘情况，这一情况严重影响民用建筑周围居民的生活环境，弱化旧城更新过程中的环保作用。因此在开展旧城更新过程中，针对民用建筑施工技术需要积极采取扬尘污染控制技术。现阶段针对民用建筑的绿色施工需要控制扬尘高度<1.5m，因此在开展民用建筑改造过程中，针对扬尘严重的建筑材料需要采取封闭式管理，与此同时可以用建筑专业吸尘器进行吸尘，防止对周围居民环境造成不良影响。

3.2 屋面防水技术

民用建筑在改造过程中需要充分做好防水工作，尤其是针对老城区的民用建筑，受到建筑物体存建时间较长，建筑物功能逐渐退化，严重影响建筑使用情况。而在开展旧城更新过程中，针对民用建筑改造，需要积极加大屋面防水技术，该技术的应用可有效提高建筑的防水质量，使居民在居住过程中能够更加舒适。该技术的应用首先需要加强对建筑材料的选择，对防水材料以及辅助材料应用前需要对其防水性能进行测试并且保证其测试结果安全，防水性能满足建筑需求，材料规格达到国家建筑施工标准。以聚氨酯防水涂料为例，该物质是由聚醚和异氰酸酯通过聚合反应得到的预聚物，该物质在应用过程中具有较高的防水性以及防腐蚀性，可以有效提高建筑改造过程中的防水性。

3.3 绿色墙体材料技术

旧城更新过程中的民用建筑改造需要从外观上以及内在使用性能上进行完善，上述技术应用过程中可以有效提高民用建筑的防水性能，而在外在墙体改造过程中同样需要融入绿色技术，绿色理念。在外部墙体设计过程中需要通过砖头进行砌筑，大部分民用建筑在建造过程中均以实心砖为主，这一建造工艺在一定程度上造成建筑资源浪费，影响建筑工程绿色发展，而且在技术应用过程中对周围环境同样会造成影响[3]。旧城更新过程中，民用建筑施工中针对绿色建筑理念中墙体建造主要利用空心砖进行建设，空心砖是在实行中的基础之上，改变其形态，并且符合力学原理的同时提升建筑应力的材料，利用空心砖进行建造可以减少建筑资源消耗提高建筑节能作用，与此同时可有效降低施工中对环境造成的影响。

3.4 建筑电能节约技术应用

绿色节能技术是保证民用建筑应用过程中产生较低的能耗，进而减少对能源的消耗，以此体现出绿色建筑思想。在旧城更新针对民用建筑改造过程中其绿色节能技术可以应用到多方面，以建筑电气设计为例，在建筑电气改造过程中需要做到以下4点。

（1）做好配电系统简化，缩小配电系统电级数，进而降低系统运行过程中对电能的损耗。

（2）配备科学的制冷系统，民用建筑制冷系统在选择过程中通常以10kV或者6kV为主，这样既可以满足民用建筑电能需求同时还可以有效实现电能节约。

（3）对民用建筑居民来说照明装置多为低效照明，因此这一过程中同样需要融入节能知识，科学设置照度标准值，例如通过照明梯度来使灯光物尽其用，这样既可以满足民用建筑的灯光需求，还可以有效实现电能节约。

（4）对变压器进行系统设计，据相关调查数据发现民用建筑照明耗电量是总建筑耗电量的30%，因此在民用建筑改造过程中，需重点对节约技术进行应用。

3.5 生活能源节约技术

除了上述内容之外，在开展旧城更新民用建筑改造过程中需要重视对建筑环境减负，也就是通过节约能源节约资源为人们提供舒适安全的生活场所和公共空间，既要保证建筑与自然环境亲和，同时更加需要保障建筑人和环境和谐共处。在民用建筑设计过程中需要积极加大绿色理念，必须要减少建筑对电能的消耗同时还需要保证居民日常用电需求，这种情况下可以利用新能源替代电能满足人们日常生活中的采购需求，构建新能源可以是风能，通过夏季的主导风向，规避冬季的主导风向，减少空调和采暖的使用，并且充分重视绿色能源使用，在建筑结构维护过程中同样需要做好相应的能源节约，资源节约，尤其是旧城更新过程中需要充分结合地理环境特点，减少对自然资源等消耗[4]。例如水资源节约，这部分功能设计过程中可以通过雨水回收进行处理再利用，也就是现在城市建筑过程中的“海绵城市”概念。通过绿色建筑技术可以使民用建筑在改造过程中更加具有节能化，安全化，科学化，绿色化。低碳理念的发展为旧城更新民用建筑改造提供重要思路，利用太阳能取暖，利用风力发电，利用水地源热泵，这样既可以实现能源节约目的，同时还可以充分利用自然环境提供的可再生能源，对于改善全球气温变暖有重要积极意义。

4 旧城更新注意事项

城市发展过程中需要基于土地资源进行工作，而我国现阶段城市用地开发较大，造成土地资源较为紧缺，这种情况下需要积极加强土地再开发机制研究，旧城更新是丰富城市功能，提高城市空间利用率使城市发展更加具有规划性手段，尤其针对民用建筑的更新已经刻不容缓，但是在民用建筑更新过程需要充注意以下两点。

4.1 做好建筑消防

民用建筑属于群居性建筑具有建筑密集型高等特点，一旦出现火情以出现大量人员伤亡或者存在大量建筑物损毁，因此需要在旧城更新过程中针对民用建筑进行消防系统安装，利用火灾自动探测警报技术，实现火灾早期能够被发现，并且通过该系统可以实现火灾的自动警报，减少民用建筑火灾出现，降低居民人身财产损失。

4.2 加强古建筑保护

民用建筑更新属于复杂性工程，尤其是针对旧城区的更新，需要依据不同的建筑分类完善更新设计，例如城区内的历史地段建筑，需要积极加大历史建筑的保护以及修缮工作，在修缮过程中维持原有建筑风貌，将与古建筑风貌有冲突的建筑进行完善，在原则上做好古建筑文物保护工作[5]。由于我国旧城更新理念形成较晚，因此在针对旧城更新过程中民用建筑改造仍然需要积极进行探索，但是值得确定的是在开展旧城更新过程中需要充分融入环保绿色理念，通过绿色技术应用实现能源资源的节约，构建舒适的城市发展空间，形成人、自然、环境协调发展。

5 结语

综上所述，城市更新与城市空间发展存在重要关联，民用建筑作为城市建筑重要内容之一，需要积极开展针对民用建筑的更新设计，在建筑更新过程中需要充分重视设计理念和创新同时做好绿色技术，绿色建筑理念应用，与此同时，还需要积极将历史文物保护工作充分落实，只有这样更新的民用建筑才能实现低能耗，低资耗，具备完善的城市公共空间，使人们在日常生活中以及工作中能够更加舒适安全，进一步推动我国城市建设绿色健康发展。