烂尾楼，钱去哪了

朱秋雨 张旦珺 黄泽敏

近期发作的烂尾楼之痛，将房地产市场里潜藏的问题，推到了水面之上。

对于普通的购房者来说，尤其是刚需人群，买房是人生大事之一，房子会相当大程度上决定他们未来的生活。所以，买到烂尾楼盘，不仅仅是糟心的问题。

由于事关民生，也事关金融系统的健康状况，自然引发社会普遍关注。

多家银行纷纷发布公告，主动披露涉及“保交楼”风险的按揭贷款业务规模。总体来看，各银行公告显示，存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额在1200万元至6.6亿元之间，占各银行房屋按揭贷款余额均在0.01%左右。

央行认为，金融风险总体可控，99%的银行业资产在安全边界内。银保监会有关部门负责人则表示，关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。对峙，向来不是最优的解决方案。以此为契机，“盖楼的钱究竟去了哪里”是金融系统合规运转应该重点审视的方向。

回答它，并有效防堵漏洞，才能尽快让烂尾楼重新活过来、才能有效重建社会对房地产市场的信心。这是当务之急，也是长远之计。

从网红盘到烂尾楼

陈超买到了烂尾楼。

他在2019年11月买房的时候，其小区已经矗立了一栋4层高的楼，开发商告知预计2022年7月就会交付。

一个新盘，南三环，地铁旁。开发商还是当地的大开发商，“在郑州有很多个楼盘”。当时，陈超从未想过考察开发商的资质。

“位置这么好，后边肯定会涨的。”他甚至笃定地想。

然而，过去一年，他目睹一种景象—最初，“一个工地上有3-5个工人，表示开发商已经开始有动作了”，小区业主们这时还会质疑，“3-5个工人要干到啥时候才能把整个院子建设起来”，到了后来，“连工人都走了，一个人都没有了”。

如今再去看的话，陈超告诉南风窗：“还是4层。”

无奈之下，2022年7月11日，陈超所在的郑州鑫苑国际新城7号院业主发布《强制信贷告知书》，称全体业主将停止各银行贷款。

陈超所在小区发布的这份告知书显示，鑫苑国际新城共计8657户，“已全部售出并售出房款约55亿元”。最早一批交付时间在2021年3月30日。但是，该楼盘不仅没交付成功，还于去年10月全面停工。

无独有偶，根据克而瑞数据，2021年末，郑州市尚未交付的问题项目总套数为25249套，总建筑面积达到了271万平方千米，占到2021年总成交面积的29%。

楼盘的烂尾已让当地年轻人对购房保持警惕。

比如，郑州一所中学的教师就向南风窗表示，她所在的学校附近有一个烂尾楼。“有时候我们讨论，以后都不敢买期房了，要么买现房，要么二手，不确定因素太多了。”

但数年之前，郑州的楼市还不是这样的光景。

2016年，郑州商品住宅均价连续四个月进入全国涨幅榜前三，均价突破万元大关。同年，郑州楼市异常火热，商品房成交量达到了一个峰值。

接下来两年，郑州房价继续一路上扬。

由于开发商通常在多个银行有账户，他们往往打“擦边球”，将首付款放置于监管账户，但占比更大的按揭贷款则放在非监管账户上，后者随时可以被开发商挪用。

2018年，有媒体还在标题中用“脱缰野马一般暴涨”来形容郑州的房价，对于此景，持续上涨的房价使得当时的人们对当时郑州的楼市信心十足。

同年，外地工作的张千在老家郑州买了房。

她购买的瀚海尔湾，是位于郑东新区的一个改善型楼盘，在2018年的单价为2.2万元每平方米。

由于地理位置较好，瀚海尔湾在开盘时颇为抢手。张千对南风窗记者表示，她最先看重的几套房子都没有抢到。

该楼盘开发商是郑州本地房企瀚海大观，属于思念集团旗下的房地产板块，创始人李伟是做汤圆生意发家。不过张千说，当时没有对开发商精挑细选的意识，因为“每个盘都看起来都很好”。

然而，原定于2021年12月交房的瀚海尔湾一再延期交樓。起初，开发商解释，房屋正在验收阶段。

由于疫情影响施工进度，加上主体项目已经完成了99%，张千一开始没有把延期放在心上。直到有业主发现，开发商从未向郑州城建局申请联合验收，张千这才意识到，出问题了。

事实上，瀚海目前在郑州的未交付项目都处于停工状态，其中包括了郑州曾经的网红楼盘 “瀚海思念城”。

2019年，瀚海思念城以每平方米高于周边房价两三千元的价格开盘，但是高价却依旧没能阻止这里的房子一房难求。

开盘红火，抢房红火，但红火之后，后续无法按时交付的楼盘却越来越多。

而早在两年前，郑州房屋烂尾楼盘的问题就已经引起了政府关注。

比如，南风窗记者所见的一份政府文件显示，2020年9月，郑州市人民政府向各区发布督察通知，进一步推进问题楼盘化解攻坚工作，其中工作目标一栏标注：“10 月 1 日前省、市交办问题楼盘和信访总量均下降 80%，11月底前实现我市问题楼盘总量清零。”

通知末尾的两个附件，分别为28个河南省交办问题楼盘未化解台账与136个郑州市交办问题楼盘台账。

谁动了钱

面对当下烂尾楼的情况，包括陈超、张千等业主在内，所有人都想知道—原本要盖楼的钱，也就是预售资金怎么就蒸发了，究竟去了哪儿？

在受访中，数位业主一致认为，是开发商挪用了政府监管账户里的预售资金。

南风窗记者从郑州一位业主提供的文件上看到：“清韵园和春晓楼盘销售总额是19.72亿元，存入郑州市房管局规定的预售款专用存款账户里8.9亿元，未存入资金监管账户需要郑州市房管局监管督办的资金10.75亿元，现两个监管资金账号仅剩175万元。”

“清韵园”与“春晓”都是河南美商置业开发的“郑东·龙湖一号”旗下板块。龙湖一号是郑州一个合村并城项目，体量较大，涉及5100多户业主和928户安置村民。项目自2013年开始销售，目前仍处于烂尾状态。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南风窗，我国对于商品房的预售一直有严格的制度规定。各地普遍形成预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款必须全部进监管账户，严格按照工程形象进度支付。

然而，在房地产行业高速发展期，开发商对预售资金的违规挪用几乎成为“潜规则”。银行或者监管资金的住建处等各部门，与开发商形成默契，让其抽走大部分监管资金，投入下一个地产项目，继续扩张。

徐斌告诉南风窗，自行断供的方式并不完全出自理性。在过往的案例中，银行起诉不还贷的购房者，胜诉的概率高达93%。

前段时间被爆出的有“郑州最高学历楼盘”之称的永威金桥西棠项目，就是一个典型的例子。

据媒体报道，该项目的实际控制人主导挪用了其销售款10.115亿元，用于购买郑州其他地块，导致该项目没有足够的资金支付工程款，陷入停工。

挪用资金并非难事，李宇嘉解释，开发商会提供虚假证明材料，例如证明材料显示款项用于支付工人工资或工程付款。但在实际转账中，这笔工程款项绕道划到了开发商自己的账户上。

另一个常见挪用预售金的手段，是没有将所有房款打入监管账户。

重庆大学建设管理与房地产学院教授向鹏程对南风窗表示，由于开发商通常在多个银行有账户，他们往往打“擦边球”，将首付款放置于监管账户，但占比更大的按揭贷款则放在非监管账户上，后者随时可以被开发商挪用。

对于开发商来说，挪用资金是为了保证利润。

上海秦兵律师事务所房产律师徐斌对南风窗记者说：“如果预售资金没有第一时间到开发商手上，或者监管资金全部按规定放在监管账户里，那就意味着开发商要等两年（房子建成后）才能拿到业主的购房款。”

“这都是他们不能承受的。多了两年的利息，吃光了开发商的利润。”徐斌继续说道。

徐斌专职处理全国烂尾楼纠纷。他印象很深的是多年前做烂尾楼地产公司“光耀东方”案时，碰上了施工方和开发商打官司。

施工方声称讨还工程欠款一个亿，开发商回应，“（账面上）我不欠你”。

施工方随后供述：“监管账户资金是我配合你（指开发商）提取的，钱一拿出来，马上就按照你的要求支付给了另外一个项目。最后根本不在我手里。”

“这个官司正好说明了一件事，”徐斌说，“各个环节都在配合开发商，把监管账户的钱捞走。”

除了监管存在漏洞的预售制度，向鹏程认为，银行等金融机构在其中起推波助澜的重要作用。面对被挪用的监管资金，他们往往睁一只眼闭一只眼，原因是他们也是受益者。

“对银行而言，开发商是优质的客户，贷款利率高，回款很快。”向鹏程解释。挪用的预售资金大多数被用于下一个地块的开发，这样一来，不仅开发商有开发贷，更多的人也将找银行做按揭贷款。

预售制向何处去

在早期高杠杆、高周转的运转模式下，大部分出现楼盘烂尾的开发商几乎都面临着相当严峻的资金问题。

南风窗记者看到有截图显示，一位业主向美商置业实际控制人王伟发短信说：“几千人倾家荡产无家可归，还承担着高额房贷，真的都到了生死边缘。”

王伟则回复：“我给（和）你们一样。”

陈超所在的鑫苑国际新城，是郑州本地房企鑫苑置业操盘的项目。

鑫苑，作为在美国纽约证交所上市的首家中国房地产企业，曾经风光无限。然而，从今年5月以来，鑫苑三次被多地法院列为被执行人，累计被执行标达到10.58亿元。6月底，鑫苑还有一笔利率12%、余额为5.145亿美元的美元债券到期，目前尚未兑付。由此看来，鑫苑置业已经岌岌可危，走到了爆雷边缘。

在这一过程中，普通购房者的房款已经不翼而飞。但他们同时欠着银行的贷款，需要每月按时偿还。

2022年7月，烂尾楼业主，罕见地以“停贷”的方式，希望扭轉局势。然而，一旦选择了断供超过6个月，银行会将其上诉至法院，购房者很大概率成为失信执行人。

徐斌告诉南风窗，自行断供的方式并不完全出自理性。在过往的案例中，银行起诉不还贷的购房者，胜诉的概率高达93%。

从法律角度而言，购房者分别与开发商、银行签订的是购房合同和按揭贷款合同。徐斌解释，只有在这两个合同解除后，才能让开发商还剩余贷款。

实现双解除的前提是，业主向法院诉讼开发商并胜诉。

然而，在实际操作中，这条诉讼途径不是大多数人的选择。

两份合同解除后，业主与开发商成为一般债权人的关系，这时开发商无需优先偿债。这样的关系意味着，购房的首付和已经归还的银行贷款本息，很可能较难讨要到手。

相比而言，要想合法停贷，通过行政诉讼或者民事诉讼，起诉银行违规操作监管资金，促使银行妥协的可能性更大。“胜诉以后，银行会出台协商延缓还贷的办法。”

不过，这些都不是购房者最想要的。徐斌说，小业主们冒着风险与银行对抗，首要目的是引起政府的重视，争取房子复工。

除了预售监管资金，我国规定，预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%。因此，预售制问题的根源不在预售本身，而在于监管执行上。

导致烂尾楼案件的一大缘由，仍是多年来引发争议的预售制度。

徐斌称，房企广泛使用预售资金，源于其一直以来高杠杆、高负债的操作。

为了垒高商业版图，他们大量举债拿地，开发新房，“房地产变成了金融产品”。

可以说，被挪用的住房人的房款，成就了部分开发商的辉煌战绩。

多位专家指出，房企高杠杆的模式有成立的前提，即房价保持高速上涨，人们对市场信心满满。一旦楼市下行或者进入平稳调整期，任何一环出现问题，房企爆雷很难避免。

买到烂尾楼的冲击，敲击着每一个渴望家的人，让人不得不重新思考购买期房和预售制存在的必要性。

李宇嘉告诉南风窗，事实上，如果与欧美日相比较，我国预售门槛要更高，对于商品房预售有严格的制度规定。

除了预售监管资金，我国规定，预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%。

因此，预售制问题的根源不在预售本身，而在于监管执行上。

向鹏程表示，此次烂尾楼风波将促使国家和地方政府加强对房地产市场，尤其是预售资金的监督。

经过这一轮的洗牌，将有一批不合规的房地产企业被清理出去，房企市场集中度将提高，会有利于市场未来的发展。

他相信，短期的阵痛会迎来更健全的市场。“未来的监管越到位，市场越健康。”

如今，一些城市已经率先开始行动。

西安市住建局等五部门联合出台13项措施，旨在有效防范商品房延期交房增量问题；汕头市住建局发文，强调“商品房预售款专款专用”，购房者需按照合同将资金打入监管账户。

此前的7月11日和12日，深圳龙岗和汕头也分别发文，进一步加强对商品房预售资金监管，以及房地产项目全周期监管。