TOD上盖项目施工组织重难点探究

刘 寅

(杭州越秀房地产开发有限公司，浙江 杭州 215008)

0 引言

公共交通支撑和引导城市发展(Transit-Oriented Development，简称TOD)，指以大运量公共交通站点为核心，在其周边进行紧凑的、功能混合的、步行环境友好地高密度开发，以促进城市集约效应的发挥，鼓励绿色、健康和可持续发展的城市发展模式[1]。随着中国城镇化的不断推进，土地和都市整体规划逐渐占据主导地位,TOD模式也越来越具有竞争力[2]。目前在我国开通轨道交通的40余个城市中，已有近一半城市出台了TOD开发相关政策。其中，北京、上海、广州、深圳、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式。实践证明，这一开发模式既提高了土地的有效利用，也进一步拓展了房企开发的业务范围。TOD项目天然的综合属性决定了其规划建设和施工的复杂性。为应对类似城市规划、轨道线网规划、交通枢纽规划设计等多方面问题，还需要联合轨道公司、物业开发公司等，通过商业模式、技术研发等方面的创新研究，拓展多方共赢的合作发展路径[3-4]。TOD发展前景广阔[5-6]，众多规模房企已经参与其中，并建立了特有品牌系列。本文结合某开发公司近日获取的华东某市车辆段上盖物业项目，详细探讨了地铁上盖项目施工的难点以及相应措施。

1 项目基本信息

项目占地面积约为16万m2，计容面积约为22万m2，规划6 000 m2商业面积。盖上住宅规划总套数1 700余套，户型范围涵盖90 m2～140 m2。其中几栋23层高层位于白地区，建筑面积约50 000 m2。其余约40栋洋房层数为7层～11层不等，均位于上盖区，建筑面积约150 000 m2,另规划幼儿园及小学。整体规划效果图见图1。

2 项目工程概况

2.1 场地现状

场地现状如图2所示。

2.1.1 交通条件

北侧勾阳大道及西侧莫干山路已通车。东侧勾仁路和南侧北庄路(规划)需等基本农田指标调整完成后开始建设。据有关部门回应，勾仁路和北庄路均会在地块交付前通车。施工期间，东侧勾仁路和南侧北庄路作为盖下施工主干道，宽度超过35 m，可满足会车、回车及高压线退距要求。上盖段共规划三个匝道桥，其中西侧匝道桥已建设完成，将作为车辆上盖施工主出入口，东侧和南侧匝道桥由开发商建设，政府按建设成本价回购。

2.1.2 场地分析

首层9 m盖板及检修库15 m盖板已施工完毕，白地区已平整完成，均具备移交条件。

2.1.3 不利因素

北侧现状河道位于白地区高层正下方，河道改移涉及永久农田，待有关部门审批后方能开展建设工作，预计本年底可开展河道改移。

2.2 项目供货批次

根据项目总体经营指标及施工难易度，项目整体按1期开发，分5批次供货。其中1批次～4批次为盖上部分，第5批次为盖下白地部分。

首开区为15 m板，转换结构已完成，进行叠合梁简单转换后即可进行主体施工，工期较快。且该部分紧贴上盖盖板板边，混凝土罐车及钢筋运输车盖下移动通常不受盖上施工荷载限制，故选定该15 m板处为1批次供货区域。主体开工前拟完成钢筋绑扎、支模封板等准备工作。次开区均含转换层，工期约为70 d(含型钢柱接长，贝雷梁支撑)。5批次受河道改移、盖上2批次施工及地基处理(轨道和道床敏感)影响，开工时间暂按2022年四季度考虑。

供货批次划分详见图3。

各供货批次信息详见表1。

表1 供货批次信息

3 盖上荷载分析

施工风险主要集中于车辆段盖板上部临设、立柱、楼板等结构施工对已建盖板结构的影响[7]。

3.1 施工机械荷载

盖上荷载的分布决定了盖上施工的工艺工法选用和施工效率。载重运输车辆，如渣土车、罐车、钢筋运输车等，或重型行走机械设备，如履带吊等产生的活载和恒载超过施工通道、消防通道限载值，或在盖板其他荷载受限区域行走，易造成盖板结构变形、开裂、破损等风险。

根据盖下施工图设计，在车辆段盖板上已规划有施工通道和消防通道。盖板各区域荷载限值如图4所示。对于活载，9 m板咽喉区施工荷载为10 kPa，9 m板其他区域施工荷载为20 kPa，15 m板施工荷载为10 kPa，消防通道施工荷载为35 kPa。对于恒载，覆土区恒载为27 kPa，车库区恒载为6 kPa。

3.2 材料堆场荷载

钢筋、砂石、贝雷梁支架、模板超高、超重堆放在盖板或盖板受力薄弱处，易造成盖板结构变形、开裂、破损等风险。

已建盖板上进行支架和模板搭拆(尤其是高支模)、混凝土浇筑作业时，因操作不当(上下同时施工、加固不牢靠、集中浇筑)等原因引发的支架模板失稳倒塌、混凝土冲击掉落，同样易造成盖板结构变形、开裂、破损等风险。

盖上堆料荷载计算结果详见表2。

表2 堆料荷载及分布计算表

4 各阶段施工组织策划

在明确盖上荷载限制的基础上，可进行盖上施工组织的策划。盖上施工组织重大风险主要集中在施工阶段对原车辆段结构、防水排水、平面交通、运营设施和设备、运营人员、运营功能等的影响。其施工组织重难点可概述为以下几点[8]：

1)项目体量大，开发时间长：多批次开发，资金成本高。

2)盖上与白地存在高差：立体交通组织复杂，匝道建设周期长(4个月)，不同阶段间的交通动线切换。

3)地铁运营存在特殊保护措施要求：交界区域地保措施限制施工效率，车辆段盖板上无法设置大型钢筋加工场，地铁保护施工措施形式多样。

本文只针对各批次主体施工组织做说明，其他部分不予讨论。

4.1 1批次施工(2022年10月～2022年12月)

4.1.1 1批次施工流线组织

1批次主体施工流线分析如图5所示。

1)盖下施工车辆沿实线箭头行进，从北侧勾阳路进入，在1批次东南侧盖下部位施打混凝土。

2)盖上施工车辆沿虚线箭头从西侧既有匝道上盖。

3)同时修建南侧、东侧上板匝道，工期按4个月考虑。

4)盖上施工道路沿西侧消防车道，从9 m板到达15 m板。

4.1.2 1批次施工组织推演

1批次主体施工场地布置如图6所示。

1)施工安排。

本阶段为1批次首开区主体施工。首开楼栋15栋7层～11层小高层。

2)机械安排。

本阶段塔吊数量为7台，塔吊型号均为常规QTZ80型塔吊，4台臂长49 m，3台臂长55 m；塔吊布置充分考虑框架柱间十字转换和消防通道位置避让。7层，9层，11层可在独立高度之间完成安装。

3)堆场安排。

盖上堆场及加工场根据经验，设置2处小型材料加工场。沿板边白地塔吊范围内布置4处材料加工场。

4)交通安排。

东侧及南侧设置6 m宽施工道路，沿板边7栋塔楼可在白地用汽车泵直接施打，高度最大为15+11×3=48 m，11层处选用56 m以上泵车可满足施工要求。

其他盖上区域楼栋经复核，消防通道荷载可满足45 t重车行驶。同时经与盖上荷载分布叠图，混凝土施打时在消防环路分岔口或消防登高面处进行会车，可满足所有楼栋混凝土施打工作面展开。

4.2 2批次施工(2022年10月～2023年3月)

4.2.1 2批次施工流线组织

2批次主体施工流线分析如图7所示。

1)盖下施工车辆沿实线箭头从西北侧勾阳路北九路路口进入，在2批次北侧盖下部位施打混凝土，材料通过塔吊直接从盖下起吊至盖上。

2)盖上施工车辆沿虚线箭头从西侧既有匝道上盖。

4.2.2 2批次施工组织推演

2批次主体施工场地布置如图8所示。

1)施工安排。

本阶段为2批次主体施工，共8栋塔楼。

2)机械安排。

本阶段塔吊数量为5台，塔吊型号均为常规QTZ80型塔吊，其中2台臂长60 m，3台臂长49 m。塔吊布置充分考虑框架柱间十字转换和消防通道位置避让。8层，11层可在独立高度之间完成安装，13层塔吊需考虑扶墙。

3)堆场安排。

盖上堆场及加工场根据经验布置。沿板边白地塔吊范围内设置3处材料加工场。

4)交通安排。

2批次范围内9 m板无消防通道，只预留20 kPa施工荷载，经验算对应重车约为30 t。所有楼栋均在板边，同样可在白地用汽车泵直接进行施打，最大高度为15+13×3=54 m。若选用56 m以上泵车仍无法满足施工要求，需考虑在板上用固定泵施打。盖上原则上只进行零星材料转运。

4.3 3批次施工(2022年12月～2024年5月)

4.3.1 3批次施工流线组织

3批次主体施工流线分析如图9所示。

1)盖下施工车辆沿实线箭头从北侧勾阳路进入，在1批次、3批次南侧盖下部位施打混凝土。

2)盖上施工车辆沿虚线箭头从西侧既有匝道上盖。

3)盖上沿西侧及南侧闸道9 m板消防车道进行材料运输。原理板边楼栋考虑在9 m板处进行混凝土施打。

4.3.2 3批次施工组织推演

3批次主体施工场地布置如图10所示。

1)施工安排。

本阶段为3批次，共9栋塔楼。

2)机械安排。

本阶段塔吊数量为5台，塔吊型号均为常规QTZ80型塔吊，其中3台臂长55 m，2台臂长49 m；塔吊布置充分考虑框架柱间十字转换和消防通道位置避让。10层，11层均可在独立高度之间完成安装。

3)堆场安排。

盖上堆场及加工场根据经验，设置1处小型材料加工场。沿板边白地塔吊范围内布置相应钢筋堆场和2处材料加工场，满足施工需求。

4)交通安排。

沿板边4栋塔楼可在白地用汽车泵直接施打。盖上区域楼栋，经验算，消防通道荷载可满足45 t重车行驶。同样，混凝土施打时在消防环路分岔口处进行会车，可基本满足所有楼栋混凝土施打工作面展开。

4.4 4批次主体施工(2023年2月—2023年7月)

4.4.1 4批次施工流线组织

4批次主体施工流线分析如图11所示。

1)盖上施工车辆沿虚线箭头从西侧既有匝道和东北侧新建匝道上板，进行材料运输等。

2)2批次塔楼封顶后立即施工地库顶板(15 m板)。

4.4.2 4批次施工组织推演

4批次主体施工场地布置如图12所示。

1)施工安排。

本阶段为4批次，共7栋塔楼。

2)机械安排。

本阶段塔吊数量为4台，塔吊型号均为常规QTZ80型塔吊，4台臂长49 m；塔吊布置充分考虑框架柱间十字转换和消防通道位置避让。11层均可在独立高度之间完成安装。

3)堆场安排。

该区域多为覆土区，经验算，可根据需要布置堆场及加工场，如图12所示。计划在15 m板上设置2处材料加工场。

4)交通安排。

4批次9 m板处无消防通道，只预留20 kPa施工荷载，对应重车约为30 t。故4批次混凝土施打需利用2批次地库顶板(15 m)消防道路。需同步提资设计院在2批次顶部那预留相应荷载，并考虑混凝土施打场地，可满足所有楼栋混凝土施打工作面展开。材料运输由东侧闸道上到盖板。

4.5 5批次主体施工(2022年10月～2023年5月)

4.5.1 5批次施工流线组织

5批次主体施工流线分析如图13所示。

1)施工车辆从西北侧勾阳路、北九路路口进入，沿实线箭头在5批次北侧白地区施打混凝土。

2)达到预售形象进度后立刻施工9 m盖板。

4.5.2 5批次施工组织推演

5批次主体施工场地布置如图14所示。

1)施工安排。

本阶段为5批次，共6栋塔楼。

2)机械安排。

本阶段塔吊数量为6台，设置在白地区，塔吊型号均为常规QTZ80型塔吊，4台臂长49 m，2台臂长43 m，不影响2批次施工。

根据进度安排，2批次塔吊，在5批次塔楼施工至12层(预售节点)时已基本拆除，不影响5批次施工。若因特殊情况未能拆除，做拆节处理。

3)堆场安排。

该区域多为白地区，设置3处材料加工场。

4)交通安排。

交通组织在白地，考虑塔楼与规划河道间距留足6 m宽施工道路即可。

5 结语

TOD上盖住宅施工，因严格的地铁保护要求和极具挑战性的施工组织，其地块开发难度远高于常规住宅项目[9]。对盖下既有建筑的系统性研究，当政策的深度挖掘，以及和本土地铁公司的良性互动，是TOD上盖开发成功的关键。地铁上盖项目的开发难点主要在于施工阶段的交通组织。施工车辆的组织、材料堆场的布置、开发顺序的排布都关系到整个项目的开发难度和开发周期。快速建立起盖上施工道路的环通是首要条件，盖板的荷载验算是施工通达性的必要条件，盖下施工道路的利用是否受永久农田限制是补充条件。项目获取初期，对以上问题的详细研判，关系到地铁上盖施工组织能否顺利推进，具有重要的现实意义。