长租公寓犯罪问题及防控措施研究

林 超，杨 鲍

（1.浙江警察学院 侦查系，浙江 杭州 310053；2.浙江律匠律师事务所 民商事法律部，浙江 杭州 310015）

一、引 言

住房是关系到民生的大问题，在房价越来越高的背景下，大力培育和发展租房市场有助于社会的繁荣稳定。党的十八大以来，党和政府十分重视房屋租赁市场的发展，并出台了一系列扶持文件。党的十八大报告指出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”[1]党的十九大报告提出“租购并举”,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”[2]2018 年9 月20 日，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。”[3]同时，各地方政府也出台了一系列扶持房屋租赁市场的政策。在此背景下，长租公寓应运而生，并且借助政策的支持以及资本的青睐，近几年迅猛发展，然而长租公寓倒闭、卷钱跑路事件频频发生。贝壳研究院发布的数据显示，2019 年有53 家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45 家。2020年8 月份，成都某长租公寓卷款跑路，波及房东租客17000 余人，涉及金额数亿元，近乎同时，杭州多家长租公寓接连倒闭。2022 年6 月，南京房产微政务微信公众号发布了长租公寓风险提示的通告，警示在开展住房租赁经营中存在拖欠房东租金等问题。长租公寓问题大有愈演愈烈之势。究其原因，倒闭的长租公寓大都是采用“高收低租”模式。从长远来看，此种模式必然不可持续，一旦资金流断裂，或者别有用心之人卷款潜逃，导致公司倒闭，损害房东及租客的利益,严重时还会引发群体性事件，影响社会稳定。从法律层面来看，很多长租公寓还涉嫌违法犯罪，需要重视长租公寓引发的问题，对长租公寓行业进行整治，社会各方形成合力，共同治理，加强打击，以此促进长租公寓行业健康发展。

二、长租公寓概念界定

长租公寓是指将房屋从产权人手中以较长的租期租赁过来，再以长期或短期出租出去并赚取差价的商业行为模式。国内长租公寓从房屋来源可分为“自持式”和“租赁式”。“自持式”指通过竞拍地块或并购二手项目建成大量房屋进行出租，长租公寓运营方对出租的房屋拥有产权。“租赁式”指通过从房屋所有权人处租进房屋，进行简单的装修或空间布局后转租出去，长租公寓运营方相当于“二房东”。“自持式”长租公寓需投入大量的资金进行物业的购买，属于重资产模式，一般是一些实力雄厚的房地产企业或酒店集团在运营，这种类型的长租公寓运营方信誉高、实力强，倒闭的风险较小。“租赁式”长租公寓属于轻资产模式，吸引了大量创业企业入局，市场上的企业运营能力参差不齐，经营目的也各不相同，有的是正常经营赚取利润、有的是为了将企业经营到一定规模出售股权变现、有的纯粹是为了骗取租客资金。“租赁式”长租公寓市场鱼龙混杂，市场风险较大，事实上全国各地倒闭的长租公寓基本上属于“租赁式”。[4]本文的研究对象为具有犯罪风险的“租赁式”长租公寓，如无特别说明，文后所称长租公寓指的是“租赁式”长租公寓。

三、长租公寓的问题根源

长租公寓之所以会出问题，主要是因为在运营过程中采取了有悖于正常商业逻辑的租金“高进低出”模式，利用“周期错配”形成资金池，并且借助“租金贷”快速扩张规模，从而沉淀下了巨额资金，不法分子将资金挪作他用或占为己有，涉嫌犯罪。

（一）“高进低出”模式

长租公寓正常的经营模式应该是“低进高出”即低价从产权人处租来房子再高价出租给客户，中间的差价即为长租公寓的利润，有了利润企业才能维持正常运营。“高进低出”正好相反，高价租进却低价租出亏损经营，违背了正常的商业逻辑，通过高价能从产权人那里租进大量房源，再通过低价吸引租客，将房屋出租出去。市场上可供出租的房屋及租客的存量有限，目的是通过“高进低出”的模式抢占市场。[5]有些长租公寓运营方在取得一定市场占有率后吸引投资者，出卖股权变现；有些则寄希望于租赁市场持续火爆，日后租金能够快速上涨以弥补前期的亏损；有些长租公寓运营方的目的就是“欺诈”，在吸收大量的租金后将其占为己有。无论出于哪种目的，都有极大的风险，甚至触犯刑法。

（二）“周期错配”模式

长租公寓运营方从产权人手中将房屋租进，约定房租是按月交付，然后将房屋出租给租客，却要求按年收取房租，即付租周期小于收租周期，产生房租的“周期错配”（图1）。这样即使“高进低出”，长租公寓运营方也能通过“周期错配”产生大量的沉淀资金，再用这些资金持续扩大经营，形成越来越大的资金池，资金池未受到监管，任由长租公寓运营方支配，被挪作他用或占为己有的风险较大。

图1 长租公寓“周期错配”模式

（三）“租金贷”模式

长租公寓的租客大都年纪较轻，处于事业的起步期，收入不高，一次性付一年的租金有较大压力。因此，长租公寓运营方引入了银行、小额贷款公司等三方机构对租客发放贷款以支付房租，称为“租金贷”，[6]其运作模式如图2 所示。

图2 “租金贷”运作模式

租客与长租公寓、租金贷平台签订合同后，租金贷平台将一年的租金（即租客的贷款）一次性付款给长租公寓运营方，长租公寓运营方按月付给产权人房租，租客再对租金贷平台按月还款。租客对房屋的付租义务转变为对“租金贷”平台的还本付息义务。“租金贷”的引入吸引了大量原本无力支付房租的客户，有利于长租公寓平台扩张规模，助推平台资金池的壮大。[7]

四、长租公寓不当运营对社会的影响

2022 年《政府工作报告》再次提及“坚持租购并举，加快发展长租房市场”，[8]中央政府及各部门、地方政府陆续出台多项利好政策，从政策指引、土地供应、资金支持、市场监管等多方面对发展租赁住房给予大力支持。长租公寓作为租赁市场重要组成部分，对租赁市场的发展具有重要意义，然而，长租公寓如果运营不当，会对整个行业，甚至是社会产生破坏性的影响。

（一）恶化行业环境

“高进低出”策略挤压了正常“低进高出”企业的生存空间，甚至倒闭。任何一家租赁企业背后都连接着数以万计的产权人和租客，一旦倒闭，势必会造成产权人和租客的损失。市场上存在的“高进低出”模式的长租公寓不具备可持续性。当市场上存在大量“高进低出”模式的长租公寓后，大范围的倒闭潮必然会发生。此时由于存在“周期错配”，导致产权人未收到房租后要收回房子，而租客因为租金是按年付的，认为其有权继续租住到期，产权人与租客之间产生纠纷，扰乱正常的租赁市场秩序，与国家发展租房市场的初衷相悖。

（二）影响城市发展

人才是城市发展的关键因素。近年来，多个城市出台各种优惠政策来吸引人才，住房问题是人才留下的关键。本来发展长租公寓的初衷是为了解决住房问题，然而某些长租公寓的不当运营导致租客的租金受损，这些租金对于刚参加工作的毕业生来讲是一笔较大的资金，可能会导致无力继续租房而离开城市，对人才流入造成不利影响，从而影响城市发展。

（三）影响社会稳定

长租公寓一旦倒闭，往往牵涉到成千上万个产权人和租客，从客观角度来看，产权人和租客都是受害者，双方之间的纠纷通过协商、法律途径难以化解，最终会演变成集体上访等群体性事件，给公安部门带来维稳压力。如果租客使用了“租金贷”，房屋不能居住却背负了平台的贷款，有些租客认为自己是受害者会拒绝还款，平台在催收的过程中容易使用暴力催收，触犯刑法。

五、长租公寓犯罪之法律分析

典型的长租公寓犯罪手段表现为：首先与产权人签订长期租房协议，约定租金按月支付，然后与租客签订租赁协议，约定租金一年一付，接着引诱租客与“租金贷”平台签订借款协议，最后形成资金池后跑路。目前全国长租公寓倒闭跑路事件频发，但大部分都是以民事纠纷解决，主要问题在于对长租公寓犯罪手段不了解，对长租公寓倒闭的后果估计不足，对如何认定犯罪存在疑问。从倒闭的长租公寓运作模式看，可能构成合同诈骗罪。

（一）长租公寓合同诈骗罪的认定

合同诈骗罪的客观方面表现为在签订、履行合同过程中，以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方当事人财物数额较大的行为。长租公寓运营方如果未告知租客其“高进低出”的运营模式、未告知租客“租金贷”详情而引导其签订合同，属于隐瞒真相，形成资金池后将资金挪做他用，属于骗取对方当事人财物。

合同诈骗罪的主观方面表现为“以非法占有为目的”。有些长租公寓虽然采取了“高进低出”或者“租金贷”，但其目的是抢占市场，以期产生垄断后上调租金获利。[9]这种长租公寓运营不善也会有倒闭风险，也会对社会造成严重影响，但从主观目的来看并不是“以非法占有为目的”。有些长租公寓确实是“以非法占有为目的”，但其运营方式与那些不是“以非法占有为目的”的长租公寓一样，每个环节都签订了正规合同。因此在实践中，对“以非法占有为目的”的认定是一大难题，关系着能否立案，能否对犯罪进行打击。犯罪分子一般不会承认其主观故意，需要其他方面的证据来证明其“以非法占有为目的”。首先，看运营模式。如果是“低进高出”的，则符合正常的商业经营逻辑，不认为是犯罪，只有“高进低出”的才有可能被认定是合同诈骗，因为但凡具有正常思维能力的成年人都应知道此种模式是不能持续下去的。其次，看交租周期。如果存在“周期错配”的，则可能认定是合同诈骗，因为“周期错配”是形成资金池的必然要求，是将资金非法占有的前提条件，如果没有“周期错配”那么也就无从非法占有资金。最后，看租金流向。按正常合同约定，长租公寓从租户收取的租金是应该支付给产权人的，然而有些长租公寓存在租金的“周期错配”，形成资金池，并将此部分资金变相据为已有，如有长租公寓的股东将营业额的一定比例作为分红、或者用这部分资金购买豪车豪宅、显然违反了合同的约定。如果没有将资金变相据为己有，如将资金池的资金用于扩大经营，在资金不足时甚至自己垫付资金，在倒闭后进行积极补救的，则不宜认定其为“以非法占有为目的”。综上所述，同时满足以上三点，可以视为“以非法占有为目的”并认定为合同诈骗。

（二）长租公寓中的民刑责任

应当从法律层面理清长租公寓的民刑责任，主要是区分合同诈骗和合同纠纷。长租公寓运行过程中会涉及多个主体之间的关系（图 3），主要涉及三对合同关系，产权人与长租公寓、租客与长租公寓之间签订的是房屋租赁合同，而租客与租金贷平台之间签订的是借贷合同，因此要理清不同主体之间的合同关系，才能准确界定它们之间的法律关系。首先，产权人与长租公寓之间签订的合同属于平等主体之间自愿订立的合同，规定了双方的权利和义务，属《中华人民共和国合同法》规定的民事关系。在实践过程中，长租公寓按时付给产权人租金是整个流程能够运营的前提，因此长租公寓在倒闭前都能够履行合同，但倒闭之后长租公寓停止向产权人支付租金，产权人与长租公寓会产生合同纠纷，也属于民事范畴。其次，长租公寓与租客之间的关系，如果是正常经营的，双方对合同约定的事项都清楚无误，那么属于民事范畴，如果长租公寓在签订合同过程中故意隐瞒事实，如引诱租客在不知情的情况下与“租金贷”机构签订了借贷合同，此时有可能涉嫌合同诈骗，属刑事范畴。[10]再次，产权人与租客之间，二者其实并没有合同关系，二者并不接触，都是与长租公寓平台对接，如果长租公寓平台倒闭跑路，产权人与租客之间直接对话，二者的利益诉求只能向对方提出，但是二者并没有民事关系，因此二者之间的矛盾只能通过协商解决。

图3 长租公寓运营合同关系

（三）长租公寓犯罪与互联网“补贴”运营模式的区别

有些犯罪嫌疑人会以互联网公司的“补贴”运营模式进行抗辩。有些互联网企业前期会投入大量的资金补贴用户以抢占市场，如打车软件、团购网站之间的价格竞争，企业都是在亏损经营。从表面上看，长租公寓与互联网“补贴”模式并无二致，都是亏损经营，用低价抢占市场，但不同的是互联网企业“补贴”用的是风险投资者的钱，风险投资者投资经验非常丰富，投资前对企业有充分的调研，充分知晓此种经营模式的利弊，有能力承担风险，因此其中不存在“虚构事实或隐瞒真相”。而长租公寓亏损经营用的是广大租客的资金，并且租客对长租公寓的“高进低出”经营模式并不知情，构成“隐瞒真相”，因此二者是有本质区别的。

六、长租公寓犯罪之防控措施

长租公寓对城市吸引人才，推动经济增长具有重要意义，但当前行业乱象丛生，倒闭跑路事件层出不穷，需要行政执法部门共同努力防控长租公寓犯罪，促进行业健康发展。

（一）进行行业摸排

长租公寓行业鱼龙混杂，有实力雄厚的房产经纪公司运营此类业务，也有新成立的小公司入局，有正规运营的企业，也有游走在违法犯罪边缘的公司。公安机关应会同市场监管部门对辖区内的所有长租公寓进行摸排，重点掌握长租公寓的成立时间、股东背景（是否具有从业背景、是否为失信人员）、运行模式（是否“高进低出”，是否引入“租金贷”）、经营规模（拥有多少套公寓、涉及多少个产权人以及租客）、资金状况（是否设有资金池，是否将资金挪作他用）、合同条款，并根据摸排情况将辖区内的长租公寓按分险级别分别划分为高风险、中风险和低风险，对于高风险的要及时采取管控措施，对涉嫌犯罪的应及时立案侦查，坚持“打早打小”，将风险扼杀在萌芽之中。

（二）规范“租金贷”平台

“租金贷”作为一种金融创新工具，本质上是属于消费贷款在租赁领域的应用，将产权人、长租公寓和租客连接起来，形成新的商业模式。健康稳定的“租金贷”业务能够让暂时无力支付全部房租的租客能住得起房子，促进了租房市场的发展，但是现行“租金贷”存在一些问题。[11]一是承租人在不知情的情况下签订了贷款合同，违背了平等民商事主体之间签订合同应遵循的自愿及诚实信用原则，后续容易产生合同纠纷。二是“租金贷”违约率较高，虽然“租金贷”让更多的租户能够租得起房，但反过来看，这部分租户还款能力差，并且“租金贷”平台并没有传统金融机构那样健全的资信评估能力，导致贷款发放随意，借款人违约率高。三是助长了资金池的形成，这部分资金缺乏监管，容易被挪作它用。

因此，相关部门要对“租金贷”平台进行规范，实际上不管是国家层面还是地方层面都对“租金贷”的运行作出了规定。[12]2020 年9 月，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，其中在规范“租金贷”使用时，明确提出了“三不得”，即房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等手段要求承租人使用住房租赁贷款，不得以租金优惠的名义诱使承租人使用租赁贷款，不得包括房屋租赁合同中租赁贷款的有关内容。但这些规章制度未具体落实到实践层面，应该要明确责任主体，建立对长租公寓“租金贷”的定期报备与巡查制度，对违规发放“租金贷”的长租公寓运营商或“租金贷”平台进行严厉处罚。[13]

（三）提升公安机关相关案件的办理能力

据调查了解，全国各地都已出现长租公寓倒闭案例，租客退租无门最后只能求助公安机关。在办理这类案件时，面临三大难题：一是案件定性难，虽然以合同诈骗定罪较为合理，但在如何认定“以非法占有为目的”上存在争议；二是案件办理难，此类案件属于新的犯罪模式，办案民警缺乏办案经验，导致案件办理过程中出现瑕疵；三是维稳处置难，此类案件涉及面广、受害者众多，即使案件侦结了，但后续工作远未完结，受害者交了一年的房租要求继续居住，而产权人只收到一个月的房租，到期后要求租户搬离，协商无果时要么到公安机关表达诉求，要么进行集体上访，造成较大的维稳压力。在面对这些问题时，首先，公安机关要对长租公寓犯罪提高警惕，认识到长租公寓倒闭会对社会造成的影响，及时及早地掌握此类犯罪的作案手段，掌握辖区内的长租公寓的运营情况。其次，在办案过程中重点掌握资金流向，因为资金流向是认定犯罪嫌疑人主观故意的关键，要及时并且最大限度对涉案人员的资产及资金进行扣押冻结，尽量为受害人挽回损失。最后，对于群体性事件的处理要冷静，做到晓之以理，动之以情。据调查，长租公寓的租客文化层次较高，有一定的法律法规意识，维权相对理性。因此，公安机关在严格依法办案的同时做好信息公开，定期公布案情，引导相关群体理性维权，会同街道、人民调解委员会设立调解工作组，对产权人和租客的纠纷尽量调解，达成双方都满意的结果。

七、结 语

为解决群众住房问题，国家层面、地方层面出台了一系列扶持房屋租赁市场的文件，长租公寓是房屋租赁市场的一支重要力量，可以为市场提供大量的优质房屋。然而，有些不法分子以长租公寓为幌子骗取租客资金后卷款潜逃，这种行为恶化了行业环境、影响到城市发展，由于受害者众多，容易产生群体性事件，给公安机关带来了维稳压力。首先，引起重视，意识到可能会产生的严重后果；其次，从法律层面上进行定性，究竟是属于合同纠纷还是合同诈骗，要根据其具体的运营情况判断；再次，规范“租金贷”平台管理，避免事态发展愈发严重；最后，对该行业进行摸排，对涉嫌犯罪的要及时打击，不断提升公安机关此类案件的办案能力，并处理好维稳工作。各方合力，共同促进租房市场繁荣稳定，为经济健康发展保驾护航。