长租公寓 ： 冬天里的夏天

◎ 文 《法人》记者 肖岳

在资本疯狂追逐之下的长租公寓行业，短期之内还需要拼规模，但长期来看还是应该拼盈利、拼服务

3月1日，长租公寓运营商蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，值得注意的是，本轮融资除老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

一方面，资本市场对于长租公寓行业持续看好；另一方面，长租公寓正从行业初期的野蛮生长、疯狂跑马圈地，向规范化发展。

除外部环境，长租市场中已形成以自如、蛋壳为代表的头部企业，其他品牌也如雨后春笋般不断冒出，而“同质化”问题逐渐突显，或将成为企业合规、政策等因素外，决定品牌发展走向及市场布局的重要问题。

资本继续热捧

3月，两起长租公寓领域的融资事件，使得长租公寓领域再次成为外界关注的重点。

除3月1日蛋壳公寓获得5亿美元C轮融资，3月11日，魔方生活服务集团亦宣布获得1.5亿美元的D轮融资，加拿大基金管理公司CDPQ为此轮战略投资方。

就蛋壳公寓本轮融资情况及长租公寓行业发展等相关问题，《法人》记者联系了蛋壳公寓公关部相关负责人。

在该负责人提供的相关信息中，记者注意到，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖对于该笔融资的用途曾指出：“这笔融资将用于以下四个方面：第一，加大投入、更新迭代基于人工智能的租房大数据系统，实现住房租赁交易的互联网化和去中介化，从而提升交易效率；第二，继续完善内部系统的网络协同，提高运营效率，降低成本，同时积极配合政府，稳定市场房租，真正让利于消费者；第三，改造供应链系统，完善装修装配质量保障体系，提高房屋产品质量，同时制定精细化的服务标准，提升用户体验；第四，响应政府号召，探索发展集中式公寓尤其是蓝领公寓。”

除蛋壳和魔方，近期亦有其他公寓品牌获得不同金额的融资，比如在2月21日，窝趣公寓宣布完成B轮融资，此次融资额近2亿元，领投方为魔方（中国）投资，同时窝趣管理团队也进行了增资。

对于长租公寓项目屡受资本青睐这一现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，就行业本身而言，长租公寓项目受到热捧，是因其缓解了现今租房的需求，同时也满足了一些租客挑剔的需求，或者说在满足租赁市场消费者刚需的同时，也满足了部分对更好的租住环境有需求的租户的意愿，而资本的扶持和关注，也从侧面反映了市场的需求。

“长租公寓受到热捧的原因主要是租房市场潜力巨大，但刚性租赁需求得不到有效满足，使得一些潜在购房人群不得不在购买之前，通过长期租房来沉淀与蓄积，再购买自己的住房。其次则是政策扶持，以及资本的推波助澜。”著名经济学家宋清辉在接受记者采访时指出。

从2002年至今，长租公寓从无到有已经历17年的发展，但从整个行业的发展进程来看，长租公寓行业仍处于发展初期。

此外，宋清辉指出，相较于美国、日本等相对成熟的长租市场，我国的长租公寓行业机构化市场占有率较低。

同质化待破解

随着长租公寓受众规模的不断壮大，对于市场是否过剩，也成为行业内外共同探讨的话题。

宋清辉在接受记者采访时表示，目前，长租公寓市场产品同质化问题初现，有一多半产品属于极小户型，而这种户型根本不具备持续吸引租客的优势，租客的真正需求得不到满足。未来，有实力的长租公寓品牌应多开发一些较大的户型，同时通过精细化运营，将各种各样的服务渗透于租客的日常生活中去，让租客最终为服务买单。

此外，宋清辉还指出，长租模式仍有不少短板亟须补全，例如租客普遍反映的收费偏高且服务质量较差等诸多问题，仍然客观存在，影响了行业的长远发展。

“也与人们对长租公寓市场观念的误解有关。”严跃进指出，对一些小规模的长租公寓而言，部分品牌经营模式类似经济型酒店概念，和真正的长租公寓项目有很大的差距。同时严跃进指出，解决这些问题要加大扶持开发商形成长租公寓小区，而不是存量项目的长租公寓改造，此类长租公寓改造项目难以导入类似教育等资源，未来在租赁方面会有很多新的问题。

“关键是要求此类长租公寓企业积极研究市场需求，努力培育品牌，以回避后续到来的洗牌周期。”严跃进补充道，政府在长租公寓发展中也有应对措施，比如在后续地铁沿线的规划中，通过轨道交通的建设，使部分郊区的租赁物业有较好的性价比，也方便租户出行。

“未来建议在高端租赁市场中寻找突破口。”严跃进说道，现阶段的长租公寓，其实还停留在供给端发力的阶段，后续需求端等方面还需要政策刺激。而同质化的本质还是盈利渠道太狭窄，所有的模式都差不多，这也使得产品竞争力不强。另外，几乎所有长租公寓项目都没有所谓的租售同权概念。

让租赁变长居

除避免同质化、创造差异化优势，长租公寓的回报率，也一直是业内投资人士关注的话题。

SOHO中国董事长潘石屹就曾说过，长租公寓并不是一个好的模式，回报率只有1%。

在宋清辉看来，短期内长租公寓的盈利能力仍然较弱，甚至有一部分还处于亏损状态。但长期而言，长租公寓后期金融消费、生活消费等相关增值服务的空间巨大，品牌房企对长租市场都有信心。

另外，宋清辉指出，在资本疯狂追逐之下的长租公寓行业，短期内可能需要拼规模，但长期还是应该拼盈利、拼服务。未来的数年将是各大品牌竞相抢占市场的阶段，催生出几家巨头或是预料之中的事情。

“我认为，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场还是一片巨大的蓝海。”宋清辉说，在政策强力引导和各方的积极参与下，未来长租公寓市场或将迎来爆发式发展。从经济社会层面来看，则具有积极意义，长租公寓很契合年轻人的居住需求。但从另一方面来讲，资本对于长租公寓市场的布局也不可过于盲目，这并不是一项稳赚不赔的生意。

同时，严跃进指出，长租公寓对部分人而言，仅仅将其视为一种过渡形式，这也导致部分租客对于租赁住房的依赖程度不高。如何让租赁真正成为主流的居住模式，也是各个长租公寓尚待解决的痛点。