商品房有望迎来无公摊时代

◎ 文 《法人》记者 赵青

公摊问题积弊已久，而现有法律法规并没有对公摊系数设定上限。新政之下，商品房有望结束按建筑面积计价的历史

以后买房或将按照“套内使用面积”交易，成为近日舆论关注的焦点。

虽然只有短短的几句话，但这一点关系到每个住宅用户的切身利益，足以激起千层浪。

那么应该如何理解住宅建筑应以套内使用面积进行交易？未来是否会取消掉公摊面积？

有关专家表示，这一条款的提出，主要考虑的是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按套内使用面积计算是国际通行做法，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算，解决住户使用面积不透明的问题，一定程度上有利于消费者权益的保护。

商品房公摊痛点

所谓“套内建筑面积”，是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。因此，套内使用面积其实相当于套内建筑面积的一部分。而公摊面积，即分摊了公用建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、公共门厅等，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题。

消费者在买房的时候，开发商会告知，购买的商品房销售面积（建筑面积）＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（公摊面积）。

在高层建筑中，采用高强钢筋可以在相同受力条件下减少钢筋用量，增大钢筋间隙，增加钢筋焊接、绑扎和混凝土浇筑空间，保证了混凝土浇筑质量，同时也减少了“肥梁胖柱”现象，降低了工程造价。但是，应用高强钢筋对于中低层建筑的经济效益并不明显。由于规范对最小配筋率、裂缝控制、裂缝宽度等要求，在建筑结构的某些部位应用高强钢筋并未体现出高强度的优势，反而因使用高强钢筋而增加成本。

但公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊系数牟利，部分住宅分摊比例超过了30%。

现实的问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示，国家出台此次政策，呼应了之前公摊面积相关的疑问，尤其是类似“100平方米只得70平方米”的问题，既是一个建筑标准的概念，也是一个社会问题。

从建筑标准的概念角度看，以套内面积进行计量，有助于实现房屋交易更加清晰，防范各类纠纷，同时也使得后续购房者享受更为真实的居住面积或可实际使用的面积。而从民生的角度看，类似做法有助于保护购房者权益，防范房企随意通过公摊面积来做各类小文章。

对公摊面积来说，本身不是一个贬义词，住宅小区要发展，就需要公摊面积来落实。关键是公摊面积如何计量和收费，这个问题是大家比较关心的。

“老百姓关注比较多，也是符合预期的，这不是说此类政策不对，而是说老百姓在高房价下，会更加关注自己入住的套内面积，这是最核心的。”严跃进说。

公摊面积最大的猫腻就是业主承担的公摊是如何计算出来的，换而言之，基于此类模糊的公摊计算，会形成很多新的问题。

从开发商的角度看，即追求房屋销售收益最大化。倘若是按照套内面积来计算，而公摊面积本身成本没法转嫁，那么做公摊的意义就减弱，就会盲目做大套内面积，而压缩公摊面积。一个直观的例子就是电梯空间会越来越狭窄，或者说绿化带会越来越少。

北京东元律师事务所合伙人、北京律师协会房地产法律委员会委员李松在接受《法人》记者采访时也持相同观点，他表示，在商品房买卖中，公摊面积的计算标准其实是很模糊的，现实测量也较难，所以，开发商的弹性操作空间较大。

因此，“公摊面积”实际是房屋交易当中的一个隐形黑洞。开发商和消费者之间也往往容易引发纠纷。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚亦发表观点称，公摊面积的猫腻一直都是中国人购房的一个很核心的痛点，它主要表现在公摊比例问题上，例如我们买90平方米的房子，但是公摊后算下来可能只有五六十平方米。包括楼道的面积、一些核心公共区域的面积等，都会被计算进公摊面积。

“在这样的背景下，按公摊面积计价，其实在一定程度上放大了市场交易的公平焦虑。比如，两套总价一样、产权面积一样的房屋，很可能因为公摊面积不同，导致购房者实际获得的使用面积相差很大。”李松补充说。

购房成本影响几何

面积不是买不买房的核心问题，价钱才是问题。

“住宅建筑以套内使用面积进行交易”会让房价上涨吗？这是很多人关心的问题。

“如果房屋交易按照套内面积计算，那么很多商品房成本会降低，毕竟过去都是按照建筑面积来计算的。购房者的顾虑也会减少，不用额外为其他非使用面积买单，这样购房成本本质上是下降的。另外，后续类似房地产税等征收，也会考虑通过套内面积来进行，这样也可以降低各类负担。而对房地产开发商来说，如何化解公摊面积的成本很关键。若是这一点做不到位，那么就会有很多压力。”严跃进表示。

李松则认为，消费者不要对节约购房成本期望太高。按套内面积计算后，是否可能意味着房屋单价将会有相应提升。“毕竟买房的永远没有卖房的精。”这个过程中，如何避免开发商的抬价，也值得关注。

江瀚也表示，对购房者来说，以套内面积计算进行交易，对共同成本不会产生什么变化。江瀚表示，整套房子的价格，无论是用公摊面积还是用套内面积来计算，都不会对房地产的交易总价产生影响，最多是对房地产的交易单价有一定影响。

“当然，也不排除一种可能性，就是使用套内面积计算之后，开发商可以玩的猫腻减少了，实际购房者获得的利益会变多了，但是这个对价格影响不大。”江瀚强调。

因此，李松建议，相关部门对可能产生的市场连锁反应，以及开发商的“变通式”应对，还需有充分的预判和化解之策。“如何才能让规则调整带来的红利，不打折扣地送到购房者手上，这是一个考题。”李松说，有人认为以使用面积计价后，开发商要惨了，将少赚钱了，但其实未必。而交易更规范透明，开发商也会避免很多的纠纷。

政策落地仍待助力

取消公摊面积的意义是真正让消费者能够明明白白、实实在在地看到自己的交易情况，从而让房地产交易更加透明，更加合理，更加规范。

“这个政策在重庆已经执行很多年，根据重庆的经验，我们可以看到执行这种政策并不困难。”江瀚表示。

江瀚认为，按套内面积交易，最大的好处就是消费者“所见即所得”，消费者在合同上面看到的面积就是自己的实际使用面积，不会出现看到面积很大实际使用面积很小的情况。同样，公摊面积不再作为一个交易标准存在，对未来征收房产税，特别是合理确定房产税的税负水平，也有非常重要的作用。

严跃进也谈及，以套内面积进行交易，房本上就会更加清晰，各类基于建筑面积而计算的成本也可能会有所转变，最典型的就是精装修住房交付过程中，不能把公摊面积也纳入装修成本。

严跃进建议，目前，政府需要做三个方面的内容：第一是打通一二手房交易方面的机制，因为目前政策更侧重一手房或者说开发环节，后续二手房如何操作，其实也是需要考虑的；第二是打通开发和销售方面的机制，现在更侧重开发商的领域，但是房屋销售方面是没有考虑进去的，后续这方面也需要考虑；第三是考虑房地产制度创新等内容，尤其是要结合类似精装修住房、现房交易等模式。

公摊面积未来应该成为房企项目营销的“点睛之笔”，而不是成为变相收费的一个领域。换而言之，公摊面积未来也可能让房企自己来承担，但如果房企偷工减料，那么公摊面积小的小区自然也会掉品质，这个时候房企营销也会有各类压力。

值得注意的是，“这只是一个征求意见稿，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。所以从目前来看，我们应该更关心在《规范》中热议的‘应以套内使用面积进行交易’这句表述带来的后续影响，它将对交易按套内面积计算有积极的助推作用。”李松指出。